Forleden læste jeg OECDs landerapport for Danmark 2026, som har et afsnit om boligmarkedet.
Og det er tydeligt, at forfatteren ikke er i stand til at gennemskue, hvor hårdt belastede af skatter danske parcelhusejere egentlig er.
Der er 2 boligskatter i Danmark, hvoraf grundskylden i princippet hviler på alle ejendomme, medens ejendomsværdiskatten kun betales af ejerboliger.
At ejendomsværdiskatten kun betales af ejerboliger, er der en rigtig god grund til, nemlig at ejendomsværdiskatten er siamesisk tvilling til rentefradraget. Og de 2 skal i princippet udligne hinanden, så ejendomsværdiskatten svarer til det beløb, som man ved maksimal belåning af ejendommen ville spare i skat som følge af rentefradraget. Og som OECD korrekt fastslår, så er værdien af rentefradraget idag typisk væsentligt højere.
Men så overser man, at grundskylden faktisk virker som en ”stand-in” for ejendomsværdiskatten. Det er temmelig besværligt at beskrive mekanismen, men det er værd at forstå.
Grundskylden beregnes som en procentdel af jordværdien, og det er kommunalbestyrelserne, som hvert år skal fastlægge den lokale sats. Men i henhold til lovgivningen er der fastlagt et generelt loft for skatten på 3 % af jordværdien (Ejendomsskatteloven § 28). Sådan et loft fandtes også i den tidligere lov. Som led i overgang fra de gamle vurderinger til det nugældende system, er der for årene 2024-28 fastlagt nogle midlertidige lokale maksima, som findes i et bilag til loven.
Kommunernes adgang til at opkræve grundskyld er et af de parametre, som indgår i den kommunale udligning og beregningen af bloktilskud fra staten. Det er et djævelsk regnestykke, som kun ganske få mennesker forstår. Men til vores brug rækker det at sige, at en kommune naturligvis ikke skal have ekstra tilskud udefra, hvis den ikke har udtømt sine muligheder for at opkræve skatter. Så det er den maksimale grundskyldsopkrævning, der indgår i beregningen. Og det indebærer, at hvis kommunen ikke opkræver maksimal grundskyld, så slipper den ikke for at betale udligningsbeløb af den grund. Resultatet af det har været, at det kun er et ganske lille fåtal af kommuner, som har haft råd til at opkræve lavere grundskyld end maksimum. Den almindeligt anvendte tommelfingerregel har været, at kommuner, som skulle bidrage til kommunal udligning også opkrævede maksimal grundskyld. Og generelt er det de rige bykommuner, som bidrager til udligningen.
Da man i 2002 (ved lov nr.292) indførte et totalt stop for stigninger i ejendomsværdiskatten, så fik det en kraftig effekt på ejendomspriserne. Den effekt slog naturligvis igennem i vurderingerne, og navnlig satte den sig i den del af vurderingen, som udgøres af jordværdierne. Rationalet var, at hvis man har 2 ens huse i en billig og en dyr kommune, så må al forskellen i pris naturligvis skyldes forskelle i jordens værdi, for bygningerne er jo ens! Så da priserne stak af i de store byer, så medførte det helt utrolige stigninger i jordværdierne.
Og så skete der noget sjovt. Grundskylden var nemlig ikke underlagt samme totale loft som ejendomsværdiskatten. Så selv om der var lagt lidt begrænsninger på de mulige stigninger i grundskylden, så kom der en lang periode med solide årlige grundskyldsstigninger, og kumuleret over tid, så blev det til temmelig pæne beløb – faktisk nogle temmeligt lammende beløb.
Og hvad der navnlig var interessant, så var det kun ejerboligerne, der fik denne stigning i ejendomsskat. Jorden under andelsboliger, almene boliger, udlejningsejendomme og endda ejerlejligheder steg ikke nær så meget som jorden under villaer. Og på den forløbne snes år har det totalt forrykket balancen i grundskylden.
Villaejerne betaler idag mange gange mere i grundskyld end de andre boligtyper. Så grundskylden virker reelt som en forhøjelse af ejendomsværdiskatten. Skatteministeriet har vist engang beregnet, at ca. 70 % af det beløb, som loftet på ejendomsværdiskat sparede parcelhusejerne for, bare havnede som en forhøjelse af grundskylden.
I det seneste sæt vurderinger af etageejendomme er jordværdierne ganske vist endelig blevet justeret op, så de bedre svarer til jorden under villaer, men i forhold til grundskylden er der lavet en yderst lempelig indfasningsordning, som gør, at de nye vurderinger først får fuld gennemslagskraft om nogle årtier – om nogensinde. Det hele afhænger jo også af hvordan inflationen arter sig i fremtiden. Hvis den stikker af, så kan den hurtigt overhale overgangsordningen. Det har man historisk haft temmelig mange eksempler på; boligforliget i 1966 er nok det mest absurde.
Så når OECD påstår, at det danske skattesystem subsidierer boligejerne, så er det forkert. Skattebyrden på boligejere er langt højere end antaget. Den ligger bare skjult et andet sted end OECD leder efter den. Og dermed er OECDs kritik af den lave ejendomsværdiskat også fejlagtig.
I øvrigt er det ret sjovt, at OECDs uvilje mod subsidier ikke strækker sig til de selvejende boligselskaber. Når det gælder den befolkningsgruppe, så er subsidier pludselig et gode. Men det er en helt anden historie.