Forkert præmis for grundskyldsdebat.

Der er stort set ingen grænser for, hvor ofte man kan høre denne eller hin økonom udtale, at et loft over stigningen i ejendomskatten i de store byer bare vil føre til stigende priser på ejendommene.

Synspunktet er det såre simple, at en køber har et vist beløb til rådighed til betale for sin bolig. Om han betaler det som skat eller i form af ydelser på realkreditlån er sådan set ligegyldigt. Så når skatten falder, vil han have råd til at afdrage et større lån, og derfor stiger priserne.

Dette er ubestrideligt rigtigt.

Men man skal bare huske at starte sin tidslinje det rigtige sted. Sagen er jo, at grundværdierne i de større byer i mangfoldige år – bortset fra den allerseneste vurdering – har været stedse mere tydeligt undervurderede. Hvis man forestiller sig 2 helt ens huse i hhv. et udkantsområde og et attraktivt bykvarter, så skal hele prisforskellen skyldes beliggenhed, altså jordværdi. Og i så fald er jorden i byerne stadig sat alt, alt for lavt.

Og under etagebebyggelse endda helt grotesk for lav.

Men det må netop betyde, at de nuværende ejere har købt til relativt høje priser. Og hvis vurderingerne af jorden bringes op på et realistisk niveau, så vil de nuværende ejere bestemt ikke få gevinster, men derimod realisere et tab.

Og det er jo et helt andet perspektiv.

Det er dette, der sker de steder, hvor den seneste vurdering har ført til konstante stigninger på 7 % årligt – altså væsentligt mere end inflationen.

Bedre skatteregler for forældrekøb.

Hele hurlumhejet med forældrekøb skyldes dårlige regler. Ikke dårlige skatteregler, men derimod en dybt uhensigtsmæssig lovgivning om lejeregulering, boligstøtte samt en hel hær af anden boliglovgivning.

Alle disse markedsforvridninger bliver så ricochetteret over i skat. Hvis ikke boligmarkedet var forvredet, så ville der ikke opstå forældrekøb i nævneværdigt omfang og slet ikke forældrekøb motiveret i skattereglerne.

At få ændret boliglovgivningen er nok den mest ørkesløse kamp, man kan begive sig ud i. Der er langt mellem snapsene, navnlig fordi de borgerlige partier helt har opgivet kampen. Man ser aldrig en borgerlig partileder sætte en boligpolitisk dagsorden; den slags har han folk til, for han tror ikke, at han kan vinde.

Men man kan altså relativt nemt løse de skatteretlige problemer ved forældrekøb ved at anvende velkendte principper og regler. Når en virksomhed aldrig har udsigt til overskud, så kalder man den traditionelt for en “hobbyvirksomhed”, og så gælder der det enkle princip, at ejeren aldrig kan få flere fradrag i virksomheden, end han har indtægter. Virksomheden kan gå i nul, men ikke få tilskud til at dække underskuddet.

Overskydende renteudgifter bør ved forældrekøb kunne fratrækkes efter de almindelige regler, så de har ca. 30 % skatteværdi. Ellers opstår der nogle omgåelsesmuligheder.

I så fald er der ikke længere et grundlag for misundelse. Hvis forældre vil støtte deres børn, så kan de gøre det, men de gør det for deres egne penge

Jens Frederik

Dette opslag – bortset fra næstsidste afsnit – blev bragt som Dagens brev i Berlingske 4. august 2016, Tidligere har jeg skrevet et par andre opslag om forældrekøb. Dem kan du finde ved at søge tagget: Forældrekøb

Konservativ boligskat – at forandre for at bevare.

Nu har jeg fået læst på det konservative forslag om ejendomsbeskatning.

Det er lykkedes dem at finde 2 plausible principper, som er gode slogans for omlægningen.
– man skal beskattes efter betalingsevne
– skatten bør ikke tilskynde til gældsætning

Virkningen på boligmarkedet

Forslaget forholder sig ikke ret meget til relationen mellem forskellige boligformer udover at det er provenuneutralt i forhold til ejerboliger. Det letter altså ikke byrden på boligejerne, men udskyder bare beskatningen. Det betyder dog også, at ændringerne i boligpriserne vil være beskedne.Når forslaget vurderes at koste 9 mia. årligt, så er det, fordi man vil give en lettelse til lejere! Og det er jo en konservativ mærkesag, ikk’? Eller er det bare en af de efterhånden typiske konservative tabersager?

Hvor stor er profitten?

Der er alvorlige problemer med beregningen af gevinstens størrelse.Vil de sondre mellem forbedring og vedligehold? Det kan blive kritisk. Alt skille de 2 typer udgift ad er et mareridt. Er nye vinduer forbedring eller vedligehold. Eller skal man splitte udgiften i 2, sådan som man gør i lejeloven og i den gældende ejendomsavanceskattelov samt noget lignende i afskrivningsloven. Hvis begge dele regnes med til anskaffelsessummen, så bliver fortjenesten tilsvarende mindre. Det kan blive til store beløb. Og dermed til store skatteforskelle – både for ejerne og for statskassen.Indekseres tillæggene med inflationen, sådan som man gør med købesummen? Det vil kunne give en væsentlig forskel på skatten. Det vises bedst med et eksempel:

Hvis vi sammenligner et hus købt for 1 mio og straks sat istand for 1 mio med et tilsvarende hus købt for 2 mio, hvor sælgeren altså har foretaget istandsættelsen. Efter nogle år sælges huset for 4 mio. Hvis forbrugerpriserne, som købesummerne reguleres efter i mellemtiden er steget med 50 %, så vil den indekserede købesum jo være hhv. 1,5 mio og 3 mio. Så det ene sæt købere vil blive beskattet af 2,5 mio og det andet af 1 mio. Det giver en forskel på 750.000 i skat. Så det er der penge i. Medmindre man altså indekserer forbedringer.

Indgangsværdierne?

I forbindelse med en evt. ikrafttræden skal der fastlægges indgangsværdier, for man vil selvsagt ikke beskatte fortjeneste optjent inden.

Hvis forslaget gennemføres, så vil det være en fordel med en høj indgangsværdi. Derfor vil alle ægtefæller umiddelbart inden loven træder i kraft sørge for at huset skifter ejer til den anden til en høj pris. Her er der mange penge at tjene, så til dem, der har, skal meget gives.

Hvornår skal der betales?

Ved at udskyde beskatning til ejendommene sælges vil de opbygge et skattegrundlag over mange år, og det er jo en konservativ dyd at “lægge skatter i sparebøssen”. Men hvornår kommer pengene så. Beskatningen skal ske “ved nedgang i boligforbrug”. Men hvad er det?

Igen er et eksempel godt. Et par har lejelejlighed og sommerhus, og skifter lejligheden ud med en villa. Først derefter sælger de sommerhuset. Er sommerhussalget nedgang i boligforbrug? Skal det beskattes?

Er det nedgang i boligforbrug, hvis man udlejer sin bolig i mere end 12 måneder? Ellers kan man jo, når man “forlader boligmarkedet” blot udleje sin bolig og udskyde beskatningstidspunktet.

Og så er der klassikeren med dem, der efter skilsmisse flytter i lejebolig i nogle år. De vil blive ramt og slået tilbage til start.

Der kan måske også være nogle fordele ved at lægge ejendommen i et selskab og så bo til leje. Selskaber beskattes jo p.t. lavere af gevinsten. Det skal jeg dog overveje lidt mere.

Rentefradraget

Det er rentefradraget på alle lån, som de konservative vil afskaffe – altså også når der stilles pant i biler eller blanco-lån. Så det rammer også andre end boligejere. Og det rammer allehånde investeringer i virksomheder, hvor iværksættere ofte må belåne hus og hjem for at skaffe kapital.

Og det giver en voldsom forskel mellem skatten på renteindtægter og på udgifter. Det må og skal justeres. Ellers får vi nogle sjove former for partielle forældrekøb og islamiske lån. (De betaler jo ikke rente, men forskellige former for hokus-pokus.)

Iøvrigt er der jo en sammenhæng mellem rentefradrag og ejendomsværdiskat. Thi begrundelsen for skatten er, at hvis man har en formue i banken, kommer man til at betale skat af renterne. Når man i stedet anbringer den i et hus, så “snyder” man staten for den skat, og det får man altså bare ikke lov til. Rimeligheden i det kan diskuteres.

Konklusion

Det er faktisk godt fundet på, for ved første gennemlæsning så det rigtig fint og sammenhængende ud, og de konservative argumenterer langt bedre for deres synspunkter, end vi er vant til.

Men de løser ikke de grundlæggende problemer ved ejendomsavanceskat, som har ført til, at selv om vi i princippet allerede har den type skat, så har vi i mange år haft en undtagelse for næsten alle avancer, fordi ejerboliger har været undtagede.

På nogle punkter gavner forslaget faktisk de forkerte, nemlig lejerne.

Selv for kernevælgerne er der kun tale om at bevare for at forandre. Det er ikke godt nok.

Verdens værste skat.

Hvis en skatteekspert logisk konkluderer, at man bør indføre skat på børnefødsler, skilsmisser og jobskift, bør man nok overveje, om præmisserne var korrekte. Men ejendomsavanceskat er lige præcis en skat på de 3 ting. Så det er nok ikke så god en idé – navnlig ikke hvis skatten også skal være over 100 %.

Det er symptomatisk for skattedebat i Danmark, at det ligger som en underforstået forudsætning, at hvis man skal afskaffe en skat, så må man finde på noget andet, som kan indbringe myndighederne et tilsvarende beløb. Altså at skatter ikke kan afskaffes, men kun omlægges.

Det gælder tilsyneladende også grundskylden. Og det er egentlig lidt mærkeligt for problemet med grundskylden er jo, at den fuldstændig ubarmhjertigt stiger med sine 7 % om året, uanset om husejernes betalingsevne følger med. Protesterne skyldes ellers i første række stigningerne, så bare ved at stoppe dem, kunne grundskyldsoprøret afgå ved en stille død, omend det vil tage nogle år.

Alternativer til grundskyld.

Imidlertid har der rejst sig en diskussion om alternative skatter. Professor Jesper Rangvid har i en kronik i Berlingske foreslået en indefrysning, hvilket bl.a. Enhedslisten har grebet med kyshånd. Og alene det burde vel afsløre, at ideen ikke dur. Andre har gjort sig til talsmænd for, at vi skal udvide den eksisterende ejendomsavancebeskatning til også at gælde boliger.

I deres grundvold går begge dele ud på det samme. Der skal betales skat i forbindelse med et salg. Det smarte ved det er, at man som oftest må formode, at sælgeren modtager en kontant købesum, der så kan bruges til at betale skatten. Modellen med indefrysning fører til, at skatten er ‘opsparet’ over årene og man derfor på forhånd kender beløbet, medens avanceskatten har den fordel, at man kun beskattes, hvis der rent faktisk er en gevinst. Det plejer der at være, men sikkert er det jo ikke – navnlig ikke i provinsen.

Derudover har beskatning ved salg den tilsyneladende fordel, at man får en effektiv fastlæggelse af værdien. Rigsrevisionens og Skatteministeriets respektive gennemgange af den eksisterende grundskyld har jo entydigt dokumenteret, at det er en matematisk umulighed at finde grundværdien med bare nogenlunde sikkerhed. Ved et salg har man derimod en købesum at gå ud fra, så der er man vel på fast grund for at beregne en fortjeneste.

Det lyder tillokkende, men det er ikke nødvendigvis hele sandheden. En hel del ejendomme handles ikke på markedsvilkår. Når arvinger eller den ene part i en skilsmisse overtager huset, så kan der indgå mange andre elementer end prisen i forhandlingerne. Og hvad med de huse, der er blevet bygget om siden anskaffelsen. Skal ombygningerne indgå i avancen eller trækkes fra, og i givet fald med hvilket beløb. Allerede dokumentationen for at der er sket ombygning, bliver jo vanskelig efter nogle få år. Og hvordan skelnes ombygning fra vedligehold? Det forsøger man i andre sammenhænge med udlejningsejendomme, og resultatet er – alt efter behag – hylemorsomt eller forstemmende.

Praktiske argumenter skal man imidlertid ikke tillægge for stor vægt i politiske spørgsmål. Man kan altid foretage et slag på lommen og gætte på et beløb. At det så formentlig er forkert, vil ingen gå i detaljer med foreløbig. Og at det er lige præcis samme slags ukvalificerede gæt i de eksisterende love, der er årsag til ønskerne om en ændring, kan vel heller ikke være afgørende.

Skatter forvrider

Der er imidlertid nogle mere teoretiske synspunkter, som man nok bør være opmærksom på, fordi de handler om den forvridning, som en ejendomsavanceskat vil medføre. Alle skatter medfører forvridninger, men nogle er værre end andre. Og man skal naturligvis forsøge at vælge de mindst forvridende.

Skat i forbindelse med salg af bolig er en af de mest forvridende. Temmelig firkantet sagt, så køber man sin første lejlighed, når man flytter sammen med en kæreste, sælger den og køber hus, når man får barn, skifter til nyt hus, når man bliver skilt eller får job i en anden landsdel. Og det hele ender med et salg, når man skal på plejehjem.

Man kan måske være lidt ligeglad, når man alligevel bare skal dø, men en skat, der derudover primært rammer barnefødsler, skilsmisser og jobskift, vil en del nok mene, ikke er særlig tiltalende. Og den medfører naturligvis ændret adfærd hos skatteyderne. Der bliver nok takket pænt nej til en forfremmelse, hvis man samtidig skal flytte. Man udskyder måske det næste barn eller bygger til fremfor at købe anden bolig. Og så fremdeles.

Modsvaret til det er naturligvis at have en regel om, at skatten kan ‘flytte med’, altså at man kun skal betale skatten, hvis man ikke køber en ny bolig. Ellers kan man vente til man sælger det næste hus o.s.v. Det lyder da tiltalende, men så vender skatten faktisk for alvor den tunge ende nedad. Vi ved allesammen, at kvinder de facto tjener mindre end mænd, så derfor er der flere mænd, som har råd til at overtage huset i forbindelse med en skilsmisse. Så mændene bliver ikke beskattede, det gør derimod den – nu enlige – mor, som kun har råd til at flytte i en almennyttig lejlighed. Yderligere hjerteskærende scenarier kan sikkert konstrueres.

Hvis skatten kan ‘flytte med’, så bliver ejendomsavanceskat reelt kun en skat på pensionister. Det kræver ikke voldsom fantasi at forestille sig, at mindst et politisk parti vil gøre det helt klart, hvad de står for i den forbindelse. I andre lande har det ofte medført, at der laves et vindue eller et helle, hvor man f.eks. i forbindelse med overgang til pension kan sælge sit hus og slippe for at betale skatten. Det gør alle fornuftige mennesker selvsagt i de lande. Men effekten er jo, at staten så alligevel ikke får nogen skatter ind. Og det var vel ellers det oprindelige formål med at opkræve skat. Hvad skal man med en skat, som der alligevel ikke er nogen, der betaler. Det virker sådan en lille smule græsk.

Hvor høj skulle den være?

Som om det ikke var nok, så har jeg slet ikke berørt den virkeligt alvorlige indvending mod avanceskat endnu. For den vedrører provenuet.

Hvis en avanceskat skal indbringe samme beløb, som de eksisterende grundskyld og ejendomsværdiskat, så kan man jo forsøge at beregne, hvor høj skattesatsen skal være. En måde at illustrere det på, ville være at forestille sig, at man gjorde ligesom Philip d. 2 af Spanien, der forsøgte at fylde statskassen ved at sælge retten til at opkræve skatter til privatpersoner.

Grundskylden er i byområderne 3,4 %, men kun af jordværdien. Ejendomsværdiskatten er 1 %, men kun af værdien i 2000. Løseligt anslået er det nok tilsammen ca. 2-2½ % af ejendommenes nuværende værdi i fri handel.

Hvis en investor kunne købe retten til i al evighed årligt at opkræve et indeksreguleret beløb på 2,5 % af værdien af en ejendom, så ville han på nuværende tidspunkt formentlig give en del mere end ejendommens handelsværdi!

Men hvis retten til at opkræve skat af ejendommen er mere værd end selve ejendommen, så betyder det, at hvis skatten kun betales ved salg af ejendommen, så vil det efter en længere årrække være sådan, at skattebeløbet i forbindelse med salget bliver større end salgssummen. Med andre ord skal skatten ikke bare være 100 % af fortjenesten men endnu større.

Det er måske en detalje, som fortalerne for ejendomsavancebeskatning eller indefrysning ikke har været helt opmærksomme nok på. Men djævelen bor som bekendt i detaljen.

Bragt som kronik i Berlingske 6. juli 2015 

Ejendomsvurdering og erstatning




31. august havde JP igen gravet i spørgsmålet om erstatning for fejlagtige ejendomsvurderinger. Og det er jo en prisværdig aktivitet. Men når det drejer sig om erstatning – og navnlig fra staten – så bor der djævle i detaljerne. En af dem kan illustreres med følgende eksempel:
 
Hvis man nu forestillede sig, at Rigsrevisionen ville undersøge, hvor gode skolelærere er til at give årskarakterer, så kunne det gøres ret nemt ved at sammenligne års- og eksamenskarakter. Man ville givetvis kunne konstatere, at der er en forskel. Og den forskel ville formentlig også være der i de fag, hvor eleverne ikke går til eksamen, men bare får årskarakteren overført. I eksamensfagene ville man ret nemt kunne kompensere eleverne for “fejlbedømmelsen”. Men hvad skulle man gøre i de prøveløse fag? Med mindre man er villig til at afholde prøven, så er opgaven umulig.
 
Der er 1,2 mio parcelhuse i Danmark. Er vi villige til at omvurdere dem alle i en omstændelig proces, der vil koste oceaner af ressourcer? Det handler om tusindvis af årsværk. Og kan det gøres ret meget bedre end første gang? For det vil jo stadig være en slags “årskarakter”. Og så er der lige det virkeligt interessante faktum tilbage, nemlig at selv hvis vurderingen bliver ændret, så har det kun betydning for skatten i et mindretal af tilfældene. For langt de færreste betaler skat af husets ejendomsvurdering. Ejendomsværdiskat betales typisk af vurderingen i 2000 eller 2001. Og kommunal ejendomsskat, grundskyld, betales kun af den del af ejendommens samlede vurdering, der vedrører grunden. Og selv om den samlede vurdering af ejendommen bliver ændret, så kan grundværdien meget nemt være den samme. Skats vurderinger bygger på nogle gennemsnit om størrelse og byggeår etc., og de skal blive forkerte, hvis bygningen er enten moderniseret eller tværtom dårligt vedligeholdt. Men det ændrer jo ikke ved grundværdien, som man betaler grundskylden af.
 
Når det kombineres med dansk rets øvrige regler om erstatningskrav, så bliver konklusionen, at der nok er “meget skrål, men liden uld,” som bonden sagde, da han klippede sin so. Desværre!
 
Jens Fr.
 
Denne udgave er fra Jyllandsposten d. 9. september 2013