Forældrekøb – hvor længe bliver fidusen ved?

Når forældre køber lejlighed til familiens flyvefærdige unger, er der en skattemæssig gevinst. Men hvor længe?

I de seneste mange år har forældrekøb formentlig været en af de allermest udbredte skattefiduser for den del af middelklassen, som har råd og vilje til at hjælpe sine børn på vej. Når man ovenikøbet kan gøre det for lånte penge, så bliver incitamentet ikke ringere. Helt galt var det dengang, hvor ejendomspriserne steg mod himlen hurtigere end en F16-jet. En fjerdedel af alle handler var angiveligt forældrekøb, og ejerlejligheder blev gennemsnitligt solgt hvert fjerde år. Krisen har dæmpet markedet lidt, men de mæglere, som gerne vil have omsat deres lager, markedsfører stadig gerne produktet.
Man kan hjælpe sine børn på 2 forskellige måder, og forskellene er til at mærke. Enten forærer eller låner man barnet pengene til at købe for, eller også køber forældrene og lader barnet bo til leje. Hvis barnet køber lejligheden, skal det betale ejendomsværdiskat; renterne kan kun trækkes fra med cirka 32 procents skatteværdi, og det kan ikke opnå boligsikring. Omvendt vil man, når forældrene køber lejligheden, kunne undgå ejendomsværdiskat, trække underskuddet fra til 62 procents skatteværdi og oven i købet få et skattefrit tilskud til projektet i form af boligsikring.
Baggrunden for fordelene er, at man betragter lejligheden som en erhvervsvirksomhed og rent skatteteknisk placerer den i virksomhedsskatteordningen. Hvis virksomheden giver underskud, så kan man fratrække det i sine andre indtægter, og dermed opstår de høje fradragsprocenter. Det er altså afgørende, at der er tale om, at lejligheden udgør en erhvervsvirksomhed. Og hvad er så det?

Hvad er en virksomhed?

En egentlig definition findes ikke i gældende lovgivning, men skattevæsenet har i en årrække betjent sig af en definition, hvorefter kendetegnene er, 
  • at der for egen regning og risiko udøves økonomisk virksomhed.
  • at det sker med det formål at indvinde økonomisk udbytte, d.v.s.
  •  at der inden for en rimelig årrække skal være udsigt til et overskud, som skal bestå i en rimelig forrentning af den investerede kapital og løn for det arbejde, indehaveren udfører i virksomheden.
  • at virksomheden skal drives på sædvanlige kommercielle vilkår.
  • at virksomheden ikke må drives for at tilfredsstille indehaverens personlige fornøjelser
  • at den drives nogenlunde regelmæssigt gennem en længere periode.
  • at omsætningen ikke er det rene ingenting.

Er forældrekøb så en virksomhed?

Når man kender definitionen, så kan man jo gennemgå, om et forældrekøb opfylder de krav.

Det er helt notorisk, at formålet med forældrekøb er, at det skal give løbende underskud, fordi den husleje, barnet betaler, er mindre end fællesudgifterne til lejligheden og renterne på lånene. Alternativt kunne man jo argumentere for, at der vil opstå overskud i form af prisstigninger på fast ejendom. Priserne på fast ejendom har altid været stigende set over en tilpas lang årrække. Det fastslog allerede den økonomiske videnskabs fader, Adam Smith, i 1700-tallet. Men det er vist ikke lige nu, udsigten til stigninger er størst. Og selv hvis den er, så vil der skulle nogle solide prisstigninger til for at give et nogenlunde rimeligt afkast af investeringen.

Betingelsen om det rimelige overskud kan derfor ikke forventes opfyldt – og altså slet ikke, hvis man kun ser på driften.

Med hensyn til spørgsmålet om drift på sædvanlige kommercielle vilkår, så er det noget vanskeligere at afgøre. Langt de fleste forældrekøb sker formentlig med sædvanlig realkreditbelåning op til 80 procent af ejendomsværdien. Men hvis man nu ønskede at købe en lejlighed for at leje den ud til nogle helt fremmede, så ville realkreditselskaberne ikke yde 80 procent lån. I stedet ville man foretage en vurdering af den belåning, som med rimelighed kunne dækkes af huslejen, og udmåle sine lån på det grundlag.

Tilsvarende gælder, at et normalt sælgerpantebrev i henhold til ejendomsmæglernes standardbetingelser har en klausul om, at hvis lejligheden udlejes, så skal køber stille bankgaranti for ydelserne på pantebrevet i udlejningsperioden. Begrundelsen for den bestemmelse er enkel nok, nemlig at en lejer normalt ikke kan siges op, og hvis lejen ikke dækker ydelserne på pantebrevet – og det gør den aldrig – så påføres pantebrevets indehaver en meget stor risiko for tab.

Den bestemmelse fraviges formentlig altid, når der er tale om forældrekøb, idet man går ud fra, at køberen har så megen kontrol med lejerens adfærd, at lejeren ikke vil påberåbe sig uopsigelighed i henhold til lejeloven. (I betragtning af de konflikter som kan opstå mellem forældre og deres poder, kunne man nok synes, at det er lidt naivt). Så forretningen drives altså ikke på sædvanlige kommercielle vilkår, og dermed er den betingelse heller ikke opfyldt.

Endelig er der så betingelsen om, at virksomheden ikke skal være drevet af hensyn til den personlige fornøjelse. Det er næppe nødvendigt at opremse alle de mange sammenfaldende behagelige omstændigheder, som købet af lejligheden medfører for såvel forældre som børn. Det er fornøjelse!

Resultatet af gennemgangen bliver derfor, at forældrekøb dumper på alle gennemgåede kriterier, som er centrale for anerkendelse af virksomheder. På alle andre områder så underkender man virksomheden, blot den dumper på en af betingelserne. Det gælder udlændinges import- og eksport fra hjemlandet, så rejser dertil bliver fradragsberettigede, kunstneres og læreres hjemmearbejdspladser, stutterier, udlejning af lystbåde og meget andet godt.

Hvorfor er den gået indtil nu?

Når man står med så dårlige argumenter på hånden, så må man da undre sig over, at det hidtil er gået godt. Det er der nok 2 grunde til. Oprindelig havde man ikke forestillet sig at det ville få et sådant omfang, som det rent faktisk fik. Det kan man se af nogle udtalelser fra Skatteministeriets side, senest i ministeriets tidsskrift Skat fra april 2003.

Men det afgørende var i virkeligheden nok, at fordelene hovedsagelig opstår som følge af prisreguleringen på markedet for lejeboliger. Efter boligreguleringsloven er det ulovligt at lade en lejlighed stå ledig, og der er lagt et ret snævert maksimum over huslejen, så det medfører, at forældrenes indtægt ved udlejningen bliver holdt kunstigt nede. Der er altså tale om, at det ville være ulovligt at kræve så høj en husleje af barnet, at virksomheden rent faktisk kunne give overskud. Og at det ville være ulovligt at undlade at drive virksomheden, når først lejligheden er købt.

En tilsvarende konstruktion har man med meget små landbrug, hvor der stadig er pligt til at drive bruget, og man derfor lægger vægt på, om de drives på den bedst mulige måde, uanset de aldrig kan give overskud.

Det er et udmærket synspunkt, bortset fra at landbruget ikke kan sælges til noget som helst andet formål end lige præcis landbrug. Det kan ejerlejligheden!

Er det holdbart?

Skat er jo ikke nogen eksakt videnskab, men der kan argumenteres grundigt for, at forældrekøbene ikke holder. De fleste af os kan sikkert huske temmelig mange andre situationer, hvor en eller anden smart konstruktion blev skruet sammen og accepteret af myndighederne for siden hen at blive tilsidesat som følge af enten et lovindgreb eller bare en ændret praksis hos skattemyndighederne.

Selskabstømning er vel det største eksempel på noget sådant, men der kan findes mange andre. Hver gang bliver resultatet, at nogle skatteydere, som havde disponeret i tillid til gældende regler, udsættes for et unødigt tab. Og selv om det ofte fremstilles, som om det er nogle rige skatteål, som indgrebet skal ramme, så bliver det ofte relativt almindelige mennesker, som det går ud over.

Som regel sker der det, at for dem, som først benytter den smarte metode, går det godt, men på et eller andet tidspunkt, når brugen breder sig for vidt, så opleves det pludselig som et misbrug eller ‘hul i lovgivningen’, og så kommer der et indgreb. I den forbindelse skal man ikke være blind for misundelsens betydning som en politisk kraft.

Indgrebet kan enten ske ved lovgivning, og det kan man aldrig sikre sig mod på forhånd, eller ved en ændret praksis i bedømmelsen af forholdet fra skattemyndighedernes side.

Det må helt klart undre, at der ikke fra nogen del af venstrefløjen er rejst krav om en ændring. Det ville ellers passe rigtig godt ind i deres profil. Man behøve blot at tale om de rige, som får tilskud fra skattevæsenet til at understøtte deres børn, eller sammenligne med indvandrerens im- og eksportforretning. Misundelse er ikke nogen ringe faktor i politik. Og venstrefløjen savner succeshistorier.

Det farligste for dem, som allerede har købt, er imidlertid ikke et politisk indgreb, for det kan man argumentere imod, men derimod at der på et tidspunkt kommer en rent administrativ beslutning om at ændre praksis for bedømmelsen af forældrekøb, fordi det har taget for stort et omfang. Og i så fald rykkes gulvtæppet væk under de mange, som har købt i tillid til den hidtidige praksis.

Ingen regel uden undtagelser

Faktisk er der allerede et punkt, hvor man ikke betragter forældrekøb, som en normal virksomhed. Og det er ved salg – i hvert ved salg til barnet. Det er standard, at udlejede ejerlejligheder vurderes til halvdelen af værdien af en fri lejlighed, og det kan man sagtens få gennemført for forældrekøbte lejligheder. Det er lige så notorisk, at man må sælge fast ejendom til sine børn  for 85 % af vurderingen. Men det gælder ikke forældrekøbte lejligheder, hvis man har fået halveret vurderingen.

Det ville ellers gøre en af sidegevinsterne ved forældrekøb rigtigt gode. Normalt er forældrene nemlig skattepligtige af avancen ved salg af lejligheden, og det kan godt være lidt ærgerligt. Hvis barnet overtager lejligheden, og bor i den i løbet af sin ejertid, så bliver barnets avance skattefri. Og det er det samme som, at man kan overføre differencen mellem den reelle værdi og de 85 % til barnet uden gaveafgift. Men man kan altså ikke gøre det til 85 % af halvdelen af vurderingen for en fri lejllighed. Hvilket egentlig kan undre, fordi Skat så må have lagt til grund, at der netop ikke er tale om en helt sædvanlig virksomhed.

Til de som måtte ønske at udnytte systemet med overdragelse til 85 % af vurderingen, skal det lige tilføjes, at det ikke gælder, hvis overdragelsen sker med henblik på, at barnet straks videresælger den. Barnet skal købe med reelt henblik på at bo i den. Det der navnlig fanger, er, når kommissionsaftalen med den mægler, der skal videresælge, er indgået, førend barnet overtager lejligheden. Det er altså temmelig svært at bortforklare.

Konklusion

Foreløbig må man konstatere, at forældrekøb giver både børn og forældre klare fordele frem for barnets eget køb af bolig. Hvor længe det holder, er en anden sag, og som forældrekøber bør man nok tage den risiko med i sine overvejelser.  Konsekvenserne for den enkelte familie ved en ændret opfattelse er næppe ubærlige, men det vil da være surt, og i hvert fald er det endnu en bekræftelse på, at man aldrig skal spænde sin økonomi så hårdt, at den ikke kan tåle et lille indgreb fra skattevæsenet.

Hvis man står overfor at købe en lejlighed eller bare vil sikre sig lidt fremover, så kan man gøre en enkelt lille ting for at sikre sig mod en ændring i administrativ praksis, nemlig at indhente en bindende forhåndsbesked. Der kan man både få godkendt huslejeniveauet og sikre sig accept af fradraget for underskuddet. Det koster kun et meget beskedent gebyr. Ændret lovgivning kan man intet gøre ved.

Jens Frederik

Og så lille en lille efterskrift. Forældrekøb er ikke bare noget med kroner og øre. Det handler også om forholdet mellem barn og forældre. Det har jeg skrevet lidt om her.
Og derudover har jeg skrevet om Bedre skatteregler for forældrekøb.

Mikrolovgivning – 3 små provokationer


For nylig havde jeg fornøjelsen af at holde et oplæg for Cepos. Blandt tilhørerne var en lang række borgerlige politikere fra første geled. De både grinede og klappede pænt, så måske er det værd at gengive:

Små ændringer – stor effekt

“Both God and the devil are in the details”. Sådan kunne mottoet for en mikrolovgiver lyde.

Politik lever af sound-bites, hvorfor så ikke også gøre det samme med lovforslag. Skal det kunne markedsføres, så skal det kunne koges ned til en soundbite. Det skal hugge gordiske knuder over. Der er trods alt ikke ret stor forskel på at sælge politik og vaskepulver – uanset hvor ofte det modsatte er blevet hævdet.

Ideen

Egentlig stammer ideen ikke fra mig selv, men fra en gammel apokryf historie om dansk politiks enfant terrible, Mogens Glistrup. Manden ejede ikke begrænsningens kunst og slet ikke vilje til samarbejde. Men han havde et umiskendeligt blik for absurditeter. Hver gang man i 70-erne skulle drøfte finanslov eller et af de utallige økonomiske indgreb, som dengang var lige så regelmæssige som topmøder om redning af Euroen er det i dag, så kastede han med omhu grus i maskineriet ved at fremsætte et fuldstændig uoverskueligt antal ændringsforslag.

Lige undtagen en gang, hvor Fremskridtspatiets eneste ændringsforslag så sådan ud:

Fremskridtspartiets ændringsforslag:

I lovforslagets § XX, stk. 2 ændres ordet “ikke” til “kun

Det var selvsagt lidt af en overraskelse, så samtlige folketingsmedlemmer bladede febrilsk rundt for at finde den rigtige paragraf. Og da de fandt den, så den således ud:

Forslag til lov om endnu en kriseløsning af Danmarks økonomiske forhold

§ A …

§ B …

§ XX Loven træder i kraft ved lovforslagets fremsættelse i Folketinget

Stk. 2. Denne lov gælder ikke for Færøerne og Grønland

Så enkelt kunne det gøres!

Men kan den sport gentages?

Mit postulat er, at det kan lade sig gøre, og at det i virkeligheden gør rollen som politiker meget nemmere. Her er en række eksempler fra boliglovgivningen.

Lejelovene

Det første er hentet fra alle liberales yndlingsaversion, den sidste af rationeringslovene fra 2. verdenskrig. Med den som udgangspunkt gælder der et loft over huslejerne i det ældre boligbyggeri – det som kaldes “omkostningsbestemt husleje”. Hele ideen om et loft er selvsagt en vanskabning, men den værste tidsel er, at det beløb, som udlejeren må opkræve i forrentning af sin indskudte kapital, er bundet til ejendommens værdi i 1973. Er der mon nogen andre, som ikke har fået lønstigning siden 1973! Og hvorfor netop 1973?

Det er egentlig gjort ganske enkelt med følgende lovtekst:

Lov om midlertidig boligregulering

§ 7. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse…..

§ 9. Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Og det uhyggeligt enkle lovforslag er såmænd blot at erstatte 1973-vurderingen med den nugældende:

Forslag til ændring af lov om leje

I § 9, stk 1 ændres ordene “pr. 1. april ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme” til “seneste offentlige vurdering”.

Da ejendommenes værdi er mangedoblet siden 1973, og da bestemmelsen selvsagt vil kapitalisere sig over i priserne på udlejningsejendomme og dermed på den næstkommende offentlige vurdering, så indebærer det reelt set en mulighed for fri husleje i ældre ejendomme. LLO vil selvsagt påstå, at man dermed udløser en tsunami på boligmarkedet, men det vigtigt at erindre, at der kun er tale om en mulighed for indeksregulering af afkast. Sandsynligheden for, at det rykker noget som helst, er faktisk ikke så stor, for den største del af lejemarkedet er efterhånden bragt uden for rækkevidde af den omkostningsbestemte husleje.

Ejerlejligheder

En af de bedste måder at genkende dårlig lovgivning på er, når den fylder for meget. Fadervor er på bare 64 ord. Grundloven holder sig – inklusive §-numre og overskrifter – på 4.280 ord, eller ca. det samme som en dobbelt kronik i Politiken. Længere behøver det altså ikke blive, men det gør det ofte.

Og selve længden af en lov kan i den grad bidrage til forvirring, at det i sig selv gør den svær at ændre.

Så hvis man blot en enkelt gang har forsøgt at sætte sig ind i reglerne om opdeling af ejendomme i ejerlejligheder, så ved man at det er gået rivende galt. Det drejer sig kun om en enkelt paragraf i loven, men med sine 1.593 ord har den en længde på over 1/3 af grundloven. Den svarer til 1½ kronik i Berlingske, og den er fuldstændigt uforståelig. For dokumentationens skyld har jeg medtaget den her, men i virkeligheden kan den uden større problemer springes over.

Ejerlejlighedsloven

§ 10. Loven anvendes på:

1) Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2) Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a-e og bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f-i.

a) Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed udgør mindst 26 m2.

b) Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. Arealkravet anses dog for opfyldt, hvis mere end 4/5 af bygningens beboelseslejligheder hver for sig opfylder kravet og det tillige er opfyldt i gennemsnit for samtlige beboelseslejligheder. Har beboerne adgang til kollektiv bespisning i beboerrestaurant i bebyggelsen, kan en kogeniche i et lokale på mindst 3 m2 nettoetageareal erstatte kravet om et køkken.

c) Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m2 nettoetageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977.

d) Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc-rum, og dette skal være forsynet med håndvask.

e) Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum.

f) Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af 1972. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler herom.

g) Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg.

h) Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

i) Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse.

3) Bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning.

4) Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

5) Bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tidligere lovgivning.

6) Bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til ældreboliger eller almene ældreboliger, når kommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller lov om almene boliger m.v. Ældreboligerne eller de almene ældreboliger skal efter opdelingen udgøre en samlet ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

7) Bygninger, der er kondemneret i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligere lov om boligtilsyn, når kommunalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregisteret indrettes til ungdomsboliger, der har fået tilsagn om statsstøtte til indretning eller opførelse efter den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgivning eller til almene ungdomsboliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v., og den resterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end beboelse. Ungdomsboligerne eller de almene ungdomsboliger skal efter opdelingen udgøre en samlet ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

Stk. 2. Bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder, såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Alle beboelseslejligheder i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse. De eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli 2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, medmindre bygningen er omfattet af stk. 1, nr. 2 eller 3. 1.-3. pkt. gælder også for bygninger på ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, uanset at bygningerne er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966.

Stk. 3. Bygninger, hvor der efter den 1. juli 2004 etableres nye tagboliger som almene boliger, kan opdeles i ejerlejligheder, jf. 2. og 3. pkt. Opdeling kan ske, når de nye boliger etableres i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager og bygningen helt eller delvist anvendes til privat udlejning til beboelse. Boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles.

Stk. 4. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattet af stk. 5-9, kan kun opdeles, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan kun videreopdeles efter reglerne i stk. 5.

Stk. 5. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan endvidere opdeles, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter kapital 5 a i lov om almene boliger m.v. Opdelingen skal ske løbende, således at boligerne udlægges som selvstændige ejerlejligheder i takt med, at de bliver solgt. Det samme gælder eventuelle andre særskilt afgrænsede husrum i afdelingen. Dog kan opdelingen ske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. Beslutning herom skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Ejerlejligheder tilhørende almene boligorganisationer kan videreopdeles efter reglerne i 2.-5. pkt., når der er indgået aftale om salg efter førnævnte kapitel 5 a af en bolig beliggende i ejerlejligheden.

Stk. 6. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, hvis der tilføres almene boliger ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere etager. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

Stk. 7. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger og boligerne anvendes til privat udlejning. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

Stk. 8. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger og hver bolig udgør én ejerlejlighed. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejlighederne kan videreopdeles efter stk. 5.

Stk. 9. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privat andelsboligforening. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne kan ikke videreopdeles.

Stk. 10. Ejendomme, hvor der af socialministeren er meddelt godkendelse til etablering af friplejeboliger på en del af ejendommen, og som ikke er omfattet af en af de øvrige bestemmelser i § 10, kan opdeles i ejerlejligheder, hvis friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne og det til boligerne knyttede serviceareal efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, jf. dog stk. 11. Ejerlejligheden kan ikke videreopdeles. Andre boliger eller lokaler til andet end beboelse på ejendommen skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, medmindre opdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efter en af de øvrige bestemmelser i § 10.

Stk. 11. Friplejeboliger omfattet af stk. 10 og friplejeboliger, som ikke er omfattet af nogen af de øvrige bestemmelser i § 10, kan dog opdeles i ejerlejligheder således, at friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne udgør én ejerlejlighed og det til boligerne knyttede serviceareal udgør én anden ejerlejlighed. De to ejerlejligheder kan ikke videreopdeles. Stk. 10, 3. pkt., finder anvendelse.

Stk. 12. Loven finder ikke anvendelse på:

1) Landbrugsejendomme, jf. lov om landbrugsejendomme.

2) Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, jf. dog stk. 2.

Stk. 13. Ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Det er en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er omfattet af stk. 1, nr. 3, at en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt lejlighed til beboelse efter videreopdelingen opfylder de i stk. 1, nr. 2, litra a-f, nævnte krav.

Stk. 14. I bygninger, der er opdelt i ejerlejligheder, finder stk. 3 og 6 tilsvarende anvendelse ved etablering af en ny ejerlejlighed indeholdende tagboliger som almene boliger.

I virkeligheden er den dog ikke så svær at analysere, for den er blevet til ved en uendelig række af knopskydninger. Hovedproblemet er, at VKR regeringen i sin tid blev så skræmt over prisudviklingen på ejerlejligheder, som ellers først var indført få år forinden (sjovt nok 1. juli 1966), at man på ny afskaffede muligheden for at opdele ejendomme i ejerlejligheder. I den forbindelse overså man formentlig, at en af grundene til, at ejerlejligheder var så dyre, var den enkle, at kun et mindretal var kommet på markedet. De gamle lejere var jo beskyttet mod opsigelse, så først når de selv valgte at flytte, kom lejlighederne til salg. Der findes stadig en del lejligheder, der endnu aldrig har været solgt, selv om antallet bliver mindre år for år. I virkelighedens verden har ejerlejligheder dog været så smart en løsning, at man har indført den ene undtagelse fra hovedreglen efter den anden. Så i virkeligheden kan vi nøjes med at kigge på hovedreglen:

§ 10. Loven anvendes på:

1) Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2) Bygninger, der ikke indeholder ……

Hvis vi ændrer hovedreglen, på en sådan måde, at alle bygninger kan opdeles, så kan vi skrotte hele resten af paragraffen. Under alle omstændigheder er 1966 et arbitrært valgt tal, og det gør det relativt umuligt for modstanderne at argumentere imod, så hvorfor ikke 1866, 1766 eller noget helt andet. Den ældste bygning i Danmark, der kan dateres nogenlunde sikkert er vistnok Skt. Jørgensbjerg Kirke i Roskilde fra ca. 1080. Så det eneste rigtige årstal at vælge er vel 1066, der samtidig har den fordel, at det er året for vikingetidens afslutning. Herefter udestår kun jættestuerne, der er omfattet af bestemmelsen om udstykning af fredede bygninger.

Så forslaget er:

Forslag til lov om ændring af lov om ejerlejligheder

I § 10, stk. 1, nr. 1 ændres tallet 1966 til 1066

Så væsentlige ændringer på boligmarkedet har vi ikke set siden 1972. Det ligger indenfor klassisk, borgerligt fælles tankegods. Så se nu at få det fremsat.

En af de allervigtigste konsekvenser ved dette forslag er i øvrigt, at der bliver fri mulighed for at andelslejligheder kan få status som ejerlejligheder og vice versa. Det indebærer, at det fremover vil være markedet snarere end politikerne, der vælger om den ene eller anden boligform er mest fordelagtig. Indtil nu har der været stor prestige ved ejerlejlighedsmodellen, men det behøver ikke være tilfældet fremover.

Andelslejligheder

Det er snart mange år siden, at jeg første gang fremsatte forslag om, at de lovbestemte maksimumpriser på andelsboliger skulle ophæves. Da jeg fik Søren Pind til at skrive et blogindlæg om det, så resulterede det i flere tusinde læsninger. Så sig ikke, at forslaget er uden perspektiver. I de senere år har høje ejendomsvurderinger til dels medført, at lejlighederne ikke har kunnet sælges til maksimumprisen, men det kan man ikke være sikker på holder, og der er i de nuværende priser indregnet en betydelig risikopræmie for køberne set i forhold til priserne på ejerlejligheder (op imod 20 % jf. min analyse deraf), hvilket altså giver tilsvarende tab for de nuværende sælgere.

Gennem en årrække har jeg hævdet at hovedproblemet var, at prisen på andele er bundet til prisen på udlejningsejendomme, men i virkeligheden er det essentielle problem, at der overhovedet er et maksimum. Bestemmelsen i loven ser sådan ud.

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Det er i den forbindelse ret sjovt, at en lovbestemmelse, der egentlig er skønsmæssig, opfattes om et absolut forbud mod at sælge selve andelen (altså førend man lægger forbedringer til) til mere end den bogførte værdi af ejendommen. Vurderinger af ejendomme kan da ellers variere voldsomt jf. et af mine gamle blogindlæg. Og vurderingen af forbedringerne er et eksempel på anvendelse af rendyrket marxistisk arbejdsværditeori på en måde, så alle burde kunne indse det urimelige i det. Det må jeg se at få skrevet noget om.

Men den enkle metode til at udrydde urimelighederne er, at man i stedet for et absolut maksimum indfører en oplysningspligt. Så har køber en mulighed for selv at tage stilling. Hvis almindelige mennesker kan det, når de køber en ejerlejlighed, så må de også kunne gøre det med andele. Her er teksten

Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

I lovens § 5, stk. 1 ændres ordene “må ikke overstige, hvad” til “skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb” og “med rimelighed betinge” til “indgår i købesummen“.

Konsekvensen er fri prisdannelse på andelsboliger Det er ikke perfekt, men det er et stort skridt frem. Og fordi dette er det mest komplicerede af de 3 lovforslag, så kommer her den ændrede tekst:
Ny lovtekst:

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand indgår i købsaftalen

Konklusioner

Det burde næsten være unødvendigt at ridse konklusioner op, for de giver egentlig sig selv, men essensen er, at:

  • Mikrolove skal være svære at argumentere imod – det modsatte synspunkt skal være håbløst på en tv-skærm.
  • Mikrolove skal være enkle og sjove.
  • Mikrolove er nemme at markedsføre.
  • Mikrolove er guerilla-krig mod gordiske lov-knuder.
  • Mikrolove kræver ikke embedsmænd.
  • Mikrolove baner vejen for rigtige reformer.

Som allerede sagt:

“Both God and the devil are in the details.”

PS Hvis du er nået helt herned, så burde du måske læse de andre indlæg på min boligside

Boligmarkedet – andels eller ejerboliger

Andels- og ejerlejligheder – hvad vil køberne have?

Prisfaldene på boliger har ført til, at forbrugerne for første gang har mulighed for at vælge mellem andels- og ejerlejligheder. I daglig brug er de to boligtyper temmelig ens. Det primære formål med begge er, at man kan bo i dem. Men i en række underordnede forhold er der forskelle, og kan det virkelig føre til, at forbrugerne har en markant præference for den ene eller anden type.

Ejerlejlighedens oprindelse

Ejerlejligheden opstod som resultat af boligforliget i 1966. Det var et forlig indgået mellem alle de 4 gamle partier, altså socialdemokratiet, radikale, Venstre og konservative. Forliget blev efterfølgende svigtet af de borgerlige og fortrudt af socialdemokraterne.

Baggrunden var et grotesk boligmarked. Krigstidens rationering var aldrig blevet ophævet, og et stort antal unge mennesker var på udkig efter en bolig. Man skulle ligefrem ansøge kommunen om tilladelse til at få en bolig – altså ren sovjetkommunisme. Og kun de gifte fik!

Forliget indførte ejerlejligheden, hvor ledige lejligheder kunne sælges til den højestbydende. Og en del var selvsagt villige til at byde højt. Uanset mange ejendomme blev opdelt i ejerlejligheder, så betød det dog ikke, at de kom til salg, for de eksisterende lejere var beskyttede mod opsigelse.

Så de få ejerlejligheder, som blev udbudt, blev solgt til skyhøje priser, og det førte til megen kritik af spekulation og anden dårligdom. Og i 1972 blev muligheden for opdeling i ejerlejligheder afskaffet igen.

Men hvorfor har de borgerlige aldrig genindført den? Tror man på ejendomsretten? Eller er det bare festtaleretorik?

Andelsboligernes baggrund

I stedet besluttede man i 1975 at pålægge udlejere, at de ved salg skulle tilbyde ejendommen til lejerne som andelsboliger. Og siden er privat udlejning nærmest decimeret.

Venstrefløjen så andelsboligen som en billig og nemt tilgængelig boligform. Og navnlig fri for profitmageri. Den nemme tilgængelighed var ren fiktion. Men prisen gjorde selvsagt andele attraktive.

Prisen var dog ikke udtryk for samfundssind, men skyldtes lovgivningen. Det har udviklingen vist. Da de offentlige ejendomsvurderinger steg, så udnyttede andelshaverne naturligvis disse muligheder. Hvis ejere af ejerlejligheder tjente mere på lejlighedens værdistigning end ved at arbejde, hvorfor skulle andelshaverne så ikke have samme muligheder.

Det lave udgangspunkt for priserne gjorde, at fortjenesten udtrykt i procent ofte var højere end for ejerlejligheden. Hvis en andelslejlighed stiger fra 250.000 til 750.000, så er fortjenesten 200 %, medens en stigning på en ejerlejlighed fra 1.000.000 til 1.500.000 kun er 50 %. Men priserne på de 2 lejlighedstyper beregnes forskelligt, så man kan sagtens forestille sig, at de 2 eksempler dækker over næsten ens lejligheder.

Prissammenligning

En sammenligning viser entydigt, at andelsboligerne koster mindst. Det er dog svært at sammenligne. Først og fremmest fordi andelsboligerne typisk er ældre, lidt mindre og de har en ringere boligstandard (de mangler evt. badeværelser eller eget toilet).

Målingen kan foretages enten på værdien af lejligheden (svarende til ejerlejligheders købspris) eller på den månedlige pris ved at bo i lejligheden (svarende til ejerlejlighedens nettoydelse). Begge dele kan kun gøres skønsmæssigt, og det vil være et relativt groft skøn.

Navnlig den månedlige nettoydelse kan er svær, for her spiller en række skatteforhold ind. Belåningsformerne er der også forskel på. Ejerlejligheder købes med realkreditlån. Andelshaveren er henvist til at bruge dyrere banklån. Det bør føre til lavere værdier på andelslejligheder.

Med i ligningen hører, at valget af forkerte realkreditlån kan være en belastning, hvor andelshavere kan komme forfærdeligt i klemme.

Resultatet er, at andele er 20 % – eller mere – billigere end ejerlejligheder. Det betyder, at en køber, der kan vælge mellem de 2 typer lejlighed, vil betale en temmelig stor formue for at slippe for andelslejligheden. Og det må undre.

Hvorfor er der prisforskel

Fra venstrefløjen roser man ofte den særlige ethos “andelstanken”, men hvis den har en positiv værdi for beboerne, så burde den da føre til konkurrence om at komme til at bo i andelsbolig, altså gøre andelene dyrere.

Priserne viser imidlertid, at borgerne klart vælger andelsboligen fra og foretrækker ejerlejligheden.

Hvis 2 butikker havde 20 % forskel på prisen, selv om man havde ens varer og åbningstider, så ville der være noget helt galt. Det gælder også, når det samme sker på boligmarkedet. Og fejlen er den lovgivning, der styrer andelsboligforeningerne.

Tiden må være inde til at gennemføre ændringer, så de 2 boligformer bliver umiddelbart sammenlignelige, og så unge menneskers første investering i en bolig ikke bliver en lodseddel om, hvilken boligform, der fremover bliver mest fordelagtig.

Det nemmeste ville være, hvis man åbnede for, at andelslejligheder kan overgå til ejerformen – og vice versa. Så vælger beboerne selv, så kan de selv tage ansvaret, og i det lange løb har flertallet alligevel altid ret. Det er i hvert fald begrundelsen for at have demokrati.

Jens Frederik

Oprindeligt bragt i Børsen i sommeren 2011