Kategori: Bolig

Udgivet den

Pant i andelslejligheder

I går mandag d. 5. november bragte Berlingske dette lille læserbrev om et venstreforslag om bedre muligheder for at optage lån i andelslejligheder.

Sikrere pant i andelslejligheder

Blandt de store forbedringer af lovgivningen, som den tidligere regering gennemførte, var indførelsen af muligheden for at optage lån med pant i andelsboliger.

Desværre fik man ikke gennemtænkt detaljerne om tvangsauktioner over andelslejligheder. Man fik nemlig ikke skrevet, at långivere skal have ret til at købe lejligheden på auktionen for at beskytte deres krav. En tvangsauktion er et matadorspil mellem køberne, der vil byde så lavt som muligt, og panthaver/sælger, der ønsker højest mulig pris. For panthaver er det næsten gratis at byde, for man skal jo betale købesummen til sig selv, og dermed kan panthaver normalt tvinge andre køberes bud op ved at byde over dem.

Det må de bare ikke, når man auktionerer andelslejligheder, og derfor tør de professionelle långivere ikke yde nær så store eller billige lån. Og det forringer naturligvis alle andelshaveres muligheder for at få lån og for at sælge deres andele.

Det var et teknisk punkt, som embedsmændene burde have klaret, og Højesteret fuldendte miseren med en uheldig afgørelse.

Når Venstre nu foreslår at skrive det ind i loven, så er det kun godt. De burde have foreslået det som regering, men bedre sent end aldrig, og fra os andelshavere bør der lyde en kraftig støtte til det forslag.

Jens Frederik

Udgivet den

Andelsboliger og valuarvurderinger

Carsten Hansen, Minister for By-, Bolig-, og Landdistrikter tænkte forleden højt og foreslog noget, som skal sikre verden mod nye boligbobler. Berlingske har bragt en lang kommentar om forslaget. Egentlig var der tale om et kronikmanuskript, som blev kortet temmelig meget ned. Det medførte, at nogle pointer gled ud, så derfor er hele teksten nedenfor:

Endnu et misforstået forbud!

Boligministeren har varslet et forbud mod, at lejere, som overvejer at stifte en andelsforening, skaffer sig en valuarvurdering af ejendommen, førend de træffer bestemmelse om at stifte foreningen og købe ejendommen. Men hvis man nu virkelig er i tvivl om, hvorvidt man vil købe, så er det da som regel fornuftigt at få en fagmands vurdering af, om prisen vil holde ved et eventuelt videresalg. Navnlig når man satser en voldsomt stor del af sin formue.



Det som ministeren opfatter som et problem, er, at lejerne ved at se en valuarvurdering, som er højere end foreningens købspris for ejendommen, kan få dollartegn i øjnene ved udsigten til en hurtig fortjeneste. Sådan gjorde man ved stiftelsen af en række andelsboligforeninger, som nu står med en elendig økonomi, fordi ejendommen er købt for dyrt og budgetterne ikke holder.

Først og fremmest må man spørge sig selv, om ministerens forslag vil hjælpe de andelsboligforeninger, som står med en tilsyneladende bundløs gæld. Hvis ministerens forslag ikke vil have nogen reel virkning, så må man naturlig vis se på, hvad der er skyld i foreningernes dårlige økonomi. Og dernæst må man så overveje, om problemerne kan løses.

Vil det hjælpe?

Ministeren synes, at valuarvurderinger ikke skal kunne bruges til at fastsætte værdien af en andelsejendom i en årrække efter stiftelsen, f.eks. 5 år. En sådan regel vil ikke hjælpe foreninger stiftet før 2007, hvor boligboblen var allermest oppustet og brast. Hvis man indfører en regel, som går længere tilbage, så risikerer man netop at ramme – måske endda vælte – de foreninger, hvis beboere allerede er hårdest ramt. Det er vel egentlig ikke så smart. Så allerede her brister logikken bag forslaget.

Og så har der end ikke været behov for at stille det lidt drilske spørgsmål, om reglen også skal gælde vurderinger, som er lavere end købsprisen? Der er givetvis eksempler på foreninger, der netop ikke blev stiftet, fordi man anså priserne for at være alt for høje. Og de “ikke-foreninger” optræder jo slet ikke på ministerens lystavle.

Holder ministerens logik?

Men det store spørgsmål er egentlig, om valuarvurderingerne er årsag til dårlig økonomi, eller om årsagen skal søges andetsteds. En ting er sikkert, det var ikke de høje valuarvurderinger, der i årene op til 2007 førte til højere købspriser på ejendommen. Når det kan fastslås med stor sikkerhed, så skyldes det, at for en andelsboligforening er dens købspris altid lig med den pris, som en anden køber vil give. Det er kun fordi ejendommen i princippet allerede er solgt til anden side, at lejerne får den tilbudt. Prisen er slet ikke til forhandling. Derfor vil valuarvurderingen ingen som helst indflydelse have på driften af ejendommen. Men den kan naturligvis medføre forventninger om kapitalgevinst. Det er bare en helt anden historie.

Valuarvurderingen kan have ført til, at foreningen fik højere realkreditlån end den ellers ville have fået. Men realkreditlån er jo netop billigere end banklån, så det kan jo ikke forringe økonomien. Og realkreditinstitutterne var altså med på de høje vurderinger. Som eksempel kunne man nævne A/B Ringertoften, der købte for 456 milioner og trods en belåningsgrænse på 80 % fik 450 mio. i lån. Det burde snarere føre til en sag om overbelåning end medlidenhed med andelshaverne.

Det skal dog ikke nødvendigvis føre til, at valuarerne går fri af kritik, for deres vurderinger virker godt nok mange gange temmelig oppustede og lige en tand for smarte i deres valg af forudsætninger. Og det gælder både forudsætningerne om forrentning og deres vurderinger af den potentielle leje. Men deres dårlige arbejde førte ikke til foreningernes dårlige økonomi.

Så ministeren ønsker altså at lovgive for at forbyde noget, som ikke er årsag til problemet og som slet ikke vil løse det. Den lov er vist næppe nødvendig.

Hvad skyldes A/B’ernes dårlige økonomi?

Selv om den helt overvejende del af danske andelsboligforeninger har bundsolid økonomi, så er der er en gruppe foreninger stiftet i årene op til 2007, som har massive problemer med åndedrættet. Men årsagen til deres problemer er bare noget andet. Alt for ofte er det budgetter, hvor indtægterne ikke kommer og udgifterne bliver større end forventet. De manglende indtægter stammer tit fra, at udlejningslejligheder enten ikke bliver ledige og dermed ikke giver indtægt fra salg (og boligafgift, som notorisk er højere end huslejen i regulerede lejligheder), eller de kan ikke sælges til de forventede priser. Og her bider hunden sin egen hale, dårlig økonomi fører til færre eller billigere salg, der igen fører til endnu dårligere økonomi, o.s.v.

De manglende indtægter og de høje udgifter er imidlertid svære at gøre noget effektivt ved – altså bortset fra at sætte boligafgiften op. Og det er der nogen, som ikke kan bære. For de andelshavere, som ikke kan betale den langt højere boligafgift, som ofte vil være nødvendig, kunne en vej ud af den misere være, at de fik mulighed for at sælge deres lejlighed til nogen, som er villige til at betale boligafgiften. Det kan godt være, de må flytte. Det er ikke rart, men man skal også flytte efter en tvangsauktion, og det er jo alternativet.

Liberalisering som løsning?

En løsning kunne være en liberalisering af priserne på andelslejligheder. For at forstå virkningerne deraf, skal man kende lidt til den mekanisme, der p.t. fastlægger maksimumprisen på en andelslejlighed.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi, at prisen på andelen er 400.000.
Det næste der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

I det tidligere nævnte tilfælde, A/B Ringertoften var det lige præcis det, der skete. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det gav nogle vilde udsving i andelsprisen, i et tilfælde fra 500.000 til 50.000. I andre tilfælde er det udsving i millionklassen.

For de som er oprindelige andelshavere, kunne man sige, at der blot er tale om, at de høje vurderinger førte til drømme om en fremtid, der skulle flyde med mælk og honning. Det er ikke sket, og det kan man blot begræde. Man kan dog gøre mere.

A/B Ringertoften i København NV kan igen tjene som eksempel. Som nævnt købt for 456 mio. i 2003, men efterfølgende valuarvurderet helt op til 580 mio. i 2007. Skats oplysninger om gennemsnitspriser i området fører dog til, at den samlede ejendom som ejerlejligheder ville have været ca. 730 mio. værd i 2007. Som ejerlejligheder ville den altså være 25 % mere værd. Og det er jo også en slags penge.

I tilfældet med A/B Ringertoften ville sammenligningen med ejerlejligheder ultimo 2011 (nyere tal findes ikke) fortsat føre til en værdi på 514 mio., og det er altså stadig en del mere end den anskaffelsespris på 456 mio., der nu bruges i regnskabet. Hvis man havde frie priser, så ville ejerlejligheder og andelslejligheder basalt set koste det samme at bo i, når man vel at mærke indregner skattefordele, lånetyper etc. Hovedformålet med begge typer lejlighed er trods alt at bo i dem. Altså ville disse andele kunne sælges dyrere end de kan i dag.

En tilsvarende beregning kan laves for stort set samtlige de nødlidende andelsboligforeninger. De oprindelige andelshavere ville ved en ophævelse af maksimalpriserne fortsat kunne sælge til priser, som ligger over deres anskaffelsespris. De ville naturligvis ikke kunne nå fantasipriserne fra 2007, men der ville dog flyde enten mælk eller honning. Og det er ikke så ringe på et marked præget af nedgang. Og den fordel har ejerlejlighedskøbere fra 2007 bestemt ikke.

Der er en gruppe andelshavere, som er blevet særlig hårdt ramt af de høje valuarvurderinger, nemlig de som ikke var oprindelige andelshavere, men som kort efter købte en lejlighed til fantasipris. De kan i dag ikke lovligt sælge andelen for den pris, som de gav. Også for de andelshavere vil en liberalisering afbøde deres tab. Det hører i øvrigt med i regnestykket, at de faktisk som regel anskaffede deres bolig langt billigere, end hvis de samtidig havde købt en ejerlejlighed af samme størrelse og beliggenhed. I mellemtiden har de ofte også boet billigere. Og ved en liberalisering vil de kunne sælge forholdsvis dyrere. De har ganske vist tabt store beløb, men det har kollegaerne fra ejerlejlighederne sandelig også. Der er ingen som ønsker, at nogen skal miste penge på deres bolig, men de er ikke alene og andre står altså i en værre situation. Men en liberalisering er altså et stort skridt på vejen.

Konklusionen må være, at ministeren ikke forstår årsagen til andelsboligforeningernes problemer, at han foreskriver uduelige løsninger, og at han ignorerer de virksomme løsninger. Hvornår forstår ministeren mon det?

Jens Frederik

PS Ministerens svar, der til fulde udnytter hans betydelige indsigt fra karrieren i den almennyttige sektor, ligger her. Det har også fået sit eget punkt på bloggens forside.

Udgivet den

Renteswaps og andelsboliger


Højesteret har for ganske nylig afsagt dom om, hvorvidt en negativ renteswap skal påvirke handelsprisen på en lejlighed – og om prisen skal justeres i løbet af regnskabsåret. Det finder retten at den skal, og dermed føjer man nogle facetter til mine bemærkninger nedenfor. Det skal jeg nok vende tilbage til.

Rigtigt, forkert eller ligegyldigt?

“Er lån med renteswaps skyld i, at en række andelsboligforeninger styrer mod konkursen?” Det er et interessant spørgsmål. Og hvad der navnlig gør det interessant, er, at i modsætning til mange andre spørgsmål, så er svaret ikke enten “rigtigt”, “forkert” eller “ligegyldigt”, men derimod alle tre muligheder på en gang.

Man kan måske sammenligne det med situationen, hvor skolens største bølle en aften på lejrskolen erklærer, at klassens mindste lille dreng altid tuder uden at have grund til det. Og for at bevise det, kaster han så straks noget tungt efter ham.

Da den lille dreng heldigvis var både klog og forudseende, så flyttede han naturligvis køje, lige så snart læreren havde slukket for lyset. Så han bliver slet ikke ramt. Og dermed bliver det jo umuligt at bevise, om han tuder eller ej. Postulatet om tuderi er blevet ligegyldigt. Hvis han derimod ikke når at flytte sig, så det er selvfølgelig rigtigt, at han tuder, men det er forkert, at han gør det uden årsag.

Sådan er det også med lån med renteswaps og dermed er de langt, langt bedre end deres rygte.

Ligegyldigt eller?
I forhold til en konkurs vil driften af foreningen være afgørende. Hvis den er positiv, så skal foreningen nok overleve. Kritikerne vil imidlertid med overbevisning hævde, at renteswappen nedsætter foreningernes egenkapital. Det er bare ligegyldigt, fordi balancen ingen betydning har for foreningens daglige drift. Uanset hvor positiv egenkapitalen er, så vil økonomien være dårlig, hvis indtægterne er mindre end udgifterne. Og det gælder også, når balancen er negativ.

Men balancen er naturligvis også en del af regnskabet og dermed økonomien i foreningen. Og det er endda den del, der afgør prisen på lejlighederne. Og da boligministeriet har pålagt foreningerne et regnskabsprincip for renteswaps, som er åbenlyst hæmmende for dem, og som nedsætter priserne på andelene, så bliver det til dels “rigtigt”, at swaps er ubehagelige. Men det er altså også “forkert”, fordi ministeriet sagtens kunne lette åget for foreningerne ved at afskaffe det regnskabsprincip.

At påstå ministeriet pålægger andelsboligforeningerne urimelige regnskabsprincipper, er selvsagt en stor mundfuld, så læs det følgende nøje:

Sådan virker swaps.
Et flekslån kombineret med en renteswap er et forsøg på at få fordelene ved et flexlån kombineret med garanti for, at renten i en periode altid vil holde sig under et bestemt loft. Det er slet ikke så tosset. Det eneste problem er, at hvis renten falder og man vil ud af ordningen i utide, så kan det blive dyrt.

Pengeudlåneren tjener nemlig penge på, at renten er faldet, og ved at træde ud for tidligt mister långiver den fortjeneste. Det vil långiver selvsagt have kompensation for.

Omvendt kan man, hvis renten er steget, komme ud af sin swap på gunstige vilkår.

Det beløb som foreningen kan tjene eller miste ved at træde ud af en renteswap, forlanger ministeriet medtaget i regnskabet, og det skal påvirke prisen på andelene. I værste fald kan det resultere i teknisk insolvens. Sagen er imidlertid, at en andelsboligforening næsten altid bare kan vente til swappen udløber, og så udløses der ingen ekstrabetaling. Derfor behøver man ikke tage særlig meget hensyn til den teoretiske byrde ved at træde ud af ordningen. Regnskabsteknisk kan man sige at potentielle eller latente forpligtelser, hvor man fuldstændig selv bestemmer, om de skal udløses, ikke behøver optages til markedsværdi. Hvis 3.-mand bestemmer, om byrden skal udløses, så er situationen selvsagt en anden, og så skal man beregne en markedsværdi. Men det gør 3.-mand lige præcis ikke i disse situationer.

Hvis renten var steget, ville det desuden have været noget betænkeligt at regne værdien af swappen med som et tilgodehavende. Enten bør man stryge gevinsten ved at træde ud af swappen, eller også er den en fugl på taget.

Mange af de nyere andelsboligforeninger er afhængige af indkomster fra salg af lejligheder, som hidtil har været udlejet. Det giver både engangsgevinsten ved salget og en løbende højere indkomst fra boligafgift (som undtagelsesfrit er højere end den hidtidige regulerede husleje). Men som følge af regnskabsprincipperne kan lejlighederne blive så billige, at foreningen ikke får de forventede indtægter. Ja, nogen steder vælger man ligefrem at udleje på ny. Og det svækker foreningens økonomi på en måde som ikke bare er papirpenge. På den måde kan swaps drive foreningen ud i uføre, men det skyldes altså urimelige regler.

De gode græder.
Der er et antal andelsboligforeninger stiftet i de glade år inden krisen, som faktisk var så fornuftige, at de ved at indgå swaps tog højde for, at renten ville kunne stige fra de hidtil laveste niveauer nogensinde! Det gør ganske urimeligt ondt på dem nu. Andelenes værdi er faldet med samme hast som renten og til samme lave niveau. Det kunne ingen forvente, dengang aftalerne blev indgået.

Ved at afskaffe dette – i hvert fald tvivlsomme – regnskabsprincip, så ville man stille andelshaverne langt bedre. Og det kan ministeren gøre i morgen uden indblanding fra nogen som helst! Hvis den dårlige balance er et problem, så gør dog noget ved det.

Hvis man er køber af en andelslejlighed, så er tilstedeværelsen af renteswaps nærmest en fordel, for med de gældende regnskabskrav, så presser prisen de længere ned. Og på et tidspunkt vil byrden forsvinde helt af sig selv.

Så alt andet lige er renteswaps i andelsboligforeninger et problem skabt af bureaukrater – og swaps er i hvert fald ikke udtryk for uansvarlighed, hasardspil og fuld fart mod afgrunden.

 

Udgivet den

Findes andelstanken?

 

A/B Bjergtoppen, Bispebjerg

Findes “andelstanken”?

I debatten om andelsboliger hører man ganske ofte, at dette eller hint er i strid med “andelstanken”. Eller at “andelstanken” er forsvundet. Det bringer lidt mindelser om Benny Andersens børnebøger om Snøvsen, som alle går fra.

Men hvad er egentlig “andelstanken”? Det er der aldrig nogen, som ved.

Førend jeg forsøger at besvare spørgsmålet, så er et par små ansvarsfraskrivelser på sin plads. “Die Gedanken sind frei”, siger man på tysk, så en knivskarp, autoritativ fastlæggelse af “andelstanken” kan ingen give. I så fald skulle man være lige så ufejlbarlig som paven, og det ved vi jo godt, ikke er holdbart.

Man må derfor formodentlig sige, at andelstanken er et samlebegreb, der betyder forskellige ting til forskellige tider. Og derfor er det også et begreb, som risikerer at blive misbrugt på det groveste; for hvis man angriber én mands brug af ordet, så kan han altid undskylde sig med, at han definerer “andelstanken” på en anden måde.

Selv om “andelstanken” altså har et temmelig løst indhold, så er der dog trods alt en kerne i begrebet, som det er formålstjenligt at forsøge at afgrænse. Også fordi man på den måde måske kan bremse, at “andelstanken” i fremtiden undergår endnu flere mutationer og bliver endnu sværere at definere.

For mig er en historisk tilgang til begrebet naturlig. Og der skal man huske, at “andelstanken” ikke kun er et begreb, der knytter sig til boligmarkedet, men tværtimod har sine rødder dybt i den danske muld, hvor andelsmejerier, andelsslagterier og brugsforeninger er blandt de mest hjemmehørende planter.

De andre andelsselskaber

Baggrunden for Brugsen i Thisted – Danmarks første fra 1866 – var, at ved at man gik sammen om at stille kapital til rådighed for en butik og dermed tage risikoen for tab på de indkøbte varer, så kunne medlemmerne også selv få den profit, som ellers ville være tilfaldet købmanden. Og ved selv at score fortjenesten blev varerne billigere. Alternativt blev fortjenesten udbetalt som dividende.

Noget tilsvarende gjaldt mejerierne (det første 1875 i Kaslunde på Fyn), slagterierne, foderstofforretningerne og alle de andre af landbrugets andelsselskaber.

Der er intet galt i fastslå, at landbrugets andelsselskaber og brugsforeningerne havde til formål at medlemmerne selv skulle score profitten. Det var ikke filantropiske selskaber til uddeling af mad til de fattige. Nej, det handlede om at tjene penge – mange penge.

(Og fordi de tjente penge, fik medlemmerne så råd til at grundlægge en velfærdsstat!)

Andelsboligen har en tilsvarende fortid.

Andelsboligens opståen

I gamle dage kunne man ikke opdele en etageejendom i småbidder. Nu kender vi begrebet en ejerlejlighed, men da det blev opfundet omkring 1966 var det en revolutionerende nyskabelse, som kunne få mange gamle jurister til at rynke brynene.

Så situationen var normalt den, at etageejendomme sædvanligvis blev udlejet af en husvært, der nøjagtig ligesom købmanden ville have betaling for sin driftsrisiko og dermed en fortjeneste på at udleje.

Men hvis nu en gruppe mennesker gik sammen om at købe en ejendom og udleje til sig selv, så kunne de spare den fortjeneste ved selv at tage risikoen. Dermed blev andelsboligen født.

Fidusen ved andelsboligen – og dermed det centrale i “andelstanken” – er,

  • at man i fællesskab køber ejendommen – gerne til en fornuftig pris,
  • at man kan bo der uden at skulle betale profit til en udlejer,
  • at man har indflydelse på ejendommens drift og
  • at man får lod i værdistigningerne på ejendommen.

Men netop det sidste er kontroversielt

Hvad “andelstanken” ikke er.

Gennem mange år blev priserne på andelslejligheder holdt kunstigt nede og faktisk er lovgivningen ikke væk, så det kan ske igen!

Den korte version om prisen på andelsboliger er, at man kun må sælge sin andelslejlighed til den værdi som lejligheden er opført til i foreningens regnskab med tillæg af individuelle forbedringer inde i lejligheden.

Det kunne jo være meget godt, hvis det ikke lige var sådan, at andelsboligforeninger i henhold til loven skal vurdere deres ejendom som om den er en udlejningsejendom. Det kan man selvsagt argumentere for, at den er, for man lejer jo ud til medlemmerne. Men der er den store forskel, at når man sælger udlejningsejendomme, så er de normalt fyldt med lejere, som køberen er tvunget til at overtage, og der er lagt et låg på huslejen i kraft af den såkaldte “midlertidige lov om boligregulering”, der nu er en 70-årig olding.

Når man sælger en andelsbolig, så er det jo imidlertid fordi beboeren vil flytte, og lejligheden altså er tom. Og huslejereglerne gælder netop ikke for andelshavere.

Så vurderingsprincippet er ubegrundet.

Konsekvensen har imidlertid været, at andelshavere gennem mange, mange år har været tvunget til at sælge deres lejligheder til spotpris. Faktisk havde det stået på så længe, at da udviklingen i priserne på udlejningsejendomme pludselig tog fart omkring årtusindeskiftet, så syntes masser af gamle andelshavere, at det var så mærkeligt, at det måtte være i strid med andelstanken. Men det var ren efterrationalisering. Psykologer ville betragte det som et tilfælde af “stockholm-syndrom”.

Og tilsvarende gælder belåning af andelslejligheder. Masser af foreninger havde gennem tiden vedtaget regler om forbud mod belåning. Hvis man tillod lån ville det være vanskeligt at håndtere, for lånene kunne ikke tinglyses på den enkelte lejlighed, og retsstillingen mellem foreningen og panthavere var uafklaret. Så var det lettere at lade være. Og til sidst havde man helt glemt, at belåning af andelene kunne være en voldsom fordel for andelshaverne, som på den måde ville kunne få langt billigere lån end ellers.

Så da den borgerlige regering indførte tinglysning af lån i andelsboliger, opfattede mange det som stridende mod andelstanken. Det var nyt, det var ukendt og lavede om på den trygge verden. Men det var også svært at argumentere rationelt imod. Og så er det nærliggende at gribe til en argumentation baseret på “andelstanken”. Men det bliver den ikke rigtigere af.

Forbedringerne

Helt galt går det med forbedringerne, hvor loven bygger på centrale dele af marxistisk arbejdsværditeori, idet værdien af en forbedring højst kan være anskaffelsesprisen. Men et køkken i syret eg med blyindfattede ruder i lågerne vil være betydeligt mindre værd end anskaffelsesværdien, og tilsvarende vil et køkken, som er på forkant af moden, kunne være meget mere værd.

At man i de fleste foreninger oven i købet nedskriver forbedringerne efter et sæt regler fastsat helt arbitrært af en privat interesseorganisation, gør ikke sagen bedre, men sådan har retstilstanden nu været i så mange år, at det i vide kredse anses for at være en del af “andelstanken”. Men reelt handler det jo bare om at forære gode forbedringer væk og pådutte køberne de dårlige til en urimelig pris. Det er der ikke ret meget solidaritet eller fornuft i.

En efterrationalisering.

At tænke sig om, førend man handler, er ofte en god ide – det er rationelt. Men når man forsøger at skabe et mønster i begivenheder, som allerede har fundet sted, så efterrationaliserer man. Det er i orden, når man gør det bevidst, sådan som en historiker gør. Men gjort ubevidst, så kan det føre en på de frygteligste afveje.

Sådan er det gået med “andelstanken”. I stedet for at hente inspiration til ny udvikling i andelsbevægelsens historiske rødder er “andelstanken” af rigtig mange i branchen blevet opfattet som en guddommeligt overleveret doktrin om maksimalpriser, ventelister og postulater om social bevidsthed, der først og fremmest havde fået et andet indhold end oprindelig og så ydermere ikke kunne ændres uden at udløse gudernes straf.

Som påvist ovenfor, så er den fortolkning af “andelstanken” bare ikke velbegrundet, og hvis man holder fast i den, så vil tiden overhale andelsboligerne. Det synes jeg ville være synd.

 

Udgivet den

Boligpolitik – Liberal Alliance

Gennem mindst et årti har jeg som en ensom ulv tudet imod månen om boligpolitik, deriblandt også forsøgt at tude ørerne fulde på Ole Birk, der nu er LAs boligpolitiske ordfører. Det går faktisk længere tilbage, helt til Fogh Rasmussen trådte til. Lidt har Ole da lært, så han har skrevet et boligpolitisk oplæg, men det er nu ikke blevet specielt nytænkende. Derfor denne mildt kritiske kommentar i Børsen. Desværre lægger Børsen ikke den slags på sin netavis.

Brug for boligoprør

Det er rigtig længe siden boligpolitik har været sat på dagsordenen i Danmark. Folketingets boligudvalg er nok den mest anonyme skare politikere man kan pege på, og kun ganske få har en mening om boligpolitik. Og det selv om kun skat beslaglægger en større del af vore indkomster.

Så af den grund fortjener LA ros for at have lanceret et boligpolitisk oplæg. Men er udspillet liberalt i en sådan grad, at man ligefrem skal tage notits deraf. Det mener Børsen tilsyneladende og andre vil nok mene det samme. Navnlig kan man da forvente, at venstrefløjen vil fremhæve udspillet som ikke blot liberalt, men ultra-liberalt.

 Derfor kan der være grund til at hæfte sig ved udspillets mangler. For lejeboligerne er det største problem, at man ganske vist bekender sig til fri husleje, men vil indfase den over 20 år. Det er en længere indfasningsperiode end SF gik med til i midten af 60-erne (dengang blev det overhalet indenom af inflationen, og det sker nok igen). Derudover anerkender man det sædvanlige hokus-pokus om lejeren som den præsumptivt svagere part i kontrakten. Det burde liberale kunne gennemskue.

I forhold til den almennyttige sektor får man ikke gjort op med tanken om boligselskaberne som perpetuelle juridiske personer. Så længe ejerstrukturen består, får man det klassiske problem med “den døde hånd”. Kun en overgang til personlig ejendomsret til boligen (på linje med landbrugets overgang til selveje) kan løse de problemer. Der var Anders Fogh tættere på en løsning. Der tages heller ikke fat på boligselskabernes skattemæssige privilegier – herunder også den manglende generationsskiftebeskatning. Det kunne ellers bruges til at lette andre skattebyrder.

For ejerboligernes vedkommende ville det være rimeligt at genoverveje de voldsomme transaktionsomkostninger ved køb og salg, men det sker heller ikke.

Så alt i alt er udspillet måske nok mere liberalt end den hidtil førte politik. Men på en absolut skala er det ikke specielt liberalt. Faktisk læner en hel del sig op ad boligpolitiske strøtanker fra Anders Samuelsens gamle parti. Så det er måske i virkeligheden mest et oprør fra midten.

PS Titlen på LAs udspil er forøvrigt temmeligt tæt på overskriften på en af mine gamle kronikker i Politiken. Er det mon et “freudian slip”?

PPS Du burde måske læse de andre artikler på min boligside

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: