Kategori: Lejelov

Udgivet den

Lejeregulering – igen, på ny og endnu en gang

Klippet fra Jyllandsposten torsdag d. 6. juni:

Lov presser de svageste boligsøgende

 

Ejendomsforeningen Danmarks formand argumenterer i JP d. 29. maj med rette for, at det er absurd, at huslejer skal fastlægges efter ejendommes værdi i 1973. Men i sit forsøg på at gøre en lang historie kort, kommer han rent faktisk til både at underdrive groft og at flytte fokus fra det reelle problem.

Det er i al beskedenhed sådan, at jo mindre man kan tjene på at udleje en ejendom, desto billigere bliver prisen for ejendommen. Sådan er det i dag, og sådan var det også i 1973. Og i 1973 havde huslejerne i store træk været låst fast siden september 1939. Huslejestoppet var en reaktion på krigen, ligesom rationering af smør og kaffeerstatning. De få huslejestigninger, som i mellemtiden var blevet tilladt ved diverse politiske forlig, var alle spist op af inflation. Derfor var ejendommenes vurdering i 1973 kunstigt lav, og derfor bliver reglerne dobbelt absurde.

Men det er et problem, som er ganske enkelt at løse. Man kan gøre det ved at ændre ½ linie i loven. I stedet for at henvise til ejendommenes værdi i 1973 skal man blot skrive “ved seneste offentlige vurdering”.

Det virkelige problem er imidlertid, at de eksisterende regler beskytter de stærkere lejere og læsser byrderne over på de svagere, og at de mindsker bevægeligheden på boligmarkedet. Hvis man har fået appelsinen i turbanen og skaffet sig en billig lejlighed, så holder man jo fast ved den. Derfor vil de lejere, som har haft forbindelserne i orden, selvsagt bo i større lejligheder, end de ellers ville have råd til. Og dermed optager de plads for andre. Så loven handler først og fremmest om, at man begunstiger nogle lejere på bekostning af nogle andre – typisk svagere – lejere og på bekostning af de boligsøgende. I min optik er det asocialt.

Loven presser de svageste boligsøgende, altså dem som ikke har råd til i stedet at købe en ejer- eller andelsbolig, ud i markedets yderkant, hvor hajerne står klar. Og markedets yderkant består af tidsbegrænsede fremlejer, af enkeltværelser eller nedslidte huse på landet. Forhold regeringen er rigtig optaget af at bekæmpe med alle mulige mærkelige midler. Det lykkes sjovt nok bare aldrig!

Nogle vil hævde, at en lovændring vil føre til en eksplosion i lejerne. De tager sandsynligvis fejl. For det første er det i dag kun professionelle udlejere, der overholder loven. Hos alle de andre udlejere er lejen på markedsniveau. For det andet så er kun udlejningsejendomme opført før 1992 omfattet af lejebegrænsningen. Langt de fleste etageejendomme fra før 1992 er imidlertid for længst solgt som andels- eller ejerlejligheder. Og for det tredje er der jo ingen, som siger, at lejerne kan sættes op, bare fordi udlejerne ønsker det. Man kunne jo risikere, at lejerne i stedet flyttede deres vej.

Men selv hvis der sker en lejestigning, så modsvares det rigeligt af, at en afskaffelse af lejereguleringen vil være et af de allermest effektive tiltag mod bolighajer. Derfor bør loven ændres. Hvis de pæneste udlejere så tjener lidt mere, så er skaden ikke så stor.

(Lige bortset fra at Jyllandsposten havde klippet lidt i teksten og desværre også sidste linie af apoteosen)

Udgivet den

Udlejning af forældrekøbte lejligheder.

Når det drejer sig om at modsige LLO, så er jeg utrættelig. Men desværre også uden støtte fra mine Parteigenossen. Her er imidlertid den oprindelige, uforkortede version af et indlæg om udlejning af ejerlejligheder, som Berlingske bragte 3. pinsedag:

Skinhellige LLO

Lejernes Landsorganisation rør på sig. Forleden handlede det om lejere af ejerlejligheder og i slutningen af april om enkeltværelser. Begge tilfælde havde dog til fælles, at emnet var såkaldt “for høje lejer”. Selv om oplysningerne fra LLO formelt set er korrekte, så var synsvinklen begge gange så smal, at man uvilkårligt må minde om, at det ikke er nok at fortælle sandheden, man skal også fortælle hele sandheden.
For LLO vil ved sit snæversyn reducere 100.000 lejere til 100.000 boligsøgende.
LLO påstår, at de 100.000 lejere i dag betaler for høj husleje, og kan kræve den nedsat. De glemmer bare, at der så også er 100.000 udlejere. Og det de slet ikke siger, er, at de udlejere vil lide tab ved nedsættelse af huslejerne.
 

Standardsituationen for ejerlejlighederne er, at et forældrepar har købt en lejlighed til en af poderne, og at de har købt den dyrt under de gode tider. Nu er barnet så flyttet, og tiderne er dårlige for et salg. Derfor lejer man ud. Og det forsøger man selvsagt at gøre på vilkår, der dækker omkostningen til lejligheden – eller i hvert fald så tæt på som muligt. Men det er bare ulovligt, for grundlæggende er den del af huslejen, som skal gå til renter og afdrag bundet op på lejligheders værdi i 1973 – altså værdien for 41 år siden uden nogen form for indeksregulering eller stigning.
 
Det er der ingen andre som må leve med. Hvordan ville medarbejderne hos LLO mon reagere, hvis deres løn skulle nedsættes til niveauet fra 1973? Mon en butik ville holde åbent, hvis loven tvang den til at sælge til priser fra 1973? Og hvad nu hvis konkurrenten samtidig havde lov til at tage nutidens priser? Det er vel ikke så svært at forestille sig resultatet.
Men sådan er loven, for hvis lejligheden er bygget efter 1992, så er huslejen fri. Det er rent lotteri. Og løsningen er naturligvis ikke, at underkaste de nyere lejligheder samme restriktioner.
Og for så lige at føje spot til skade, eller at lade hunden spise sin egen hale, så skal man huske, at værdien af udlejningslejligheder tilbage ved udgangspunktet i 1973 var påvirket af den daværende huslejeregulering. Altså, at når en butik i 1973 skulle sælge sin vare til 1939-priser med nogle få forhøjelser, så siger det sig selv, at den forretnings værdi var ret lav. Og så er det endda den værdi, som skal bestemme det tilladte prisniveau i 2013.
Til salg!
Effekten har været til at tage og føle på. Gennem hele perioden har lejligheder stille og roligt – men konsekvent – forandret status fra udleje til andel eller ejerlejlighed. Kun tidernes ugunst har tvunget et antal tilbage til lejestatus, men hvis det bliver alt for umuligt at drive, så vil udlejerne naturligvis forsøge at sælge i stedet. Og reelt er det med den nuværende lejelov den eneste fornuftige løsning, for loven åbner også mulighed for, at lejerne kan få lov til at blive boende på livstid. Hvis man kan blive tvunget til tab hver eneste måned i al overskuelig fremtid, så kan man lige så godt tage tabet nu. Så i stedet for 100.000 lejere får man altså 100.000, som ikke kan få en lejebolig, og en hel del af dem har ikke mulighed for at købe i stedet.
Dermed bliver det helt automatisk sværere for de svageste på boligmarkedet at finde en bolig. Det er asocialt, for det er nu en gang sådan, at en dyr bolig trods alt er bedre end ingen bolig. Lejernes LO indtager et synspunkt, hvor man ret konsekvent vil skade de boligløse. Så lejernes forkæmpere vil skabe bolignød. Der er dybest set noget farisæisk og dobbeltmoralsk over den holdning. Det er rigtigt, at loven er sådan, men hvis man vil opretholde den lov, er man så ikke bare nogen usympatiske personager? Og er det ikke på tide, at den sandhed bliver sagt klart?

Udgivet den

Lejelov og lejeniveau

Lappeskræderi

Den 19. marts stadfæstede dronningen endnu en ændring af lejeloven. Det er umiddelbart en meget sympatisk lov og alle partier på nær Enhedslisten og Liberal Alliance støttede forslaget.

Lovens essens er, at man vil åbne mulighed for, at en boligejer, der gerne vil udleje sin lejlighed, kan få en form for “bindende forhåndsbesked” om størrelsen af den maksimalt tilladte leje. På den måde kan udlejer undgå, at han efter indgåelsen af en lejekontrakt oplever, at lejeren indbringer huslejen for huslejenævnet og får reduceret sin månedlige udgift ganske betragteligt. Det er ikke helt sjældent, at der er tale om en halvering.

For udlejerne kommer det ofte som en overraskelse, at de er lovbrydere. Typisk har de fastsat lejen, så den svarer til deres udgift til terminer og fællesudgifter. Hvis f.eks. boligen udlejes, fordi man skal studere i udlandet eller flytte hen til sin kæreste, så svarer huslejen jo blot til den udgift, udlejer selv har haft ved at bo der. Men de bryder altså lejeloven, når de tager det samme beløb i husleje. Og det vil man så afhjælpe med en lov om en “bindende forhåndsgodkendelse”. Selve ideen med de bindende forhåndstilsagn kender man fra skatteretten, hvor en borger mod et beskedent gebyr kan få afklaret om en eller anden påtænkt handling kan få uønskede konsekvenser for hans skat. Og der virker det. Spørgsmålet er bare, om det vil virke på lejeområdet?

Og her er svaret ikke alene et nej, men et surt planøkonomisk “Njet”. For det første må man jo overveje, om udlejer, som er blevet bragt ud af sin illusion om det lovlige lejeniveau, overhovedet vil gide udleje. Det kunne der jo være gode grunde til at undlade, når man kommer til at tabe penge hver eneste måned, i hvert fald hvis man kun er væk fra boligen en kort periode. Og så mindskes udbuddet af boliger jo til åbenlys skade for de boligsøgende. Mange andre lejlighedsejere vil givetvis vælge, at sætte boligen til salg, så lejeren i stedet kan købe den for en månedlig ydelse, som tilnærmelsesvis svarer til den forbudte husleje. Og det er vist næsten 3 skridt frem og 3 tilbage.

Alternativt må man spørge sig selv om forhåndsgodkendelsen, så overhovedet kan gøres bindende. Hvad nu hvis udlejer, som selv er begejstret for sin lejlighed, kommer til at beskrive den lidt for rosenrødt, når han ansøger om forhåndsbesked. Er forhåndsbeskeden så virkelig bindende?

Domstolene vil i hvert fald ikke kunne opretholde den, hvis det kommer til en retssag. Nogen sager kan man afvise med, at manglerne er så beskedne, at de ikke ville have medført en lavere husleje. Og selvfølgelig er der ikke plads til så store reduktioner i anden runde som i første. Men kan man virkelig have en lov, der tilkendegiver, at noget er bindende, og så er det bare ikke sandt? Det holder altså ikke. Det bliver gøgl og blændværk, og det har vi nok af i lejelovene.

Det værste er næsten, at lejelovene ikke en gang formår at højne standarden på boligmarkedet. Det kan man se af en anden del af forarbejderne til samme lov, nemlig et stærkt følelsesladet angreb på udlejning af huse på landet. Der males med den brede pensel, når man beskriver Laasby-Svendsen og hans ligesindedes udlejning af forfaldne rønner til sociale klienter af den forhutlede slags, som vi ellers forbinder med sager om børnemishandling, druk og elendighed.

Når lejelovene tvinger priserne ned på de gode lejligheder, så har det også den modsatrettede konsekvens, at det holder hånden under den ringeste del af boligmarkedet. Når nogen i kraft af prisregulering får mulighed for at bo på flere kvadratmeter, end de ellers ville, så må de andre mennesker deles om de resterende kvadratmetre. Og derfor gør lejelovene det muligt at udleje nogle huse, som ret beset bare burde skrottes. Og når ejeren godt ved, at man måske lever lidt på lånt tid, samt at regningen for lejere, som er sociale klienter, bare betales af kommunen, så bliver huslejen sat så højt som muligt og vedligeholdelsesbudgettet så lavt som muligt. Hvorefter man endnu en gang fanges af systemets tilsyneladende logik og begynder at lave indgreb mod den slags. Den forrige regering købte husene op for at rive dem ned. Den nuværende vil føre sager om huslejenedsættelse og tvangsrenovering. Det vil hjælpe lige lidt. Der er masser af billige huse på landet, og nogle vil altid være de dårligste, så det bliver en kamp mod vejrmøller.

Og man glemmer måske en ting, nemlig at beboerne måske nok er så utilpassede, at de får svært ved at få – eller navnlig bevare – en bolig hos andre udlejere.

Faktisk burde man måske også grave lige et spadestik dybere og spørge sig selv, hvorfor har vi behov for alle de indgreb. Hvad er det der gør, at lejeloven som regel ændres 3-4 gange årlig. Svaret er for så vidt ganske enkelt, nemlig at det skyldes, at lejelovene grundlæggende forsøger at sætte naturlovene om udbud og efterspørgsel ud af kraft. Og det kan man bare ikke!

Siden september 1939 har vi haft en lovgivning, der skal afbøde konsekvenserne af krigsudbruddet for boligmarkedet. Det er ikke lykkedes endnu, uanset krigen altså sluttede for en del årtier siden. For i stedet for at ophæve hele skidtet, da krigen var overstået, så har vi bestandig sat nye lapper på kludetæppet. Og hver eneste gang har den siddende minister – uanset partifarve – lovet, at nu skulle det hele så blive godt og holdbart. Men når man sætter nye solide lapper på et slidt stykke stof, så risikerer man, at syningerne river hul i det gamle stof. Og sådan går det faktisk ofte med ændringer i lejelovene.

Og når man så ser på de langsigtede konsekvenser af huslejeregulering, så ændrer man i hvert fald ikke opfattelse. Problemet er bare, at efter 73 år med stadigt flere regler, så er alle involverede i den grad bundet ind i et edderkoppespind af utilsigtede konsekvenser, at ingen tør frigøre sig. Det er jo ikke sådan, at kritikken kun skal rettes mod den røde blok, tværtimod er næsten hele lovkomplekset vedtaget noget nær enstemmigt. Og efterhånden som årene er gået, så vil en reduktion af lejelovgivningen få alle mulige utilsigtede konsekvenser. Hvis man gør huslejen fri, så risikerer man jo, at udgiften til boligsikring stiger eksplosivt. Det vil også få skattemæssige konsekvenser for forældrekøbere. Det vil tvinge gamle koner, enlige mødre og glade pampere, som har været så heldige at få en billig lejlighed, til at flytte. Og det er der ingen vælgere i at gå ind for.

Og andre liberaliseringer vil medføre lige så megen kritik fra alle de grupper på boligmarkedet, der indtil nu har nydt godt af særlige privilegier, herunder i et vist omfang udlejerne. Men når konsekvenserne bliver så ubehagelige, så skyldes det i vidt omfang manglende mobilitet. Til gengæld er stærkt forøget mobilitet måske også den største fordel ved deregulering.

På længere sigt er der heller ingen vej udenom. Økonomer elsker at påstå, at boligmarkedet er specielt, fordi det tager lang tid – adskillige år – hvis man vil producere nogle ekstra boliger. Grundlæggende tager de fejl, for man kan bo flere i hver bolig, men lad det nu ligge. Konsekvensen af postulatet burde i hvert fald også være, at boliger heller ikke sådan lige lader sig afskaffe. Men antallet af lejeboliger er faktisk faldet i løbet af de sidste mange, mange år. Der bygges selvsagt hele tiden nye, så det gør tallene lidt grumsede, men sandheden er, at på langt sigt overgår lejeboliger til andre boligformer – typisk andel. Derfor udrydder man lejeboligen som boligform, hvis man fastholder en restriktiv lovgivning. Det er der nogen utopister på venstrefløjen, som synes er godt, men synes de boligsøgende også det. Man kunne godt have sine tvivl.

Jens Frederik

Udgivet den

Boligpolitik – Liberal Alliance

Gennem mindst et årti har jeg som en ensom ulv tudet imod månen om boligpolitik, deriblandt også forsøgt at tude ørerne fulde på Ole Birk, der nu er LAs boligpolitiske ordfører. Det går faktisk længere tilbage, helt til Fogh Rasmussen trådte til. Lidt har Ole da lært, så han har skrevet et boligpolitisk oplæg, men det er nu ikke blevet specielt nytænkende. Derfor denne mildt kritiske kommentar i Børsen. Desværre lægger Børsen ikke den slags på sin netavis.

Brug for boligoprør

Det er rigtig længe siden boligpolitik har været sat på dagsordenen i Danmark. Folketingets boligudvalg er nok den mest anonyme skare politikere man kan pege på, og kun ganske få har en mening om boligpolitik. Og det selv om kun skat beslaglægger en større del af vore indkomster.

Så af den grund fortjener LA ros for at have lanceret et boligpolitisk oplæg. Men er udspillet liberalt i en sådan grad, at man ligefrem skal tage notits deraf. Det mener Børsen tilsyneladende og andre vil nok mene det samme. Navnlig kan man da forvente, at venstrefløjen vil fremhæve udspillet som ikke blot liberalt, men ultra-liberalt.

 Derfor kan der være grund til at hæfte sig ved udspillets mangler. For lejeboligerne er det største problem, at man ganske vist bekender sig til fri husleje, men vil indfase den over 20 år. Det er en længere indfasningsperiode end SF gik med til i midten af 60-erne (dengang blev det overhalet indenom af inflationen, og det sker nok igen). Derudover anerkender man det sædvanlige hokus-pokus om lejeren som den præsumptivt svagere part i kontrakten. Det burde liberale kunne gennemskue.

I forhold til den almennyttige sektor får man ikke gjort op med tanken om boligselskaberne som perpetuelle juridiske personer. Så længe ejerstrukturen består, får man det klassiske problem med “den døde hånd”. Kun en overgang til personlig ejendomsret til boligen (på linje med landbrugets overgang til selveje) kan løse de problemer. Der var Anders Fogh tættere på en løsning. Der tages heller ikke fat på boligselskabernes skattemæssige privilegier – herunder også den manglende generationsskiftebeskatning. Det kunne ellers bruges til at lette andre skattebyrder.

For ejerboligernes vedkommende ville det være rimeligt at genoverveje de voldsomme transaktionsomkostninger ved køb og salg, men det sker heller ikke.

Så alt i alt er udspillet måske nok mere liberalt end den hidtil førte politik. Men på en absolut skala er det ikke specielt liberalt. Faktisk læner en hel del sig op ad boligpolitiske strøtanker fra Anders Samuelsens gamle parti. Så det er måske i virkeligheden mest et oprør fra midten.

PS Titlen på LAs udspil er forøvrigt temmeligt tæt på overskriften på en af mine gamle kronikker i Politiken. Er det mon et “freudian slip”?

PPS Du burde måske læse de andre artikler på min boligside

Udgivet den

Mikrolovgivning – 3 små provokationer


For nylig havde jeg fornøjelsen af at holde et oplæg for Cepos. Blandt tilhørerne var en lang række borgerlige politikere fra første geled. De både grinede og klappede pænt, så måske er det værd at gengive:

Små ændringer – stor effekt

“Both God and the devil are in the details”. Sådan kunne mottoet for en mikrolovgiver lyde.

Politik lever af sound-bites, hvorfor så ikke også gøre det samme med lovforslag. Skal det kunne markedsføres, så skal det kunne koges ned til en soundbite. Det skal hugge gordiske knuder over. Der er trods alt ikke ret stor forskel på at sælge politik og vaskepulver – uanset hvor ofte det modsatte er blevet hævdet.

Ideen

Egentlig stammer ideen ikke fra mig selv, men fra en gammel apokryf historie om dansk politiks enfant terrible, Mogens Glistrup. Manden ejede ikke begrænsningens kunst og slet ikke vilje til samarbejde. Men han havde et umiskendeligt blik for absurditeter. Hver gang man i 70-erne skulle drøfte finanslov eller et af de utallige økonomiske indgreb, som dengang var lige så regelmæssige som topmøder om redning af Euroen er det i dag, så kastede han med omhu grus i maskineriet ved at fremsætte et fuldstændig uoverskueligt antal ændringsforslag.

Lige undtagen en gang, hvor Fremskridtspatiets eneste ændringsforslag så sådan ud:

Fremskridtspartiets ændringsforslag:

I lovforslagets § XX, stk. 2 ændres ordet “ikke” til “kun”

Det var selvsagt lidt af en overraskelse, så samtlige folketingsmedlemmer bladede febrilsk rundt for at finde den rigtige paragraf. Og da de fandt den, så den således ud:

Forslag til lov om endnu en kriseløsning af Danmarks økonomiske forhold

§ A …

§ B …

§ XX Loven træder i kraft ved lovforslagets fremsættelse i Folketinget

Stk. 2. Denne lov gælder ikke for Færøerne og Grønland

Så enkelt kunne det gøres!

Men kan den sport gentages?

Mit postulat er, at det kan lade sig gøre, og at det i virkeligheden gør rollen som politiker meget nemmere. Her er en række eksempler fra boliglovgivningen.

Lejelovene

Det første er hentet fra alle liberales yndlingsaversion, den sidste af rationeringslovene fra 2. verdenskrig. Med den som udgangspunkt gælder der et loft over huslejerne i det ældre boligbyggeri – det som kaldes “omkostningsbestemt husleje”. Hele ideen om et loft er selvsagt en vanskabning, men den værste tidsel er, at det beløb, som udlejeren må opkræve i forrentning af sin indskudte kapital, er bundet til ejendommens værdi i 1973. Er der mon nogen andre, som ikke har fået lønstigning siden 1973! Og hvorfor netop 1973?

Det er egentlig gjort ganske enkelt med følgende lovtekst:

Lov om midlertidig boligregulering

§ 7. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse…..

§ 9. Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Og det uhyggeligt enkle lovforslag er såmænd blot at erstatte 1973-vurderingen med den nugældende:

Forslag til ændring af lov om leje

I § 9, stk 1 ændres ordene “pr. 1. april ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme” til “seneste offentlige vurdering”.

Da ejendommenes værdi er mangedoblet siden 1973, og da bestemmelsen selvsagt vil kapitalisere sig over i priserne på udlejningsejendomme og dermed på den næstkommende offentlige vurdering, så indebærer det reelt set en mulighed for fri husleje i ældre ejendomme. LLO vil selvsagt påstå, at man dermed udløser en tsunami på boligmarkedet, men det vigtigt at erindre, at der kun er tale om en mulighed for indeksregulering af afkast. Sandsynligheden for, at det rykker noget som helst, er faktisk ikke så stor, for den største del af lejemarkedet er efterhånden bragt uden for rækkevidde af den omkostningsbestemte husleje.

Ejerlejligheder

En af de bedste måder at genkende dårlig lovgivning på er, når den fylder for meget. Fadervor er på bare 64 ord. Grundloven holder sig – inklusive §-numre og overskrifter – på 4.280 ord, eller ca. det samme som en dobbelt kronik i Politiken. Længere behøver det altså ikke blive, men det gør det ofte.

Og selve længden af en lov kan i den grad bidrage til forvirring, at det i sig selv gør den svær at ændre.

Så hvis man blot en enkelt gang har forsøgt at sætte sig ind i reglerne om opdeling af ejendomme i ejerlejligheder, så ved man at det er gået rivende galt. Det drejer sig kun om en enkelt paragraf i loven, men med sine 1.593 ord har den en længde på over 1/3 af grundloven. Den svarer til 1½ kronik i Berlingske, og den er fuldstændigt uforståelig. For dokumentationens skyld har jeg medtaget den her, men i virkeligheden kan den uden større problemer springes over.

Ejerlejlighedsloven

§ 10. Loven anvendes på:

1) Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2) Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a-e og bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f-i.

a) Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed udgør mindst 26 m2.

b) Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. Arealkravet anses dog for opfyldt, hvis mere end 4/5 af bygningens beboelseslejligheder hver for sig opfylder kravet og det tillige er opfyldt i gennemsnit for samtlige beboelseslejligheder. Har beboerne adgang til kollektiv bespisning i beboerrestaurant i bebyggelsen, kan en kogeniche i et lokale på mindst 3 m2 nettoetageareal erstatte kravet om et køkken.

c) Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m2 nettoetageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977.

d) Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc-rum, og dette skal være forsynet med håndvask.

e) Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum.

f) Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af 1972. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler herom.

g) Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg.

h) Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

i) Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse.

3) Bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning.

4) Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

5) Bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tidligere lovgivning.

6) Bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til ældreboliger eller almene ældreboliger, når kommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller lov om almene boliger m.v. Ældreboligerne eller de almene ældreboliger skal efter opdelingen udgøre en samlet ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

7) Bygninger, der er kondemneret i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligere lov om boligtilsyn, når kommunalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregisteret indrettes til ungdomsboliger, der har fået tilsagn om statsstøtte til indretning eller opførelse efter den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgivning eller til almene ungdomsboliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v., og den resterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end beboelse. Ungdomsboligerne eller de almene ungdomsboliger skal efter opdelingen udgøre en samlet ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

Stk. 2. Bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder, såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Alle beboelseslejligheder i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse. De eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli 2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, medmindre bygningen er omfattet af stk. 1, nr. 2 eller 3. 1.-3. pkt. gælder også for bygninger på ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, uanset at bygningerne er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966.

Stk. 3. Bygninger, hvor der efter den 1. juli 2004 etableres nye tagboliger som almene boliger, kan opdeles i ejerlejligheder, jf. 2. og 3. pkt. Opdeling kan ske, når de nye boliger etableres i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager og bygningen helt eller delvist anvendes til privat udlejning til beboelse. Boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles.

Stk. 4. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattet af stk. 5-9, kan kun opdeles, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan kun videreopdeles efter reglerne i stk. 5.

Stk. 5. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan endvidere opdeles, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter kapital 5 a i lov om almene boliger m.v. Opdelingen skal ske løbende, således at boligerne udlægges som selvstændige ejerlejligheder i takt med, at de bliver solgt. Det samme gælder eventuelle andre særskilt afgrænsede husrum i afdelingen. Dog kan opdelingen ske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. Beslutning herom skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Ejerlejligheder tilhørende almene boligorganisationer kan videreopdeles efter reglerne i 2.-5. pkt., når der er indgået aftale om salg efter førnævnte kapitel 5 a af en bolig beliggende i ejerlejligheden.

Stk. 6. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, hvis der tilføres almene boliger ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere etager. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

Stk. 7. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger og boligerne anvendes til privat udlejning. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

Stk. 8. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger og hver bolig udgør én ejerlejlighed. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejlighederne kan videreopdeles efter stk. 5.

Stk. 9. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privat andelsboligforening. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne kan ikke videreopdeles.

Stk. 10. Ejendomme, hvor der af socialministeren er meddelt godkendelse til etablering af friplejeboliger på en del af ejendommen, og som ikke er omfattet af en af de øvrige bestemmelser i § 10, kan opdeles i ejerlejligheder, hvis friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne og det til boligerne knyttede serviceareal efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, jf. dog stk. 11. Ejerlejligheden kan ikke videreopdeles. Andre boliger eller lokaler til andet end beboelse på ejendommen skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, medmindre opdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efter en af de øvrige bestemmelser i § 10.

Stk. 11. Friplejeboliger omfattet af stk. 10 og friplejeboliger, som ikke er omfattet af nogen af de øvrige bestemmelser i § 10, kan dog opdeles i ejerlejligheder således, at friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne udgør én ejerlejlighed og det til boligerne knyttede serviceareal udgør én anden ejerlejlighed. De to ejerlejligheder kan ikke videreopdeles. Stk. 10, 3. pkt., finder anvendelse.

Stk. 12. Loven finder ikke anvendelse på:

1) Landbrugsejendomme, jf. lov om landbrugsejendomme.

2) Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, jf. dog stk. 2.

Stk. 13. Ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Det er en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er omfattet af stk. 1, nr. 3, at en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt lejlighed til beboelse efter videreopdelingen opfylder de i stk. 1, nr. 2, litra a-f, nævnte krav.

Stk. 14. I bygninger, der er opdelt i ejerlejligheder, finder stk. 3 og 6 tilsvarende anvendelse ved etablering af en ny ejerlejlighed indeholdende tagboliger som almene boliger.

I virkeligheden er den dog ikke så svær at analysere, for den er blevet til ved en uendelig række af knopskydninger. Hovedproblemet er, at VKR regeringen i sin tid blev så skræmt over prisudviklingen på ejerlejligheder, som ellers først var indført få år forinden (sjovt nok 1. juli 1966), at man på ny afskaffede muligheden for at opdele ejendomme i ejerlejligheder. I den forbindelse overså man formentlig, at en af grundene til, at ejerlejligheder var så dyre, var den enkle, at kun et mindretal var kommet på markedet. De gamle lejere var jo beskyttet mod opsigelse, så først når de selv valgte at flytte, kom lejlighederne til salg. Der findes stadig en del lejligheder, der endnu aldrig har været solgt, selv om antallet bliver mindre år for år. I virkelighedens verden har ejerlejligheder dog været så smart en løsning, at man har indført den ene undtagelse fra hovedreglen efter den anden. Så i virkeligheden kan vi nøjes med at kigge på hovedreglen:

§ 10. Loven anvendes på:

1) Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2) Bygninger, der ikke indeholder ……

Hvis vi ændrer hovedreglen, på en sådan måde, at alle bygninger kan opdeles, så kan vi skrotte hele resten af paragraffen. Under alle omstændigheder er 1966 et arbitrært valgt tal, og det gør det relativt umuligt for modstanderne at argumentere imod, så hvorfor ikke 1866, 1766 eller noget helt andet. Den ældste bygning i Danmark, der kan dateres nogenlunde sikkert er vistnok Skt. Jørgensbjerg Kirke i Roskilde fra ca. 1080. Så det eneste rigtige årstal at vælge er vel 1066, der samtidig har den fordel, at det er året for vikingetidens afslutning. Herefter udestår kun jættestuerne, der er omfattet af bestemmelsen om udstykning af fredede bygninger.

Så forslaget er:

Forslag til lov om ændring af lov om ejerlejligheder

I § 10, stk. 1, nr. 1 ændres tallet 1966 til 1066

Så væsentlige ændringer på boligmarkedet har vi ikke set siden 1972. Det ligger indenfor klassisk, borgerligt fælles tankegods. Så se nu at få det fremsat.

En af de allervigtigste konsekvenser ved dette forslag er i øvrigt, at der bliver fri mulighed for at andelslejligheder kan få status som ejerlejligheder og vice versa. Det indebærer, at det fremover vil være markedet snarere end politikerne, der vælger om den ene eller anden boligform er mest fordelagtig. Indtil nu har der været stor prestige ved ejerlejlighedsmodellen, men det behøver ikke være tilfældet fremover.

Andelslejligheder

Det er snart mange år siden, at jeg første gang fremsatte forslag om, at de lovbestemte maksimumpriser på andelsboliger skulle ophæves. Da jeg fik Søren Pind til at skrive et blogindlæg om det, så resulterede det i flere tusinde læsninger. Så sig ikke, at forslaget er uden perspektiver. I de senere år har høje ejendomsvurderinger til dels medført, at lejlighederne ikke har kunnet sælges til maksimumprisen, men det kan man ikke være sikker på holder, og der er i de nuværende priser indregnet en betydelig risikopræmie for køberne set i forhold til priserne på ejerlejligheder (op imod 20 % jf. min analyse deraf), hvilket altså giver tilsvarende tab for de nuværende sælgere.

Gennem en årrække har jeg hævdet at hovedproblemet var, at prisen på andele er bundet til prisen på udlejningsejendomme, men i virkeligheden er det essentielle problem, at der overhovedet er et maksimum. Bestemmelsen i loven ser sådan ud.

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Det er i den forbindelse ret sjovt, at en lovbestemmelse, der egentlig er skønsmæssig, opfattes om et absolut forbud mod at sælge selve andelen (altså førend man lægger forbedringer til) til mere end den bogførte værdi af ejendommen. Vurderinger af ejendomme kan da ellers variere voldsomt jf. et af mine gamle blogindlæg. Og vurderingen af forbedringerne er et eksempel på anvendelse af rendyrket marxistisk arbejdsværditeori på en måde, så alle burde kunne indse det urimelige i det. Det må jeg se at få skrevet noget om.

Men den enkle metode til at udrydde urimelighederne er, at man i stedet for et absolut maksimum indfører en oplysningspligt. Så har køber en mulighed for selv at tage stilling. Hvis almindelige mennesker kan det, når de køber en ejerlejlighed, så må de også kunne gøre det med andele. Her er teksten

Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

I lovens § 5, stk. 1 ændres ordene “må ikke overstige, hvad” til “skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb” og “med rimelighed betinge” til “indgår i købesummen“.

Konsekvensen er fri prisdannelse på andelsboliger Det er ikke perfekt, men det er et stort skridt frem. Og fordi dette er det mest komplicerede af de 3 lovforslag, så kommer her den ændrede tekst:
Ny lovtekst:

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand indgår i købsaftalen. 

Konklusioner

Det burde næsten være unødvendigt at ridse konklusioner op, for de giver egentlig sig selv, men essensen er, at:

  • Mikrolove skal være svære at argumentere imod – det modsatte synspunkt skal være håbløst på en tv-skærm.
  • Mikrolove skal være enkle og sjove.
  • Mikrolove er nemme at markedsføre.
  • Mikrolove er guerilla-krig mod gordiske lov-knuder.
  • Mikrolove kræver ikke embedsmænd.
  • Mikrolove baner vejen for rigtige reformer.

Som allerede sagt:

“Both God and the devil are in the details.”

PS Hvis du er nået helt herned, så burde du måske læse de andre indlæg på min boligside
Drevet af WordPress