Kategori: Bolig

Udgivet den

Kommunal områdefornyelse Bispebjerg – en tekstanalyse.

På Københavns Kommunes hjemmeside ligger en meget fin plan for byfornyelse af Bispebjerg. Og fordi den handler om det sted, hvor jeg selv bor, så synes jeg, at den er velegnet til lidt nærmere studium. Den er nemlig en fremragende øvelse i at læse mellem linjerne og fange alt det, som med vilje er udeladt.

En konsekvens deraf er, at en gennemgang kommer til at fylde mange gange mere end den oprindelige tekst. Det bliver en usigeligt detaljetung og omfangsrig kritik. Og dermed bliver den også kedelig. Og det er formentlig en del af forklaringen på, hvorfor planen er udformet, som den er. De embedsfolk, der har udarbejdet planen vil formentlig meget nødig have, at deres overordnede – politikerne – begynder at forstyrre deres cirkler. Ingen politiker har tid og lyst til at nærlæse dokumenter så eftertænksomt, som det er nødvendigt for at forstå retorikken i planen, endsige bryde normerne for god politikeradfærd ved at udstille hulheden i planen.

Lad det være sagt straks, at jeg grundlæggende betragter den slags indsatser som en beskæftigelsesterapi for akademikere med ønske om fastansættelse i den offentlige forvaltning. Og det vil jeg godt argumentere for i det følgende:

På hjemmesiden er der først en overordnet beskrivelse af planen:

”Hvad er en områdefornyelse?

Områdefornyelsen skal understøtte en positiv udvikling i et byområde med komplekse sociale udfordringer, store trafikårer og en del nedslidte boliger. Vi udvikler kvarteret gennem integrerede fysiske, sociale og kulturelle indsatser. Områdefornyelsen er til stede i kvarteret i fem år og skaber udviklingen i kvarteret i tæt samarbejde med dets borgere, brugere og interessenter og med hjælp fra alle kommunens forvaltninger og faglige eksperter. Københavns Borgerrepræsentation har reserveret 78,8 mio. kr. til en 5-årig områdefornyelse på Bispebjerg Bakke (2021-2026).”

Antonymtesten

Det er så banalt, men hver gang man ser en kommunal tekst, så bør man starte med at udrydde alle de meningsløse opstablinger af plusord. Det er sagt mange gange, men hvis det er sådan, at intet tænkende væsen kan være uenig i et udsagn, så er udsagnet overflødigt og som regel også blottet for indhold. I sætningen ”områdefornyelsen skal understøtte en positiv udvikling” er ordet positiv fuldstændig ligegyldigt. End ikke dårekistelemmer eller islamister kunne finde på at sige, at de understøtter en negativ udvikling. Vi kan have forskellig mening om, hvad der er positivt og negativt, men vi går allesammen ind for noget positivt. Tilsvarende gælder de ”integrerede indsatser” og det ”tætte samarbejde” længere nede, ligesom man ej heller bliver voldsomt imponeret af, at kommunen påregner, at ”alle kommunens forvaltninger og faglige eksperter” vil deltage.

Problemerne

I teksten peges der på 3 problemer, som byfornyelsen skal om ikke løse, så dog afhjælpe:

komplekse sociale udfordringer,
store trafikårer og
nedslidte boliger

Og det agter man at gøre på baggrund af en plan, der samlet løber op i 64 sider og koster 78,8 mio. Én holdning hertil kunne være, at hvis det virkelig kan lade sig gøre at løse komplekse sociale udfordringer så enkelt og så billigt, så er man et skarn, hvis man ikke bakker op om projektet. En anden holdning kunne være, at de nok tager munden lidt for fuld, hvis de regner med, at projektet har mere end blot marginal betydning for de komplekse sociale udfordringer.

Er de store trafikårer et problem? Støjen og rystelserne er naturligvis ulemper, men selve trafikken er vel et plus. Det er trods alt et signal om, at man hurtigt og effektivt kan bevæge sig andre steder hen. At man kan komme på arbejde eksempelvis. At gennemføre tiltag, som reducerer trafikken, er ikke nødvendigvis til gavn for et område. Faktisk er det vel efterhånden en alment accepteret sandhed, at ghettoer stort set altid opstår i bebyggelser, der er afskærmet fra gennemgående trafik. Fraværet af trafik har også betydning for butikslivet i området, og dermed hvordan bybilledet bliver.

Og de nedslidte boliger! Det kunne jeg godt lide at få lidt statistik på. Er boligstandarden i området væsensforskellig fra andre dele af København? Og hvorfor er det et kommunalt problem? Bør det ikke snarere være et problem for husejerne?

Så problemformuleringen er i bedste fald løsagtig. Og selv hvis den holder vand, så er der altså stadig et misforhold mellem problemernes omfang og ressourcerne til løsningen.

Logos, patos og ethos

Retorikere opdeler traditionelt argumenter i de 3 kategorier. Logos, altså det rationelle argument om årsag, løsning og virkning, anses normalt for det, som man bør holde sig til i den offentlige debat. Patos, appellen til følelserne, har jeg allerede vist, er en mindre pålidelig type argument. Det er virksomt i nogle situationer, men det er dog et niveau ringere. Den sidste argumentationstype er autoritetsargumentet. ”Jeg udtaler mig sådan, fordi jeg har forstand på emnet.” I virkeligheden er det slet ikke et argument, men et krav om underkastelse. Mod autoritetsargumenter findes intet gyldigt modargument. Det er deres store styrke. Hvis man uimodsagt kan slippe af sted med at fremføre et autoritetsargument, så slutter samtalen. Af samme grund kan man som regel forvente, at ens autoritet bliver udfordret temmelig prompte.

Fraværet af håndgribelige logos-argumenter er slående. Men det kan jo skyldes, at de gemmer sig nede i hovedteksten og blot ikke har fundet vej til den kortfattede beskrivelse.

Patos udgør imidlertid en tydelig andel af teksten. Og det bør man hæfte sig ved.

Og så er der en meget elegant anvendelse af ethos. Embedsmændene i kommunen er naturligvis alt for kvikke til at påberåbe sig selv som autoriteter. Det ville blive udfordret på stedet. Men de gør noget andet. De erklærer, at planen er fostret og skal gennemføres  i samarbejde med kvarterets ”borgere, brugere og interessenter”. Planen er sandelig ikke udtryk for embedsværkets holdninger, men for ”borgernes, brugernes og interessenternes.” Og hvem vil drømme om at gå imod alle de 3 vægtige interessegrupper. Og en mistanke om, at der kun er tale om et udvalg af borgerne, brugerne og interessenterne, er vel helt ubegrundet? Ej heller en forestilling om, at disse borgere, brugere og interessenter har været føjelige som modellérvoks i vurderingen af embedsværkets oplæg, hører nok nogen steder hjemme.

Det lykkes altså at fremsætte et autoritetsargument uden at autoriteten udfordres. Og dermed kan planen ikke modsiges.

Sådan er det bare.

Udgivet den

Ghettobekæmpelse starter med de islandske sagaer

Det vigtigste enkeltskridt i ghettobekæmpelse er en ændret sammensætning af ikke bare beboerne, men også af bebyggelsens ejerformer. Og det kræver lovgivning på kanten af Grundlovens regler om ekspropriation. De islandske sagaer udgør et fortilfælde.

Der findes ikke private ghettoer

Når man taler om ghettoer i den offentlige debat, så er der altid tale om boligområder, der er opført med statsstøtte. Det indgår endda som en del af ministeriernes definition af en ghetto. Men det er formentlig et helt overflødigt led i definitionen.

For hvis man skal pege på områder med massiv koncentration af indvandrere, straffede, arbejdsløse og uuddannede, så kan man formentlig ikke finde et eneste privat boligbyggeri, som kommer i nærheden af at opfylde ministeriernes ghettodefinition.

De kendteste ghettoer, Mjølnerparken, Vollsmose, og Gjellerup-planen er meget store bebyggelser, nærmest hele bydele, så umidelbart tænker man nok, at der ikke er så mange sammenlignelige private bebyggelser. Men det er ikke helt rigtigt. Leder man lidt, så kan man godt finde sammenhængende private boligområder med lige så mange lejligheder som en række ghettoer. Og ingen af dem har nogensinde haft ghettoproblemer.

Grundlovens regler om ekspropriation skal overholdes.

Hvis statsstøttet byggeri så bare var opført som ejet direkte af en offentlig myndighed, en kommune eller styrelse, så havde et frasalg af deres boliger ikke været så problematisk. Men det er de ikke. De er principielt selvstændige juridiske enheder, som ganske vist er underlagt en masse restriktioner med hensyn til formål og ageren, men som ikke ejes af det offentlige. Det vigtige i den sammenhæng er, at de skal drives non-profit. Der skal ikke optjenes et overskud til ejerne og de må som udgangspunkt ikke sælge deres ejendomme.

Som selvstændige retssubjekter er de naturligvis beskyttede af Grundlovens regler om, at man ikke kan ekspropriere med mindre det er til gavn for det almene vel og der ydes fuld erstatning. Det sidste kan lyde som noget, der bliver dyrt. Men det behøver det ikke blive.

Sagen om sagaerne

Hvis man ikke har fået fortalt historien i skolen, så skal man lige vide, at de islandske sagaer er en samling middelalderhåndskrifter, som er de centrale kilder til Islands tidlige historie. De er kort sagt grundlaget for islændingenes nationale identitet. Men de var altså i historiens løb havnet i København, og den radikale undervisningsminister Jørgen Jørgensen fik derfor den idé, at de skulle tilbage til Island.

Problemet ved det var, at de var ejet af en fond, der ganske vist i flere menneskealdre havde fået alle sine udgifter betalt af staten, men som var en selvstændig juridisk enhed med regnskaber, bestyrelse og så videre. Så da staten gav sagaerne til Island, krævede fonden erstatning. Det fik den imidlertid ikke!

Højesterets synspunkt, som både jurastuderende og andet godtfolk altid har svært ved at goutere, var, at erstatningen skulle svare til det beløb fonden kunne tjene på sagaerne. Men da de ikke kunne sælges og aldrig kunne give overskud, så var det gratis for staten at tage dem og give dem væk.

Det er en juridisk finte, som boligselskabernes bestyrelser bør huske, hvis de får lyst til at påberåbe sig, at man ikke kan ekspropriere uden erstatning.

 

PS Jeg bruger betegnelsen statsstøttet byggeri, for jeg har lidt svært ved at kalde ejendomme befolket med etniske minoriteter for ‘almene’, endsige ‘almennyttige’. Og ‘sociale’ er de heller ikke.)

 

 

Udgivet den

Liberalisme betyder ikke, at bankerne altid har ret.

Andelsboligforeningsloven har i årtier haft en regel om, at hvis en forening går konkurs, så kan de tidligere andelshavere blive boende som lejere. Men ingen har gennemtænkt i detaljer, hvordan betingelserne for lejemålet skal være. Hvor høj husleje? Depositum? Et cetera, et cetera

Lovindgreb i eksisterende aftaler er en uskik

Gennem næsten 80 år har vi haft kunstigt lave huslejer på grund af boligregulering. Og gennem de seneste 30 år har jeg konsekvent råbt og skreget på liberalisering af lejelovene. Så når regeringen nu vil indføre nye regler om beregning af husleje i ejendomme, der har tilhørt konkursramte andelsboligforeninger, så burde jeg vel smile huldsaligt.

Det gør jeg bare ikke. Og begrundelsen er enkel. Lovforslaget skal nemlig udelukkende bruges til at forrykke magtbalancen mellem andelshavere i konkurstruede andelsboligforeninger og de banker, som har ydet dem lån.

Et ensidigt lovindgreb, hvis formål er at hjælpe den ene part i et eksisterende kontraktsforhold med at vride sig ud af potentielle tab på den anden parts bekostning, det er ikke liberalisme. Det er bare ny regulering, og i en endnu mere skadelig version.

Klædt af til skindet – og nu skal de også flås

For boligmarkedet er konkursramte andelsboligforeninger ikke noget stort problem. Der gik mere end 40 år fra man indførte andelsboligforeningsloven til man så den første konkurs. Men da de endelig kom, så var det en hel stribe af de allerstørste andelsboligforeninger i landet, der tog turen, som regel som afslutningen på en lang og pinefuld proces.

For andelshaverne i de konkursramte foreninger kan det imidlertid godt være et stort problem. Skal man ynke dem? Ja, nøjagtig lige så meget som man skal begræde alle mulige andre, som har investeret i tiltro til nogle forudsætninger, der skrider. Hvis deres tab gjorde os andre rigere, så ville der være plads til skadefryd. Men sådan er det ikke.

Da man lavede lovreglen om, at andelshavere kan blive boende som lejere, var der ét sæt regler om huslejefastsættelse, nemlig “omkostningsbestemt husleje” efter boligreguleringsloven. Nu vil regeringen lave det om, så de skal betale gennemsnittet af boligafgiften i de sidste 4 år førend konkursen. Men det er naturligvis et langt højere lejeniveau, end efter de gamle regler.  Med andre ord føjer man spot til skade.

Det handler om incitamentsstrukturen

Der er ingen tvivl om, at en del af de konkursramte andelsboligforeninger blev dannet på et løsagtigt grundlag. Ejendommene blev købt for dyrt og belånt på en lidt for kreativ måde. Det er selvsagt primært købernes ansvar, men der var også nogle långivere som havde tabt jordforbindelsen.

Den jordforbindelse hed “Bekendtgørelse om realkreditinstitutters låneudmåling.” Og indholdet af den er – og har hele tiden været – at andelsboligforeninger ikke må låne flere penge, end de kan forrente og afdrage ved at opkræve den husleje, som lejelovgivningen tillader.

Så hvis et salg af de konkursramte andelsboligforeningers ejendomme ikke kan dække gælden, så har man ikke overholdt lånegrænserne. Så har man overbelånt. Og så fortjener bankerne s’gu selv at få tabene.

Dertil kommer, at hvis huslejen fremover skal sættes til et gennemsnit af boligafgiften i årene inden konkursen, så får andelsboligforeninger ikke nogen tilskyndelse til at forsøge at komme gennem krisen ved at sætte boligafgiften op. Så gælder det tværtimod om, at få den sat ned, så man kan få en lav leje efter konkursen.

Hvis man endelig vil lave det om

Selvfølgelig skal man ikke leve med fortidens uheldige love i al evighed. Og andelsboligforeningslovens regel om, at andelshavere kan fortsætte som lejere, har givetvis været for gunstig.

Men hvis man vil lave den om, så bør man – som altid – nøjes med at gøre det for nye retsforhold, altså for foreninger som stiftes i fremtiden eller optager nye lån. Så ved parterne, hvad de skal rette sig efter – begge parter vel at mærke.

Udgivet den

“Vi skal sikre mod den ultimative storm på andelsboligmarkedet”

Stop for kæmpestore konkurser om trecifrede millionbeløb, hvor hundredevis af beboere mister deres andelsindskud, har været målet for en ekspertgruppe under Erhvervsministeriet.

Eksperterne tænkte langt inde i boksen under høring om andelsboliger og konkurs

En arbejdsgruppe har arbejdet med regler, der kan sikre andelsboligforeninger mod konkurs, hvis der kommer nye kriser på boligmarkedet. Og folketinget havde inviteret til høring for at få forslagene præsenteret. Men indholdet var nærmest  givet i forvejen. Begrænsninger i lånemuligheder og valuarvurderinger, krav om minimumsudbetalinger, langsigtede budgetter og vedligeholdelsesplaner var det forudsigelige indhold i forslagene.

Men så kom det helt banale spørgsmål. Som forventeligt fra Joachim B. Olsen. “Hvor mange af de andelsboligforeninger, som er gået konkurs, ville have været solvente, hvis der havde været frie priser på andelslejligheder?”

Dyb og total tavshed. Det er åbenbart ikke en tanke, nogen ekspert har tænkt. Til sidst tog en forsagt repræsentant for ejendomsadministratorerne mod til sig, tændte mikrofonen og sagde decideret lavmælt: “Alle de københavnske!”

Når betaling af gæld bliver et problem, så er der noget galt med reglerne

At andelsboligforeninger næsten fuldstændig undtagelsesfrit drives forsvarligt, var alle eksperterne var faktisk enige om. Egentlig en imponerende præstation. Deres ejendomme vedligeholdes bedre end ejerforeningers, og de betaler af på deres gæld.

Ejendomsadministratorerne havde dog fundet ét problem. “Andelsboligforeningerne betaler faktisk for meget af på deres gæld, så lejlighederne bliver for dyre.”

Og så er det lige, man tænker på Bastiats bemærkning om det sete og det usete igen. For lejligheden bliver selvsagt ikke dyrere af, at gælden i foreningen er stor eller lille. Om man betaler af på en individuel gæld fra køb af lejligheden eller en fælles gæld i foreningen er jo i princippet ligegyldigt. Lige bortset fra, at lovgivningen har forbudt banker og realkredit at yde billige realkreditlån til køberne af de enkelte lejligheder. Så lovgivningen skaber et problem.

Brutale banker har banket Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation til tælling

Et af de virkelige slagsmål efter de store konkurser i andelsboligforeninger, Klostergården, Duegården, Hostrups Have har været: “Hvor stor husleje skal beboerne betale under konkursbehandlingen og til en ny ejer af huset?” Loven garanterer de hidtidige andelshavere, at de kan blive boende som lejere, men loven siger intet om vilkårene. Ligeså gælder at beboere, som ikke købte deres lejlighed som andel, men fortsatte som lejere, konsekvent har betalt en leje langt under andelshavernes boligafgift, og de kan absolut ikke sættes op.

Bankerne har en klar egeninteresse i at hævde, at de kan hæve huslejen til skyerne, og det vil formentlig lykkes for dem. Flere konkurser og krav om personlig og solidarisk hæftelse af alle andelshavere ved alle nye lån i alle andelsforeninger har dog været tilstrækkelige trusler til, at Andelsboligernes Fællesrepræsentation har accepteret, at der fremover skal kunne opkræves leje svarende til den hidtidige boligafgift.

Lejelovgivningens maksimumpriser er urimelige, så skal man ikke glædes over bankernes sejr? Mit bud er et klart: “Nej.” Lånereglerne er grundlæggende skruet sådan sammen, at banker og realkredit ikke må låne mere ud, end ejendommen kan bære, når beboerne betaler lejelovens normale maksimumleje. Så hvis det ikke er nok til at dække bankernes tilgodehavende, så har de overbelånt, og så fortjener de tabene. Professionelt vabanque-spil skal ikke belønnes.

Udgivet den

Boligpolitikken er de borgerliges blinde vinkel

Tilskud til særinteresser og regulering af det frie marked har aldrig været borgerlige politikeres yndlingsidé, men netop derfor burde de interessere sig mere for boligpolitik.

“Den er hjemme,” sagde Uffe ved valget i ’98. Men det var den bare ikke. Og i den borgerlige lejr lagde man skylden for nederlaget på en socialdemokratisk skræmmekampagne om de riges fordele ved at sænke boligskatterne. Siden har boligpolitik været betragtet som en tabersag af næsten alle borgerlige politikere. Det var nu ikke, fordi det nogensinde havde været opfattet som en vinder.

Det er ærgerligt, for på lige det område er der plads til at boltre sig i borgerlige kerneidéer som en kåd ko på den første forårsdag. På få andre områder har der været givet så mange tilskud til mærkelige særinteresser, opretholdt så meget forældet regulering og lagt uforholdsmæssige byrder på skaffedyrene. Det burde være et sted, hvor man kunne samle taknemlige vælgere i hobetal.

Hver gang man drøfter byrder på skaffedyrene, så vil venstrefløjen himle op om, at nedsættelser ”kun vil gavne de allerrigeste”. Og selvfølgelig vil de gavne de rigeste, men når venstrefløjen bruger ordet ”kun”, så ryger enhver forbindelse med sandheden. Det er en pointe, som fortjener at blive gentaget så mange gange, at den bliver til en selvfølgelig sandhed.

Kigger man på boligskatter, så er skævhederne ellers til at få øje på. Fra min egen verden kan nævnes, at et hus med en yderst beskeden have, som jeg tidligere boede i, i dag koster ca. 10 gange så meget i boligskatter, som den næsten lige så store andelslejlighed, som nu er mit hjem. Det har intet borgerligt parti turdet tage fat i. I stedet får vi spin i stil med de konservatives forslag om fjernelse af grundskyld og ejendomsværdiskat, som imidlertid skal være fuldstændig neutralt for statskassen, fordi lempelserne modsvares af en afskaffelse af fradragsretten og en avanceskat ved salg af bolig.

Tag dog tyren ved hornene. Sig det som det er, nemlig at jordprisen selvfølgelig er højere under etagebyggeri end under villaer, allerede fordi man har kunnet bygge mere på jorden. Og derfor skal den jord også beskattes højere.

Det er ingen naturlov, at de rige bor i villaer og de fattige i subsidieret byggeri, og det er slet ikke sandt for de 80 %, som ligger i midten. Af samme grund kan man undre sig over, at ikke alene beskattes jorden forskelligt, der er også en ejendomsværdiskat til forskel. Ja, der findes en logisk og fornuftig begrundelse for ejendomsværdiskat. I korte træk går den ud på, at for udlejningsbyggeri skal lejeren i stedet betale udlejeren en profit, som udlejeren så betaler skat af.

Men når langt den største gruppe udlejere er non-profit foretagender, som endda har modtaget støtte til opførelsen af deres bygninger, så modsvares ejendomsværdiskatten jo for lejernes vedkommende af ingenting. Og selv for de private udlejere er profitten ofte maksimeret til 7 % af ejendomsværdien i 1973. Det er jo næsten mindre end ingenting.

Det sidstnævnte forhold, at den ”midlertidige boligreguleringslov” (det er faktisk dens titel og har været det i mands minde) benytter ejendomspriser fra 1973 som udgangspunkt for beregning af den lovlige fortjeneste, er formentlig det forhold, som flest borgerlige politikere kan blive enige om, er absurd. Men de har aldrig fremsat et lovforslag om en ændring. Og somme tider er man altså nødt til at tage debatten, hvis man vil ændre på noget. Eller dog udarbejde en hvidbog eller tilsvarende derom, altså et dokument på mere end en enkelt side hvor man samler sine tanker – eller skal det ligefrem kaldes visioner – og kommer med sine bud på løsninger. Men det kræver jo, at man er villig til at arbejde sig ned i stoffet. Det er måske det, der mangler.

Det fører til en anden kæphest, nemlig at når boligpolitikken ses som en taber, så er det ikke lige der, de karrierebevidste politikere samles. Da man tidligere havde et særskilt boligudvalg i Folketinget, var det fra borgerlig side helt overvejende befolket med medlemmer af ”det tavse flertal,” altså de MF’er som ingen nogensinde har hørt eller læst om. Det er selvfølgelig ikke pænt at sige om nogle mennesker, som altid har behandlet mig venligt og lyttet interesseret. De har bare aldrig været i stand til at slå igennem på de indre linjer i deres parti. Og så nytter det hele ikke noget.

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: