Kategori: Børsen

Udgivet den

Tilskudsdeklarationer

Andelsboliger i juridisk mareridt.

Højesteret har afsagt en dom, der rammer 3000 andelsboliger, som fik et kommunalt tilskud i 1920. Nu venter et hav af retssager.

Den hedder Højesteret. Men det hænder, at dommene ikke er den “højeste ret”. Det er ikke altid dommernes skyld, for deres hænder kan være bundet af loven – eller rettere; Dommerne føler sig bundet af loven.

Forleden afsagde Højesteret en dom, der bringer hundredvis – måske endog tusindvis – af familier i en klemme, som de aldrig burde være blevet bragt i. Og det uanset de kunne bringes ud af klemmen uden tab for nogen som helst andre.

En totalt kedsommelig ejendom i Vanløse –
hvis altså ikke der havde været den retssag!

Sagen handlede om en banal servitut på  en ejendom på Jernbane Allé i Vanløse, hvor der ligger en ganske normal andelsboligforening opført omkring 1920. Det eneste der skiller denne ejendom ud fra de andre huse på vejen er, at denne forening i 1920 fik et tilskud til opførelsen på 20 % af byggesummen. Og til gengæld betingede kommunen sig, at hvis lejlighederne nogen sinde blev solgt dyrere end dengang, så skal kommunen have hele differencen, altså ikke bare 20 % af fortjenesten, men af det hele – hver en krone.

Hvis en aktionær i et selskab indskød 20 % af kapitalen og til gengæld ville have hele overskuddet i al fremtid, så ville den aldrig gå. Men sådan handlede kommunen altså. Og den går!

Der er naturligvis flere ejendomme af den slags. I nogle af dem har man husket, at de regler gælder, i andre har man glemt det for årtier siden. I alt rammes små 3.000 boliger.

Højesteretssagen var om en forening, der havde glemt servitutten en gang for 40 år siden, og hvor priserne derfor var steget mangefold. Men selv om deklarationsteksten ikke stod i hverken det nuværende eller det forrige tingbogssystem – og derfor skulle findes på landsarkivet – så er den gældende, akkurat som alt der er tinglyst. Og derfor gælder den, selv om den ene part ikke kender den, og endda selv om den berettigede i årtier ikke udøver sin ret. For når noget er tinglyst, så skal man bare kende det.

Man kunne måske nok have reddet sig ud af det, netop fordi kommunen ikke har sørget for at føre et opsyn, som den rent faktisk havde en vis pligt til.

Man kunne vel også argumentere med, at langt den største del af prisstigningerne siden 1920 trods alt skyldes inflation, så der skulle ske en regulering af priserne af den grund. Lidt mere søgt er vel, at udhulingen af værdierne på langt sigt udgør en ekspropriation. Som en lille trøst kan forbedringers oprindelige pris dog tillægges. Et nyt tag er bare ikke forbedring, men vedligehold.

Konsekvenserne
Nu gælder servitutten, og så må man overveje dens konsekvenser. Og det er mange. En masse familier har købt deres lejlighed til en “overpris”.

En tidligere landsretsdom har fastslået, at de ikke kan rejse krav om tilbagebetaling over for deres sælgere og ej heller over for foreningernes revisor. Årsagen er, at man sådan set godt må sælge til overpris. Det er bare kommunen, der skal have pengene. Så køberne skal ikke have noget tilbage.

Kommunen har i et antal tilfælde rejst krav mod de pågældende sælgere. I tillæg til at de nuværende beboere vil få deres økonomi ødelagt, indebærer det, at yderligere familier vil kunne blive mødt med invaliderende krav.

En del af de krav vil dog være forældede. I nogle tilfælde har foreningerne ikke villet udlevere navne på sælgerne. Det kan have sine fordele, men det kan også forlænge forældelsesfristen, og det bringer foreningerne i risiko for erstatningskrav.

Et af de naturlige spørgsmål må være, om de lejligheder, der har været solgt til overpris, kan gensælges til den samme pris. Hvis en lejlighed en gang er blevet “frikøbt”, så må det vel gælde i al fremtid. Og at kommunen har sløset med at inddrive sine tilgodehavender, skal vel ikke komme beboerne til skade.

Men vil det så også gælde fremtidige prisstigninger. Vi ved det ikke. Retssagerne kan blive talløse.

Findes der en løsning?
Der er faktisk en simpel løsning på problemerne. Tilsvarende tilskud blev givet til parcelhuse. Og i 1964 fik de lov til at løskøbe sig mod tilbagebetaling samt et mindre tillæg på 25%. De skulle end ikke “købe” 20 % af huset.

For andelsforeningerne fastslår loven, at ministeren kan fastsætte frikøbsbestemmelser. Så det kan boligminister Carsten Hansen. Og den, der har evnen, har også pligten. Men vil han?

En fair løsning ville være, at foreningerne fik lov til at betale 20 % af nutidsværdien af huset, måske med et mindre tillæg. Det ville give penge i kommunernes kasser, det ville frelse talrige familier, og det ville ikke skade nogen. Hvad venter ministeren dog på?

Oprindeligt bragt som kronik i Børsen d. 21. maj 2014

Udgivet den

Lejeregulering giver reaktioner fra udlejerne, ligesom tyve med koben udløser panserdøre hos husejerne

Kasper Kildegaard, der er en af Danmarks mest bemærkelsesværdige unge journalister, fik sat fokus på huslejereguleringen med en kæmperartikel i Berlingske. Han fik god hjælp af Søren Pind, der klogt nok lyttede mere til sine liberale instinkter end til Venstres spindoktorer. Det gav mig en mulighed for at ytre mig som en lille bidragyder på den gode side i Børsen. Christopher redigerer godt, men jeg foretrækker alligevel min egen version.

Skadelig lejeregulering.

Debatten om lejeloven er blusset op igen. Der var fut i den i maj og nu har Søren Pind og LA så pustet til gløderne. Når man har fulgt udviklingen gennem er længere årrække, så vil man kunne se, at der er sket en forskydning i problemet.

For en generation siden var den største del af etageejendommene omfattet af loven. Det er de ikke længere, og det skyldes, at de de er blevet til enten ejer eller andelsejligheder. Det som nu er lovens hovedområde og hovedproblem, er derimod udlejning af enkelte boliger, typisk et par års udlejning af netop en ejer- eller andelslejlighed.

De lejligheder udgør i virkeligheden boligmarkedets buffer. Nogle gange lejes de ud, i andre perioder foretrækker ejeren at lade være. Klassikeren er ung mand, der flytter hen til kæreste. Skal han lade boligen stå tom eller udleje?Den type lejligheder bliver meget ofte andre unges adgangsbillet til boligmarkedet. Så aktørerne i spillet er næsten altid unge og temmeligt uerfarne – på begge sider.

Hvis man skal beskrive virkningen metaforisk, så kunne man spørge sig selv, hvad der ville ske, hvis alle landets lyssky personager blev udstyret med et koben for at skaffe sig adgang til kapitalisternes hjem. Det kræver ikke megen fantasi at forstå, at så vil husejerne anskaffe sig panserdøre. Og tilsidst vil ingen turde åbne deres hoveddør, end ikke for gode bekendte.

Og det er lige præcis sådan loven virker. Den skal give adgang til billige boliger, og ikke alene kan den bruges, førend man flytter ind. Den kan også bruges med tilbagevirkende kraft i et helt år efter indflytningen. Så naturligvis påvirker det mængden af boliger og indholdet af lejekontrakterne, for selv om kontrakterne så ikke er helt lovlige, så kan man jo håbe på, at lejeren ikke ved, hvilke magtmidler der er til hans rådighed, eller at han finder dem ulækre at bruge.

Derfor er LAs forslag om at støve Schlüter-regeringens gamle idé om fri husleje på sådanne enkeltboliger af igen et stort fremskridt. Og når nogen råber ultra-, neo-, eller højreliberalistisk i den anledning, så husk at dengang stemte de radikale for forslaget. Det er faktisk bare pæn midterpolitik, og på sigt har vi brug for meget mere af samme skuffe.

Jens Frederik

Udgivet den

Intet uetisk i meningsmålinger og exitpolls

DRs mangelfulde forudsigelser om kommunalvalget var et klart eksempel på, at man godt må tænke sig om, førend man udtaler sig skråsikkert. Ikke desto mindre har samtlige partier, bare 2 dage senere besluttet sig for, at offentliggørelse af exitpolls førend afstemningen er slut, skal være ‘uetisk’.

Det er en meget mærkelig form for beslutning. I et retssamfund har man love, og hvis der ikke er en lov, så kan folk gøre, som de vil. Det er vores eget private valg, som politikere ikke skal blande sig i, med mindre de altså vil lave love om emnet.

Derudover skulle man egentlig også tro, at samtlige landets borgere nu har fået en passende anskuelsesundervisning i vanskelighederne ved at lave meningsmålinger. Så mon ikke journalisters trang til at opføre sig som lemminger og kolportere andre mediers sensationer bliver lidt mindre. Og mon ikke diverse politikere genfinder den klassiske sætning om, at vi først kender resultatet, når den sidste stemme er talt op.

Endnu mærkeligere er det, at dele af pressen, f.eks. Berlingske, tilsyneladende slutter op om dette indgreb i pressefriheden. Og så er det alligevel ikke så mærkeligt, for Berlingske har formentlig ikke råd til at lave den type undersøgelser, og som trykt medie har man næppe heller så megen  brug for dem. De er i hvert fald ikke særlig spændende dagen efter.

Det kan godt være, at andre lande har forbud, men når det handler om valgsystemer, så plejer vi da at kunne være enige om, at andre lande er underudviklede, bananrepublikker eller ligefrem uciviliserede. Så hvorfor abe efter, med mindre man har en god grund dertil.

DR’s kamp mod kedsomhed.

Og hvad med lige at overveje, hvorfor DR overhovedet lavede målingen. Det gjorde man formentlig, fordi man havde besluttet sig for at sende kommunalvalg live fra valgstederne åbnede til sent næste eftermiddag. Det er rigtig mange timer at skulle fylde ud. Men heldigvis mest i konkurrence med andre kanalers genudsendelser af sæbeoperaer. Det er imidlertid begrænset, hvor spændende det er at se på folks fodstilling, medens de sætter krydser, så det får lidt samme karakter som en transmission fra et prinsebryllup. Og så griber man til desperate midler såsom dårlige prognoser.

Det hidtil fremførte argument mod disse målinger er, at de påvirker – eller i hvert fald kan påvirke – valgresultatet. Og til det er der kun at sige: “Og hva’ så? Er der noget galt i det?”

Der er rigtig mange typer informationer og udtalelser, der påvirker valgresultatet. Det kan være disinformation om en partileders troværdighed. Det kan være en morsom notits i ’At tænke sig’.

I alle mulige andre sammenhænge kræver vi jo ellers, at borgerne skal have bjerge af informationer, og endda ligefrem skrive under på, at de har læst dem – prøv blot at optage et realkreditlån eller deltage i et medicinsk forsøg om en ny type ligtorneplaster. Så hvorfor er der pludselig oplysninger, som vi – angiveligt af hensyn til os selv – ikke må få, bare fordi de kan få os til at tænke os om en ekstra gang. Er det fordi presse og politikere tror, at vi er lige så meget lemminger som de selv.

Meningsmålinger har i hvert fald den gavnlige effekt, at vi vælgere får et fingerpeg om, hvad vores medborgere tænker – navnlig de af dem som vi ikke selv taler med. Det er jo i hvert fald en oplysning, som partierne gerne selv vil have.

Og på det rent praktiske plan må man spørge sig selv, hvordan man vil forhindre medier i at være uetiske. Det er vel endnu ikke hændt, at det har lagt bånd på noget medie, hvis der blot var seertal nok i nyheden. Hvad vil man egentlig gøre, når nogen bryder reglen? Og hvor langt ned vil man gå. Vil det også være skadeligt for demokratiet og uetisk at bringe billeder af partiledere, der overraskende nok stemmer på deres eget parti. Eller at interviewe politikere eller vælgere på valgdagen. En klodset hhv. kvik udtalelse vil jo også kunne påvirke valget!

Hvis man først vil forhindre pressen i at påvirke et valg, så er man temmelig godt på vej mod at afskaffe demokratiet. Er det virkelig intentionen?
Jens Frederik Hansen

En forkortet version blev bragt i Børsen d. 25. november 2013

Udgivet den

Skattemoral

Avisredaktører elsker, når man forkorter. Heldigvis kan jeg her bringe de oprindelige – læseværdige – udgaver. Denne tekst, der havde sin baggrund i, at Danmarks Radio endnu en gang angreb ‘advokater, revisorer og andre højtlønnede’  for at give umoralske, men lovlige råd om skattetænkning, blev forarbejdet til et lille stykke i Børsen:

Vi er alle skattetænkere

Kampagnejournalistik minder lidt om militær strategi. Angriberen ved, hvor offensiven vil finde sted, og forsvarerne vil ofte være forvirrede og svare igen med variende og til dels modsatrettede midler. Sådan er det også med DRs skatteudsendelser.

Politikerne, der tror, at de skal have en mening om alt, er allerede løbet over ende og kræver i samlet flok yderligere, fornyet og målrettet indsats mod anløbne rådgivere. Det har de ganske vist gjort i årtier og uden synderlig virkning, men det ser godt ud. Vi andre, som har lidt mere tid til at tænke, kan måske nok have lidt flere tvivl om årsag, virkning og konsekvenser.

For det første er det helt notorisk, at jo højere skat, desto større kan fortjenesten ved at undgå skatten blive. Det indebærer selvsagt, at lovene bliver længere og mere komplicerede. De som tror, at man kan lave et enkelt skattesystem fornægter altså betydningen af økonomiske incitamenter. Men der er selvfølgelig nogen, som er naive og ikke vil have deres cirkler forstyrrede af fakta.

For det andet er det jo i praksis sådan, at næppe nogen branche er underlagt et skrappere rådgivningsansvar end de, som beskæftiger sig med skat. Der er domme som gør rådgivere ansvarlige for ikke at have anvist skattebesparelser, uanset kun et mindretal blandt rådgivere kendte til og benyttede den pågældende metode. Sjovt nok er erstatningsansvaret i øvrigt størst, hvis man ikke minimerer klientens skat, for så kommer rådgiveren til at den skat, som kunne have været undgået. Er dispositionen derimod kommet på den forkerte side af loven, så kan kunden ikke kræve erstatning, for han har jo intet tab lidt. Til gengæld er der så et problem med et strafansvar. Så det er en evindelig sejlads mellem Scylla og Charybdis.

For det tredie vil ingen rådgiver foretage sig noget som helst uden at have rygdækning i enten klare og kendte regler eller i en bindende forhåndsbesked. Måske nok en forhåndsbesked indhentet i en mindre betydende sag, men i hvert fald med nøjagtig samme fakta. Derfor er det ikke så interessant, hvad nogle bankfolk m.v. har foregøglet af guld og grønne skove som led i en salgstale. Og man bør i øvrigt kun dømmes for sine gennemførte gerninger, ikke for intentionerne. Det er kun det 10. bud, som også forsøger at lægge bånd på fantasien. Og det ved vi vist alle, ikke er så vellykket.

For det fjerde må kritiken i givet fald rettes mod alle, der forsøger sig som skatteål. Man er jo lige moralsk anløben, hvad enten man er udenlandsk eller indenlandsk skattetænker. Men hver eneste morlille, som forærer børn og børnebørn de årlige 55.000 for at undgå arveafgift, handler med samme hensigt. De forældre, som overdrager en forældrekøbt lejlighed til datteren for at undgå avanceskat ved videresalg, er heller ikke ret meget bedre. Eller de som flytter skattefradrag fra en andelsboligforening til dens andelshavere. Hvis alle de skal brændemærkes som skattetænkere og umoralske individer, så får man travlt.

Og man kan blive ved. Men er det nødvendigt med et femte, sjette og syvende punkt. Etik handler ikke kun om at være højtravende, men navnlig om at løse enkle modsætningsforhold på en anvendelig måde. Hidtil har vi gjort det ved at operere med begrebsparret lovlig versus ulovlig. Det har fungeret i mange år. Mon ‘tvivlsom’ og dets antonym kan fungere lige så godt?

Udgivet den

Olavus Montanus alias Ole Bjerg om penge, kontanter og kreditter

Selv akademikere kløjes i begrebet penge, og det leder til alvorligt fejlagtige konklusioner.

Somme tider ser man tekster, hvor bogstaverne danner genkendelige ord, hvor ordene er sat sammen til korrekte sætninger, men hvor sætningerne har lige så meget indhold som: “Månen er en grøn ost.” Lektor ved Handelshøjskolen Ole Bjergs udtalelser om penge i DR deadline og Politiken er blandt den slags tekster.

Som underviser har det ofte undret mig, at de fejl elever begår, meget ofte skyldes en manglende forståelse af rækkevidden af de mere fundamentale begreber i faget. Og så skal det gå galt. Man får en mistanke om, at Ole Bjerg har det samme problem med begrebet penge, som økonomer bruger i en mere præcis forstand end menigmand. Det er der intet underligt i, men det betyder, at man er nødt til at lære fagbegrebet at kende. Sådan er det med masser af fagtermer – også med penge, der dels betyder kontanter, dels betyder kreditter – altså krav på fremtidig leverance af kontanter.

At skabe kontanter er forbudt. Men vi kan alle skabe kreditter. Når jeg lørdag morgen ikke har kontanter til mine børns lommepenge, så skaber jeg en forpligtelse, der kan kræves indløst med kongens mønt, og dermed har jeg skabt penge. Så ved at undlade at betale skaber jeg penge! Det gør jo, at det bliver sindssygt svært at tælle mængden af penge. At tælle kontanterne er nemt, men hvordan opgør man de andre beløb? Det er derfor, vi har en hoben definitioner af M1, M2 og så videre.

Udgangspunktet er, at vi alle kan skabe alle de penge, vi vil. Der er næsten kun én undtagelse fra den regel, og det er bankerne. Banker må ikke yde kreditter med mindre de har tilsvarende indlån og egenkapital, og de må endda kun låne en del af deres samlede kapital ud. Noget af den skal blive liggende i kassen. Så det er lidt paradoksalt, at lige præcis bankerne skal stå for skud!

Ole Bjerg begår 2 oplagte fejl, nemlig at han påstår, at kun staten må skabe penge (her skulle han rettelig sige kontanter), og at han mener, der er forskel mellem på den ene side “elektroniske” penge, og så penge båret på andre medier, f.eks. gældsbreve på papir.

Han vil have, at staten skal bestemme, hvor mange penge der skal kunne lånes. Og så er det virkelig man kan tillade sig at føle sig viis alene på grund af alder. For vi er altså nogle stykker, som stadig kan huske dengang, man allernådigst skulle have tilladelse til at optage realkreditlån, og hvor pantebrevshajerne havde kronede dage. Vil han virkelig have den tid tilbage? Ansøgninger om lån stilet til Nationalbanken i 3 gennemslag – og endelig ikke pr. elektronisk post, for det er jo fup og fidus.

Er elektroniske penge virkelig anderledes – endsige dårligere? Den pengeskabelse – også kaldet kreditmultiplikator – som sker i bankerne, har altid fundet sted. Tidligere skete det ved at skrive beløbene ind i store folianter, nu sker det på computer. Gør det nogen forskel? De kan hverken lave flere eller færre. Man fristes næsten til analogt at spørge, om den musik man køber på iTunes er ringere end den samme indspilning på CD? Og tjener iTunes flere penge, fordi vi betaler over nettet? Vrøvl, er det eneste mulige svar.

Som om der ikke allerede var nok logiske fejlslutninger, så optræder der endnu en, som dog er så ulden, at Ole Bjerg nok skal forsøge at løbe fra sine udsagn. Ole Bjerg kræver, at bankers udlån skal have fuld dækning i dens reserver.

Banker kan i dag kun udlåne det, som en lægmand ville kalde dens egenkapital og en del af dens indlån. Hvis den skal have en dækning på 100 % i sine reserver, så kan man kun udlåne egenkapitalen. Men i så fald giver det jo ingen mening for bankerne at tage imod indskud på traditionel vis. Hvad i al verden skal en bank med penge, som den ikke må låne ud?

Som alternativ kan banken derimod modtage indskud ved at sælge aktier – eller anden ansvarlig kapital. Men så får “indskyderen” fuld risiko på beløbet, og en af de gode grunde til at overlade sine penge til en bank er jo netop, at man ikke vil tage risikoen ved aktiekøb.

Og hvis der bliver mange bankaktier i stedet for traditionelle indskud, så kan de jo belånes i stedet (udenfor bankerne), og så sker pengedannelsen bare et andet sted.

Mange akademikere opnår nye erkendelser, som ingen anden før har beskrevet. Somme tider når de endda til resultater, der strider mod gængse erkendelser. Men så er det lige, at man skal sove på det. Måske skal man også læse lidt Holberg – fortrinsvis om Erasmus Montanus.

Bragt i Børsen d. 2. oktober 2013

 

 

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: