Kategori: Bolig

Udgivet den

Tilskudsdeklarationer

Andelsboliger i juridisk mareridt.

Højesteret har afsagt en dom, der rammer 3000 andelsboliger, som fik et kommunalt tilskud i 1920. Nu venter et hav af retssager.

Den hedder Højesteret. Men det hænder, at dommene ikke er den “højeste ret”. Det er ikke altid dommernes skyld, for deres hænder kan være bundet af loven – eller rettere; Dommerne føler sig bundet af loven.

Forleden afsagde Højesteret en dom, der bringer hundredvis – måske endog tusindvis – af familier i en klemme, som de aldrig burde være blevet bragt i. Og det uanset de kunne bringes ud af klemmen uden tab for nogen som helst andre.

En totalt kedsommelig ejendom i Vanløse –
hvis altså ikke der havde været den retssag!

Sagen handlede om en banal servitut på  en ejendom på Jernbane Allé i Vanløse, hvor der ligger en ganske normal andelsboligforening opført omkring 1920. Det eneste der skiller denne ejendom ud fra de andre huse på vejen er, at denne forening i 1920 fik et tilskud til opførelsen på 20 % af byggesummen. Og til gengæld betingede kommunen sig, at hvis lejlighederne nogen sinde blev solgt dyrere end dengang, så skal kommunen have hele differencen, altså ikke bare 20 % af fortjenesten, men af det hele – hver en krone.

Hvis en aktionær i et selskab indskød 20 % af kapitalen og til gengæld ville have hele overskuddet i al fremtid, så ville den aldrig gå. Men sådan handlede kommunen altså. Og den går!

Der er naturligvis flere ejendomme af den slags. I nogle af dem har man husket, at de regler gælder, i andre har man glemt det for årtier siden. I alt rammes små 3.000 boliger.

Højesteretssagen var om en forening, der havde glemt servitutten en gang for 40 år siden, og hvor priserne derfor var steget mangefold. Men selv om deklarationsteksten ikke stod i hverken det nuværende eller det forrige tingbogssystem – og derfor skulle findes på landsarkivet – så er den gældende, akkurat som alt der er tinglyst. Og derfor gælder den, selv om den ene part ikke kender den, og endda selv om den berettigede i årtier ikke udøver sin ret. For når noget er tinglyst, så skal man bare kende det.

Man kunne måske nok have reddet sig ud af det, netop fordi kommunen ikke har sørget for at føre et opsyn, som den rent faktisk havde en vis pligt til.

Man kunne vel også argumentere med, at langt den største del af prisstigningerne siden 1920 trods alt skyldes inflation, så der skulle ske en regulering af priserne af den grund. Lidt mere søgt er vel, at udhulingen af værdierne på langt sigt udgør en ekspropriation. Som en lille trøst kan forbedringers oprindelige pris dog tillægges. Et nyt tag er bare ikke forbedring, men vedligehold.

Konsekvenserne
Nu gælder servitutten, og så må man overveje dens konsekvenser. Og det er mange. En masse familier har købt deres lejlighed til en “overpris”.

En tidligere landsretsdom har fastslået, at de ikke kan rejse krav om tilbagebetaling over for deres sælgere og ej heller over for foreningernes revisor. Årsagen er, at man sådan set godt må sælge til overpris. Det er bare kommunen, der skal have pengene. Så køberne skal ikke have noget tilbage.

Kommunen har i et antal tilfælde rejst krav mod de pågældende sælgere. I tillæg til at de nuværende beboere vil få deres økonomi ødelagt, indebærer det, at yderligere familier vil kunne blive mødt med invaliderende krav.

En del af de krav vil dog være forældede. I nogle tilfælde har foreningerne ikke villet udlevere navne på sælgerne. Det kan have sine fordele, men det kan også forlænge forældelsesfristen, og det bringer foreningerne i risiko for erstatningskrav.

Et af de naturlige spørgsmål må være, om de lejligheder, der har været solgt til overpris, kan gensælges til den samme pris. Hvis en lejlighed en gang er blevet “frikøbt”, så må det vel gælde i al fremtid. Og at kommunen har sløset med at inddrive sine tilgodehavender, skal vel ikke komme beboerne til skade.

Men vil det så også gælde fremtidige prisstigninger. Vi ved det ikke. Retssagerne kan blive talløse.

Findes der en løsning?
Der er faktisk en simpel løsning på problemerne. Tilsvarende tilskud blev givet til parcelhuse. Og i 1964 fik de lov til at løskøbe sig mod tilbagebetaling samt et mindre tillæg på 25%. De skulle end ikke “købe” 20 % af huset.

For andelsforeningerne fastslår loven, at ministeren kan fastsætte frikøbsbestemmelser. Så det kan boligminister Carsten Hansen. Og den, der har evnen, har også pligten. Men vil han?

En fair løsning ville være, at foreningerne fik lov til at betale 20 % af nutidsværdien af huset, måske med et mindre tillæg. Det ville give penge i kommunernes kasser, det ville frelse talrige familier, og det ville ikke skade nogen. Hvad venter ministeren dog på?

Oprindeligt bragt som kronik i Børsen d. 21. maj 2014

Udgivet den

Klammere end kælderkold kapitalisme!

Som liberal bliver man uendeligt tit præsenteret for den tankegang, at stat, kommuner og andre offentlige institutioner er pæne og gode foretagender, der kun vil borgernes det bedste. Jeg skal ikke fornægte, at de ansatte i de pågældende institutioner sikkert er dybt og inderligt overbeviste om, at det er tilfældet. Og hos folk udenfor er det også ofte en meget dybtgående opfattelse.

 
Nok byens kedsommeligste hus, men med en spændende dom.


Men er det sandt? Svaret er – som svaret på alle retoriske spørgsmål – ganske enkelt, og det er nej.

Offentlige institutioner vil altid tilsidesætte den enkelte borgers rettigheder og som regel undskylde det med et utilitaristisk argument om, at det sker til fordel for et højere gode.

Højesteret har lige afsagt en dom, der illustrerer dette, så man skriger til himlen.

Det handler om, at Københavns Kommune tilbage i 1920erne gav tilskud til opførelsen af en række etage-ejendomme, der blev organiseret som en slags andelslejligheder, thi dengang forbød loven ejerlejligheder. Tilskuddet var på 20 % af byggeomkostningen, og det lyder jo fint, men der var lige en lille klausul, nemlig at al fremtidig værdistigning skulle tilfalde kommunen. Hvis man nogensinde ville sælge sin andel for mere end købesummen, så skulle hele differencen – bortset fra beviselige omkostninger til forbedringer – tilfalde kommunen.

Nu er der så gået 90 år, og hvis nogen skulle være i tvivl, så er ejendomspriserne steget i den periode – endda ganske betragteligt.

Omkostningen til de forbedringer, som er foretaget i 30erne, 40erne osv., er selvsagt ædt op af inflation, hvis man overhovedet kan huske beløbet.

Men kommunen (der handler på instruks af Socialministeriet) forlanger stadig – og Højesteret har givet den medhold i – at frikøb kun kan ske ved indbetaling af hele værdistigningen, eller med andre ord, at beboerne skal købe deres eget hus igen. Hvis beboerne snyder og fordækt sælger andele til højere pris, så skal de betale en bod på 5 gange prisdifferencen!

Det hører med til billedet, at villaer også kunne få tilskud, men for dem har man i 1960erne vedtaget en regel om, at de blot skal tilbagebetale tilskuddet med et rentetillæg på ialt 25 %. Så til dem der har meget, skal mere gives, men fra den, som har lidt, skal endog det lidet, han har, tages.

Men det bliver værre endnu. Lad os blot forestille os, at en kapitalist havde gjort ligesom kommunen. Til en nystartet virksomhed yder han (kapitalister er altid han-køn) et ansvarligt lån på 20 % af indskudskapitalen, men han forlanger samtidig, at hele virksomhedens overskud og værdistigninger på produktionsapparatet skal tilfalde långiver. Bortset fra, at ingen ville låne på de vilkår, så ville der selvsagt også være tale om ren åger. Ingen domstol ville beskytte den kapitalist.

Og ingen kapitalist ville drømme om, at kunne sætte sådanne betingelser – end ikke de grumme venture-kapitalister.

Men nu er det en offentlig myndighed, og så er det selvsagt en nobel handling.



Når man oplever den slags, så bliver man stolt af at blive betegnet som en ultra-liberalist, der helst ser den offentlige sektor nedlagt. Og man får lyst til at tilføje et beskedent: “Ne plus ultra.”

Udgivet den

Lejeregulering giver reaktioner fra udlejerne, ligesom tyve med koben udløser panserdøre hos husejerne

Kasper Kildegaard, der er en af Danmarks mest bemærkelsesværdige unge journalister, fik sat fokus på huslejereguleringen med en kæmperartikel i Berlingske. Han fik god hjælp af Søren Pind, der klogt nok lyttede mere til sine liberale instinkter end til Venstres spindoktorer. Det gav mig en mulighed for at ytre mig som en lille bidragyder på den gode side i Børsen. Christopher redigerer godt, men jeg foretrækker alligevel min egen version.

Skadelig lejeregulering.

Debatten om lejeloven er blusset op igen. Der var fut i den i maj og nu har Søren Pind og LA så pustet til gløderne. Når man har fulgt udviklingen gennem er længere årrække, så vil man kunne se, at der er sket en forskydning i problemet.

For en generation siden var den største del af etageejendommene omfattet af loven. Det er de ikke længere, og det skyldes, at de de er blevet til enten ejer eller andelsejligheder. Det som nu er lovens hovedområde og hovedproblem, er derimod udlejning af enkelte boliger, typisk et par års udlejning af netop en ejer- eller andelslejlighed.

De lejligheder udgør i virkeligheden boligmarkedets buffer. Nogle gange lejes de ud, i andre perioder foretrækker ejeren at lade være. Klassikeren er ung mand, der flytter hen til kæreste. Skal han lade boligen stå tom eller udleje?Den type lejligheder bliver meget ofte andre unges adgangsbillet til boligmarkedet. Så aktørerne i spillet er næsten altid unge og temmeligt uerfarne – på begge sider.

Hvis man skal beskrive virkningen metaforisk, så kunne man spørge sig selv, hvad der ville ske, hvis alle landets lyssky personager blev udstyret med et koben for at skaffe sig adgang til kapitalisternes hjem. Det kræver ikke megen fantasi at forstå, at så vil husejerne anskaffe sig panserdøre. Og tilsidst vil ingen turde åbne deres hoveddør, end ikke for gode bekendte.

Og det er lige præcis sådan loven virker. Den skal give adgang til billige boliger, og ikke alene kan den bruges, førend man flytter ind. Den kan også bruges med tilbagevirkende kraft i et helt år efter indflytningen. Så naturligvis påvirker det mængden af boliger og indholdet af lejekontrakterne, for selv om kontrakterne så ikke er helt lovlige, så kan man jo håbe på, at lejeren ikke ved, hvilke magtmidler der er til hans rådighed, eller at han finder dem ulækre at bruge.

Derfor er LAs forslag om at støve Schlüter-regeringens gamle idé om fri husleje på sådanne enkeltboliger af igen et stort fremskridt. Og når nogen råber ultra-, neo-, eller højreliberalistisk i den anledning, så husk at dengang stemte de radikale for forslaget. Det er faktisk bare pæn midterpolitik, og på sigt har vi brug for meget mere af samme skuffe.

Jens Frederik

Udgivet den

Ejendomsvurderinger – kan det gøres bedre?



Rigsrevisionens rapport om ejendomsværdier giver anledning til megen politisk gloriepudsning og bragesnak. Krav om ansvarsplacering og tilbagebetalinger fyger gennem luften. Og det skete sjovt nok allerede førend rapporten var offentlig tilgængelig. Men politikere ejer sikkert særlige evner til at spå om fremtiden.
 
Når man så rent faktisk læser den del af rapporten, der handler om fastsættelsen af ejendomsværdier (og altså ikke afsnittet om behandling af klagesager), så må der uvilkårligt melde sig den lille snigende eftertanke: “Kan det overhovedet gøres så godt som Rigsrevisionen kræver?”
 
Gennem et par årtier havde jeg lejlighed at beskæftige mig med priser på fast ejendom, og jeg har egentlig altid været forundret over, hvor tit Skat har ramt nogenlunde rigtigt for de ejendomme, som jeg skulle beskæftige mig med. Selv ville jeg ville nødig skulle træffe indenfor +/- 10 % på den enkelte ejendom. Og da slet ikke uden at have set den.
 
Rigsrevisionen har defineret en korrekt vurdering som intervallet fra den realiserede salgspris ned til salgsprisen minus 15 %. Af de solgte ejendomme ligger 3/4 udenfor, heraf 34 % undervurderede og 41 % overvurderede. Rigsrevisionen kommer ikke med nogen ideer til, hvordan man kan forbedre træfsikkerheden, og jeg kunne være tilbøjelig til at hævde, at selv om man nok kan ramme noget bedre, så vil man, hvis man gentager øvelsen om nogle år, stadig finde 40 % som rammer udenfor skiven. Jeg har sjovt nok ikke kunnet få en eneste af de, der råber højt om erstatning, til at indgå væddemål på de vilkår. Så de tror altså heller ikke, at det kan gøres bedre.
 
Ejendomsmæglerne har givetvis en betydeligt højere grad af præcision end den offentlige vurdering, men de har også et meget højere ressourceforbrug samt mere detailleret lokalkendskab. Og de har navnlig haft mulighed for at se husets indretning og stand. Mæglerne vurderer kun de handlede ejendomme, og det er for tiden ca. 24.000 årlig ud af 1,2 mio parcelhuse. En mægler bruger måske ½ dag på hver ejendom, så hvis alle landets villaer skal vurderes lige så grundigt, så skal der ansættes temmelig mange ekstra i Skat. Har vi lige lyst til at øge antallet af skattefolk med 2-3.000! Og så ville der alligevel stadig forekomme skæverter.

Allerede Aristoteles gjorde opmærksom på, at man ikke kan slutte fra klasse til individ, men det er altså den øvelse, vi forlanger, Skat skal udføre. Det kan ikke blive rigtigt, i hvert fald ikke hver gang.

Og der er i øvrigt andre udmærkede grunde til, at øvelsen principielt set er umulig. Det er således helt klassisk, at der ikke findes én objektiv pris på en vare. Marxisterne tror det, og det er en af de fundamentale svagheder ved deres økonomiske teorier. Men i virkeligheden findes der kun den pris, som køber og sælger kan blive enige om, og den kan variere ret betydeligt efter deres individuelle behov. Det er lige så klart, at når man befinder sig på et marked med konkurrerende købere hhv. sælgere, så vil priserne på sammenlignelige varer have en tendens til at klumpe sig sammen om et bestemt niveau, men spredningen kan altså være ret betydelig. Det ser man ret tydeligt af spredningen på de realiserede handler.Også derfor er tanken om en objektiv, entydig vurdering noget vrøvl. Men man kan forsøge at ramme niveauet.

 
Det er naturligvis surt, når man som borger ikke kan kritisere Skat sønder og sammen, men ingen er forpligtet til det umulige. Og desværre er det kun er ved salg, man kan identificere de overvurderede ejendomme, så selv om mange er fejlvurderede, så bliver det uendelig svært at gennemføre krav om tilbagebetaling. Og selv hvis man kan konstatere, at de er overvurderede, så kan det jo skyldes at bygningen er bedre end forudsat. Hvis det er tilfældet, så skal grundværdien, der benyttes som grundlag for ejendomsskatten, ikke være anderledes end ved den oprindelige vurdering. Og så har ejendomsskatten jo ikke været for høj. Når det kombineres med de almindelige regler i dansk ret for, hvad der skal til for at opnå erstatning, så bliver det næppe denne type sager, der tømmer statskassen i de kommende år.
 
Man kan jo også hævde, at det ikke udelukkende er en byrde at få sin ejendom vurderet for højt. Når man skal sælge en ejendom, så vil køberne ofte skæve til den offentlige vurdering, når de skal bedømme udbudsprisens rimelighed. Så det kan jo meget vel være, at ejendommen kan sælges dyrere, hvis den er vurderet for højt. Og så er der jo ikke noget tab for sælger. (Dette minder om en klassisk overvæltningsargumentation, som jeg hader, og som i øvrigt normalt er forkert.)
 
Der er imidlertid en bisætning i rapporten, som man bør lægge mærke til. Den er måske i virkeligheden langt mere interessant end hovedkonklusionen. Om end rapporten holder en urban tone, så står der nemlig, at grundværdier basalt set fastsættes efter en metode, der ikke er ret meget mere pålidelig end et raflebæger. Og når det er mere interessant end den samlede ejendomsværdi, så er det, fordi grundværdien er beregningsgrundlag for den kommunale ejendomsskat (grundskylden). Det er altså der, man skal lede efter begravede hunde.
 
Og der er noget at lede efter. Hvis man et øjeblik forestiller sig 2 helt ens huse på hhv. Lolland og i København, så ved vi allesammen, at priserne vil være helt forskellige. Og det er ganske enkelt at konkludere, at den eneste årsag til det er grundens beliggenhed. Med andre ord skyldes hele prisforskellen, at jord i København er dyrere end på Lolland. Og når det er tilfældet, så medfører det også, at jorden i Københavnsområdet for tiden er voldsomt undervurderet af Skat. Det er ikke en argumentation, som husejere på Frederiksberg vil sætte pris på, men det bliver den ikke mindre rigtig af.
 
Og til trøst for husejerne på Frederiksberg og i København kan man så tillægge, at der er andre jordstykker end deres villahaver, der er undervurderede. For det samme regnestykke kan man jo lave for så vidt angår jorden under etagebyggeri. Det siger sig selv, at jo højere udnyttelsesgrad man kan have på jorden, desto højere bør prisen på jorden være. Så for ejerlejligheder bør grundværdierne være langt højere pr. m2 jord end for villaer. Men fordi man bor ovenpå hinanden, så vil den enkelte lejligheds andel deraf selvsagt blive mindre.
 
På nuværende tidspunkt vurderer Skat imidlertid jorden helt omvendt. På Frederiksberg er den gennemsnitlige jordpris under etageejendomme tilsyneladende væsentligt lavere end villahaverne.
 
Det er forhold, som man nok burde tage op til grundig overvejelse. I stedet for en kortvarig snak om næser og ansvarsplacering, så burde vi benytte lejligheden til at overveje om grundskyld er en fornuftig type skat og om den rammer rigtigt i sin nuværende udformning.
 
Jens Fr.
 
Det meste af teksten stammer fra Børsens kronik d. 23. juni 2013. Men der er tilføjet lidt hist og her.

Udgivet den

Lejeregulering – igen, på ny og endnu en gang

Klippet fra Jyllandsposten torsdag d. 6. juni:

Lov presser de svageste boligsøgende

 

Ejendomsforeningen Danmarks formand argumenterer i JP d. 29. maj med rette for, at det er absurd, at huslejer skal fastlægges efter ejendommes værdi i 1973. Men i sit forsøg på at gøre en lang historie kort, kommer han rent faktisk til både at underdrive groft og at flytte fokus fra det reelle problem.

Det er i al beskedenhed sådan, at jo mindre man kan tjene på at udleje en ejendom, desto billigere bliver prisen for ejendommen. Sådan er det i dag, og sådan var det også i 1973. Og i 1973 havde huslejerne i store træk været låst fast siden september 1939. Huslejestoppet var en reaktion på krigen, ligesom rationering af smør og kaffeerstatning. De få huslejestigninger, som i mellemtiden var blevet tilladt ved diverse politiske forlig, var alle spist op af inflation. Derfor var ejendommenes vurdering i 1973 kunstigt lav, og derfor bliver reglerne dobbelt absurde.

Men det er et problem, som er ganske enkelt at løse. Man kan gøre det ved at ændre ½ linie i loven. I stedet for at henvise til ejendommenes værdi i 1973 skal man blot skrive “ved seneste offentlige vurdering”.

Det virkelige problem er imidlertid, at de eksisterende regler beskytter de stærkere lejere og læsser byrderne over på de svagere, og at de mindsker bevægeligheden på boligmarkedet. Hvis man har fået appelsinen i turbanen og skaffet sig en billig lejlighed, så holder man jo fast ved den. Derfor vil de lejere, som har haft forbindelserne i orden, selvsagt bo i større lejligheder, end de ellers ville have råd til. Og dermed optager de plads for andre. Så loven handler først og fremmest om, at man begunstiger nogle lejere på bekostning af nogle andre – typisk svagere – lejere og på bekostning af de boligsøgende. I min optik er det asocialt.

Loven presser de svageste boligsøgende, altså dem som ikke har råd til i stedet at købe en ejer- eller andelsbolig, ud i markedets yderkant, hvor hajerne står klar. Og markedets yderkant består af tidsbegrænsede fremlejer, af enkeltværelser eller nedslidte huse på landet. Forhold regeringen er rigtig optaget af at bekæmpe med alle mulige mærkelige midler. Det lykkes sjovt nok bare aldrig!

Nogle vil hævde, at en lovændring vil føre til en eksplosion i lejerne. De tager sandsynligvis fejl. For det første er det i dag kun professionelle udlejere, der overholder loven. Hos alle de andre udlejere er lejen på markedsniveau. For det andet så er kun udlejningsejendomme opført før 1992 omfattet af lejebegrænsningen. Langt de fleste etageejendomme fra før 1992 er imidlertid for længst solgt som andels- eller ejerlejligheder. Og for det tredje er der jo ingen, som siger, at lejerne kan sættes op, bare fordi udlejerne ønsker det. Man kunne jo risikere, at lejerne i stedet flyttede deres vej.

Men selv hvis der sker en lejestigning, så modsvares det rigeligt af, at en afskaffelse af lejereguleringen vil være et af de allermest effektive tiltag mod bolighajer. Derfor bør loven ændres. Hvis de pæneste udlejere så tjener lidt mere, så er skaden ikke så stor.

(Lige bortset fra at Jyllandsposten havde klippet lidt i teksten og desværre også sidste linie af apoteosen)

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: