Kategori: andelsbolig

Udgivet den

Realkreditlån til køb af andelslejligheder – det finske vindue

Hvis danske andelsboligejere kan lære at sige “Asunto-osakeyhtiö”, så kan det åbne for realkreditlån, som er meget billigere end de nuværende banklån.

Forslag om realkreditlån til andele er noget som med jævne mellemrum dukker op. Allerede for mange, mange år siden foreslog det daværende konservative folketingsmedlem Brian Mikkelsen, at man indførte det. Det blev straks skudt ned af erhvervsministeriets embedsmænd med ordene: “Realkreditlån kan kun gives til fast ejendom, og andelsboliger er ikke fast ejendom.”

Og det mantra har de gentaget lige siden. Idéen har ellers været efterspurgt af politikere af de mest forskellige partifarver, lige fra SF til Liberal Alliance.

Der er bare ét problem ved det svar: Det er forkert. Det er ganske enkelt ikke rigtigt. Embedsmændene har ikke læst på lektien.

I gamle dage var svaret faktisk rigtigt, for da var området udelukkende reguleret af dansk lovgivning, men det er det ikke længere – nu gælder EUs kapitalkravsforordning, og den tillader ganske vist også kun realkreditlån til fast ejendom, men den har i artikel 4, stk. 2 en helt særlig definition af fast ejendom:

Når der i denne forordning henvises til fast ejendom, beboelses- eller erhvervsejendomme eller pant i sådanne ejendomme omfatter det andele i finske boligselskaber, der drives i henhold til den finske lov om boligselskaber af 1991 eller senere tilsvarende lovgivning. Medlemsstaterne eller deres kompetente myndigheder kan tillade, at andele, der udgør en tilsvarende indirekte besiddelse af fast ejendom, behandles som direkte besiddelse af fast ejendom, forudsat at denne indirekte besiddelse er specifikt omhandlet i den pågældende medlems stats nationale lovgivning, og at den ved anvendelse som sikkerhed giver kreditorer samme beskyttelse.

Bestemmelsen er jo ikke ligefrem mundret, men den handler om, at finnerne har nogle regler for ”aktielejligheder” eller på finsk: ”asunto-osakeyhtiö”. Derovre kan man få realkreditlån, når man køber en aktie i et selskab, som ejer en ejendom. Det er næsten det samme som at købe en andel af en forening, som ejer en ejendom. Faktisk er det endda sådan, at vi allerede har nogle enkelte boligaktieselskaber i Danmark, og de er allerede omfattet af andelsboligloven kapitel 3, der siger at de skal behandles ligesom andelsboligforeninger.

Lånegrænsen på 80 % skal naturligvis overholdes

For almindelige huse og ejerlejligheder gælder der en lånegrænse på 80 %. Fordi andelsboligforeninger har købt huset i fællesskab, så har de som regel også en fælles gæld, som skal medregnes, når man fastsætter, hvor store lån der kan gives i de enkelte andele. De 2 slags gæld – fællesgæld og individuel gæld – må tilsammen ikke overstige 80 % af andelsboligens værdi.

Men det er ikke så svært at beregne. Man skal blot først finde den del af købesummen, som der ikke kan fås realkreditlån til. Det gøres på følgende måde:
1) Man beregner foreningens friværdi i % af balancen i foreningens regnskab. Så får man en friværdi-procent.
2) Dernæst dividerer man andelsværdien for lejligheden med friværdi-procenten. Resultatet af det kunne vi kalde nøgletallet.
3) Og så kommer det besværlige: Man ganger nøgletallet med 20 og får det beløb, som man ikke kan få realkreditlån til.
4) Det beløb trækker man selvsagt fra andelsværdien, og så har man størrelsen af realkreditlånet i andelsværdien.
5) Og til slut kan man så tillægge 80 % af de individuelle forbedringer, så man også får realkreditlån af dem.

Der er også et problem med, at hvis andelsforeningen får store udgifter, for eksempel for at skifte tag ud, skal den så kunne optage nye lån. Det må der findes en løsning på. Ejerlejlighedsejendomme har det ofte svært med at skaffe lån til store istandsættelser. Så reglerne skal ikke være alt for restriktive. På den anden side har andelsforeninger idag ofte reserveret beløb i friværdien til fremtidig vedligeholdelse, og den model kan man videreføre. Så skal hensættelsen bare indgå som en del af gælden ved beregning af foreningens friværdi-procent.

Det interessante er, at finnerne har fundet en model, der virker, så vi kan jo bare kopiere den. Og hvis embedsmændene ikke kan finde en løsning, så kan de bare skrive til mig.

Det siger eksperterne

Finanstilsynet

Finanstilsynets specialkonsulent Marianne Hallas oplyser, at hun har læst de finske regler, som vi har sendt hende. Hun har ikke set dem før. Efter at hun har gennemgået dem, er det stadig hendes og dermed tilsynets holdning, at andelslejligheder ikke giver samme sikkerhed som pant som fast ejendom.

”Men jeg kan ikke forklare, hvorfor et finsk aktiebrev udgør bedre sikkerhed end et dansk andelsbevis. Det ved jeg ikke. Og jeg er ikke bekendt med, om andre har set på det spørgsmål.”  

Den gamle garvede

Peter Vesterdorf har beskæftiget sig med EU-ret siden Danmark kom med i 1972 og taget en ph.d. i EU-ret. Han er nu en aktiv pensionist, der stadig virker som konsulent for advokater og virksomheder i ind- og udland.

”Tanken med at benytte den finske ordning ser ud til at holde vand. Det kræver en politisk stillingtagen og en lovændring, og den må man jo så se, om der er flertal for. Desuden skal man fastsætte regler for beregning af lånegrænsen, men det er teknik.”

BRF-kredits chefjurist

Det vil blandt andet være BRF-kredit, der kommer til at give lånene. Steen Jul Petersen har været chefjurist i henved år og arbejdet intenst med EU-regler om realkredit.

”Kapitalkravsforordningen ligger på mit skrivebord, og jeg har godt set, at der gælder nogle særlige regler for finnerne. Men jeg har faktisk aldrig undersøgt, hvad ordningen går ud på.

Det vigtigste for os er, at vi kan leve op til kravene om pantsikkerhed for vores lån. Men derudover er vi altid åbne overfor nye forretningsmuligheder.”

Professor Seppo Villa, juridisk fakultet i Helsingfors

”Det er korrekt, at vi har en særlig ordning for aktielejligheder. Når man kan have både fælleslån og individuelle lån, så skal långiverne naturligvis være påpasselige. I Finland har fælleslån fortrinsret, så de individuelle långivere må tage evt. tab på lånene først.”

(Samtlige interviews er foretaget i august 2017)

Udgivet den

Liberalisme betyder ikke, at bankerne altid har ret.

Andelsboligforeningsloven har i årtier haft en regel om, at hvis en forening går konkurs, så kan de tidligere andelshavere blive boende som lejere. Men ingen har gennemtænkt i detaljer, hvordan betingelserne for lejemålet skal være. Hvor høj husleje? Depositum? Et cetera, et cetera

Lovindgreb i eksisterende aftaler er en uskik

Gennem næsten 80 år har vi haft kunstigt lave huslejer på grund af boligregulering. Og gennem de seneste 30 år har jeg konsekvent råbt og skreget på liberalisering af lejelovene. Så når regeringen nu vil indføre nye regler om beregning af husleje i ejendomme, der har tilhørt konkursramte andelsboligforeninger, så burde jeg vel smile huldsaligt.

Det gør jeg bare ikke. Og begrundelsen er enkel. Lovforslaget skal nemlig udelukkende bruges til at forrykke magtbalancen mellem andelshavere i konkurstruede andelsboligforeninger og de banker, som har ydet dem lån.

Et ensidigt lovindgreb, hvis formål er at hjælpe den ene part i et eksisterende kontraktsforhold med at vride sig ud af potentielle tab på den anden parts bekostning, det er ikke liberalisme. Det er bare ny regulering, og i en endnu mere skadelig version.

Klædt af til skindet – og nu skal de også flås

For boligmarkedet er konkursramte andelsboligforeninger ikke noget stort problem. Der gik mere end 40 år fra man indførte andelsboligforeningsloven til man så den første konkurs. Men da de endelig kom, så var det en hel stribe af de allerstørste andelsboligforeninger i landet, der tog turen, som regel som afslutningen på en lang og pinefuld proces.

For andelshaverne i de konkursramte foreninger kan det imidlertid godt være et stort problem. Skal man ynke dem? Ja, nøjagtig lige så meget som man skal begræde alle mulige andre, som har investeret i tiltro til nogle forudsætninger, der skrider. Hvis deres tab gjorde os andre rigere, så ville der være plads til skadefryd. Men sådan er det ikke.

Da man lavede lovreglen om, at andelshavere kan blive boende som lejere, var der ét sæt regler om huslejefastsættelse, nemlig “omkostningsbestemt husleje” efter boligreguleringsloven. Nu vil regeringen lave det om, så de skal betale gennemsnittet af boligafgiften i de sidste 4 år førend konkursen. Men det er naturligvis et langt højere lejeniveau, end efter de gamle regler.  Med andre ord føjer man spot til skade.

Det handler om incitamentsstrukturen

Der er ingen tvivl om, at en del af de konkursramte andelsboligforeninger blev dannet på et løsagtigt grundlag. Ejendommene blev købt for dyrt og belånt på en lidt for kreativ måde. Det er selvsagt primært købernes ansvar, men der var også nogle långivere som havde tabt jordforbindelsen.

Den jordforbindelse hed “Bekendtgørelse om realkreditinstitutters låneudmåling.” Og indholdet af den er – og har hele tiden været – at andelsboligforeninger ikke må låne flere penge, end de kan forrente og afdrage ved at opkræve den husleje, som lejelovgivningen tillader.

Så hvis et salg af de konkursramte andelsboligforeningers ejendomme ikke kan dække gælden, så har man ikke overholdt lånegrænserne. Så har man overbelånt. Og så fortjener bankerne s’gu selv at få tabene.

Dertil kommer, at hvis huslejen fremover skal sættes til et gennemsnit af boligafgiften i årene inden konkursen, så får andelsboligforeninger ikke nogen tilskyndelse til at forsøge at komme gennem krisen ved at sætte boligafgiften op. Så gælder det tværtimod om, at få den sat ned, så man kan få en lav leje efter konkursen.

Hvis man endelig vil lave det om

Selvfølgelig skal man ikke leve med fortidens uheldige love i al evighed. Og andelsboligforeningslovens regel om, at andelshavere kan fortsætte som lejere, har givetvis været for gunstig.

Men hvis man vil lave den om, så bør man – som altid – nøjes med at gøre det for nye retsforhold, altså for foreninger som stiftes i fremtiden eller optager nye lån. Så ved parterne, hvad de skal rette sig efter – begge parter vel at mærke.

Udgivet den

“Vi skal sikre mod den ultimative storm på andelsboligmarkedet”

Stop for kæmpestore konkurser om trecifrede millionbeløb, hvor hundredevis af beboere mister deres andelsindskud, har været målet for en ekspertgruppe under Erhvervsministeriet.

Eksperterne tænkte langt inde i boksen under høring om andelsboliger og konkurs

En arbejdsgruppe har arbejdet med regler, der kan sikre andelsboligforeninger mod konkurs, hvis der kommer nye kriser på boligmarkedet. Og folketinget havde inviteret til høring for at få forslagene præsenteret. Men indholdet var nærmest  givet i forvejen. Begrænsninger i lånemuligheder og valuarvurderinger, krav om minimumsudbetalinger, langsigtede budgetter og vedligeholdelsesplaner var det forudsigelige indhold i forslagene.

Men så kom det helt banale spørgsmål. Som forventeligt fra Joachim B. Olsen. “Hvor mange af de andelsboligforeninger, som er gået konkurs, ville have været solvente, hvis der havde været frie priser på andelslejligheder?”

Dyb og total tavshed. Det er åbenbart ikke en tanke, nogen ekspert har tænkt. Til sidst tog en forsagt repræsentant for ejendomsadministratorerne mod til sig, tændte mikrofonen og sagde decideret lavmælt: “Alle de københavnske!”

Når betaling af gæld bliver et problem, så er der noget galt med reglerne

At andelsboligforeninger næsten fuldstændig undtagelsesfrit drives forsvarligt, var alle eksperterne var faktisk enige om. Egentlig en imponerende præstation. Deres ejendomme vedligeholdes bedre end ejerforeningers, og de betaler af på deres gæld.

Ejendomsadministratorerne havde dog fundet ét problem. “Andelsboligforeningerne betaler faktisk for meget af på deres gæld, så lejlighederne bliver for dyre.”

Og så er det lige, man tænker på Bastiats bemærkning om det sete og det usete igen. For lejligheden bliver selvsagt ikke dyrere af, at gælden i foreningen er stor eller lille. Om man betaler af på en individuel gæld fra køb af lejligheden eller en fælles gæld i foreningen er jo i princippet ligegyldigt. Lige bortset fra, at lovgivningen har forbudt banker og realkredit at yde billige realkreditlån til køberne af de enkelte lejligheder. Så lovgivningen skaber et problem.

Brutale banker har banket Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation til tælling

Et af de virkelige slagsmål efter de store konkurser i andelsboligforeninger, Klostergården, Duegården, Hostrups Have har været: “Hvor stor husleje skal beboerne betale under konkursbehandlingen og til en ny ejer af huset?” Loven garanterer de hidtidige andelshavere, at de kan blive boende som lejere, men loven siger intet om vilkårene. Ligeså gælder at beboere, som ikke købte deres lejlighed som andel, men fortsatte som lejere, konsekvent har betalt en leje langt under andelshavernes boligafgift, og de kan absolut ikke sættes op.

Bankerne har en klar egeninteresse i at hævde, at de kan hæve huslejen til skyerne, og det vil formentlig lykkes for dem. Flere konkurser og krav om personlig og solidarisk hæftelse af alle andelshavere ved alle nye lån i alle andelsforeninger har dog været tilstrækkelige trusler til, at Andelsboligernes Fællesrepræsentation har accepteret, at der fremover skal kunne opkræves leje svarende til den hidtidige boligafgift.

Lejelovgivningens maksimumpriser er urimelige, så skal man ikke glædes over bankernes sejr? Mit bud er et klart: “Nej.” Lånereglerne er grundlæggende skruet sådan sammen, at banker og realkredit ikke må låne mere ud, end ejendommen kan bære, når beboerne betaler lejelovens normale maksimumleje. Så hvis det ikke er nok til at dække bankernes tilgodehavende, så har de overbelånt, og så fortjener de tabene. Professionelt vabanque-spil skal ikke belønnes.

Udgivet den

Den 3. gang guldterning …om Duegården randt.

Højesteret har åbnet for, at A/B Duegården går konkurs. En konkurs er egentlig en sørgelig begivenhed, men de konkursramte andelshavere så så lykkelige ud, at de næsten græd. Men det er også en ret bagvendt sag.

Det er en af de afgørelser, som hviler på en knivsæg. 4-3 stod det!

Da jeg læste processkrifterne igennem i går, så hæftede jeg mig ganske meget ved, at Nykredits advokat er milevidt bedre til at redegøre for sine synspunkter end andelsboligforeningens. Målt på retorik stod Nykredit til at vinde. Men nu er det allervigtigste i jura jo at kunne læse det, der lige præcis ikke står på papiret. Og det er lykkedes for Højesterets flertal.

Man kan jo så sige, at det er en del af systemet, at til det formål skal de helst have hjælp af modpartens advokat.

Hovedargumentet: Ingen insolvens

Når Nykredit kunne hævde, at Duegården ikke skulle have lov til at gå fallit, så var det, fordi Nykredit har lovet at holde hånden under foreningen i hvert fald indtil 2021. Og hvis man kan betale alle sine regninger de næste 5 år, så er det jo svært at beskrive det som insolvens, da insolvens netop defineres ved, at man ikke kan betale sin regninger.

Det som Højesterets flertal lagde sin vægt på, var, at rækkevidden af løftet er uklar. Det står faktisk ikke i Nykredits tilbud om bistand, hvor mange penge foreningen skylder Nykredit i 2021! Det svæver også lidt i luften om Nykredit bare forærer foreningen tilskud til driften, eller om man vil forsøge at kradse dem ind igen, hvis økonomien vender.

Om en tekst er “uklar” eller ej, er ofte en temmeligt subjektiv vurdering, så det er måske ikke så underligt, at Højesteret deler sig på spørgsmålet. Det er lidt en gyser, at de deler sig så ligeligt. Og efter min smag kunne andelshaverne godt have gentaget argumentet mange flere gange.

Den næste overvejelse bliver så, om Nykredit kan gentage sporten, bare ved at afgive et løfte, der er “klart”. Det spor har Højesteret dog lukket ved en lille sidebemærkning om, at fordi ordningen giver Nykredit indflydelse på driften, så skal den også accepteres af skyldneren. Den slags accepter kommer der næppe mange af.

Argumentet: Ingen retlig interesse

Det andet argument fra Nykredits side, at foreningen “mangler retlig interesse” i en konkurs, bruger flertallet ikke ret mange ord på og mindretallet slet ingen. Manglende retlig interesse er et udtryk man anvender, når spørgsmål er så hypotetiske, at en borger ikke kan bede retten tage stilling til det. Men kendelsen må læses sådan, at når foreningen har dårlig økonomi og generalforsamlingen beslutter at kaste håndklædet i ringen, så har man automatisk interesse i, at domstolene tager stilling til en mulig konkurs. Dermed er så ikke sagt, at man bliver erklæret konkurs. Men domstolen vil høre argumenterne for og imod, ikke bare nægte at behandle sagen. På det punkt er der tale om en ret brutal – men underforstået – afvisning af Nykredit.

Fremtiden

Nu har Nykredit så tabt. Og så er det Nykredits tur til at give bolden op. Det kan man gøre på flere måder. Den mest synlige er, at man forhandler en akkord med foreningen, nedskriver sit tilgodehavende, og så lukker sagen.

Der er også en anden mulighed. For det mærkelige er, at hele sagen kun opstår på grund af en uhensigtsmæssig lov (andre ville skrive: tåbelige regler!). Hvis andelslejligheder kunne sælges til frie priser, så ville Duegårdens lejligheder sagten kunne sælges til langt mere end den pris de har idag. Det er en udmærket ejendom, centralt beliggende, der er elevator. Det er bestemt ikke dårlige lejligheder.

Hvis Nykredit vil have sine penge hjem. Og hvis Nordea og Danske Bank også gerne vil komme ud af deres tilsvarende møgsager. Så er der en mulighed: Frie priser på andelslejligheder!

Det har jeg argumenteret for i næsten 20 år. Men for første gang har jeg fået nogle allierede, som kan flytte borgerlige partier derhen, hvor de burde have været fra starten. Det bliver spændende.

Udgivet den

Stiger andele ved frigivelse af priserne?

Boligminister Carsten Hansen har ikke lyst til at ophæve maksimalprisen på andelsboliger. Derimod har han en ubændig trang til at ophæve naturloven om udbud og efterspørgsel, altså at priserne stiger på varer, som mange vil have og omvendt falder, når få vil have varen. Og hvad der i denne sammenhæng er endnu vigtigere, at prisen på én type vare kan afhænge af, om man kan få en anden vare med samme funktion. Kort sagt, at hvis prisen på rugbrød stiger eller falder, så vil det også påvirke prisen på franskbrød, knækbrød og alle mulige andre brød.

I et samfund hvor alle priser som udgangspunkt er frie, er det egentlig lidt mærkeligt, at ministeren mener, at det er tilhængerne af en liberalisering, der skal have bevisbyrden for, at loven bør ændres. Det burde rettelig være ham selv, som tilhænger af en undtagelse fra de almindelige regler, der skulle forklare, hvorfor hans synspunkt er fornuftigt. Men det ville han nok få lidt svært ved, hvis han ikke må snyde på vægten.

Carsten Hansens hovedargument mod en ændring er nemlig et embedsmandsnotat, hvori man postulerer, at boligpriserne vil gå amok, hvis man ændrer loven. Men som alle embedsmandsnotater, så er også dette et nøje udvalgt udsnit af sandheden, hvor man indbygger nogle forudsætninger for sine regnestykker, så man får de ønskede resultater. Og så er opgaven for læseren jo at finde de steder, hvor kæden hopper af. Man skal med andre ord ikke læse notatet, men derimod finde det, som ikke står i notatet.

Allerførst kan man bemærke, at den udgave om notatet, som inden folketingsdebatten blev refereret i Berlingske, men ikke givet til Folketingsmedlemmerne, var blevet temmelig åbenlyst redigeret. Fra talerstolen erklærede ministeren, at man fik samme resultater efter 2 forskellige regnemetoder, men i notatet var den ene klippet ud. Formentlig fordi den var åbenlyst for søgt. Der er altså grænser for, hvor meget hans embedsmænd kan lægge ryg til. Og det er da rart at vide.

De tal, som Berlingske havde fået, indeholdt imidlertid nogle åbenlyse fejl – eller skal vi sige ‘bemærkelsesværdige antagelser’. Det er måske lidt teknisk, men giver et morsomt indblik i embedsmænds regnemetoder.

Ministeriet regner med, at hvis priserne på andelsboliger bliver givet fri, så vil de stige til nøjagtig samme niveau som ejerlejligheder. Samtidig fortæller man, at ca. halvdelen af andelsboliger idag sælges under maksimalprisen. Det siger sig selv, at bare fordi priserne slippes løs, så vil den halvdel af lejlighederne naturligvis ikke stige – for så ville de allerede være steget.

Regnestykket bygger også på en forudsætning om, at folk er villige til at betale det samme for en andel som en ejerlejlighed. Det holder ikke i praksis. Hvis man undersøger sagen nærmere, så er det sjovt nok sådan, at købere i praksis er villige til at betale henved 20-25 % ekstra for en ejerlejlighed – og det er vel at mærke regnet som den månedlige udgift ved at bo i lejligheden. Den forskel skyldes i første række de bindinger, som der er på andelslejligheder: de kan ikke bruges til forældrekøb, man er underlagt mere kontrol fra foreningens bestyrelse, og naturligvis at videresalgsprisen ikke er fri.

Jeg synes egentlig, det er imponerende, at hvis et par helt almindelige købere skal vælge mellem 2 helt ens lejligheder, der er hhv. ejer- og andelslejlighed, så er de – omregnet til kontanter – villige til at give flere hundredtusinde ekstra for at slippe for andelen!

Og så har vi end ikke regnet på, at når lånene i en andelslejlighed er dyrere, fordi man kun kan få banklån og ikke realkredit, så må priserne automatisk blive lavere.

Der er heller ikke taget højde for, at andelslejligheder typisk har en noget ringere boligstandard. Der findes f.eks. ingen ejerlejligheder uden eget toilet, men en hel del andele med delelokum.

Derudover er det jo sådan, at man ved andelsboliger kan sælge forbedringer, som er foretaget inde i lejligheden. Det kan sagtens handle om et par hundredtusinde kroner. Dem har ministeren heller ikke indregnet.

Konklusionen på en læsning af ministerens påstande om priserne er, at hans beregninger i hvert fald ikke kan bruges til ret meget. Dermed ikke sagt, at priserne vil være konstante. Der vil givetvis være en række meget attraktive boliger, som vil stige i pris. Hvor meget kan man bare ikke spå om. Og reelt er der jo ikke tale om prisstigninger, men om at boligerne bare indhenter det efterslæb, som årtiers stadigt mere omfattende lovregulering har medført.

Hvis man har lidt historisk overblik, så er det tydeligt, at maksimalprisreglerne over årene konsekvent er blevet mere småtskårne. Oprindelig skulle priser på andele bare være rimelige, idag diskuterer man om et køleskab er 3 år eller 2 år og 11 måneder, fordi det giver en prisforskel på nogle få hundrede kroner!

Udviklingen mod stedse mere hysteriske detailbestemmelser kan kun stoppes på én måde, nemlig ved at give priserne fri. Og ministeren har i hvert fald ikke med sine beregninger ført et bevis for, at overgangen vil medføre væsentlige bølgeskvulp på boligmarkedet. Tværtimod vil det formentlig medføre, at en potentiel boble i ejerlejlighedspriserne dæmpes på en naturlig måde til gavn for lige præcis hans egne vælgere.

Oprindelig bragt i Berlingske Tidende 26. maj 2015.

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: