Kategori: ejerlejlighed

Udgivet den

Bedre skatteregler for forældrekøb.

Hele hurlumhejet med forældrekøb skyldes dårlige regler. Ikke dårlige skatteregler, men derimod en dybt uhensigtsmæssig lovgivning om lejeregulering, boligstøtte samt en hel hær af anden boliglovgivning.

Alle disse markedsforvridninger bliver så ricochetteret over i skat. Hvis ikke boligmarkedet var forvredet, så ville der ikke opstå forældrekøb i nævneværdigt omfang og slet ikke forældrekøb motiveret i skattereglerne.

At få ændret boliglovgivningen er nok den mest ørkesløse kamp, man kan begive sig ud i. Der er langt mellem snapsene, navnlig fordi de borgerlige partier helt har opgivet kampen. Man ser aldrig en borgerlig partileder sætte en boligpolitisk dagsorden; den slags har han folk til, for han tror ikke, at han kan vinde.

Men man kan altså relativt nemt løse de skatteretlige problemer ved forældrekøb ved at anvende velkendte principper og regler. Når en virksomhed aldrig har udsigt til overskud, så kalder man den traditionelt for en “hobbyvirksomhed”, og så gælder der det enkle princip, at ejeren aldrig kan få flere fradrag i virksomheden, end han har indtægter. Virksomheden kan gå i nul, men ikke få tilskud til at dække underskuddet.

Overskydende renteudgifter bør ved forældrekøb kunne fratrækkes efter de almindelige regler, så de har ca. 30 % skatteværdi. Ellers opstår der nogle omgåelsesmuligheder.

I så fald er der ikke længere et grundlag for misundelse. Hvis forældre vil støtte deres børn, så kan de gøre det, men de gør det for deres egne penge

Jens Frederik

Dette opslag – bortset fra næstsidste afsnit – blev bragt som Dagens brev i Berlingske 4. august 2016, Tidligere har jeg skrevet et par andre opslag om forældrekøb. Dem kan du finde ved at søge tagget: Forældrekøb

Udgivet den

Forældrekøb – er det godt for barnet?

Udover at beskæftige mig professionelt med at ordne forældrekøb for folk og analysere de skattepolitiske aspekter, så har det gennem mange år optaget mig, hvordan det påvirker forholdet mellem forældre og børn, og om det af psykologiske årsager er en god idé. Og jeg har længe haft en skitse til dette opslag liggende.

Igår havde jeg så fornøjelsen af at snakke med 2 kloge kvinder med en enorm viden om forholdet mellem forældre og børn, Marie og Nina, om det, og på blot 4 minutter havde de tilført det flere facetter, end jeg selv var kommet på i løbet af 10 år. Man skal altså somme tider sætte pris på folks faglighed.

Men det gør til gengæld behovet for at sætte tankerne ned i en tekst større, om end det må ske med det forbehold, at jeg er ude på dybt vand.

Mine betænkeligheder har gået på, at forældrekøb meget nemt kan fastholde barnet i en situation, hvor forældrene fortsat har magt over barnet, og hvor man derfor forlænger pubertetens frigørelsesproces og konflikter. Dertil kommer at man udover konflikterne om holdninger og personlig adfærd kan skabe sig nogle yderligere regulære økonomiske konflikter. 

Somme tider vil konflikter af den ene type nok også blive projiceret over i den anden. Det er jo en del nemmere at skælde ud over manglende indbetaling af husleje end at give udtryk for kritik af barnets valg af ny kæreste – for nu at digte et eksempel. Og den form for projicering kender vi jurister fra så mange andre af livets forhold; skilsmisser og dødsboer er de klassiske eksempler. Og vi jurister ved også, at de alt for let går i hårdknude.

Men lad mig lige vende tilbage til det grundlæggende problem. Barnet – og jeg orker ikke bruge eufemismer om den unge etc. – er i en frigørelsesproces. Processen er nødvendig og jo bedre den lykkes, desto bedre er barnet rustet til sit voksenliv. Som led i frigørelsesprocessen skal der afprøves en hel masse muligheder. (Ikke oprør, for det tror jeg ikke, vi gør, men testning af om de overleverede grænser også er rigtige.) Det betyder, at livet bliver meget ustabilt. Bekendtskaber og kærester skiftes ud, uddannelse skal vælges og vælges om igen, ansvar for egen økonomi og en hel masse andet som ikke behøver opremsning.

Det siger sig selv, at når en bolig skal købes og betales af far og mor, så får de også en betydelig indflydelse på valget af boligen. Jo vanskeligere det er at finde andre metoder til at skaffe sig en bolig, altså jo mere fremtrædende forældrekøbet er i barnets bevidsthed, desto større indflydelse til forældrene. Det gælder pris, beliggenhed, indretning og alle de andre parametre som indgår i et valg.

Men alle de behov og ønsker er nøjagtig lige så omskiftelige som ens livssituation. Ny kæreste, udlandsophold og alt muligt andet kan gøre, at de møjsommeligt afstemte forventninger bare er skredet. Og så skal man gennem en tilpasningsproces – som altså også kan betegnes: Konflikt.

Men denne gang har den også økonomiske konsekvenser. Lad mig digte et eksempel. Når lille Victor flytter hen til Amalie (som i øvrigt aldeles ikke har forståelse for, hvor vigtigt Victors studium er for ham!), så står lejligheden tom. Så må den enten sælges eller lejes ud. Salg koster mange penge, ganske ofte mere end lejligheden er steget i friværdi i ejerperioden. Udlejning er et juridisk hasardspil, som kan gå gruelig galt.

Det var ikke det, nogen af parterne ønskede. Det er vist blandt de få sikre fakta i de sager. Forældrene ønsker at hjælpe barnet, og barnet vil gerne modtage støtte i livet – også gerne en håndgribelig, kontant, praktisk støtte udover kærlighed m.m.

Køb af bolig er imidlertid ikke den eneste måde man kan give støtte på. Det er blot en metode, som ved et sammenrend af tilfældigheder er blevet særligt begunstiget med offentlig støtte til både barn og forældre. Og dermed får den tilsyneladende flere fordele end andre muligheder.

Alternativet er jo at låne barnet af sit overskud, enten som et kontant lån eller som en mere eller mindre fast ydelse. (Hvis man skal undgå konflikter er klippefast nok at foretrække.) Så må barnet selv vælge om pengene skal gå til bolig, rejser eller udskejelser. Og barnet må selv tage konsekvenserne af sit valg. På forhånd kan det godt tage sig ud som om, den model er forbundet med flere risici end et godt og sikkert køb af fast ejendom, som stiger i værdi og ikke kan forskertses ved et tarveligt levned. Men er det nu også en realistisk vurdering?

Det er i den retning mine tanker har gået. Og det fandt da også så megen genklang hos de 2 professionelle, at min beskrivelse nok er blevet lidt tydeligere af at høre dem bifalde det. Men de havde mere at sige.

Marie var den, som lå fjernest i tankegang. Hendes helt instinktive reaktion var, at hun havde oplevet en forældrekøbt lejlighed som et ubetinget gode. Nina derimod havde ikke boet i en forældrekøbt lejlighed, hun har derimod stillet den til rådighed for sine børn.

Det spiller måske lidt ind, at ingen af dem tilsyneladende er løbet ind i de problemer, som en jurist altid synes dominerer horisonten – selv når solen skinner klarest. Men omvendt er de begge kloge nok til at kunne forudse en del problemer.

Og for Marie havde den forældrekøbte lejlighed lettet overgangen til at fungere som en ansvarlig voksen. At Maries eventuelle udskejen med hensyn til enten larm og ballade i lejligheden eller manglende betaling af regninger ville resultere i henvendelser til forældrene, syntes hun havde sat nogle gode grænser for hendes adfærd, og at videreføre den adfærd i sit senere voksenliv har hun fundet naturligt og nyttigt.

Ninas bemærkninger til mig var mindre personlige for hun var sådan set enig i, at mine synspunkter lå i naturlig forlængelse af de typiske holdninger om at børn tidligst muligt skal lære selvstændighed og drage deres egne erfaringer. (Dermed fik hun jo så indirekte sagt, at mine tanker ligger solidt indenfor de fantasiløse baner, som en gennemsnitlig jurist vil tænke i. Tak, Nina!)

Men så tilføjede Nina, at når vi ser på andre lande og kulturer, så er det dominerende billede en noget anden holdning til familiens betydning på tværs af generationer. Så det er jo ikke sikkert, at den fremherskende holdning i lille Danmark er den eneste rigtige. Og det er end ikke sikkert, at danskerne i praksis efterlever holdningerne på parnasset. Den kunne man så lige tænke over. Det er lidt som at være en måne, der altid har studeret jordens gang, og så pludselig opdage, at den dersens jord også drejer om noget.

Jeg er ikke helt færdig med at tygge på den, så jeg har ingen konklusion, Men sådan set er det også irrelevant. Det væsentlige er at viderebringe noget at tænke over og helst så meget, at det ikke blot skaber yderligere forvirring. Hvis der er et budskab, så er det nok: Tænk dig om, træf dit valg, og lev så med de konsekvenser, som følger af valget. For alt i verden, forsøg ikke at få det bedste af alle muligheder – det er som vanligt selvmodsigende.

Udgivet den

Ejendomsvurderinger – kan det gøres bedre?



Rigsrevisionens rapport om ejendomsværdier giver anledning til megen politisk gloriepudsning og bragesnak. Krav om ansvarsplacering og tilbagebetalinger fyger gennem luften. Og det skete sjovt nok allerede førend rapporten var offentlig tilgængelig. Men politikere ejer sikkert særlige evner til at spå om fremtiden.
 
Når man så rent faktisk læser den del af rapporten, der handler om fastsættelsen af ejendomsværdier (og altså ikke afsnittet om behandling af klagesager), så må der uvilkårligt melde sig den lille snigende eftertanke: “Kan det overhovedet gøres så godt som Rigsrevisionen kræver?”
 
Gennem et par årtier havde jeg lejlighed at beskæftige mig med priser på fast ejendom, og jeg har egentlig altid været forundret over, hvor tit Skat har ramt nogenlunde rigtigt for de ejendomme, som jeg skulle beskæftige mig med. Selv ville jeg ville nødig skulle træffe indenfor +/- 10 % på den enkelte ejendom. Og da slet ikke uden at have set den.
 
Rigsrevisionen har defineret en korrekt vurdering som intervallet fra den realiserede salgspris ned til salgsprisen minus 15 %. Af de solgte ejendomme ligger 3/4 udenfor, heraf 34 % undervurderede og 41 % overvurderede. Rigsrevisionen kommer ikke med nogen ideer til, hvordan man kan forbedre træfsikkerheden, og jeg kunne være tilbøjelig til at hævde, at selv om man nok kan ramme noget bedre, så vil man, hvis man gentager øvelsen om nogle år, stadig finde 40 % som rammer udenfor skiven. Jeg har sjovt nok ikke kunnet få en eneste af de, der råber højt om erstatning, til at indgå væddemål på de vilkår. Så de tror altså heller ikke, at det kan gøres bedre.
 
Ejendomsmæglerne har givetvis en betydeligt højere grad af præcision end den offentlige vurdering, men de har også et meget højere ressourceforbrug samt mere detailleret lokalkendskab. Og de har navnlig haft mulighed for at se husets indretning og stand. Mæglerne vurderer kun de handlede ejendomme, og det er for tiden ca. 24.000 årlig ud af 1,2 mio parcelhuse. En mægler bruger måske ½ dag på hver ejendom, så hvis alle landets villaer skal vurderes lige så grundigt, så skal der ansættes temmelig mange ekstra i Skat. Har vi lige lyst til at øge antallet af skattefolk med 2-3.000! Og så ville der alligevel stadig forekomme skæverter.

Allerede Aristoteles gjorde opmærksom på, at man ikke kan slutte fra klasse til individ, men det er altså den øvelse, vi forlanger, Skat skal udføre. Det kan ikke blive rigtigt, i hvert fald ikke hver gang.

Og der er i øvrigt andre udmærkede grunde til, at øvelsen principielt set er umulig. Det er således helt klassisk, at der ikke findes én objektiv pris på en vare. Marxisterne tror det, og det er en af de fundamentale svagheder ved deres økonomiske teorier. Men i virkeligheden findes der kun den pris, som køber og sælger kan blive enige om, og den kan variere ret betydeligt efter deres individuelle behov. Det er lige så klart, at når man befinder sig på et marked med konkurrerende købere hhv. sælgere, så vil priserne på sammenlignelige varer have en tendens til at klumpe sig sammen om et bestemt niveau, men spredningen kan altså være ret betydelig. Det ser man ret tydeligt af spredningen på de realiserede handler.Også derfor er tanken om en objektiv, entydig vurdering noget vrøvl. Men man kan forsøge at ramme niveauet.

 
Det er naturligvis surt, når man som borger ikke kan kritisere Skat sønder og sammen, men ingen er forpligtet til det umulige. Og desværre er det kun er ved salg, man kan identificere de overvurderede ejendomme, så selv om mange er fejlvurderede, så bliver det uendelig svært at gennemføre krav om tilbagebetaling. Og selv hvis man kan konstatere, at de er overvurderede, så kan det jo skyldes at bygningen er bedre end forudsat. Hvis det er tilfældet, så skal grundværdien, der benyttes som grundlag for ejendomsskatten, ikke være anderledes end ved den oprindelige vurdering. Og så har ejendomsskatten jo ikke været for høj. Når det kombineres med de almindelige regler i dansk ret for, hvad der skal til for at opnå erstatning, så bliver det næppe denne type sager, der tømmer statskassen i de kommende år.
 
Man kan jo også hævde, at det ikke udelukkende er en byrde at få sin ejendom vurderet for højt. Når man skal sælge en ejendom, så vil køberne ofte skæve til den offentlige vurdering, når de skal bedømme udbudsprisens rimelighed. Så det kan jo meget vel være, at ejendommen kan sælges dyrere, hvis den er vurderet for højt. Og så er der jo ikke noget tab for sælger. (Dette minder om en klassisk overvæltningsargumentation, som jeg hader, og som i øvrigt normalt er forkert.)
 
Der er imidlertid en bisætning i rapporten, som man bør lægge mærke til. Den er måske i virkeligheden langt mere interessant end hovedkonklusionen. Om end rapporten holder en urban tone, så står der nemlig, at grundværdier basalt set fastsættes efter en metode, der ikke er ret meget mere pålidelig end et raflebæger. Og når det er mere interessant end den samlede ejendomsværdi, så er det, fordi grundværdien er beregningsgrundlag for den kommunale ejendomsskat (grundskylden). Det er altså der, man skal lede efter begravede hunde.
 
Og der er noget at lede efter. Hvis man et øjeblik forestiller sig 2 helt ens huse på hhv. Lolland og i København, så ved vi allesammen, at priserne vil være helt forskellige. Og det er ganske enkelt at konkludere, at den eneste årsag til det er grundens beliggenhed. Med andre ord skyldes hele prisforskellen, at jord i København er dyrere end på Lolland. Og når det er tilfældet, så medfører det også, at jorden i Københavnsområdet for tiden er voldsomt undervurderet af Skat. Det er ikke en argumentation, som husejere på Frederiksberg vil sætte pris på, men det bliver den ikke mindre rigtig af.
 
Og til trøst for husejerne på Frederiksberg og i København kan man så tillægge, at der er andre jordstykker end deres villahaver, der er undervurderede. For det samme regnestykke kan man jo lave for så vidt angår jorden under etagebyggeri. Det siger sig selv, at jo højere udnyttelsesgrad man kan have på jorden, desto højere bør prisen på jorden være. Så for ejerlejligheder bør grundværdierne være langt højere pr. m2 jord end for villaer. Men fordi man bor ovenpå hinanden, så vil den enkelte lejligheds andel deraf selvsagt blive mindre.
 
På nuværende tidspunkt vurderer Skat imidlertid jorden helt omvendt. På Frederiksberg er den gennemsnitlige jordpris under etageejendomme tilsyneladende væsentligt lavere end villahaverne.
 
Det er forhold, som man nok burde tage op til grundig overvejelse. I stedet for en kortvarig snak om næser og ansvarsplacering, så burde vi benytte lejligheden til at overveje om grundskyld er en fornuftig type skat og om den rammer rigtigt i sin nuværende udformning.
 
Jens Fr.
 
Det meste af teksten stammer fra Børsens kronik d. 23. juni 2013. Men der er tilføjet lidt hist og her.

Udgivet den

Lejeregulering – igen, på ny og endnu en gang

Klippet fra Jyllandsposten torsdag d. 6. juni:

Lov presser de svageste boligsøgende

 

Ejendomsforeningen Danmarks formand argumenterer i JP d. 29. maj med rette for, at det er absurd, at huslejer skal fastlægges efter ejendommes værdi i 1973. Men i sit forsøg på at gøre en lang historie kort, kommer han rent faktisk til både at underdrive groft og at flytte fokus fra det reelle problem.

Det er i al beskedenhed sådan, at jo mindre man kan tjene på at udleje en ejendom, desto billigere bliver prisen for ejendommen. Sådan er det i dag, og sådan var det også i 1973. Og i 1973 havde huslejerne i store træk været låst fast siden september 1939. Huslejestoppet var en reaktion på krigen, ligesom rationering af smør og kaffeerstatning. De få huslejestigninger, som i mellemtiden var blevet tilladt ved diverse politiske forlig, var alle spist op af inflation. Derfor var ejendommenes vurdering i 1973 kunstigt lav, og derfor bliver reglerne dobbelt absurde.

Men det er et problem, som er ganske enkelt at løse. Man kan gøre det ved at ændre ½ linie i loven. I stedet for at henvise til ejendommenes værdi i 1973 skal man blot skrive “ved seneste offentlige vurdering”.

Det virkelige problem er imidlertid, at de eksisterende regler beskytter de stærkere lejere og læsser byrderne over på de svagere, og at de mindsker bevægeligheden på boligmarkedet. Hvis man har fået appelsinen i turbanen og skaffet sig en billig lejlighed, så holder man jo fast ved den. Derfor vil de lejere, som har haft forbindelserne i orden, selvsagt bo i større lejligheder, end de ellers ville have råd til. Og dermed optager de plads for andre. Så loven handler først og fremmest om, at man begunstiger nogle lejere på bekostning af nogle andre – typisk svagere – lejere og på bekostning af de boligsøgende. I min optik er det asocialt.

Loven presser de svageste boligsøgende, altså dem som ikke har råd til i stedet at købe en ejer- eller andelsbolig, ud i markedets yderkant, hvor hajerne står klar. Og markedets yderkant består af tidsbegrænsede fremlejer, af enkeltværelser eller nedslidte huse på landet. Forhold regeringen er rigtig optaget af at bekæmpe med alle mulige mærkelige midler. Det lykkes sjovt nok bare aldrig!

Nogle vil hævde, at en lovændring vil føre til en eksplosion i lejerne. De tager sandsynligvis fejl. For det første er det i dag kun professionelle udlejere, der overholder loven. Hos alle de andre udlejere er lejen på markedsniveau. For det andet så er kun udlejningsejendomme opført før 1992 omfattet af lejebegrænsningen. Langt de fleste etageejendomme fra før 1992 er imidlertid for længst solgt som andels- eller ejerlejligheder. Og for det tredje er der jo ingen, som siger, at lejerne kan sættes op, bare fordi udlejerne ønsker det. Man kunne jo risikere, at lejerne i stedet flyttede deres vej.

Men selv hvis der sker en lejestigning, så modsvares det rigeligt af, at en afskaffelse af lejereguleringen vil være et af de allermest effektive tiltag mod bolighajer. Derfor bør loven ændres. Hvis de pæneste udlejere så tjener lidt mere, så er skaden ikke så stor.

(Lige bortset fra at Jyllandsposten havde klippet lidt i teksten og desværre også sidste linie af apoteosen)

Udgivet den

Udlejning af forældrekøbte lejligheder.

Når det drejer sig om at modsige LLO, så er jeg utrættelig. Men desværre også uden støtte fra mine Parteigenossen. Her er imidlertid den oprindelige, uforkortede version af et indlæg om udlejning af ejerlejligheder, som Berlingske bragte 3. pinsedag:

Skinhellige LLO

Lejernes Landsorganisation rør på sig. Forleden handlede det om lejere af ejerlejligheder og i slutningen af april om enkeltværelser. Begge tilfælde havde dog til fælles, at emnet var såkaldt “for høje lejer”. Selv om oplysningerne fra LLO formelt set er korrekte, så var synsvinklen begge gange så smal, at man uvilkårligt må minde om, at det ikke er nok at fortælle sandheden, man skal også fortælle hele sandheden.
For LLO vil ved sit snæversyn reducere 100.000 lejere til 100.000 boligsøgende.
LLO påstår, at de 100.000 lejere i dag betaler for høj husleje, og kan kræve den nedsat. De glemmer bare, at der så også er 100.000 udlejere. Og det de slet ikke siger, er, at de udlejere vil lide tab ved nedsættelse af huslejerne.
 

Standardsituationen for ejerlejlighederne er, at et forældrepar har købt en lejlighed til en af poderne, og at de har købt den dyrt under de gode tider. Nu er barnet så flyttet, og tiderne er dårlige for et salg. Derfor lejer man ud. Og det forsøger man selvsagt at gøre på vilkår, der dækker omkostningen til lejligheden – eller i hvert fald så tæt på som muligt. Men det er bare ulovligt, for grundlæggende er den del af huslejen, som skal gå til renter og afdrag bundet op på lejligheders værdi i 1973 – altså værdien for 41 år siden uden nogen form for indeksregulering eller stigning.
 
Det er der ingen andre som må leve med. Hvordan ville medarbejderne hos LLO mon reagere, hvis deres løn skulle nedsættes til niveauet fra 1973? Mon en butik ville holde åbent, hvis loven tvang den til at sælge til priser fra 1973? Og hvad nu hvis konkurrenten samtidig havde lov til at tage nutidens priser? Det er vel ikke så svært at forestille sig resultatet.
Men sådan er loven, for hvis lejligheden er bygget efter 1992, så er huslejen fri. Det er rent lotteri. Og løsningen er naturligvis ikke, at underkaste de nyere lejligheder samme restriktioner.
Og for så lige at føje spot til skade, eller at lade hunden spise sin egen hale, så skal man huske, at værdien af udlejningslejligheder tilbage ved udgangspunktet i 1973 var påvirket af den daværende huslejeregulering. Altså, at når en butik i 1973 skulle sælge sin vare til 1939-priser med nogle få forhøjelser, så siger det sig selv, at den forretnings værdi var ret lav. Og så er det endda den værdi, som skal bestemme det tilladte prisniveau i 2013.
Til salg!
Effekten har været til at tage og føle på. Gennem hele perioden har lejligheder stille og roligt – men konsekvent – forandret status fra udleje til andel eller ejerlejlighed. Kun tidernes ugunst har tvunget et antal tilbage til lejestatus, men hvis det bliver alt for umuligt at drive, så vil udlejerne naturligvis forsøge at sælge i stedet. Og reelt er det med den nuværende lejelov den eneste fornuftige løsning, for loven åbner også mulighed for, at lejerne kan få lov til at blive boende på livstid. Hvis man kan blive tvunget til tab hver eneste måned i al overskuelig fremtid, så kan man lige så godt tage tabet nu. Så i stedet for 100.000 lejere får man altså 100.000, som ikke kan få en lejebolig, og en hel del af dem har ikke mulighed for at købe i stedet.
Dermed bliver det helt automatisk sværere for de svageste på boligmarkedet at finde en bolig. Det er asocialt, for det er nu en gang sådan, at en dyr bolig trods alt er bedre end ingen bolig. Lejernes LO indtager et synspunkt, hvor man ret konsekvent vil skade de boligløse. Så lejernes forkæmpere vil skabe bolignød. Der er dybest set noget farisæisk og dobbeltmoralsk over den holdning. Det er rigtigt, at loven er sådan, men hvis man vil opretholde den lov, er man så ikke bare nogen usympatiske personager? Og er det ikke på tide, at den sandhed bliver sagt klart?

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: