Kategori: lovforslag

Udgivet den

Realkreditlån til køb af andelslejligheder – det finske vindue

Hvis danske andelsboligejere kan lære at sige “Asunto-osakeyhtiö”, så kan det åbne for realkreditlån, som er meget billigere end de nuværende banklån.

Forslag om realkreditlån til andele er noget som med jævne mellemrum dukker op. Allerede for mange, mange år siden foreslog det daværende konservative folketingsmedlem Brian Mikkelsen, at man indførte det. Det blev straks skudt ned af erhvervsministeriets embedsmænd med ordene: “Realkreditlån kan kun gives til fast ejendom, og andelsboliger er ikke fast ejendom.”

Og det mantra har de gentaget lige siden. Idéen har ellers været efterspurgt af politikere af de mest forskellige partifarver, lige fra SF til Liberal Alliance.

Der er bare ét problem ved det svar: Det er forkert. Det er ganske enkelt ikke rigtigt. Embedsmændene har ikke læst på lektien.

I gamle dage var svaret faktisk rigtigt, for da var området udelukkende reguleret af dansk lovgivning, men det er det ikke længere – nu gælder EUs kapitalkravsforordning, og den tillader ganske vist også kun realkreditlån til fast ejendom, men den har i artikel 4, stk. 2 en helt særlig definition af fast ejendom:

Når der i denne forordning henvises til fast ejendom, beboelses- eller erhvervsejendomme eller pant i sådanne ejendomme omfatter det andele i finske boligselskaber, der drives i henhold til den finske lov om boligselskaber af 1991 eller senere tilsvarende lovgivning. Medlemsstaterne eller deres kompetente myndigheder kan tillade, at andele, der udgør en tilsvarende indirekte besiddelse af fast ejendom, behandles som direkte besiddelse af fast ejendom, forudsat at denne indirekte besiddelse er specifikt omhandlet i den pågældende medlems stats nationale lovgivning, og at den ved anvendelse som sikkerhed giver kreditorer samme beskyttelse.

Bestemmelsen er jo ikke ligefrem mundret, men den handler om, at finnerne har nogle regler for ”aktielejligheder” eller på finsk: ”asunto-osakeyhtiö”. Derovre kan man få realkreditlån, når man køber en aktie i et selskab, som ejer en ejendom. Det er næsten det samme som at købe en andel af en forening, som ejer en ejendom. Faktisk er det endda sådan, at vi allerede har nogle enkelte boligaktieselskaber i Danmark, og de er allerede omfattet af andelsboligloven kapitel 3, der siger at de skal behandles ligesom andelsboligforeninger.

Lånegrænsen på 80 % skal naturligvis overholdes

For almindelige huse og ejerlejligheder gælder der en lånegrænse på 80 %. Fordi andelsboligforeninger har købt huset i fællesskab, så har de som regel også en fælles gæld, som skal medregnes, når man fastsætter, hvor store lån der kan gives i de enkelte andele. De 2 slags gæld – fællesgæld og individuel gæld – må tilsammen ikke overstige 80 % af andelsboligens værdi.

Men det er ikke så svært at beregne. Man skal blot først finde den del af købesummen, som der ikke kan fås realkreditlån til. Det gøres på følgende måde:
1) Man beregner foreningens friværdi i % af balancen i foreningens regnskab. Så får man en friværdi-procent.
2) Dernæst dividerer man andelsværdien for lejligheden med friværdi-procenten. Resultatet af det kunne vi kalde nøgletallet.
3) Og så kommer det besværlige: Man ganger nøgletallet med 20 og får det beløb, som man ikke kan få realkreditlån til.
4) Det beløb trækker man selvsagt fra andelsværdien, og så har man størrelsen af realkreditlånet i andelsværdien.
5) Og til slut kan man så tillægge 80 % af de individuelle forbedringer, så man også får realkreditlån af dem.

Der er også et problem med, at hvis andelsforeningen får store udgifter, for eksempel for at skifte tag ud, skal den så kunne optage nye lån. Det må der findes en løsning på. Ejerlejlighedsejendomme har det ofte svært med at skaffe lån til store istandsættelser. Så reglerne skal ikke være alt for restriktive. På den anden side har andelsforeninger idag ofte reserveret beløb i friværdien til fremtidig vedligeholdelse, og den model kan man videreføre. Så skal hensættelsen bare indgå som en del af gælden ved beregning af foreningens friværdi-procent.

Det interessante er, at finnerne har fundet en model, der virker, så vi kan jo bare kopiere den. Og hvis embedsmændene ikke kan finde en løsning, så kan de bare skrive til mig.

Det siger eksperterne

Finanstilsynet

Finanstilsynets specialkonsulent Marianne Hallas oplyser, at hun har læst de finske regler, som vi har sendt hende. Hun har ikke set dem før. Efter at hun har gennemgået dem, er det stadig hendes og dermed tilsynets holdning, at andelslejligheder ikke giver samme sikkerhed som pant som fast ejendom.

”Men jeg kan ikke forklare, hvorfor et finsk aktiebrev udgør bedre sikkerhed end et dansk andelsbevis. Det ved jeg ikke. Og jeg er ikke bekendt med, om andre har set på det spørgsmål.”  

Den gamle garvede

Peter Vesterdorf har beskæftiget sig med EU-ret siden Danmark kom med i 1972 og taget en ph.d. i EU-ret. Han er nu en aktiv pensionist, der stadig virker som konsulent for advokater og virksomheder i ind- og udland.

”Tanken med at benytte den finske ordning ser ud til at holde vand. Det kræver en politisk stillingtagen og en lovændring, og den må man jo så se, om der er flertal for. Desuden skal man fastsætte regler for beregning af lånegrænsen, men det er teknik.”

BRF-kredits chefjurist

Det vil blandt andet være BRF-kredit, der kommer til at give lånene. Steen Jul Petersen har været chefjurist i henved år og arbejdet intenst med EU-regler om realkredit.

”Kapitalkravsforordningen ligger på mit skrivebord, og jeg har godt set, at der gælder nogle særlige regler for finnerne. Men jeg har faktisk aldrig undersøgt, hvad ordningen går ud på.

Det vigtigste for os er, at vi kan leve op til kravene om pantsikkerhed for vores lån. Men derudover er vi altid åbne overfor nye forretningsmuligheder.”

Professor Seppo Villa, juridisk fakultet i Helsingfors

”Det er korrekt, at vi har en særlig ordning for aktielejligheder. Når man kan have både fælleslån og individuelle lån, så skal långiverne naturligvis være påpasselige. I Finland har fælleslån fortrinsret, så de individuelle långivere må tage evt. tab på lånene først.”

(Samtlige interviews er foretaget i august 2017)

Udgivet den

VUs boligpolitik er bedre end moderpartiets, men hvor meget siger det egentlig.

Det er en sjældenhed, at nogen eller noget lancerer brede boligpolitiske udspil, men Venstres Ungdom gør det. Og det er omfattende, så måske kan det blive starten på en bølge af konstruktive tanker om boligmarkedet. I så fald er der noget at se frem til.

Når man vil spise kirsebær med de voksne (som en rædselsfuld formand for SF, Gert Petersen altid sagde), så må man også udsættes for samme niveau af kritik, som ville blive de voksne til del. At give VU tærsk som et voksenparti er tegn på, at man accepterer dem som jævnbyrdige modstandere. Og med den bemærkning vil jeg så smøge ærmerne op.

Når man konstruerer et politisk program, så er det altid sundt, at tænke i lidt samme model som et regnskab. Et regnskab består af en åbningsbalance, nogle driftsposter og en slutningsbalance. På samme måde består et politisk program også af 3 led:
1) En konstatering af, hvorledes samfundet for tiden er skruet sammen (altså en åbningsbalance).
2) En utopisk eller ideologisk forestilling om, hvordan samfundet burde være (d.v.s. en slutningsbalance).
3) Og som det væsentligste: nogle forslag til, hvordan man når fra den nuværende jammerdal til fremtidens paradis (der svarer til driftsposterne).

I regnskabet er slutningsbalancen en logisk konsekvens af driften. Sådan er det ikke i politik. I politik gælder det om at styre udviklingen fra det eksisterende, så man havner i det forjættede paradis. Forslagene vil derfor typisk bestå af 2 elementer: Nogle permanente spilleregler, som kan holde paradiset på dydens smalle sti, når først systemet er etableret, og nogle overgangsregler, som er nødvendige for at føre systemet ind på den gyldne middelvej.

Når man så offentliggør sine tanker, så behøver man naturligvis ikke tage alle mellemregningerne med. En redegørelse for “åbningsbalancen” virker eksempelvis ofte overflødig, men det er som regel klogt at have tænkt den igennem.

De systematiske fejl

Gennem en årrække har jeg haft den helt utrolige fornøjelse at undervise politikerspirer i boligpolitik på Cepos Akademi. Og det er virkelig en af de store oplevelser i mit liv. Og som regel er det første gang nogensinde, at nogen har talt med dem om boligpolitik. De færreste partier har boligpolitisk programmer, og hvis de har, så er det temmelig letbenet.

Umiddelbart skulle man jo tro, at de fleste af os havde en temmelig god forståelse af, hvordan det eksisterende samfund er sammensat. Men som regel er vores opfattelse meget mere intuitiv, end egentlig faktabaseret. Dermed bliver det også lidt løst, hvad problemerne på boligmarkedet egentlig er, i hvert fald hvis man vil lidt dybere end: “Boligerne er for dyre og der er for få af dem.”

Den forståelse savner jeg hos VU. De har ikke helt gjort sig klart, hvilke problemer de vil løse, og så kommer forslagene til at stritte lidt i alle retninger.

Fra lejer til ejer

I betragtning af at udviklingen over en lang årrække har gået fra leje- til ejerbolig, så er der intet nyt i denne grundholdning. Spørgsmålet er imidlertid, om ikke det danske samfund efterhånden var nået til en situation, hvor der reelt var for få lejeboliger.

Det vil nok chokere en del, men økonomisk teori tilsiger, at i et velfungerende marked, så vil prisen på hhv. leje- og ejerboliger af samme standard være fuldstændig ens. For er den ikke det, så er der en arbitragemulighed, altså en mulighed for at tjene penge på at omdanne fra den ene type til den anden. Og det lugter markedet straks. Lovmæssige begrænsninger i omdannelsesmulighederne – og dem har vi rigtig mange af – kan forhindre bevægelsen, og derfor bør man som liberal kæmpe med næb og klør mod den slags. (Et eksempel på arbitrage er forøvrigt forældrekøb, hvor utilsigtede konsekvenser af huslejeregulering gør det fordelagtigt at omdanne ejerlejligheder til leje – forudsat man har styr på lejeren.)

Lejeboliger vil typisk blive foretrukket af mennesker med en vekslende livsstil. Dem som skal nå at flytte efter uddannelse og job, teste parforhold af etc.; altså af de unge. Det kan undre lidt, at VU er så forhippede på at placere unge mennesker bag ejerboligernes ligusterhække.

Forslaget om en mindste andel af ejerboliger i nybyggeri er et vidunderligt slag i luften. Det er ment som et modstykke til venstrefløjens krav om en minimumsandel af støttet byggeri. Realiteten er, at enhver udstykker, som har sin profit kær, altid vil minimere andelen af støttede boliger, og som nævnt er det principielt ligegyldigt om de øvrige boliger bygges som leje eller eje.

Personligt undrer jeg mig over, at andelsforeningerne spiller så lille en rolle i programmet. De er den afgørende faktor for mere mobilitet på boligmarkedet i byerne. VU vil ligestille dem med ejerboliger i skattemæssig henseende, og VU vil skaffe dem realkreditlån. Man må håbe, at VU i den forbindelse står fast på at anvende det finske vindue til realkredit, for ellers vil de blive fejet af banen med den gamle undskyldning om, at andele ikke er fast ejendom. (Det er ivrigt en argumentation, som er bygget op om udsagn af modellen: Jeg definerer fast ejendom som noget, der ikke omfatter andelslejligheder, og derfor er andelslejligheder ikke fast ejendom. En ren tautologi.)

Liberalisering af priserne på andele svinger man sig ikke op til! Æv!

Angrebet på den finansielle boligregulering, altså det forhold at myndighederne har tiltaget sig retten til at diktere, hvilke kriterier bankerne skal bruge ved kreditvurdering af potentielle købere, er fremragende set. Finansiel boligregulering har fanden skabt. Hvorfor må folk, som bor i en dyr lejebolig, ikke låne til at købe en ejerbolig med lavere månedlig ydelse! Jeg kunne dog godt tænke mig at man hævede kritikken fra et angreb på enkelte regler til et mere principielt plan. Men jeg er jo også hard-liner på dette punkt.

“Mere fair omfordeling”

Det er ikke mig, som har fundet på vendingen. Det er faktisk en af overskrifterne i programmet. Og det lyder ikke ret liberalt.

Et af forslagene under denne overskrift er indførelse af ejendomsavancebeskatning – beskatning af realiserede gevinster på salg af fast ejendom. Jeg har tidligere skrevet udførligt om, at det er verdens værste skat. Og med et lidt andet ordvalg har vismændene tilsluttet sig synspunktet. Ejendomsavanceskat er gift for mobiliteten på ejerboligmarkedet. Når vi i forvejen har voldsomme mobilitetsproblemer i andelssektoren og det støttede byggeri, så har vi ikke brug for også at ødelægge den på det p.t. velfungerende ejerboligmarked.

Som kompensation for indførelsen af avanceskatten, vil VU afskaffe ejendomsværdiskatten, altså den statslige boligskat, der er modstykket til rentefradraget. Den kommunale ejendomsskat udtaler man sig ikke om. Det er en oplagt lakune.

At venstrefolk vil afskaffe boligjob-ordningen er en glædelig udvikling. Den var latterlig, da venstre insisterede på at indføre den, og den vil ikke blive savnet.

Den store gældsspiral

Det går igen flere gange i programmet, at priserne på boligmarkedet er så høje, at de unge ikke kan få foden indenfor. Og der er ingen tvivl om, at når man bare ser på priserne, så ser det vanvittigt ud med stigninger på flere hundrede % på få årtier. Men hvis man ser på, hvordan lønningerne har udviklet sig, og hvordan renten er faldet i samme periode, så viser det sig, at boligbyrden, altså den del af indkomsten som man skal bruge for at købe en bolig, ikke er steget nævneværdigt. Sorry! VU jagter et spøgelse, der ikke findes. Og med fare for at lyde lidt barsk: Der er nok reelle problemer at løse på boligmarkedet, så man behøver ikke at opfinde nogle yderligere hypotetiske.

Man kan også sige det på den måde, at priserne umuligt kan stige til højere niveau end køberne kan betale. Og det er meget få købere, som anskaffer sig mere end én helårsbolig til eget brug, bl.a. fordi det reelt er forbudt. De konstaterede priser på markedet er udtryk for, at nogle har villet betale de priser. De kan ikke allesammen være oldinge. Og unge mennesker bor altså ikke på gaden i større tal. Så det er en kimære, at unge ikke “kan få foden indenfor”.

Når man begrunder sine forslag med forkerte – måske blot misforståede – fakta, så bliver forslagene ikke i sig selv forkerte. Men der er ikke ret meget liberalt i at ville forbyde afdragsfrie lån. Afdragsfrie lån er ikke ligefrem noget, jeg elsker, men hvis man benytter afdragsfriheden til at øge afdragene på efterstående og dermed højere forrentet gæld, så kan det være en udmærket forretning. At forbyde huskøbere at spare penge virker ikke sympatisk.

Hvis man vil afskaffe ejendomsværdiskatten, så giver det naturligvis også mening at afskaffe dens siamesiske tvilling, rentefradraget. Men så er det en lidt mærkelig størrelse, at man vil tillade rentefradrag op til 75.000 årlig. (Hvorfor i øvrigt nøjagtig dette beløb?) For et par indebærer det et samlet rentefradrag på 150.000 og det må være mere end rigeligt til at dække renterne ved køb af et hus i en af venstres valgkredse i provinsen. Men det forslår ikke i de konservative forstæder til byerne. Hvorfor denne forskelsbehandling?

Det er givetvis rigtig, at forslaget vil sænke boligpriserne. Men grunden til det er, at borgerne skal betale mere i skat, og derfor har de ikke råd til at betale så meget for deres boliger. Der kommer med andre ord ikke flere penge i borgernes lommer, hvor de som bekendt ligger bedst. Forslaget favoriserer ensidigt statskassen, og det er jo en liberal hjertesag i disse år.

Noget tilsvarende gælder nogle af de andre forslag, som givetvis vil sænke boligpriserne, men som ikke sænker boligbyrden. Og dermed at forslagenes effekt ligegyldig.

Til gengæld glædes mit hjerte over, at man uden videre vil afskaffe boligstøtten, der jo heldigvis også primært tilfalder ældre mennesker, som stemmer socialdemokratisk eller DF. Men det er ikke uden problemer. Disse mennesker har trods alt lagt deres liv til rette efter indkomsten. Og støtten indgår i beregningerne af, hvor store overførselsindkomsterne for pensionister m.fl. skal være. Det havde måske været på sin plads med nogle lidt dybere overvejelser om overgangsregler.

Blandede byer til ethvert behov

Det er sjovt at se, hvorledes VU et langt stykke hen ad vejen accepterer kollektivisternes præmisser. Er det virkelig en politisk opgave at sørge for, at vi møder mennesker med et andet livssyn i opgangen eller på villavejen. Hvis man skal være lidt kynisk gammel mand, så kan jeg konstatere, at når jeg møder dem, så hilser vi som regel ikke på hinanden. Det afgørende er, at lovgivningen ikke hindrer os i at mødes.

Når man bygger socialdemokratiske ghettoer for offentlige midler, så bliver de jo befolket med nøje udvalgte socialt trængende personer, og så kommer grupperne jo ikke til at møde hinanden. Men det sker ikke på et frit marked. På et frit marked behøver man ikke bekymre sig om den slags.

VU har fuldstændig ret i, at kommunerne ikke bør blande sig i, hvor store boliger nybyggeriet indeholder. De kunne også følge op med, at kommunerne ikke bør blande sig i om eksisterende boliger opdeles eller sammenlægges.

Om man må bygge højere og tættere er imidlertid ikke bare et spørgsmål, som vedrører beboerne i husene; det påvirker også naboerne. Om vi skal have flere højhuse, ved jeg ikke. De er ikke rare at bo i eller færdes i nærheden af. De mange fine altaner, som højhuse udstyres med, er i praksis også ubrugelige på grund af turbulens med mindre beboeren vil udenfor at ryge. Men det er en åbenlys mangel, at VU ikke forholder sig til, hvordan det naboretlige forhold skal reguleres.

Det er imidlertid lodret forkert, når VU antager, at “den letteste måde at lægge en dæmper på de stigende boligpriser og imødegå den evigt stigende efterspørgsel er ved såre simpelt at bygge flere boliger”. Nybyggeri tager mange år at gennemføre, og man kan måske bygge 1 til 1½ % af den eksisterende boligmasse hvert år. Men det er jo peanuts i forhold til udsvingene i efterspørgslen. Og hvis vi ser på antallet af eksisterende etagemetre, så er problemet ikke mangel på kvadratmeter, men fordelingen af dem. Selvfølgelig vil øget levestandard også medføre et ønske om større, bedre og nyere boliger, men det er marginalt.

Mit hjerte jubler af glæde, når VU vil afskaffe huslejereguleringen. Men min indre realist fortæller mig, at når det ikke har været muligt i de forgangne 80 år, så kræver det måske lidt mere end en hensigtserklæring fra VU.

Der er meget positivt at sige om “skæve boliger”, men fundamentalt set er det et knæfald for socialdemokratisk ghetto-tænkning. I det frie marked passer folk sig ind. Og nogle udlejere vil gerne have nogle skæve eksistenser. Det er næppe på de allerfornemste adresser eller de mest polerede ejendomme. Men hvis der er kunder, så leverer markedet. Skæve boliger har man brug for, når markedet ikke fungerer.

Afsnittet om liberalisering af planlove og bygningsreglementer lyder pænt, men man gør sig nok ikke nogen forestilling om, hvilke kræfter man er oppe imod. Og man burde måske stå ved, at næsten alt skidtet er indført med støtte fra Venstre.

Og selv om afsnittet om salg af ghettoerne til deres beboere er, som taget ud af mine hedeste drømme, så skøjter det temmelig langt udenom problemerne. VU bør huske, at en tidligere formand, Anders Fogh Rasmussen, løb sig temmelig mange staver i livet på det projekt. En af grundene til det var, at han havde sat en gammel VS’er til at administrere området, og den fejl behøver man jo ikke gentage. Hun bestilte eksempelvis kammeradvokaten til at fortælle, hvorfor salgene var umulige at foretage. Og den argumentation er man jo nødt til at tilbagevise, hvis man vil genfremsætte forslaget. Men det er da dejligt, at den slags små jordnære indsigelser ikke standser VU.

Der er meget skat i forslaget

Et af de blivende indtryk fra læsningen er, at det er en ret stor andel af forslagene, som handler om skatteomlægning. Det kan der være flere grunde til. Den oplagte er, at skat er så indgribende i danskernes liv, at intet kan ændres, uden at ændre skatten. Det er jo lidt skræmmende. En anden mulighed kunne være, at skatteinstrumenter er dejligt håndgribelige, når man skal fremlægge politik. Det giver myndighederne mulighed for at handle, så man ikke behøver vente på, at de langsommelige borgere indretter sig efter ens gode pointer.

Forældrekøbsmisundelse og vulgært profithad

Det var egentlig ikke hos VU, jeg forventede at se jalousien over forældrekøb ligge som en undertone. Men det kan ikke nægtes, at den er der. KU’ernes rige forældre og SFU’ernes offervillige ditto, bryder VU’erne fra en mere påholdende baggrund sig ikke så meget om. “Rigmandsbørn, der presser prisen op,” lyder mantraet. Men spørgsmålet er bare, om de foreslåede tiltag forandrer den relative styrke mellem køberne. Tiltag som udelukkende lægger flere byrder på forældrekøberne, såsom afskaffelse af skattefordelene og offentlige boligydelser (der jo kun gives til lejere), skubber til balancen. Men tiltag, der belaster såvel forældrekøbere som andre købere, de ændrer den ikke.

I samme åndedræt hopper man med på nogle ikke særlig velbegrundede floskler om serieinvestorer og boligspekulanter med kortsigtede profitmotiver. Det er den slags man forventer at læse i et program fra Enhedslisten, navnlig på grund af fraværet af begrundelse. Nu er det VU under Ellemann.

Samlet set efterlader programmet ikke noget synderligt indtryk af konsekvent, endsige yderligtgående liberalisme. Men man bør ikke ignorere, at som program går det langt dybere end moderpartiet og langt dybere end de fleste andre partier. Allerede af den grund er VUs tanker velkomne, også selv om der er plads til forbedring.

Udgivet den

Lovforarbejder – en skatkiste af viden

Der er formentlig kun få lande i verden, hvor jurister lægger mere vægt på, hvad “lovgivers hensigt har været”, end i Danmark. Og derfor læser danske jurister usigeligt ofte på lovforarbejder, altså de begrundelser for forslaget, som ministerens embedsmænd udarbejder.

Nogle gange er de mere oplysende end andre. Her i dag læste jeg på et lovforslag fra Søren Papes hånd. Det indeholdt følgende ikke helt usædvanlige bestemmelse:

Ҥ 3

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men kan ved kongelig anordning helt eller delvist sættes i kraft for Færøerne og Grønland med de ændringer, som de henholdsvis færøske og grønlandske forhold tilsiger.”

Det er der sådan set ikke noget unormalt i. Det er faktisk set temmeligt mange gange før.  Og der kan være rigtigt gode grunde til det. Så måske kunne det være interessant at se, hvad man har forestillet sig denne gang. Hvis man så bladrer om til bemærkningerne, så finder man denne vildt begavede begrundelse:

“Til § 3

Bestemmelsen vedrører lovens territoriale gyldighed og indebærer, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland, men ved kongelig anordning helt eller delvist kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland med de ændringer, som de henholdsvis færøske og grønlandske forhold tilsiger.

Så blev man heldigvis så klog!

 

 

PS De kritiske kan slå teksten efter i Lovforslag 118 fra 2017-18

 

 

Udgivet den

Burka-sager bør behandles med lægdommere

Burkaer, klovnenæser og elefanthuer vil stadig være lovlige, hvis de tjener et anerkendelsesværdigt formål. Men hvem skal træffe den afgørelse

Lægdommere skal sikre overensstemmelse mellem befolkningens retsbevidsthed og domstolenes afgørelser. Det fremhæver alle lærebøgerne i strafferetspleje som en af de allerstærkeste begrundelser for at have lægdommere i straffesager.

Og når en lov bruger elastiske udtryk  som vendingen anerkendelsesværdige formål, der kommer til at stå i burkaloven, så er man landet i lige præcis den type sager, som er allerbedst egnede til lægdommere. Der er nemlig både tale om en lovfortolkning, som skal finde normaldanskerens holdning, og et bevisspørgsmål, hvor en professionel dommer nemt får en vanepræget tilgang. 

Processen frem til lovforslaget har været præget af modstand, men sandsynligheden for at Justitsministerens forslag  bliver vedtaget ligger efterhånden udenfor enhver rimelig tvivl.  Som led i processen har forslaget allerede skiftet navn fra burkalov, over maskeringsforbud og er endt med tildækningsforbud? Eufemismer er åbenbart et af de prokuratorkneb, som skal få folketinget og sidenhen domstolene til at acceptere loven.

Vigtigere er dog, at lovforslaget, som nævnt, indeholder et figenblad, der skal berolige samvittigheden. For selv om hovedreglen bliver et forbud, så kommer der en undtagelse, når sløret tjener et anerkendelsesværdigt formål. Det er bare en undtagelse, der er temmelig elastisk. Undtagelsen kan blive så lille som et nåleøje eller så stor som en ladeport. Og hvad der er langt værre, den kan ramme forskellige grupper meget forskelligt.

Hvor stor justitsministeren synes, undtagelsen skal være, det står der sjovt nok ikke ret meget om, udover at religiøst betinget tildækning kan være lovlig under ceremonier, men ikke på vej til og fra dem. Men når justitsministeren ikke har nogen klar opfattelse af rækkevidden, så kan borgerne heller ikke have det.

Lovgivning med elastik i er ikke ukendt. Knivforbuddet har nøjagtig samme formulering om anerkendelsesværdige formål, men der er en væsentlig forskel, nemlig at knivsagerne skal bedømmes af en domsmandsret og ikke bare af en tjenestemandsansat dommer. Og det skal de, fordi man får fængsel for overtrædelser af knivloven.

Men at burka-forbrydelser vil føre til påstande om fængselsstraf, er der en forsvindende sandsynlighed for. Lovudkastet foreslår ganske vist, at der skal straffes med bøde eller fængsel indtil 6 måneder.  Men i så fald vil man gøre modtageren til en martyr for sagen. Og netop målgruppen for denne lov har jo tendens til ligefrem at søge efter martyrier.  Af samme grund bliver det nok også usigeligt svært at få lov til at sidde bøder af, uanset bøder efter straffeloven som udgangspunkt udmåles i dagbøder,  af hensyn til at de skal kunne omveksles til fængsel.

Det har imidlertid den ærgerlige konsekvens, at der ikke kommer lægdommere på sagerne. Det bør der rettes op på, så retsplejeloven får en ændring i § 686 med et nyt stk. 3: “Lægdommere deltager desuden i sager om overtrædelse af straffeloven § 134 c.”

 

Foto: Aschi Fachler (Flickr.com)

Udgivet den

Andelsboliger og valuarvurderinger

Carsten Hansen, Minister for By-, Bolig-, og Landdistrikter tænkte forleden højt og foreslog noget, som skal sikre verden mod nye boligbobler. Berlingske har bragt en lang kommentar om forslaget. Egentlig var der tale om et kronikmanuskript, som blev kortet temmelig meget ned. Det medførte, at nogle pointer gled ud, så derfor er hele teksten nedenfor:

Endnu et misforstået forbud!

Boligministeren har varslet et forbud mod, at lejere, som overvejer at stifte en andelsforening, skaffer sig en valuarvurdering af ejendommen, førend de træffer bestemmelse om at stifte foreningen og købe ejendommen. Men hvis man nu virkelig er i tvivl om, hvorvidt man vil købe, så er det da som regel fornuftigt at få en fagmands vurdering af, om prisen vil holde ved et eventuelt videresalg. Navnlig når man satser en voldsomt stor del af sin formue.



Det som ministeren opfatter som et problem, er, at lejerne ved at se en valuarvurdering, som er højere end foreningens købspris for ejendommen, kan få dollartegn i øjnene ved udsigten til en hurtig fortjeneste. Sådan gjorde man ved stiftelsen af en række andelsboligforeninger, som nu står med en elendig økonomi, fordi ejendommen er købt for dyrt og budgetterne ikke holder.

Først og fremmest må man spørge sig selv, om ministerens forslag vil hjælpe de andelsboligforeninger, som står med en tilsyneladende bundløs gæld. Hvis ministerens forslag ikke vil have nogen reel virkning, så må man naturlig vis se på, hvad der er skyld i foreningernes dårlige økonomi. Og dernæst må man så overveje, om problemerne kan løses.

Vil det hjælpe?

Ministeren synes, at valuarvurderinger ikke skal kunne bruges til at fastsætte værdien af en andelsejendom i en årrække efter stiftelsen, f.eks. 5 år. En sådan regel vil ikke hjælpe foreninger stiftet før 2007, hvor boligboblen var allermest oppustet og brast. Hvis man indfører en regel, som går længere tilbage, så risikerer man netop at ramme – måske endda vælte – de foreninger, hvis beboere allerede er hårdest ramt. Det er vel egentlig ikke så smart. Så allerede her brister logikken bag forslaget.

Og så har der end ikke været behov for at stille det lidt drilske spørgsmål, om reglen også skal gælde vurderinger, som er lavere end købsprisen? Der er givetvis eksempler på foreninger, der netop ikke blev stiftet, fordi man anså priserne for at være alt for høje. Og de “ikke-foreninger” optræder jo slet ikke på ministerens lystavle.

Holder ministerens logik?

Men det store spørgsmål er egentlig, om valuarvurderingerne er årsag til dårlig økonomi, eller om årsagen skal søges andetsteds. En ting er sikkert, det var ikke de høje valuarvurderinger, der i årene op til 2007 førte til højere købspriser på ejendommen. Når det kan fastslås med stor sikkerhed, så skyldes det, at for en andelsboligforening er dens købspris altid lig med den pris, som en anden køber vil give. Det er kun fordi ejendommen i princippet allerede er solgt til anden side, at lejerne får den tilbudt. Prisen er slet ikke til forhandling. Derfor vil valuarvurderingen ingen som helst indflydelse have på driften af ejendommen. Men den kan naturligvis medføre forventninger om kapitalgevinst. Det er bare en helt anden historie.

Valuarvurderingen kan have ført til, at foreningen fik højere realkreditlån end den ellers ville have fået. Men realkreditlån er jo netop billigere end banklån, så det kan jo ikke forringe økonomien. Og realkreditinstitutterne var altså med på de høje vurderinger. Som eksempel kunne man nævne A/B Ringertoften, der købte for 456 milioner og trods en belåningsgrænse på 80 % fik 450 mio. i lån. Det burde snarere føre til en sag om overbelåning end medlidenhed med andelshaverne.

Det skal dog ikke nødvendigvis føre til, at valuarerne går fri af kritik, for deres vurderinger virker godt nok mange gange temmelig oppustede og lige en tand for smarte i deres valg af forudsætninger. Og det gælder både forudsætningerne om forrentning og deres vurderinger af den potentielle leje. Men deres dårlige arbejde førte ikke til foreningernes dårlige økonomi.

Så ministeren ønsker altså at lovgive for at forbyde noget, som ikke er årsag til problemet og som slet ikke vil løse det. Den lov er vist næppe nødvendig.

Hvad skyldes A/B’ernes dårlige økonomi?

Selv om den helt overvejende del af danske andelsboligforeninger har bundsolid økonomi, så er der er en gruppe foreninger stiftet i årene op til 2007, som har massive problemer med åndedrættet. Men årsagen til deres problemer er bare noget andet. Alt for ofte er det budgetter, hvor indtægterne ikke kommer og udgifterne bliver større end forventet. De manglende indtægter stammer tit fra, at udlejningslejligheder enten ikke bliver ledige og dermed ikke giver indtægt fra salg (og boligafgift, som notorisk er højere end huslejen i regulerede lejligheder), eller de kan ikke sælges til de forventede priser. Og her bider hunden sin egen hale, dårlig økonomi fører til færre eller billigere salg, der igen fører til endnu dårligere økonomi, o.s.v.

De manglende indtægter og de høje udgifter er imidlertid svære at gøre noget effektivt ved – altså bortset fra at sætte boligafgiften op. Og det er der nogen, som ikke kan bære. For de andelshavere, som ikke kan betale den langt højere boligafgift, som ofte vil være nødvendig, kunne en vej ud af den misere være, at de fik mulighed for at sælge deres lejlighed til nogen, som er villige til at betale boligafgiften. Det kan godt være, de må flytte. Det er ikke rart, men man skal også flytte efter en tvangsauktion, og det er jo alternativet.

Liberalisering som løsning?

En løsning kunne være en liberalisering af priserne på andelslejligheder. For at forstå virkningerne deraf, skal man kende lidt til den mekanisme, der p.t. fastlægger maksimumprisen på en andelslejlighed.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi, at prisen på andelen er 400.000.
Det næste der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

I det tidligere nævnte tilfælde, A/B Ringertoften var det lige præcis det, der skete. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det gav nogle vilde udsving i andelsprisen, i et tilfælde fra 500.000 til 50.000. I andre tilfælde er det udsving i millionklassen.

For de som er oprindelige andelshavere, kunne man sige, at der blot er tale om, at de høje vurderinger førte til drømme om en fremtid, der skulle flyde med mælk og honning. Det er ikke sket, og det kan man blot begræde. Man kan dog gøre mere.

A/B Ringertoften i København NV kan igen tjene som eksempel. Som nævnt købt for 456 mio. i 2003, men efterfølgende valuarvurderet helt op til 580 mio. i 2007. Skats oplysninger om gennemsnitspriser i området fører dog til, at den samlede ejendom som ejerlejligheder ville have været ca. 730 mio. værd i 2007. Som ejerlejligheder ville den altså være 25 % mere værd. Og det er jo også en slags penge.

I tilfældet med A/B Ringertoften ville sammenligningen med ejerlejligheder ultimo 2011 (nyere tal findes ikke) fortsat føre til en værdi på 514 mio., og det er altså stadig en del mere end den anskaffelsespris på 456 mio., der nu bruges i regnskabet. Hvis man havde frie priser, så ville ejerlejligheder og andelslejligheder basalt set koste det samme at bo i, når man vel at mærke indregner skattefordele, lånetyper etc. Hovedformålet med begge typer lejlighed er trods alt at bo i dem. Altså ville disse andele kunne sælges dyrere end de kan i dag.

En tilsvarende beregning kan laves for stort set samtlige de nødlidende andelsboligforeninger. De oprindelige andelshavere ville ved en ophævelse af maksimalpriserne fortsat kunne sælge til priser, som ligger over deres anskaffelsespris. De ville naturligvis ikke kunne nå fantasipriserne fra 2007, men der ville dog flyde enten mælk eller honning. Og det er ikke så ringe på et marked præget af nedgang. Og den fordel har ejerlejlighedskøbere fra 2007 bestemt ikke.

Der er en gruppe andelshavere, som er blevet særlig hårdt ramt af de høje valuarvurderinger, nemlig de som ikke var oprindelige andelshavere, men som kort efter købte en lejlighed til fantasipris. De kan i dag ikke lovligt sælge andelen for den pris, som de gav. Også for de andelshavere vil en liberalisering afbøde deres tab. Det hører i øvrigt med i regnestykket, at de faktisk som regel anskaffede deres bolig langt billigere, end hvis de samtidig havde købt en ejerlejlighed af samme størrelse og beliggenhed. I mellemtiden har de ofte også boet billigere. Og ved en liberalisering vil de kunne sælge forholdsvis dyrere. De har ganske vist tabt store beløb, men det har kollegaerne fra ejerlejlighederne sandelig også. Der er ingen som ønsker, at nogen skal miste penge på deres bolig, men de er ikke alene og andre står altså i en værre situation. Men en liberalisering er altså et stort skridt på vejen.

Konklusionen må være, at ministeren ikke forstår årsagen til andelsboligforeningernes problemer, at han foreskriver uduelige løsninger, og at han ignorerer de virksomme løsninger. Hvornår forstår ministeren mon det?

Jens Frederik

PS Ministerens svar, der til fulde udnytter hans betydelige indsigt fra karrieren i den almennyttige sektor, ligger her. Det har også fået sit eget punkt på bloggens forside.

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: