Kategori: retssager

Udgivet den

Er der brug for højere straffe for at krænke forbudskendelser

Som reaktion på Scharf-sagen overvejer politikere fra en række partier skrappere straffe for at overtræde forbudskendelser, det som man tidligere kaldte fogedforbud.
Helt nøgternt kan man konstatere, at når det drejer sig om den særlige forbrydelse at overtræde en forbudskendelse, så er strafskærpelse klart den eneste mulighed. For mildere kan straffene ikke blive. Der uddeles nemlig kun straffe for overtrædelse af forbudskendelser med mange års mellemrum. Så strafniveauet i dag må siges at være 0.

Det er næppe fordi retterne med rund hånd frifinder i den slags sager. Dommere kan normalt ikke lide, at man gør noget andet, end de har bestemt. Straffen for at lyve i retten er eksempelvis markant højere end straffen for at lyve andre steder. Sagerne føres bare ikke. Og så kan man jo undre sig over årsagerne til det. Formentligt er det, at i de fleste forbudssager vil den krænkede part hellere have erstatning, end at krænkeren skal betale en bøde til staten. Og det er den krænkede selv, der skal gennemføre straffesagen, nøjagtig ligesom i injuriesager.

I almindelighed skal man holde sig fra at lave drakoniske straffehjemler, når der alligevel ikke er nogen af forbryderne, som vil blive retsforfulgt. Det undergraver bare retssystemet.

Hvis man endelig skulle overveje en ændring af reglerne, så burde det måske snarere handle om, hvem der kan straffes, end hvor hårdt de kan straffes. Det karakteristiske er jo, at i denne sag har Politiken trykt bogen op ud fra en tilsyneladende misforstået opfattelse af, at forbuddet ikke gjaldt Politiken. Man ville med andre ord bare gøre grin med borgermusikken.

Straf for overtrædelse af forbud kan kun pålægges, hvis man har samarbejdet med den, som er underlagt et forbud. Der skal kun den mindste lille smule samarbejde til, blot et samtykkende smil er formentlig nok. Men der skal være en fælles forståelse. Det ved vi faktisk ikke, om der var mellem Scharf, hans forlag og Politiken. Man kunne jo godt få en mistanke, men jeg har ikke noget konkret at have den i.

På det punkt kunne man måske godt forestille sig reglerne skærpet noget, så enhver person, som er bekendt med indholdet af et retsforbud, kan straffes for at foretage sig noget, som gør forbuddet illusorisk, eller med juristord: forspilder øjemedet. Det er ganske vist usædvanligt, at en retsafgørelse binder andre end parterne i retssagen, men det hænder, og dette er måske et eksempel på, at det kan være nødvendigt.

En dag med god tid kunne det være værd at undersøge, hvordan andre lande ser på forholdet. Jeg kan sagtens forestille mig, en engelsk dommer ville gå besærk over Politiken for “foragt for retten”.

Men i øvrigt er Scharf-sagen ganske speciel, fordi den ikke handler om, at Scharf har overtrådt en civilretlig forpligtelse. Han har ikke brudt en kontrakt, men derimod straffeloven. Derfor er det værd at lægge mærke til, at man fra statens side valgte at benytte sig af en cilretlig forbudskendelse. Den relevante procedure kunne – i min optik – lige så godt have været en beslaglæggelse efter reglerne om straffesager. Det kunne være interessant at vide, hvorfor PET valgte at gå til civilretten

At Scharf muligvis har overtrådt straffeloven indebærer også, at selv om forbudskendelserne nu er ophævede, så er der stadig en temmelig alvorlig risiko for straf for medvirken. At røbe statshemmeligheder er jo altid forbudt, og det er hæleri også. Så hver eneste boghandlerekspedient, som langer bogen over disken, risikerer straf for videregivelse af statshemmeligheder – altså forudsat bogen indeholder nogen. Det samme gælder en bibliotekar, som låner den ud. Så når forlaget angiveligt har udsendt en jubelmail om ophævelsen af forbuddene, så kan det vise sig at have været lidt uklogt. Også selv om det nok må indrømmes, at staten næppe vil bruge kræfter på at forfølge sagerne til alleryderste led.

PS. Efterfølgende har jeg tænkt en del over terminologien og er nået til, at mit oprindelige forslag om retsforbud ikke er så godt som forbudskendelse. Så det har jeg rettet det til. Beklager overfor de talrige, som fik læst opslaget inden.

I øvrigt har jeg skrevet mere om emnet her, hvor jeg behandler spørgsmålet om , hvad forbudskendelser egentlig er for en størrelse.

Udgivet den

Hvad er et fogedforbud?

Fogeder kan ikke selv skrive loven, og derfor kan de heller ikke forbyde noget, som ikke allerede er forbudt.

For nogle dage siden føg det i luften med fogedforbud mod en bog skrevet under medvirken af den tidligere PET-chef Jakob Scharf. Her til morgen har Politiken så offentliggjort bogen som avistillæg, og så er det hele blevet lidt omsonst. Der er i hvert fald mange, som får læst bogen idag.

Medens dønningerne stadig går højt, kan der være god grund til at minde om, hvad et fogedforbud egentlig er, navnlig fordi fogeder ikke bare kan forbyde noget som helst.

Men allerførst er det nødvendigt lige at bruge lidt tid på selve ordet: Fogedforbud. Det er en detalje, men hvor forbuddene tidligere blev udstedt af fogedretten, så er det siden 2013 de almindelige retsafdelinger, der behandler sagerne. Men indarbejdede ord kan være svære at udrydde, forbudskendelse ville dog nok være mere korrekt. I øvrigt gør det ikke den store forskel, for rettens jurister kan alle fungere som enten dommere eller fogeder.

Dommere kan ikke skrive loven

Det er en grundlæggende tanke – uanset det ikke holder for en stringent logisk prøvelse – at dommere anvender loven, men ikke selv kan skrive den. Deres arbejde er bundet af de rammer, som den lovgivende magt har udstukket. En anden traditionel sondring går på, at loven er regler, som gælder for alle, medens domstoles afgørelser kun gælder for de personer, som er direkte involveret i sagen. Den tanke holder dog heller ikke for en logisk prøvelse, men det er rigtigt de 99 gange ud af 100.

Dommere kan altså ikke selv bestemme, at det for fremtiden skal være forbudt at ryge på Strøget. Og de kan heller ikke gøre det lovligt at køre på cykel på Strøget.

De kan kun konstatere, om der allerede findes en regel om cykling hhv. rygning på Strøget og så kan de pålægge nogle konsekvenser af en overtrædelse af reglerne.

De konsekvenser betegner jurister med fagtermen: Retsmidler.

Lovovertrædelser har forskellige konsekvenser

Retsmidler er et samlebegreb for alle de konsekvenser, som overtrædelse af en retsregel kan have. Det typiske retsmiddel i civile sager er erstatning. I straffesager er det straf, altså bøde eller fængsel, men der er også andre, for eksempel konfiskation, udvisning etc. I civile sager kan man også dømmes til at udlevere en genstand, som man har solgt eller tilbagelevere noget, som man har lånt

Hvilke retsmidler man kan anvende har ændret sig en del over tid. Gældsfængsel er et godt eksempel. Det blev afskaffet så sent som 1872. Også i andre situationer var det tidligere muligt at idømme fængsel for overtrædelse af civile retsforhold, for eksempel kontraktsbrud.

Forbudskendelser er ikke i sig selv et retsmiddel, for det afslutter ikke sagen. Det er bare en midlertid foranstaltning, som skal gælde indtil sagen afsluttes. Sagen kan sagtens ende med, at forbuddet var ubegrundet, og så vendes erstatningskravene pludselig om. Så er det den, der har begæret forbud, som skal have pengekassen tømt.

Domstolsforbud giver ekstra retsmidler

Når en domstol udsteder et forbud, så er det ikke, fordi handlingen var tilladt førend forbuddet og nu bliver forbudt. Det er altid forbudt at sælge varemærkeforfalskede ure eller skrive bøger om statshemmeligheder. Men man kan være i tvivl om, hvorvidt et ur er ægte eller kopi, eller om noget er en fortrolig oplysning.

Det retten gør, er at konstatere, at der er så stor sandsynlighed for, at uret er uægte, eller at oplysningen er en statshemmelighed, og at det bliver så svært at få katten tilbage i sækken, at den udsteder en advarsel – pas nu lige på, for det her ligner en overtrædelse til forveksling.

Den advarsel indebærer så, at hvis man ser stort på den, og den viser sig at have været begrundet, så har man s’gu også selv været ude om konsekvenserne. Så kan man med sindsro forvente, at erstatningen udmåles temmelig rundeligt. Og desuden åbner den for et nyt retsmiddel; man kan pludselig sættes i fængsel for at have brudt en civilretlig pligt. Og den der med vilje bistår nogen med at overtræde et forbud kan også idømmes fængsel.

Det betyder ikke så meget, når det drejer sig om statshemmeligheder. Det er trods alt primært en strafferetlig lovovertrædelse. Men det er interessant, når det drejer sig om eksempelvis kopivarer. I praksis er den straf dog lige så sjælden som at vinde den store gevinst i lotto. Men risikoen er der. Og straffen kan principielt pålægges for selv den mindste medvirken. På det punkt går dansk ret længere ud i kredsen af medvirkere end langt de fleste andre lande.

Forbud kan være selvopfyldende

En rigtig god grund til at være varsom med at udstede forbud er, at det ofte kan være svært at nå til det modsatte resultat, når der til sin tid skal afsiges en endelig dom i sagen. De fleste af os vil gerne have den selvopfattelse, at det vi har gjort i fortiden, var fornuftigt og rigtigt. Vi kan selvfølgelig blive klogere og ændre opfattelse, men – hånden på hjertet – hvor ofte sker det.

Så forbud har måske nok en tendens til at blive selvopfyldende, og det gælder nok i højere grad efter de nugældende regler, hvor samme dommer afgør både spørgsmålet om forbud og selve sagen. Tidligere var der ofte tale om forskellige personer, og så bliver det lidt nemmere, uanset om man er ansat samme sted og spiser frokost sammen hver dag. Navnlig fordi forbud ofte blev varetaget af yngstemanden, medens den endelige afgørelse lå hos chefen for retten.

Hvad betyder det for Politiken?

For det første må man konstatere, at vi ikke ved noget som helst om, hvorvidt Scharf har overtrådt loven. Det kan lige så nemt være hysteri som realitet.

Men det er givet, at når først bogen er ude i offentligheden, så kan man ikke begrænse skaden. Et forbud var derfor formentlig på sin plads, så længe man kun ser på retsplejelovens regler. Men der er jo også et spørgsmål om Grundlovens forbud mod censur. Og det er en anden historie, som kan – men ikke nødvendigvis vil – føre til det modsatte resultat.

Hvis Scharf har brudt loven, så står såvel Politiken som samtlige andre involverede personer uomtvisteligt til straf. Politiken har lavet samme nummer før, så mon ikke der i så fald kommer lidt ekstra for gentagelse.

Det bliver spændende at se.

PS. Efterfølgende har jeg tænkt en del over terminologien og er nået til, at mit oprindelige forslag om retsforbud ikke er så godt som forbudskendelse. Så det har jeg rettet det til. Beklager overfor de talrige, som fik læst opslaget inden.

I øvrigt har jeg skrevet mere om emnet her, hvor jeg behandler spørgsmålet om straf for overtrædelse af forbudskendelser.

Udgivet den

Tilskudsdeklarationer

Andelsboliger i juridisk mareridt.

Højesteret har afsagt en dom, der rammer 3000 andelsboliger, som fik et kommunalt tilskud i 1920. Nu venter et hav af retssager.

Den hedder Højesteret. Men det hænder, at dommene ikke er den “højeste ret”. Det er ikke altid dommernes skyld, for deres hænder kan være bundet af loven – eller rettere; Dommerne føler sig bundet af loven.

Forleden afsagde Højesteret en dom, der bringer hundredvis – måske endog tusindvis – af familier i en klemme, som de aldrig burde være blevet bragt i. Og det uanset de kunne bringes ud af klemmen uden tab for nogen som helst andre.

En totalt kedsommelig ejendom i Vanløse –
hvis altså ikke der havde været den retssag!

Sagen handlede om en banal servitut på  en ejendom på Jernbane Allé i Vanløse, hvor der ligger en ganske normal andelsboligforening opført omkring 1920. Det eneste der skiller denne ejendom ud fra de andre huse på vejen er, at denne forening i 1920 fik et tilskud til opførelsen på 20 % af byggesummen. Og til gengæld betingede kommunen sig, at hvis lejlighederne nogen sinde blev solgt dyrere end dengang, så skal kommunen have hele differencen, altså ikke bare 20 % af fortjenesten, men af det hele – hver en krone.

Hvis en aktionær i et selskab indskød 20 % af kapitalen og til gengæld ville have hele overskuddet i al fremtid, så ville den aldrig gå. Men sådan handlede kommunen altså. Og den går!

Der er naturligvis flere ejendomme af den slags. I nogle af dem har man husket, at de regler gælder, i andre har man glemt det for årtier siden. I alt rammes små 3.000 boliger.

Højesteretssagen var om en forening, der havde glemt servitutten en gang for 40 år siden, og hvor priserne derfor var steget mangefold. Men selv om deklarationsteksten ikke stod i hverken det nuværende eller det forrige tingbogssystem – og derfor skulle findes på landsarkivet – så er den gældende, akkurat som alt der er tinglyst. Og derfor gælder den, selv om den ene part ikke kender den, og endda selv om den berettigede i årtier ikke udøver sin ret. For når noget er tinglyst, så skal man bare kende det.

Man kunne måske nok have reddet sig ud af det, netop fordi kommunen ikke har sørget for at føre et opsyn, som den rent faktisk havde en vis pligt til.

Man kunne vel også argumentere med, at langt den største del af prisstigningerne siden 1920 trods alt skyldes inflation, så der skulle ske en regulering af priserne af den grund. Lidt mere søgt er vel, at udhulingen af værdierne på langt sigt udgør en ekspropriation. Som en lille trøst kan forbedringers oprindelige pris dog tillægges. Et nyt tag er bare ikke forbedring, men vedligehold.

Konsekvenserne
Nu gælder servitutten, og så må man overveje dens konsekvenser. Og det er mange. En masse familier har købt deres lejlighed til en “overpris”.

En tidligere landsretsdom har fastslået, at de ikke kan rejse krav om tilbagebetaling over for deres sælgere og ej heller over for foreningernes revisor. Årsagen er, at man sådan set godt må sælge til overpris. Det er bare kommunen, der skal have pengene. Så køberne skal ikke have noget tilbage.

Kommunen har i et antal tilfælde rejst krav mod de pågældende sælgere. I tillæg til at de nuværende beboere vil få deres økonomi ødelagt, indebærer det, at yderligere familier vil kunne blive mødt med invaliderende krav.

En del af de krav vil dog være forældede. I nogle tilfælde har foreningerne ikke villet udlevere navne på sælgerne. Det kan have sine fordele, men det kan også forlænge forældelsesfristen, og det bringer foreningerne i risiko for erstatningskrav.

Et af de naturlige spørgsmål må være, om de lejligheder, der har været solgt til overpris, kan gensælges til den samme pris. Hvis en lejlighed en gang er blevet “frikøbt”, så må det vel gælde i al fremtid. Og at kommunen har sløset med at inddrive sine tilgodehavender, skal vel ikke komme beboerne til skade.

Men vil det så også gælde fremtidige prisstigninger. Vi ved det ikke. Retssagerne kan blive talløse.

Findes der en løsning?
Der er faktisk en simpel løsning på problemerne. Tilsvarende tilskud blev givet til parcelhuse. Og i 1964 fik de lov til at løskøbe sig mod tilbagebetaling samt et mindre tillæg på 25%. De skulle end ikke “købe” 20 % af huset.

For andelsforeningerne fastslår loven, at ministeren kan fastsætte frikøbsbestemmelser. Så det kan boligminister Carsten Hansen. Og den, der har evnen, har også pligten. Men vil han?

En fair løsning ville være, at foreningerne fik lov til at betale 20 % af nutidsværdien af huset, måske med et mindre tillæg. Det ville give penge i kommunernes kasser, det ville frelse talrige familier, og det ville ikke skade nogen. Hvad venter ministeren dog på?

Oprindeligt bragt som kronik i Børsen d. 21. maj 2014

Udgivet den

Boligmarkedet – maksimalpriser på andelsboliger


Ringe vurderinger af Ringertoften

A/B Ringertoften i København NV

Det gav genlyd i efteråret 2011, da pressen omtalte en ny dom om en andelsbolig i A/B Ringertoften i København. Sagen var angiveligt, at sælger af lejligheden flere år efter salget havde fået en stævning på halsen om værdien af lejligheden, og nu krævede køber at få prisen sat ned fra 500.000 kr. til 50.000. Nyheden var primært, at man kunne stævnes efter udløbet af den frist på 6 måneder, som er lovens udgangspunkt.

Det fik mig til at læse dommen igennem. I virkeligheden var den dog slet ikke så spændende for så vidt angår forældelse. Forældelsesfristen løber nemlig først fra det tidspunkt, hvor man får en viden, som gør det muligt at rejse sag. Og hvis man får et fejlagtigt regnskab, så kan der jo gå lang tid inden man opdager fejlen.

Men sagen rejser rigtig mange andre forskellige problemer. Først og fremmest, hvilken pris for en andel, der er den rigtige. Dernæst må man spørge sig selv, hvorfor sagen kommer op. Og endelig må man overveje, om vi vil have et boligmarked, med den slags sager.

Den rigtige pris?

Hovedspørgsmålet er, hvilken pris for ejendommen der er den rigtige? For at kunne deltage i den diskussion skal man kende lidt til teknikken bag fastsættelse af en andelsboligs pris. For den beregnes ikke på den samme måde, som når man fastsætter prisen på en ejerbolig.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi at prisen på andelen er 400.000.
Det næste, der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

Det var det, der skete i A/B Ringertoften. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det giver nogle vilde udsving i andelsprisen, og i dette tilfælde fra 500.000 til 50.000.

Ringertoftens værdi

Men lad os lige kigge lidt på nogle forskellige vurderinger af ejendommen. Jeg har indsamlet en del flere end Østre Landsret havde.

Først er der købesummen i december 2005, hvor andelsboligforeningen blev stiftet, på 456,5 mio. Den gav anledning til en realkreditbelåning på 450 mio., hvilket med en 80% lånegrænse svarer til en vurdering 562,5 mio. (Det sidste tal er ikke med i dommen.)

Så er der de årlige valuarvurderinger, som man brugte til at beregne salgspriser. Dernæst er der en ny valuarvurdering foretaget af en anden ejendomsmægler til brug for retssagen. Endvidere er der Skats offentlige ejendomsvurdering for denne ejendom (hvor kun de lige år er citeret i dommen) og endelig har jeg selv fundet Skats statistik over gennemsnitlige priser på ejerlejligheder i samme postdistrikt (så vidt muligt baseret på det pågældende års 2. halvår og 23.400 m2). Når man sammenholder med prisen på ejerlejligheder skal man dog være opmærksom på, at der skal være et ret stort spænd mellem de 2 priser, førend en andelslejlighed er attraktiv.
Resultatet ser sådan ud:

År / vurdering A/B valuar Retssag valuar Off. Ejendomsvurd. Ejerlejl. gns.
2003 66 mio.
2004 101 mio. 503 mio. (21489/m2)
2005 520 mio. 330-355 mio. 102 mio. 673 mio. (28770/m2)
2006 580 mio. 400-425 mio. 436 mio. 730 mio. (31181/m2)
2007 580 mio. 395-420 mio. 436 mio. 587 mio. (25080/m2)
2008 550 mio. 270 mio. 392 mio. 433 mio. (18533/m2)
2009 392 mio. 388 mio. (16596/m2)
2010 391 mio. 423 mio. (18115/m2)

Det er rigtig mange tal. Og det vigtigste ved dem er, at de stritter i alle retninger. At finde et mønster i dem kræver megen smidighed – og den evigt lokkende efterrationalisering i bagklogskabens ulideligt skarpe neonlys. Korrekt bliver det næppe! Der findes nemlig ikke én pris, der er den objektivt rigtige.
En enkelt ting står klart, nemlig at foreningen blev stiftet og købte hele ejendommen på det værst tænkelige tidspunkt umiddelbart inden boligboblen sprang.

Man får måske også en anelse om, at de mæglere som til brug for retssagen vurderer i bakspejlet er lige så forsigtige, som den oprindelige valuar var overmodig. Og dermed åbner de som udgangspunkt for større tilbagebetalinger. Det er da i hvert fald interessant, at den offentlige ejendomsvurdering gennem flere år har ligget ca. 120 mio. over den seneste valuarvurdering.

Den lejlighed, som sagen drejede sig om, blev solgt i april 2008 på grundlag af regnskabet for 2006, problemet opdaget i løbet af 2009, og sagen anlagt i december 2009. Men der er nok andre lejligheder i foreningen, som er solgt både tidligere og senere.

Man kunne måske starte med at sige, at når man købte en bolig i foråret 2008, så burde man måske have haft øjnene lidt mere åbne. Alle andre boliger var faldet enormt, og alligevel handledes lejligheden på baggrund af et regnskab med skæringsdag 31. december 2006.

Det findes der nok en forklaring på, for når der findes en statsautoriseret maksimumpris, så vil der være en tendens til at opfatte den som “den rigtige pris” i stedet for at forstå, hvad maksimumprisen virkelig er, nemlig et arbitrært gæt. Og det gælder navnlig, når priserne gennem en lang årrække har været holdt urimeligt langt nede, så maksimumprisen i realiteten var den eneste pris. I det perspektiv bærer de politikere, som stædigt har fastholdt maksimumpriser på andelsboliger, et solidt medansvar for miseren.

Men en kontrolberegning havde vist hulheden og så var handlen ikke blevet gennemført. Havde man foretaget en beregning af pris pr. m2 (incl. foreningens gæld), så havde man set problemet. For at sige det lige ud, så ville en vaks køber have set problemet. Og det ville den vakse sælger også! God rådgivning på købersiden havde formentlig aflivet problemet inden det opstod. Sagen viser endnu en gang, at når man bruger mange penge, så er en investering på nogle få % i kompetent rådgivning givet godt ud.

Men de tog hovedet under armen i tillid til regnskabet. Og det giver loven dem et langt stykke hen ad vejen lov til.

Samtidig må vi sige, at der er masser af mennesker, som har købt ejerlejligheder på lige så tossede vilkår, men de kan ikke vælte konjunkturskift over på deres sælger. De må pænt tage tabet – eller blive boende til priserne en gang ad åre har rettet sig. Og det vil de gøre.

Udfaldet af retssagen.

Sådan som loven er udformet, så kan retten med god samvittighed afsige en dom om, at prisen på lejligheden skal sættes ned.

Men det kræver nok ikke megen fantasi at forestille sig, hvad sagen kan komme til at betyde for sælger. Hvem sælger er, ved jeg ikke, men sandsynligheden taler jo for, at han eller hun har brugt alle pengene fra salget til at købe sig en ny ejerbolig. Hvis sælger skal betale 450.000 tilbage til køber, så skal den nye bolig belånes, og da den formentlig er faldet i værdi på grund af tidernes ugunst, så er det næppe muligt. Mon ikke huset så kommer på tvangsauktion.

Resultatet bliver i bedste fald, at sælger bliver økonomisk krøbling, klædt af til skindet i en årrække. I værste fald må køber også opgive at få sine penge klemt ud af sælger, så det eneste begge parter står tilbage med er nogle solide advokatregninger.

Det er selvsagt ikke særlig hensigtsmæssigt.

Så selv om dommen nok er korrekt i henhold til loven, så må man også konkludere, at det er en rigtigt dårlig lov, som fører til den dom.

Hvorfor opstår sagen

Ingen kan være i tvivl om, at sager af denne type først og fremmest udløses af, at priserne på ejendomme er faldet. Hvis de havde fortsat himmelflugten, så ville ingen have rejst sag.
Som nævnt ovenfor, så er der formentlig masser af købere af ejerlejligheder, som har købt på lige så tossede vilkår. Som man kan se af skemaet, så er ejerlejligheder i samme område faldet med ca. 40 % i løbet af få år.

Men er det fornuftigt at have den forskel på ejer og andelslejligheder. Eller rettere sagt, er det rimeligt at pålægge sælgere af andelslejligheder denne type risiko, som de ikke har nogen jordisk chance for at gardere sig imod. De kan ikke en gang kræve, at handlen går tilbage, så de kan vente på at prisen retter sig igen.

Svaret er entydigt, at køberen selv bør foretage en vurdering af prisen og bære risikoen for om ejendommen er vurderet rigtigt. Det gør man ved ejerboliger, og det fungerer fint. Nogen får øretæver, når konjunkturerne vender, men hvis man bliver boende, så retter priserne sig altid.

Heldigvis er dobbeltmoral altid dobbelt så godt

Og så er der til slut noget rigtig morsomt. Fordi loven er, som den er, så kan en andelsforenings regnskab altid tage sit udgangspunkt i den pris, som foreningen købte ejendommen til. Det følger af lovens § 5, stk. 1 litra a. Så selv om valuaren under retssagen har vurderet ejendommen til 270 mio., så bliver den i regnskabet kun sat ned til foreningens købesum på 456 mio. Og det indebærer, at selv om værdien af ejendommen i dag er langt lavere end i 2005, så kan de nuværende ejere af andelene tillade sig at sælge deres lejlighed til prisen fra 2005.

Den køber, som kræver erstatning for at være blevet snydt, kan med loven i hånd selv snyde andre. Hvor er det dog moralsk.

Jens Frederik

PS Hvis du er nået helt herned, så vil du nok også kunne have udbytte af mine andre artikler om boliglovgivningen.

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: