Kategori: Formueret

Udgivet den

Realkreditlån til køb af andelslejligheder – det finske vindue

Hvis danske andelsboligejere kan lære at sige “Asunto-osakeyhtiö”, så kan det åbne for realkreditlån, som er meget billigere end de nuværende banklån.

Forslag om realkreditlån til andele er noget som med jævne mellemrum dukker op. Allerede for mange, mange år siden foreslog det daværende konservative folketingsmedlem Brian Mikkelsen, at man indførte det. Det blev straks skudt ned af erhvervsministeriets embedsmænd med ordene: “Realkreditlån kan kun gives til fast ejendom, og andelsboliger er ikke fast ejendom.”

Og det mantra har de gentaget lige siden. Idéen har ellers været efterspurgt af politikere af de mest forskellige partifarver, lige fra SF til Liberal Alliance.

Der er bare ét problem ved det svar: Det er forkert. Det er ganske enkelt ikke rigtigt. Embedsmændene har ikke læst på lektien.

I gamle dage var svaret faktisk rigtigt, for da var området udelukkende reguleret af dansk lovgivning, men det er det ikke længere – nu gælder EUs kapitalkravsforordning, og den tillader ganske vist også kun realkreditlån til fast ejendom, men den har i artikel 4, stk. 2 en helt særlig definition af fast ejendom:

Når der i denne forordning henvises til fast ejendom, beboelses- eller erhvervsejendomme eller pant i sådanne ejendomme omfatter det andele i finske boligselskaber, der drives i henhold til den finske lov om boligselskaber af 1991 eller senere tilsvarende lovgivning. Medlemsstaterne eller deres kompetente myndigheder kan tillade, at andele, der udgør en tilsvarende indirekte besiddelse af fast ejendom, behandles som direkte besiddelse af fast ejendom, forudsat at denne indirekte besiddelse er specifikt omhandlet i den pågældende medlems stats nationale lovgivning, og at den ved anvendelse som sikkerhed giver kreditorer samme beskyttelse.

Bestemmelsen er jo ikke ligefrem mundret, men den handler om, at finnerne har nogle regler for ”aktielejligheder” eller på finsk: ”asunto-osakeyhtiö”. Derovre kan man få realkreditlån, når man køber en aktie i et selskab, som ejer en ejendom. Det er næsten det samme som at købe en andel af en forening, som ejer en ejendom. Faktisk er det endda sådan, at vi allerede har nogle enkelte boligaktieselskaber i Danmark, og de er allerede omfattet af andelsboligloven kapitel 3, der siger at de skal behandles ligesom andelsboligforeninger.

Lånegrænsen på 80 % skal naturligvis overholdes

For almindelige huse og ejerlejligheder gælder der en lånegrænse på 80 %. Fordi andelsboligforeninger har købt huset i fællesskab, så har de som regel også en fælles gæld, som skal medregnes, når man fastsætter, hvor store lån der kan gives i de enkelte andele. De 2 slags gæld – fællesgæld og individuel gæld – må tilsammen ikke overstige 80 % af andelsboligens værdi.

Men det er ikke så svært at beregne. Man skal blot først finde den del af købesummen, som der ikke kan fås realkreditlån til. Det gøres på følgende måde:
1) Man beregner foreningens friværdi i % af balancen i foreningens regnskab. Så får man en friværdi-procent.
2) Dernæst dividerer man andelsværdien for lejligheden med friværdi-procenten. Resultatet af det kunne vi kalde nøgletallet.
3) Og så kommer det besværlige: Man ganger nøgletallet med 20 og får det beløb, som man ikke kan få realkreditlån til.
4) Det beløb trækker man selvsagt fra andelsværdien, og så har man størrelsen af realkreditlånet i andelsværdien.
5) Og til slut kan man så tillægge 80 % af de individuelle forbedringer, så man også får realkreditlån af dem.

Der er også et problem med, at hvis andelsforeningen får store udgifter, for eksempel for at skifte tag ud, skal den så kunne optage nye lån. Det må der findes en løsning på. Ejerlejlighedsejendomme har det ofte svært med at skaffe lån til store istandsættelser. Så reglerne skal ikke være alt for restriktive. På den anden side har andelsforeninger idag ofte reserveret beløb i friværdien til fremtidig vedligeholdelse, og den model kan man videreføre. Så skal hensættelsen bare indgå som en del af gælden ved beregning af foreningens friværdi-procent.

Det interessante er, at finnerne har fundet en model, der virker, så vi kan jo bare kopiere den. Og hvis embedsmændene ikke kan finde en løsning, så kan de bare skrive til mig.

Det siger eksperterne

Finanstilsynet

Finanstilsynets specialkonsulent Marianne Hallas oplyser, at hun har læst de finske regler, som vi har sendt hende. Hun har ikke set dem før. Efter at hun har gennemgået dem, er det stadig hendes og dermed tilsynets holdning, at andelslejligheder ikke giver samme sikkerhed som pant som fast ejendom.

”Men jeg kan ikke forklare, hvorfor et finsk aktiebrev udgør bedre sikkerhed end et dansk andelsbevis. Det ved jeg ikke. Og jeg er ikke bekendt med, om andre har set på det spørgsmål.”  

Den gamle garvede

Peter Vesterdorf har beskæftiget sig med EU-ret siden Danmark kom med i 1972 og taget en ph.d. i EU-ret. Han er nu en aktiv pensionist, der stadig virker som konsulent for advokater og virksomheder i ind- og udland.

”Tanken med at benytte den finske ordning ser ud til at holde vand. Det kræver en politisk stillingtagen og en lovændring, og den må man jo så se, om der er flertal for. Desuden skal man fastsætte regler for beregning af lånegrænsen, men det er teknik.”

BRF-kredits chefjurist

Det vil blandt andet være BRF-kredit, der kommer til at give lånene. Steen Jul Petersen har været chefjurist i henved år og arbejdet intenst med EU-regler om realkredit.

”Kapitalkravsforordningen ligger på mit skrivebord, og jeg har godt set, at der gælder nogle særlige regler for finnerne. Men jeg har faktisk aldrig undersøgt, hvad ordningen går ud på.

Det vigtigste for os er, at vi kan leve op til kravene om pantsikkerhed for vores lån. Men derudover er vi altid åbne overfor nye forretningsmuligheder.”

Professor Seppo Villa, juridisk fakultet i Helsingfors

”Det er korrekt, at vi har en særlig ordning for aktielejligheder. Når man kan have både fælleslån og individuelle lån, så skal långiverne naturligvis være påpasselige. I Finland har fælleslån fortrinsret, så de individuelle långivere må tage evt. tab på lånene først.”

(Samtlige interviews er foretaget i august 2017)

Udgivet den

Nykredit skylder hr. og fru Hansen en bedre forklaring

Nykredit har rigtigt mange gode argumenter for at hæve sine bidragssatser. Og Nykredit kan med stor overbevisning hævde, at det ikke er selskabets egen skyld, når det er nødvendigt, men at det skyldes en tsunami af lovkrav om større egenkapital.

Det er altsammen smukt og rigtigt, men det er en synsvinkel, der tager sit udgangspunkt hos direktion og bestyrelse. For dem er det altafgørende, at selskabet bevarer sin udlånskapacitet, for skaffer man ikke den nødvendige kapital, så må man slanke balancen, altså låne færre penge ud. Bestyrelsen har derudover et sideønske om at bevare egen position som hovedaktionær via en formel – men ikke særligt reel – forening. Det er faktisk en selvsupplerende ejerstruktur, der bringer mindelser om gamle dages ØK. Og der var det ikke en succes.

For de enkelte låntagere – Hansen, Jensen og Pedersen – er alt dette imidlertid ligegyldigt. De har fået deres lån, og de vil gerne beholde det billigst muligt. Om det så medfører, at de ved næste låneoptagelse skal gå til et andet institut med priser så identiske, at man skal have lup for at se en forskel, det rager dem da en høstblomst.

Så længe Nykredit ikke har en plausibel forklaring på, hvorfor Hansen, Jensen og Pedersen har fordel af at betale for at bevare Nykredits udlånskapacitet, så vil øvelsen ikke lykkes.

Og spørgsmålet er vel, om man også har juraen i orden. Kan man med hjemmel i nogle temmeligt bløde formuleringer i nogle almindelige betingelser gemt nede i bunden af en hel mappe med mærkelige oplysninger om et lånetilbud kræve, at låntagerne pinedød skal deltage i festen. Hvordan ville en flok jurastuderende mon besvare det spørgsmål, hvis det indgik i en eksamensopgave? De ville næppe være indbyrdes enige – end ikke blandt de, som består.

Og hvis en del af de ekstra bidrag endda skal bruges til at betale en salgsprovision til nogle banker, som ikke har regnet med indtægten, og som ikke skal yde arbejde for den, så stiger tvivlen da.

Om Nykredit har ret, skal jeg ikke sige, men deres låntagere har ret til en bedre forklaring.

Fra Børsen d. 6. april 2016 – omend avisen havde skåret 2 sætninger ud.
I øvrigt har jeg været lidt mere i dybden med spørgsmålet om lovligheden i bidragsforhøjelser her
Udgivet den

Nykredits bidrag – et aftaleretligt synspunkt.

Den seneste tid har landets politikere stået i kø for at udtale sig om realkredit. Også økonomerne har mange og udmærkede synspunkter. Juristerne har derimod holdt sig diskret i baggrunden.

Og det kan man måske undre sig over, for grundlæggende er bidragssatserne en del af en privatretlig aftale mellem realkredittten og den kunder. At finde det præcise indhold af aftalen er ikke umiddelbart nemt, for detaljerne gemmer sig nede i nogle almindelige aftalebetingelser, som i sig selv er holdt i ret ubestemte vendinger. (Se f.eks. Nykredits Låneguide side 7-9)

Jurister kan i almindelighed ikke lide aftaler, hvor vilkårene kan ændres af den ene part. Det kan meget nemt blive et tag-selv-bord for den, som kan ændre aftalen. Men det afhænger naturligvis af kompleksiteten. At eksempelvis ens husleje ændres med nøjagtig samme beløb, som den ejendomsskat husejeren betaler, er ikke uoverskueligt. Det kan dog nemt blive en sovepude. For hvorfor skulle en husejer skaffe sig en billigere forsikring, hvis han bare skal sende besparelsen videre til sine lejere?

Så er det kun konkurrencen om kunderne, der vil holde omkostningerne nede. Og den er ofte størst om nye kunder.

Synspunktet om tag-selv-bordet er dog ikke hele sandheden. For realkreditlån ville alternativet til variable bidrag være, at långiver fra starten skulle fastsætte et fast beløb, typisk ved en forhøjelse af renten. I så fald skulle långiver indregne alle sine tænkelige omkostninger i lånets løbetid. Og så ville taksten nok blive temmeligt høj. Det kan altså være en fordel for kunderne at betale efter regning.

Men i en tid hvor lovgiver påfører realkreditten mange ekstra omkostninger, kræver det en sikker hånd at finde balancen . Skal de lægges på eksisterende lån eller kun på de nye? Hvor forskelligt kan eksisterende låntagere behandles? Skal låntagerne betale for, at udlånerne får kapital til at ekspandere? Og der kan sagtens stilles flere spørgsmål.

Et af de oplagte er, at Nykredit tilsyneladende vil betale en del af bidragene videre til de banker, der har formidlet lånene.Det er vanskeligt at se, at den slags har hjemmel i Nykredits almindelige betingelser.

En bestemmelse om ændrede bidrag, fordi man føler “behov for at motivere Nykredits kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag” er i øvrigt også så bløddyrsagtig, at den skal bruges skånsomt.

Det hele bliver ikke nemmere af, at hvor renterne er faldet fra at være tocifrede til næsten ingenting, så er bidragene gået den anden vej. Det gør emnet mere interessant end tidligere.

Men det ændrer ikke ved, at det handler om fortolkning af parternes aftale. Og det er normalt en opgave for domstolene, uanset det er en tung proces. Politiske indgreb har sjældent samme mulighed for at tage sig tid til at overveje spørgsmålets forskellige aspekter eller give parterne lige megen lejlighed til at blive hørt. Og politiske indgreb må i sagens natur handle om hele branchen, ikke blot om enkelte aktører. Og så risikerer man at ødelægge den konkurrence, som i virkeligheden nok er hurtigst til at løse problemet.

PS Efterfølgende har jeg i Børsen drøftet, hvorvidt Nykredit har håndteret kritikken fra den forkerte synsvinkel. Læs det her

Udgivet den

Dramaet om drachmen

Det er fristende at postulere, at der er lige så mange løsninger på den græske stats krise, som der er økonomer. Men i de kloges kakofoniske kor hører man alligevel med tydelighed en voksende gruppe “liberale” kræve Grækenland (bemærk, at det er landet – ikke bare staten) ud af euroen.

Et fælles karakteristikon for den gruppe er, at de fra starten har været kritiske, for ikke ligefrem at sige skeptiske eller endog modstandere af euroen. Og nu ser de en mulighed for at slå deres pointer fast med syvtommerssøm. Det er ikke noget godt udgangspunkt for fordomsfrie overvejelser.

Det de anbefaler, er, at Grækenland skal begynde at udstede drachmer, som så kan falde i kurs, så inflationen kan æde den menige grækers formue op, og bringe den græske stat på fode på bekostning af den græske middelklasse.

Det er jo ikke ligefrem en svada, der synger af Ayn Randsk beskyttelse af individet mod statsmagten. Så måske bør den models fortalere stige ned fra olympen og se problemet fra det enkelte menneskes synspunkt.

Når talløse milliarder euro i de seneste måneder har forladt de græske banker og fundet ly andetsteds, så har det en – og kun én – årsag, nemlig at det græske borgerskab pinedød ikke vil se sine penge reduceret fra gode gangbare euro til dårlige drachmer.

Det falder vel ikke svært at følge den tankegang. At pengene bevarer deres købekraft, er ganske enkelt det mest fundamentale krav man bør stille til en mønt. Og hvis man har valget mellem flere forskellige valutaer, så vil man naturligvis altid selv vælge den mest stabile.

Men hvis man ser på det 20. århundredes økonomiske lovgivning, så har en meget stor del af den faktisk handlet om at forhindre borgerne i at anbringe deres penge i noget som helst andet end den lokale statsmagts egne papirpenge. Vi har selv haft den slags. Under Schlüter var det stadig strafbart for en dansker at besidde en 100 US-dollar seddel! Reglerne forsvandt, fordi de stred mod EUs princip om frie kapitalbevægelser.

Den form for restriktioner stritter det græske folk imod med alle til rådighed stående midler. Det klart effektiveste middel er naturligvis en bankoverførsel til udlandet. Og det kan man ikke fortænke dem i.

De penge, som allerede er flygtet, kommer ikke tilbage til Grækenland, førend de kan bevare deres værdi. Der er idag ikke ret meget, der tvinger et lands befolkning til at bruge den lokale valuta. Navnlig turisterhvervet modtager i forvejen næsten alle sine indtægter via bankernes betalingskort. Det er ikke svært at dirigere dem videre til en bank i et andet land.

Hvis mirakelkuren mod den græske syge er en ny valuta, så bør fortalerne for den løsning forklare os, hvorfor hvert enkelt af de mange tiltag til liberalisering af det græske erhvervsliv, som er indeholdt i eurogruppens krav, er overflødige. Findes der på den liberale fløj virkelig modstandere af næringsfrihed, privatisering og afskaffelse af nedarvede privilegier? Det ville da være en nyhed.

Burde der ikke snarere have været stillet flere krav om frie markeder?

Den græske økonomis krise er ikke de græske borgeres krise, men den græske stats krise, der breder sig til de græske borgere. Selvfølgelig bærer hver enkelt vælger sin del af ansvaret for sammensætningen af parlamentet og dermed for den førte politik, men det er vigtigt at fastholde, at krisen skyldes en dårligt regeret stat. Og skal løsningen så bestå i at lade den selvsamme stat erstatte relativt gode penge med genbrugspapir påtrykt ordet “drachma”?

Mon ikke lidt skepsis er tilladelig her?

Kommer i Børsen i uge 31 eller 32.

Udgivet den

Bycykler – har Kabell mon styr på det?

Det er da en befrielse, at man nu opgiver de københavnske bycykler. Men måden man gør det på, er måske en smule betænkelig.

Sjovt er de alle ledige!

Hvis man skal ophæve kontrakten, så skal leverandøren have begået et væsentligt kontraktbrud. Det er tilsyneladende ikke tilfældet endnu, så for at skaffe sig et grundlag for en ophævelse, giver man nu leverandøren en absolut sidste frist på 14 dage til at levere alle cyklerne. Det er som udgangspunkt fornuftigt og almindelig praksis i kontraktret.

Men ifølge pressen, bl.a. TV2, så gør man det vel vidende, at kravet umuligt kan opfyldes. Og så begynder det at blive noget betænkeligt. Hvis man giver folk en frist til noget, så skal det være muligt for en effektiv kontraktspart at opfylde kravet inden fristens udløb. Ellers giver det ingen mening.

Jura går ikke ud på at fange modparten i en umulig situation, men på at løse problemer.

Risikoen ved fremgangsmåden er måske ikke ret stor, men det kan altså ikke helt udelukkes, at en domstol efterfølgende vil nå til det resultat, at en frist på 14 dage var for kort, fordi levering var umulig indenfor fristen, og at kommunen derfor har hævet kontrakten uden det fornødne grundlag.

Det vil i givet fald føje komik til tragedie, hvis borgerne i København og på Frederiksberg først spilder penge på et umuligt projekt og bagefter skal betale erstatning til leverandøren for kontraktsbrud.

Vi ved jo alle, hvordan det gik med Københavns storskrydende sagsanlæg i Farvergadesagen. Vi så også, hvor absurd et synspunkt Kommunen i første omgang indtog, da en ung pige styrtede baglæns ned og blev lam på grund af manglende vedligeholdelse af et rækværk. Og kommunens vovemod i sagen om Grøndalsvænge er heller ikke ubetydeligt.

Er det mon ikke på tide at passe lidt mere på vores penge. Man kunne starte med at undgå fjollede projekter, men da det åbenbart ikke sker, så kan man i hvert fald tænke sig om, når man vil ud af dem igen.

Oprindelig bragt i Berlingske Tidende

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: