Kategori: Boligskat – skat

Udgivet den

Verdens værste skat.

Hvis en skatteekspert logisk konkluderer, at man bør indføre skat på børnefødsler, skilsmisser og jobskift, bør man nok overveje, om præmisserne var korrekte. Men ejendomsavanceskat er lige præcis en skat på de 3 ting. Så det er nok ikke så god en idé – navnlig ikke hvis skatten også skal være over 100 %.

Det er symptomatisk for skattedebat i Danmark, at det ligger som en underforstået forudsætning, at hvis man skal afskaffe en skat, så må man finde på noget andet, som kan indbringe myndighederne et tilsvarende beløb. Altså at skatter ikke kan afskaffes, men kun omlægges.

Det gælder tilsyneladende også grundskylden. Og det er egentlig lidt mærkeligt for problemet med grundskylden er jo, at den fuldstændig ubarmhjertigt stiger med sine 7 % om året, uanset om husejernes betalingsevne følger med. Protesterne skyldes ellers i første række stigningerne, så bare ved at stoppe dem, kunne grundskyldsoprøret afgå ved en stille død, omend det vil tage nogle år.

Alternativer til grundskyld.

Imidlertid har der rejst sig en diskussion om alternative skatter. Professor Jesper Rangvid har i en kronik i Berlingske foreslået en indefrysning, hvilket bl.a. Enhedslisten har grebet med kyshånd. Og alene det burde vel afsløre, at ideen ikke dur. Andre har gjort sig til talsmænd for, at vi skal udvide den eksisterende ejendomsavancebeskatning til også at gælde boliger.

I deres grundvold går begge dele ud på det samme. Der skal betales skat i forbindelse med et salg. Det smarte ved det er, at man som oftest må formode, at sælgeren modtager en kontant købesum, der så kan bruges til at betale skatten. Modellen med indefrysning fører til, at skatten er ‘opsparet’ over årene og man derfor på forhånd kender beløbet, medens avanceskatten har den fordel, at man kun beskattes, hvis der rent faktisk er en gevinst. Det plejer der at være, men sikkert er det jo ikke – navnlig ikke i provinsen.

Derudover har beskatning ved salg den tilsyneladende fordel, at man får en effektiv fastlæggelse af værdien. Rigsrevisionens og Skatteministeriets respektive gennemgange af den eksisterende grundskyld har jo entydigt dokumenteret, at det er en matematisk umulighed at finde grundværdien med bare nogenlunde sikkerhed. Ved et salg har man derimod en købesum at gå ud fra, så der er man vel på fast grund for at beregne en fortjeneste.

Det lyder tillokkende, men det er ikke nødvendigvis hele sandheden. En hel del ejendomme handles ikke på markedsvilkår. Når arvinger eller den ene part i en skilsmisse overtager huset, så kan der indgå mange andre elementer end prisen i forhandlingerne. Og hvad med de huse, der er blevet bygget om siden anskaffelsen. Skal ombygningerne indgå i avancen eller trækkes fra, og i givet fald med hvilket beløb. Allerede dokumentationen for at der er sket ombygning, bliver jo vanskelig efter nogle få år. Og hvordan skelnes ombygning fra vedligehold? Det forsøger man i andre sammenhænge med udlejningsejendomme, og resultatet er – alt efter behag – hylemorsomt eller forstemmende.

Praktiske argumenter skal man imidlertid ikke tillægge for stor vægt i politiske spørgsmål. Man kan altid foretage et slag på lommen og gætte på et beløb. At det så formentlig er forkert, vil ingen gå i detaljer med foreløbig. Og at det er lige præcis samme slags ukvalificerede gæt i de eksisterende love, der er årsag til ønskerne om en ændring, kan vel heller ikke være afgørende.

Skatter forvrider

Der er imidlertid nogle mere teoretiske synspunkter, som man nok bør være opmærksom på, fordi de handler om den forvridning, som en ejendomsavanceskat vil medføre. Alle skatter medfører forvridninger, men nogle er værre end andre. Og man skal naturligvis forsøge at vælge de mindst forvridende.

Skat i forbindelse med salg af bolig er en af de mest forvridende. Temmelig firkantet sagt, så køber man sin første lejlighed, når man flytter sammen med en kæreste, sælger den og køber hus, når man får barn, skifter til nyt hus, når man bliver skilt eller får job i en anden landsdel. Og det hele ender med et salg, når man skal på plejehjem.

Man kan måske være lidt ligeglad, når man alligevel bare skal dø, men en skat, der derudover primært rammer barnefødsler, skilsmisser og jobskift, vil en del nok mene, ikke er særlig tiltalende. Og den medfører naturligvis ændret adfærd hos skatteyderne. Der bliver nok takket pænt nej til en forfremmelse, hvis man samtidig skal flytte. Man udskyder måske det næste barn eller bygger til fremfor at købe anden bolig. Og så fremdeles.

Modsvaret til det er naturligvis at have en regel om, at skatten kan ‘flytte med’, altså at man kun skal betale skatten, hvis man ikke køber en ny bolig. Ellers kan man vente til man sælger det næste hus o.s.v. Det lyder da tiltalende, men så vender skatten faktisk for alvor den tunge ende nedad. Vi ved allesammen, at kvinder de facto tjener mindre end mænd, så derfor er der flere mænd, som har råd til at overtage huset i forbindelse med en skilsmisse. Så mændene bliver ikke beskattede, det gør derimod den – nu enlige – mor, som kun har råd til at flytte i en almennyttig lejlighed. Yderligere hjerteskærende scenarier kan sikkert konstrueres.

Hvis skatten kan ‘flytte med’, så bliver ejendomsavanceskat reelt kun en skat på pensionister. Det kræver ikke voldsom fantasi at forestille sig, at mindst et politisk parti vil gøre det helt klart, hvad de står for i den forbindelse. I andre lande har det ofte medført, at der laves et vindue eller et helle, hvor man f.eks. i forbindelse med overgang til pension kan sælge sit hus og slippe for at betale skatten. Det gør alle fornuftige mennesker selvsagt i de lande. Men effekten er jo, at staten så alligevel ikke får nogen skatter ind. Og det var vel ellers det oprindelige formål med at opkræve skat. Hvad skal man med en skat, som der alligevel ikke er nogen, der betaler. Det virker sådan en lille smule græsk.

Hvor høj skulle den være?

Som om det ikke var nok, så har jeg slet ikke berørt den virkeligt alvorlige indvending mod avanceskat endnu. For den vedrører provenuet.

Hvis en avanceskat skal indbringe samme beløb, som de eksisterende grundskyld og ejendomsværdiskat, så kan man jo forsøge at beregne, hvor høj skattesatsen skal være. En måde at illustrere det på, ville være at forestille sig, at man gjorde ligesom Philip d. 2 af Spanien, der forsøgte at fylde statskassen ved at sælge retten til at opkræve skatter til privatpersoner.

Grundskylden er i byområderne 3,4 %, men kun af jordværdien. Ejendomsværdiskatten er 1 %, men kun af værdien i 2000. Løseligt anslået er det nok tilsammen ca. 2-2½ % af ejendommenes nuværende værdi i fri handel.

Hvis en investor kunne købe retten til i al evighed årligt at opkræve et indeksreguleret beløb på 2,5 % af værdien af en ejendom, så ville han på nuværende tidspunkt formentlig give en del mere end ejendommens handelsværdi!

Men hvis retten til at opkræve skat af ejendommen er mere værd end selve ejendommen, så betyder det, at hvis skatten kun betales ved salg af ejendommen, så vil det efter en længere årrække være sådan, at skattebeløbet i forbindelse med salget bliver større end salgssummen. Med andre ord skal skatten ikke bare være 100 % af fortjenesten men endnu større.

Det er måske en detalje, som fortalerne for ejendomsavancebeskatning eller indefrysning ikke har været helt opmærksomme nok på. Men djævelen bor som bekendt i detaljen.

Bragt som kronik i Berlingske 6. juli 2015 

Udgivet den

Ejendomsvurdering og erstatning




31. august havde JP igen gravet i spørgsmålet om erstatning for fejlagtige ejendomsvurderinger. Og det er jo en prisværdig aktivitet. Men når det drejer sig om erstatning – og navnlig fra staten – så bor der djævle i detaljerne. En af dem kan illustreres med følgende eksempel:
 
Hvis man nu forestillede sig, at Rigsrevisionen ville undersøge, hvor gode skolelærere er til at give årskarakterer, så kunne det gøres ret nemt ved at sammenligne års- og eksamenskarakter. Man ville givetvis kunne konstatere, at der er en forskel. Og den forskel ville formentlig også være der i de fag, hvor eleverne ikke går til eksamen, men bare får årskarakteren overført. I eksamensfagene ville man ret nemt kunne kompensere eleverne for “fejlbedømmelsen”. Men hvad skulle man gøre i de prøveløse fag? Med mindre man er villig til at afholde prøven, så er opgaven umulig.
 
Der er 1,2 mio parcelhuse i Danmark. Er vi villige til at omvurdere dem alle i en omstændelig proces, der vil koste oceaner af ressourcer? Det handler om tusindvis af årsværk. Og kan det gøres ret meget bedre end første gang? For det vil jo stadig være en slags “årskarakter”. Og så er der lige det virkeligt interessante faktum tilbage, nemlig at selv hvis vurderingen bliver ændret, så har det kun betydning for skatten i et mindretal af tilfældene. For langt de færreste betaler skat af husets ejendomsvurdering. Ejendomsværdiskat betales typisk af vurderingen i 2000 eller 2001. Og kommunal ejendomsskat, grundskyld, betales kun af den del af ejendommens samlede vurdering, der vedrører grunden. Og selv om den samlede vurdering af ejendommen bliver ændret, så kan grundværdien meget nemt være den samme. Skats vurderinger bygger på nogle gennemsnit om størrelse og byggeår etc., og de skal blive forkerte, hvis bygningen er enten moderniseret eller tværtom dårligt vedligeholdt. Men det ændrer jo ikke ved grundværdien, som man betaler grundskylden af.
 
Når det kombineres med dansk rets øvrige regler om erstatningskrav, så bliver konklusionen, at der nok er “meget skrål, men liden uld,” som bonden sagde, da han klippede sin so. Desværre!
 
Jens Fr.
 
Denne udgave er fra Jyllandsposten d. 9. september 2013

Udgivet den

Skattereform – bedre end Samuelsen tror

Samuelsen strammer den

For de som er liberale – måske endog liberalister – har Anders Samuelsens gradvise politiske genfødsel som tilhænger af personlig frihed og ansvarlig økonomisk politik været glædelig. Så glædelig, at der ikke er grund til at minde ret meget om, at udgangspunktet var hos de radikale.
Somme tider kan der dog godt indsnige sig et skær af den fanatisme, som er så karakteristisk for den nyomvendte. Og naturligvis kan han kun bevise sit partis eksistensberettigelse ved at påpege forskelle mellem LA og den nærmeste store konkurrent, Venstre.

Derfor strammer han af og til sine kritiske synspunkter helt til bristepunktet, og det er synd, for grundlæggende er han jo på samme side og en særdeles velkommen fornyer af det borgerlige budskab.

Forleden (d. 30. juni) hævdede han således i JP, at skatteforliget var bindende for de borgerlige partier indtil 2022. Deri tager han fejl. Den tidsmæssige udstrækning af skatteforliget er teksten (som alle kan læse på ministerens hjemmeside) næsten fuldstændig tavs om. Kun i forbindelse med fredningen af boligejerne står der udtrykkeligt, at parterne er enige om, at det skal gælde frem til 2020.

Tekstens tavshed skyldes naturligvis, at den røde side ikke har haft behov for at understrege, at også på dette punkt har de måttet acceptere verdens realiteter, nemlig at der kan blive behov for yderligere “blå medicin” til skattesystemet.

Så hvis Samuelsen og hans parti har gode bud på reformer, så skal de bare blive ved med at promovere dem. De bør blot erindre, at vi sammen skal have 90 mandater efter næste valg, og at vi derfor intet opnår ved at kannibalisere hinanden.

Jens Fr.

PS Oprindeligt stod indlægget i JP d. 5. juli 2012. Men jeg er da glad for, at du læser det her.

Udgivet den

Boligmarkedet – beskatning

Boligbeskatningens friløbere.

Man kan ikke gennemføre en skattereform uden at ændre boligbeskatningen, og i den sammenhæng betyder ændring naturligvis forhøjelse. Det har længe været budskabet fra en lang række økonomer og andre med indsigt, men er sjovt nok endnu ikke med i regeringens udspil til skattereform.

Regeringen har ganske vist også lovet, at man ikke vil gøre det, men alle løfter har jo en udløbsdato, og i politik er det ingen betingelse for at bruge pengene, at de allerede er samlet ind; det skal blot være vedtaget, at de en gang i fremtiden vil blive samlet ind. Så et løfte om fremtidige skatter på boliger kan være en glimrende begrundelse for udgifter straks.

Men foreløbig er det kun blevet til endnu en gradvis beskæring af rentefradragsretten, og dermed endnu en udvidelse af beskatningsgrundlaget og endnu et postulat om at skattesatserne vil blive sat tilsvarende ned. I min levetid er de løfter aldrig blevet overholdt, så hvorfor skal vi tro på dem denne gang?

Rentefradraget for privat gæld vedrører imidlertid i meget betydeligt omfang renter af boliglån, og dermed går sænkningen af fradragets skatteværdi i stort omfang ud over boligejerne. På den baggrund kan der være ret god fornuft i at genoverveje, om den øvrige beskatning af boliger nu også er rimelig.
Når man som embedsmand eller politiker skal foreslå skatteobjekter, så er der naturligvis ét krav, som går forud for alle andre, nemlig at skatten skal være svær at undgå. Og det opfylder beskatning af fast ejendom selvsagt, for ejendomme kan ikke flyttes.

Beskatningen af boliger falder i dag i 2 hovedgrupper med næsten enslydende navne, nemlig ejendomsskat og ejendomsværdiskat.

Den kommunale ejendomsskat, grundskylden, betales som et antal promille af grundværdien. Den virker i dag som en udpræget parcelhusskat, for grundværdierne er vanskelige at anslå inde i byerne, hvor der ikke sælges ret mange ubebyggede grunde. Principielt set kan man imidlertid sige, at hvis man har 2 ens huse i et billigt hhv. et dyrt område, så bør hele forskellen i værdi skyldes forskelle i grundværdi. Hvis man sammenligner prisen på et nogenlunde standardiseret hus i udkantsområderne med noget tilsvarende i en københavnsk forstad, så er forskellen ret betydelig. Det indebærer, at en meget voldsom del af huspriserne i de større byer må henføres til beliggenhed, altså grundværdi.

I de større byer er det væsentligste problem imidlertid, at der et åbenlyst misforhold mellem grundværdien under etagebebyggelse og grundværdierne for parcelhuse. Hvis et parcelhus i Københavns kommune betaler 10 gange så meget i grundskyld som indehaveren af en ejerlejlighed til den halve pris – og det er ikke urealistisk – så er der en skævhed til skade for husejeren og dermed præsumptivt for skaffedyrene.

Det siger sig selv, at værdien af en grund afhænger af, hvor meget man lovligt kan udnytte grunden. Hvis man kan bygge i 5 etager, så bliver grunden noget nær 5 gange så dyr som i områder med etplanshuse. Men der skal naturligvis tages højde for lidt herlighedsværdi ved at have egen have. Omvendt skal der vel også tages hensyn til loven om faldende grænsenytte, der tilsiger, at 10 lejligheder på hver 2 værelser tilsammen er dyrere end 5 på hver 4 værelser, idet antallet af personer med økonomi til at købe må være større for de mindre lejligheder. Men disse forhold afspejles altså ikke i den offentlige vurdering af grundenes pris og dermed i ejendomsskatten.

Ejendomsskatten er ganske vist kommunal, men den skal ikke desto mindre medregnes, når man ser på beskatningen af boliger. Der er et klart behov for, at man begynder at regne lidt grundigere på byernes grundværdier, så skatten ikke blot er en “parcelhusskat”, men også pålignes etageejendomme, såvel private som andele og almene. Hvis man vil gøre noget ved boligbeskatningen, så bør dette forhold inddrages.

Den anden af de store boligskatter er ejendomsværdiskatten (der i en fjern fortid hed “lejeværdi af egen bolig”). Den er formelt set på 1 % af ejendommens værdi, men har i det store og hele været låst fast siden Fogh Rasmussen trådte til. Og hvert eneste år har venstrefløjen pebet højlydt.

Skatten begrundes på den måde, at man beskattes af den rentefordel, man har ved at bo i eget hus. Hvis man i stedet var lejer, så skulle man via huslejen betale sin udlejer en forrentning af hans egenkapital, og den sparer man som beboer i eget hus. Man kan også se det sådan, at hvis man havde penge svarende til husets værdi i banken, så ville man betale skat af sine renteindtægter. Ved at anbringe pengene i huset snyder man staten for skatter. Jurister synes, at den indkomst er fiktiv, mens en økonom slet ikke kan forstå det synspunkt. For økonomen er der en oplagt indtægt. Men hvorfor skal man så ikke betale skat af lejeværdi af egen bil, af billederne på væggen eller rejsen til Bali forrige år? Og yderligere må man spørge, hvilken rentesats der bør anvendes? For slet ikke at tale om det helt enkle spørgsmål, hvorfor renteindtægter skal beskattes fuldt ud, når man til stadighed sænker fradragsretten for udgifter?

Det er i dag sådan, at det kun er rigtige ejerboliger – parcelhuse og ejerlejligheder – der betaler ejendomsværdiskat. For private udlejningsejendommes vedkommende er det jo rimeligt nok, for der betaler man jo netop en forrentning af udlejerens egenkapital via den omkostningsbestemte husleje. Og efterfølgende betaler udlejeren så skat af sin indtægt. Afkastet på udlejede huse er ganske vist ofte låst fast til 7 % af ejendommens værdi i 1972, men det skyldes en urimelig lejelov.

De 2 sidste store grupper boliger, andelslejligheder og almene boliger (tidligere hed det almennyttige eller sociale boliger, men de er åbenbart ikke længere hverken nyttige eller sociale) betaler imidlertid heller ikke ejendomsværdiskat. Det kan man undre sig over, for beboerne i disse 2 typer ejendomme betaler jo ikke profit til nogen udlejer. For begge gruppers vedkommende fastsætter beboerne selv størrelsen af deres husleje og omfanget af vedligeholdelse mv. For andelsboligernes vedkommende kan andelen afhændes på næsten lige fod med en ejerbolig, medens dette for de almene boligers vedkommende er den største forskel fra et ejerforhold.

Hvis der skal pilles ved boligbeskatningen, så er der her en oplagt mulighed for, at man for en gangs skyld lever op til venstrefløjens evige parole om ligebehandling og samtidig skaffer et betydeligt provenu til statskassen. En meget løs beregning viser, at det formentlig kan dreje sig om et årligt beløb på op imod 12 mia., som kan bruges til at lette andre skatter med.

Samlet set må man konstatere, at det på dygtig vis er lykkedes at friholde etagebyggeri for boligskatter – og da navnlig venstrefløjens små kæledægger. Fra borgerlig side har der gennem en lang årrække været en manglende vilje til at udfordre disse forhold. Men hvorfor ikke tage dette slagsmål på vegne af skaffedyrene. De fortjener det.

Udgivet den

Forældrekøb – hvor længe bliver fidusen ved?

Når forældre køber lejlighed til familiens flyvefærdige unger, er der en skattemæssig gevinst. Men hvor længe?

I de seneste mange år har forældrekøb formentlig været en af de allermest udbredte skattefiduser for den del af middelklassen, som har råd og vilje til at hjælpe sine børn på vej. Når man ovenikøbet kan gøre det for lånte penge, så bliver incitamentet ikke ringere. Helt galt var det dengang, hvor ejendomspriserne steg mod himlen hurtigere end en F16-jet. En fjerdedel af alle handler var angiveligt forældrekøb, og ejerlejligheder blev gennemsnitligt solgt hvert fjerde år. Krisen har dæmpet markedet lidt, men de mæglere, som gerne vil have omsat deres lager, markedsfører stadig gerne produktet.

Man kan hjælpe sine børn på 2 forskellige måder, og forskellene er til at mærke. Enten forærer eller låner man barnet pengene til at købe for, eller også køber forældrene og lader barnet bo til leje. Hvis barnet køber lejligheden, skal det betale ejendomsværdiskat; renterne kan kun trækkes fra med cirka 32 procents skatteværdi, og det kan ikke opnå boligsikring. Omvendt vil man, når forældrene køber lejligheden, kunne undgå ejendomsværdiskat, trække underskuddet fra til 62 procents skatteværdi og oven i købet få et skattefrit tilskud til projektet i form af boligsikring.

Baggrunden for fordelene er, at man betragter lejligheden som en erhvervsvirksomhed og rent skatteteknisk placerer den i virksomhedsskatteordningen. Hvis virksomheden giver underskud, så kan man fratrække det i sine andre indtægter, og dermed opstår de høje fradragsprocenter. Det er altså afgørende, at der er tale om, at lejligheden udgør en erhvervsvirksomhed. Og hvad er så det?

Hvad er en virksomhed?

En egentlig definition findes ikke i gældende lovgivning, men skattevæsenet har i en årrække betjent sig af en definition, hvorefter kendetegnene er,
– at der for egen regning og risiko udøves økonomisk virksomhed.
– at det sker med det formål at indvinde økonomisk udbytte, d.v.s.
– at der inden for en rimelig årrække skal være udsigt til et overskud, som skal bestå i en rimelig forrentning af den investerede kapital og løn for det arbejde, indehaveren udfører i virksomheden.
– at virksomheden skal drives på sædvanlige kommercielle vilkår.
-at virksomheden ikke må drives for at tilfredsstille indehaverens personlige fornøjelser.
-at den drives nogenlunde regelmæssigt gennem en længere periode.
-at omsætningen ikke er det rene ingenting.

Er forældrekøb så en virksomhed?

Når man kender definitionen, så kan man jo gennemgå, om et forældrekøb opfylder de krav.

Det er helt notorisk, at formålet med forældrekøb er, at det skal give løbende underskud, fordi den husleje, barnet betaler, er mindre end fællesudgifterne til lejligheden og renterne på lånene. Alternativt kunne man jo argumentere for, at der vil opstå overskud i form af prisstigninger på fast ejendom. Priserne på fast ejendom har altid været stigende set over en tilpas lang årrække. Det fastslog allerede den økonomiske videnskabs fader, Adam Smith, i 1700-tallet. Men det er vist ikke lige nu, udsigten til stigninger er størst. Og selv hvis den er, så vil der skulle nogle solide prisstigninger til for at give et nogenlunde rimeligt afkast af investeringen.

Betingelsen om det rimelige overskud kan derfor ikke forventes opfyldt – og altså slet ikke, hvis man kun ser på driften.

Med hensyn til spørgsmålet om drift på sædvanlige kommercielle vilkår, så er det noget vanskeligere at afgøre. Langt de fleste forældrekøb sker formentlig med sædvanlig realkreditbelåning op til 80 procent af ejendomsværdien. Men hvis man nu ønskede at købe en lejlighed for at leje den ud til nogle helt fremmede, så ville realkreditselskaberne ikke yde 80 procent lån. I stedet ville man foretage en vurdering af den belåning, som med rimelighed kunne dækkes af huslejen, og udmåle sine lån på det grundlag.

Tilsvarende gælder, at et normalt sælgerpantebrev i henhold til ejendomsmæglernes standardbetingelser har en klausul om, at hvis lejligheden udlejes, så skal køber stille bankgaranti for ydelserne på pantebrevet i udlejningsperioden. Begrundelsen for den bestemmelse er enkel nok, nemlig at en lejer normalt ikke kan siges op, og hvis lejen ikke dækker ydelserne på pantebrevet – og det gør den aldrig – så påføres pantebrevets indehaver en meget stor risiko for tab.

Den bestemmelse fraviges formentlig altid, når der er tale om forældrekøb, idet man går ud fra, at køberen har så megen kontrol med lejerens adfærd, at lejeren ikke vil påberåbe sig uopsigelighed i henhold til lejeloven. (I betragtning af de konflikter som kan opstå mellem forældre og deres poder, kunne man nok synes, at det er lidt naivt). Så forretningen drives altså ikke på sædvanlige kommercielle vilkår, og dermed er den betingelse heller ikke opfyldt.

Endelig er der så betingelsen om, at virksomheden ikke skal være drevet af hensyn til den personlige fornøjelse. Det er næppe nødvendigt at opremse alle de mange sammenfaldende behagelige omstændigheder, som købet af lejligheden medfører for såvel forældre som børn. Det er fornøjelse!

Resultatet af gennemgangen bliver derfor, at forældrekøb dumper på alle gennemgåede kriterier, som er centrale for anerkendelse af virksomheder. På alle andre områder så underkender man virksomheden, blot den dumper på en af betingelserne. Det gælder udlændinges import- og eksport fra hjemlandet, så rejser dertil bliver fradragsberettigede, kunstneres og læreres hjemmearbejdspladser, stutterier, udlejning af lystbåde og meget andet godt.

Hvorfor er den gået indtil nu?

Når man står med så dårlige argumenter på hånden, så må man da undre sig over, at det hidtil er gået godt. Det er der nok 2 grunde til. Oprindelig havde man ikke forestillet sig at det ville få et sådant omfang, som det rent faktisk fik. Det kan man se af nogle udtalelser fra Skatteministeriets side, senest i ministeriets tidsskrift Skat fra april 2003.

Men det afgørende var i virkeligheden nok, at fordelene hovedsagelig opstår som følge af prisreguleringen på markedet for lejeboliger. Efter boligreguleringsloven er det ulovligt at lade en lejlighed stå ledig, og der er lagt et ret snævert maksimum over huslejen, så det medfører, at forældrenes indtægt ved udlejningen bliver holdt kunstigt nede. Der er altså tale om, at det ville være ulovligt at kræve så høj en husleje af barnet, at virksomheden rent faktisk kunne give overskud. Og at det ville være ulovligt at undlade at drive virksomheden, når først lejligheden er købt.

En tilsvarende konstruktion har man med meget små landbrug, hvor der stadig er pligt til at drive bruget, og man derfor lægger vægt på, om de drives på den bedst mulige måde, uanset de aldrig kan give overskud.

Det er et udmærket synspunkt, bortset fra at landbruget ikke kan sælges til noget som helst andet formål end lige præcis landbrug. Det kan ejerlejligheden!

Er det holdbart?

Skat er jo ikke nogen eksakt videnskab, men der kan argumenteres grundigt for, at forældrekøbene ikke holder. De fleste af os kan sikkert huske temmelig mange andre situationer, hvor en eller anden smart konstruktion blev skruet sammen og accepteret af myndighederne for siden hen at blive tilsidesat som følge af enten et lovindgreb eller bare en ændret praksis hos skattemyndighederne.

Selskabstømning er vel det største eksempel på noget sådant, men der kan findes mange andre. Hver gang bliver resultatet, at nogle skatteydere, som havde disponeret i tillid til gældende regler, udsættes for et unødigt tab. Og selv om det ofte fremstilles, som om det er nogle rige skatteål, som indgrebet skal ramme, så bliver det ofte relativt almindelige mennesker, som det går ud over.

Som regel sker der det, at for dem, som først benytter den smarte metode, går det godt, men på et eller andet tidspunkt, når brugen breder sig for vidt, så opleves det pludselig som et misbrug eller ‘hul i lovgivningen’, og så kommer der et indgreb. I den forbindelse skal man ikke være blind for misundelsens betydning som en politisk kraft.

Indgrebet kan enten ske ved lovgivning, og det kan man aldrig sikre sig mod på forhånd, eller ved en ændret praksis i bedømmelsen af forholdet fra skattemyndighedernes side.

Det må helt klart undre, at der ikke fra nogen del af venstrefløjen er rejst krav om en ændring. Det ville ellers passe rigtig godt ind i deres profil. Man behøve blot at tale om de rige, som får tilskud fra skattevæsenet til at understøtte deres børn, eller sammenligne med indvandrerens im- og eksportforretning. Misundelse er ikke nogen ringe faktor i politik. Og venstrefløjen savner succeshistorier.

Det farligste for dem, som allerede har købt, er imidlertid ikke et politisk indgreb, for det kan man argumentere imod, men derimod at der på et tidspunkt kommer en rent administrativ beslutning om at ændre praksis for bedømmelsen af forældrekøb, fordi det har taget for stort et omfang. Og i så fald rykkes gulvtæppet væk under de mange, som har købt i tillid til den hidtidige praksis.

Ingen regel uden undtagelser

Faktisk er der allerede et punkt, hvor man ikke betragter forældrekøb, som en normal virksomhed. Og det er ved salg – i hvert ved salg til barnet. Det er standard, at udlejede ejerlejligheder vurderes til halvdelen af værdien af en fri lejlighed, og det kan man sagtens få gennemført for forældrekøbte lejligheder. Det er lige så notorisk, at man må sælge fast ejendom til sine børn  for 85 % af vurderingen. Men det gælder ikke forældrekøbte lejligheder, hvis man har fået halveret vurderingen.

Det ville ellers gøre en af sidegevinsterne ved forældrekøb rigtigt gode. Normalt er forældrene nemlig skattepligtige af avancen ved salg af lejligheden, og det kan godt være lidt ærgerligt. Hvis barnet overtager lejligheden, og bor i den i løbet af sin ejertid, så bliver barnets avance skattefri. Og det er det samme som, at man kan overføre differencen mellem den reelle værdi og de 85 % til barnet uden gaveafgift. Men man kan altså ikke gøre det til 85 % af halvdelen af vurderingen for en fri lejllighed. Hvilket egentlig kan undre, fordi Skat så må have lagt til grund, at der netop ikke er tale om en helt sædvanlig virksomhed.

Til de som måtte ønske at udnytte systemet med overdragelse til 85 % af vurderingen, skal det lige tilføjes, at det ikke gælder, hvis overdragelsen sker med henblik på, at barnet straks videresælger den. Barnet skal købe med reelt henblik på at bo i den. Det der navnlig fanger, er, når kommissionsaftalen med den mægler, der skal videresælge, er indgået, førend barnet overtager lejligheden. Det er altså temmelig svært at bortforklare.

Konklusion

Foreløbig må man konstatere, at forældrekøb giver både børn og forældre klare fordele frem for barnets eget køb af bolig. Hvor længe det holder, er en anden sag, og som forældrekøber bør man nok tage den risiko med i sine overvejelser.  Konsekvenserne for den enkelte familie ved en ændret opfattelse er næppe ubærlige, men det vil da være surt, og i hvert fald er det endnu en bekræftelse på, at man aldrig skal spænde sin økonomi så hårdt, at den ikke kan tåle et lille indgreb fra skattevæsenet.

Hvis man står overfor at købe en lejlighed eller bare vil sikre sig lidt fremover, så kan man gøre en enkelt lille ting for at sikre sig mod en ændring i administrativ praksis, nemlig at indhente en bindende forhåndsbesked. Der kan man både få godkendt huslejeniveauet og sikre sig accept af fradraget for underskuddet. Det koster kun et meget beskedent gebyr. Ændret lovgivning kan man intet gøre ved.

Jens Frederik

Og så lille en lille efterskrift. Forældrekøb er ikke bare noget med kroner og øre. Det handler også om forholdet mellem barn og forældre. Det har jeg skrevet lidt om her.
Og derudover har jeg skrevet om Bedre skatteregler for forældrekøb.

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: