Roskilde Festival – i retrospektiv

I foråret 2012 dukkede der en klassisk sag om misbrug af offentlige myndigheders magt op, nemlig den hvor Roskilde Kommune meget belejligt ønskede at ekspropriere jord, som den så ville stille til rådighed for Roskilde Festivalen. Festivalen havde gennem en lang række år lejet jorden, men ville nu ikke betale den leje, som jordejeren selv anså for rimelig. Kravet om lejens størrelse var imidlertid begrundet med at ejeren bl.a. havde foretaget en del investeringer i at gøre området egnet til festivalbrug med dræn, beplantning og deslige. Da han ikke ville leje ud, havde Roskilde Kommune først generet ham med en lokalplan, der gjorde brug af jorden til andet end festival ulovlig. Og da han så lidt genstridigt skabte sin egen festival, skred man til ekspropriation.

Meget belejligt – men aldeles uden nogen forbindelse med ekspropriationen – besluttede festivalen stort set samtidig at give Roskilde Kommune nogle nye idrætsanlæg.Det gav lidt røre i andedammen.

På et tidspunkt skrev Roskilde Festivals udviklingschef et indlæg i Jyllandsposten med titlen “Svin Roskilde Festival til og få en masse omtale”. Det kunne jeg – og mange andre – ikke stå for at svare på. Her er mit indlæg i Jyllandsposten d. 17. marts:

Knap så velgørende festival

Jyllands-Posten bragte 13/ 3 et indlæg fra Roskilde Festivalens udviklingschef, Esben Danielsen, om den tvangsafståelse (for det betyder “ekspropriation” i oversættelse fra det pæne latin), som kommunen er i færd med at gennemføre over for en nabo til dyrskuepladsen.

Indlægget er temmelig emotionelt og nærtagende. Når pressens årligt berettigede – og formentlig som oftest saglige – anmeldelser af det med spænding imødesete program for festivalen skal betegnes som tilsvining, så har man altså lidt let til selvmedlidenhed. Og det naturligste var da også at afskrive det med Shakespeares ord om, at kun den ramte hund hyler.

Men der er måske grund til at supplere med nogle af de åbenlyst fraværende fakta.


Marginal forskel

For det første skal man ikke lade sig imponere af, at festivalen fører sig frem som velgørende. Forskellen fra Egmont, A. P. Møller og Danske Bank, der alle er ejet eller kontrolleret af velgørende fonde, er marginal. Der er masser af virksomheder, som er lige så velgørende som festivalen.

I festivalens tilfælde er det rigtigt, at selve den velgørende institution, der her er en forening, er mere synlig. Det fremgår nemlig tydeligt af festivalens hjemmeside, at man har lagt sine aktiviteter i en sindrig og ganske omfattende selskabsstruktur med en fond, foreningen og et antal aktieselskaber, der – og det erkendes klart på hjemmesiden Roskildegruppen.dk – først og fremmest har til formål at minimere betalingen af skatter og afgifter. Det er der intet ulovligt i, men så skal man måske ikke bryste sig af sit samfundssind i helt den grad.

Og derfor skal man slet ikke begynde at fremstille sin modpart som en “koncern” i den åbenbare hensigt, at udtrykket skal forbindes med en negativ værdiladning.

De bedste hensigter

Det essentielle i sagen er imidlertid, at vi har at gøre med en stor spiller i et lille samfund. Det kendes også andetsteds. Man behøver blot at tænke på kombinationerne Lego og Billund, Nordborg og Danfoss og sikkert mange andre for at forstå, hvor vanskelig relationen kan være. Det skal slet ikke betvivles, at festivalens ledelse selv mener, at man har de bedste hensigter, og at de oprigtigt er blinde for modsatrettede synspunkter. Blindheden fremgår med stor klarhed af indlægget. Men når man bliver så stor og har så nære relationer til bystyret, så skal man være forsigtig med, at adfærden ikke bliver til magtbrynde.
 
I den forbindelse fremmer det næppe forståelsen, at festivalens ledelsesorganer er sammensat på en måde, som formentlig giver de fastansatte den afgørende indflydelse, uanset der findes en græsrodsdemokratisk generalforsamling med mange tusinde potentielle deltagere.

Falske lodder

Lige nu fremhæves det, at en tvangsovertagelse af naboens jord tjener flere formål. Og det er sikkert sandt, at når man alligevel ville gavne festivalen, så kunne man slå andre fluer med samme smæk. Man havde dog næppe tvangsovertaget, hvis festivalen ikke havde eksisteret.

Samlet set er der altså lagt så mange falske lodder i vægtskålen, at en tvangsafståelse forekommer urimelig for en udenforstående. Forhåbentlig vil domstolene også erklære den ulovlig.

Der kom imidlertid mange andre indlæg i Jyllands-Posten, herunder et usigeligt konventionelt om “Ekspropriation til private formål” fra den juridiske professor Søren H. Mørup, der ikke kunne se nogen ulemper ved de eksisterende regler. Mit svar til ham kom den 2. april:

Afgørende detaljer blev glemt.

Med en kronik i JP 22/ 3 er professor Søren H. Mørup gået ind i debatten om ekspropriation. Det er en nydelig, pæn og uendeligt konform kronik. Efter den gamle karakterskala ville den blive betegnet som den gode, men noget rutineprægede præstation, altså til karakteren 10. Men forventer vi ikke lidt mere af en professor i faget?

Sagen er, at det lykkes ham at demonstrere en noget nær total mangel på interesse for en af de mest spændende nyere skoler i økonomisk teori, “public choice”. Det er selvsagt en af manglerne ved moderne akademisk uddannelse, at man er så specialiseret, at nabofagets relevante betragtninger kan gå en helt forbi.

Alligevel er han lige ved at snuble over de synspunkter, som gør, at alle hans mange henvisninger til rimelighed som forsvar for tvangsafståelser (lad os dog kalde spaden for en spade), kan afvises som ufunderet i virkelighedens verden.

Han nævner en sag om en landmand, der ikke vil sælge til en bestemt pris, og som derfor trues med tvangsindgreb. Men tvangssalget gennemføres ikke, og pludselig vil landmanden alligevel godt sælge. Og lige præcis med det eksempel viser han det dilemma, som “sælgeren” er i. Hvis han ved sin vægring mod et tilbud om køb af jorden forhindrer et projekt i at blive gennemført, risikerer han, at jorden i fremtiden ikke er det samme værd.

Naturlig reaktion

Og almindelig sund fornuft tilsiger, at de fleste ejendomsbesiddere vil forsøge at optimere deres profit fra jorden. Så spillet handler om at presse projektmageren så langt som muligt uden at skræmme ham væk.

Det er en metode, som staten selv anvender, når den udbyder licenser til mobiltelefoni eller reklameradio ved auktion.

At introducere tvangsafståelser i dette spil er at skabe nogle skævheder, som favoriserer én profitmager på en andens bekostning. Det skal man være forsigtig med, for typisk vil man blot gavne dem med politiske forbindelser på bekostning af de svagere.

Foreløbig er det ikke lykkedes at begrunde tvangsafståelser til private formål på en holdbar måde, og derfor bør de heller ikke accepteres af lovgivningen.

P. S. I den aktuelle sag fra Roskilde har man i øvrigt fremført det fantastiske argument, at den “griske gartner” slet ikke har dyrket sin jord i mange herrens år. Og til det er kun at bemærke: Nej, selvfølgelig gør han ikke det.

 
For hvis man forestiller sig, at han såede gulerødder om foråret, hvor mange mon han så ville høste om efteråret, når jorden en uge i juli overtrampes af glade festivalgæster? Og netop derfor kan han med rette kræve en høj leje, for den ene uges brug skal i virkeligheden betale for et helt års afgrøde.

Mere pant i andelslejligheder

Forleden skrev jeg om Venstres tanker om at sikre bedre belåningsmuligheder for andelshavere. Nu har jeg så lavet teksten til den nødvendige lovændring. Man kunne nok godt gøre det på andre måder, og jeg har heller ikke skrevet bemærkninger til forslaget. Men det er da en konkret løsningsmodel.

 

Forslag til lov om ændring af lov om rettens pleje (tvangsauktioner over andelslejligheder)

I lov om rettens pleje (lov nr. … af som senest ændret ved lov nr. … af ) indsættes i § 559a, som nyt stk. 7:

“Dersom den højestbydende er en ufyldestgjort panthaver, som ikke opfylder betingelserne i foreningens vedtægter for at kunne optages som medlem, meddeler fogedretten, når der er stillet sikkerhed for opfyldelse af auktionsbudet, den pågældende en frist til at foretage afhændelse af lejligheden til en trediemand, der kan optages i foreningen. Fristen kan forlænges, når dette findes forsvarligt og den højestbydende har betalt løbende ydelser vedrørende andelen. Dersom fristen ikke forlænges, bortsælges lejligheden på ny af fogedretten ved misligholdelsesauktion. Den højestbydendes råden over lejligheden skal i øvrigt ske med respekt af foreningens vedtægter.”

Pant i andelslejligheder

I går mandag d. 5. november bragte Berlingske dette lille læserbrev om et venstreforslag om bedre muligheder for at optage lån i andelslejligheder.

Sikrere pant i andelslejligheder

Blandt de store forbedringer af lovgivningen, som den tidligere regering gennemførte, var indførelsen af muligheden for at optage lån med pant i andelsboliger.

Desværre fik man ikke gennemtænkt detaljerne om tvangsauktioner over andelslejligheder. Man fik nemlig ikke skrevet, at långivere skal have ret til at købe lejligheden på auktionen for at beskytte deres krav. En tvangsauktion er et matadorspil mellem køberne, der vil byde så lavt som muligt, og panthaver/sælger, der ønsker højest mulig pris. For panthaver er det næsten gratis at byde, for man skal jo betale købesummen til sig selv, og dermed kan panthaver normalt tvinge andre køberes bud op ved at byde over dem.

Det må de bare ikke, når man auktionerer andelslejligheder, og derfor tør de professionelle långivere ikke yde nær så store eller billige lån. Og det forringer naturligvis alle andelshaveres muligheder for at få lån og for at sælge deres andele.

Det var et teknisk punkt, som embedsmændene burde have klaret, og Højesteret fuldendte miseren med en uheldig afgørelse.

Når Venstre nu foreslår at skrive det ind i loven, så er det kun godt. De burde have foreslået det som regering, men bedre sent end aldrig, og fra os andelshavere bør der lyde en kraftig støtte til det forslag.

Jens Frederik

Boligmarkedet – maksimalpriser på andelsboliger


Ringe vurderinger af Ringertoften

A/B Ringertoften i København NV

Det gav genlyd i efteråret 2011, da pressen omtalte en ny dom om en andelsbolig i A/B Ringertoften i København. Sagen var angiveligt, at sælger af lejligheden flere år efter salget havde fået en stævning på halsen om værdien af lejligheden, og nu krævede køber at få prisen sat ned fra 500.000 kr. til 50.000. Nyheden var primært, at man kunne stævnes efter udløbet af den frist på 6 måneder, som er lovens udgangspunkt.

Det fik mig til at læse dommen igennem. I virkeligheden var den dog slet ikke så spændende for så vidt angår forældelse. Forældelsesfristen løber nemlig først fra det tidspunkt, hvor man får en viden, som gør det muligt at rejse sag. Og hvis man får et fejlagtigt regnskab, så kan der jo gå lang tid inden man opdager fejlen.

Men sagen rejser rigtig mange andre forskellige problemer. Først og fremmest, hvilken pris for en andel, der er den rigtige. Dernæst må man spørge sig selv, hvorfor sagen kommer op. Og endelig må man overveje, om vi vil have et boligmarked, med den slags sager.

Den rigtige pris?

Hovedspørgsmålet er, hvilken pris for ejendommen der er den rigtige? For at kunne deltage i den diskussion skal man kende lidt til teknikken bag fastsættelse af en andelsboligs pris. For den beregnes ikke på den samme måde, som når man fastsætter prisen på en ejerbolig.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi at prisen på andelen er 400.000.
Det næste, der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

Det var det, der skete i A/B Ringertoften. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det giver nogle vilde udsving i andelsprisen, og i dette tilfælde fra 500.000 til 50.000.

Ringertoftens værdi

Men lad os lige kigge lidt på nogle forskellige vurderinger af ejendommen. Jeg har indsamlet en del flere end Østre Landsret havde.

Først er der købesummen i december 2005, hvor andelsboligforeningen blev stiftet, på 456,5 mio. Den gav anledning til en realkreditbelåning på 450 mio., hvilket med en 80% lånegrænse svarer til en vurdering 562,5 mio. (Det sidste tal er ikke med i dommen.)

Så er der de årlige valuarvurderinger, som man brugte til at beregne salgspriser. Dernæst er der en ny valuarvurdering foretaget af en anden ejendomsmægler til brug for retssagen. Endvidere er der Skats offentlige ejendomsvurdering for denne ejendom (hvor kun de lige år er citeret i dommen) og endelig har jeg selv fundet Skats statistik over gennemsnitlige priser på ejerlejligheder i samme postdistrikt (så vidt muligt baseret på det pågældende års 2. halvår og 23.400 m2). Når man sammenholder med prisen på ejerlejligheder skal man dog være opmærksom på, at der skal være et ret stort spænd mellem de 2 priser, førend en andelslejlighed er attraktiv.
Resultatet ser sådan ud:

År / vurdering A/B valuar Retssag valuar Off. Ejendomsvurd. Ejerlejl. gns.
2003 66 mio.
2004 101 mio. 503 mio. (21489/m2)
2005 520 mio. 330-355 mio. 102 mio. 673 mio. (28770/m2)
2006 580 mio. 400-425 mio. 436 mio. 730 mio. (31181/m2)
2007 580 mio. 395-420 mio. 436 mio. 587 mio. (25080/m2)
2008 550 mio. 270 mio. 392 mio. 433 mio. (18533/m2)
2009 392 mio. 388 mio. (16596/m2)
2010 391 mio. 423 mio. (18115/m2)

Det er rigtig mange tal. Og det vigtigste ved dem er, at de stritter i alle retninger. At finde et mønster i dem kræver megen smidighed – og den evigt lokkende efterrationalisering i bagklogskabens ulideligt skarpe neonlys. Korrekt bliver det næppe! Der findes nemlig ikke én pris, der er den objektivt rigtige.
En enkelt ting står klart, nemlig at foreningen blev stiftet og købte hele ejendommen på det værst tænkelige tidspunkt umiddelbart inden boligboblen sprang.

Man får måske også en anelse om, at de mæglere som til brug for retssagen vurderer i bakspejlet er lige så forsigtige, som den oprindelige valuar var overmodig. Og dermed åbner de som udgangspunkt for større tilbagebetalinger. Det er da i hvert fald interessant, at den offentlige ejendomsvurdering gennem flere år har ligget ca. 120 mio. over den seneste valuarvurdering.

Den lejlighed, som sagen drejede sig om, blev solgt i april 2008 på grundlag af regnskabet for 2006, problemet opdaget i løbet af 2009, og sagen anlagt i december 2009. Men der er nok andre lejligheder i foreningen, som er solgt både tidligere og senere.

Man kunne måske starte med at sige, at når man købte en bolig i foråret 2008, så burde man måske have haft øjnene lidt mere åbne. Alle andre boliger var faldet enormt, og alligevel handledes lejligheden på baggrund af et regnskab med skæringsdag 31. december 2006.

Det findes der nok en forklaring på, for når der findes en statsautoriseret maksimumpris, så vil der være en tendens til at opfatte den som “den rigtige pris” i stedet for at forstå, hvad maksimumprisen virkelig er, nemlig et arbitrært gæt. Og det gælder navnlig, når priserne gennem en lang årrække har været holdt urimeligt langt nede, så maksimumprisen i realiteten var den eneste pris. I det perspektiv bærer de politikere, som stædigt har fastholdt maksimumpriser på andelsboliger, et solidt medansvar for miseren.

Men en kontrolberegning havde vist hulheden og så var handlen ikke blevet gennemført. Havde man foretaget en beregning af pris pr. m2 (incl. foreningens gæld), så havde man set problemet. For at sige det lige ud, så ville en vaks køber have set problemet. Og det ville den vakse sælger også! God rådgivning på købersiden havde formentlig aflivet problemet inden det opstod. Sagen viser endnu en gang, at når man bruger mange penge, så er en investering på nogle få % i kompetent rådgivning givet godt ud.

Men de tog hovedet under armen i tillid til regnskabet. Og det giver loven dem et langt stykke hen ad vejen lov til.

Samtidig må vi sige, at der er masser af mennesker, som har købt ejerlejligheder på lige så tossede vilkår, men de kan ikke vælte konjunkturskift over på deres sælger. De må pænt tage tabet – eller blive boende til priserne en gang ad åre har rettet sig. Og det vil de gøre.

Udfaldet af retssagen.

Sådan som loven er udformet, så kan retten med god samvittighed afsige en dom om, at prisen på lejligheden skal sættes ned.

Men det kræver nok ikke megen fantasi at forestille sig, hvad sagen kan komme til at betyde for sælger. Hvem sælger er, ved jeg ikke, men sandsynligheden taler jo for, at han eller hun har brugt alle pengene fra salget til at købe sig en ny ejerbolig. Hvis sælger skal betale 450.000 tilbage til køber, så skal den nye bolig belånes, og da den formentlig er faldet i værdi på grund af tidernes ugunst, så er det næppe muligt. Mon ikke huset så kommer på tvangsauktion.

Resultatet bliver i bedste fald, at sælger bliver økonomisk krøbling, klædt af til skindet i en årrække. I værste fald må køber også opgive at få sine penge klemt ud af sælger, så det eneste begge parter står tilbage med er nogle solide advokatregninger.

Det er selvsagt ikke særlig hensigtsmæssigt.

Så selv om dommen nok er korrekt i henhold til loven, så må man også konkludere, at det er en rigtigt dårlig lov, som fører til den dom.

Hvorfor opstår sagen

Ingen kan være i tvivl om, at sager af denne type først og fremmest udløses af, at priserne på ejendomme er faldet. Hvis de havde fortsat himmelflugten, så ville ingen have rejst sag.
Som nævnt ovenfor, så er der formentlig masser af købere af ejerlejligheder, som har købt på lige så tossede vilkår. Som man kan se af skemaet, så er ejerlejligheder i samme område faldet med ca. 40 % i løbet af få år.

Men er det fornuftigt at have den forskel på ejer og andelslejligheder. Eller rettere sagt, er det rimeligt at pålægge sælgere af andelslejligheder denne type risiko, som de ikke har nogen jordisk chance for at gardere sig imod. De kan ikke en gang kræve, at handlen går tilbage, så de kan vente på at prisen retter sig igen.

Svaret er entydigt, at køberen selv bør foretage en vurdering af prisen og bære risikoen for om ejendommen er vurderet rigtigt. Det gør man ved ejerboliger, og det fungerer fint. Nogen får øretæver, når konjunkturerne vender, men hvis man bliver boende, så retter priserne sig altid.

Heldigvis er dobbeltmoral altid dobbelt så godt

Og så er der til slut noget rigtig morsomt. Fordi loven er, som den er, så kan en andelsforenings regnskab altid tage sit udgangspunkt i den pris, som foreningen købte ejendommen til. Det følger af lovens § 5, stk. 1 litra a. Så selv om valuaren under retssagen har vurderet ejendommen til 270 mio., så bliver den i regnskabet kun sat ned til foreningens købesum på 456 mio. Og det indebærer, at selv om værdien af ejendommen i dag er langt lavere end i 2005, så kan de nuværende ejere af andelene tillade sig at sælge deres lejlighed til prisen fra 2005.

Den køber, som kræver erstatning for at være blevet snydt, kan med loven i hånd selv snyde andre. Hvor er det dog moralsk.

Jens Frederik

PS Hvis du er nået helt herned, så vil du nok også kunne have udbytte af mine andre artikler om boliglovgivningen.

%d bloggers like this: