Kategori: Bolig

Udgivet den

Kabell-skrot

Med det antal pressemedarbejdere, der er ansat i Københavns Kommune, har borgmester Kabell næppe selv skrevet ret mange linjer i den kronik om planlovsændringer, som Berlingske bragte for nylig.

Hvis det er højdepunktet af journalistisk kunnen, så har vi ikke brug for pressemedarbejderne. For kronikken handlede stort set ikke om emnet; regeringens afskaffelse af reglerne om at grundejere skal tvangssælge jord til lejeboliger med offentlige tilskud. Den var derimod et åbent brev til Dansk Folkeparti om, hvorvidt DFs vælgere vil kunne lide forslaget. Som om DF ikke selv bedst kender sine vælgere!

Så det bemærkelsesværdigeved den var egentlig først og fremmest, at argumenterne blev fremført i traditionel marxistisk stil, nemlig den tankegang at befolkningen bedst beskrives som klasser. Kapitalister er ganske vist udskiftet med “de rigeste” og proletarer med “de svageste”, men den basale følelse er stadig galdegrøn misundelse. Og så er det man føler trang til at udbryde et: “Kan vi ikke snart komme lidt videre.”

Man må også undre sig over, at Kabell fortsat er tilhænger af, at der skal opføres såkaldt “almene boliger”. Tidligere kaldte man den sociale boliger, men fordelingen var dybt asocial. Så blev de til almennyttige, men det var jo heller ikke korrekt, og derfor forsvandt det nyttige fra navnet. Almene er de i øvrigt kun i den forstand, at de er alment betalte i form af tilskud fra stat og kommune.

Stort set samtlige problematiske boligområder i landet er opført med tilskud. Men når man gør opmærksom på det, så ender man desværre ofte i noget, der ligner den gamle diskussion om, hvorvidt Sovjetunionen nu også var et kommunistisk land. Altså den der evige schlager om, at “idealerne var gode nok, men udførelsen ikke”.

Tiden burde snart være inde til et opgør med den idé, at staten skal yde tilskud til nogle menneskers boliger. Navnlig fordi det automatisk fører til, at boligerne standardiseres og klassificeres, som ungdomsboliger, gamleboliger etc. Lidt ligesom bønderne har svinestier, hønsebure og båse til køerne.

Det er sådan Kabells menneskesyn er, og det er lidt synd for ham – og for os.

Udgivet den

Verdens værste skat.

Hvis en skatteekspert logisk konkluderer, at man bør indføre skat på børnefødsler, skilsmisser og jobskift, bør man nok overveje, om præmisserne var korrekte. Men ejendomsavanceskat er lige præcis en skat på de 3 ting. Så det er nok ikke så god en idé – navnlig ikke hvis skatten også skal være over 100 %.

Det er symptomatisk for skattedebat i Danmark, at det ligger som en underforstået forudsætning, at hvis man skal afskaffe en skat, så må man finde på noget andet, som kan indbringe myndighederne et tilsvarende beløb. Altså at skatter ikke kan afskaffes, men kun omlægges.

Det gælder tilsyneladende også grundskylden. Og det er egentlig lidt mærkeligt for problemet med grundskylden er jo, at den fuldstændig ubarmhjertigt stiger med sine 7 % om året, uanset om husejernes betalingsevne følger med. Protesterne skyldes ellers i første række stigningerne, så bare ved at stoppe dem, kunne grundskyldsoprøret afgå ved en stille død, omend det vil tage nogle år.

Alternativer til grundskyld.

Imidlertid har der rejst sig en diskussion om alternative skatter. Professor Jesper Rangvid har i en kronik i Berlingske foreslået en indefrysning, hvilket bl.a. Enhedslisten har grebet med kyshånd. Og alene det burde vel afsløre, at ideen ikke dur. Andre har gjort sig til talsmænd for, at vi skal udvide den eksisterende ejendomsavancebeskatning til også at gælde boliger.

I deres grundvold går begge dele ud på det samme. Der skal betales skat i forbindelse med et salg. Det smarte ved det er, at man som oftest må formode, at sælgeren modtager en kontant købesum, der så kan bruges til at betale skatten. Modellen med indefrysning fører til, at skatten er ‘opsparet’ over årene og man derfor på forhånd kender beløbet, medens avanceskatten har den fordel, at man kun beskattes, hvis der rent faktisk er en gevinst. Det plejer der at være, men sikkert er det jo ikke – navnlig ikke i provinsen.

Derudover har beskatning ved salg den tilsyneladende fordel, at man får en effektiv fastlæggelse af værdien. Rigsrevisionens og Skatteministeriets respektive gennemgange af den eksisterende grundskyld har jo entydigt dokumenteret, at det er en matematisk umulighed at finde grundværdien med bare nogenlunde sikkerhed. Ved et salg har man derimod en købesum at gå ud fra, så der er man vel på fast grund for at beregne en fortjeneste.

Det lyder tillokkende, men det er ikke nødvendigvis hele sandheden. En hel del ejendomme handles ikke på markedsvilkår. Når arvinger eller den ene part i en skilsmisse overtager huset, så kan der indgå mange andre elementer end prisen i forhandlingerne. Og hvad med de huse, der er blevet bygget om siden anskaffelsen. Skal ombygningerne indgå i avancen eller trækkes fra, og i givet fald med hvilket beløb. Allerede dokumentationen for at der er sket ombygning, bliver jo vanskelig efter nogle få år. Og hvordan skelnes ombygning fra vedligehold? Det forsøger man i andre sammenhænge med udlejningsejendomme, og resultatet er – alt efter behag – hylemorsomt eller forstemmende.

Praktiske argumenter skal man imidlertid ikke tillægge for stor vægt i politiske spørgsmål. Man kan altid foretage et slag på lommen og gætte på et beløb. At det så formentlig er forkert, vil ingen gå i detaljer med foreløbig. Og at det er lige præcis samme slags ukvalificerede gæt i de eksisterende love, der er årsag til ønskerne om en ændring, kan vel heller ikke være afgørende.

Skatter forvrider

Der er imidlertid nogle mere teoretiske synspunkter, som man nok bør være opmærksom på, fordi de handler om den forvridning, som en ejendomsavanceskat vil medføre. Alle skatter medfører forvridninger, men nogle er værre end andre. Og man skal naturligvis forsøge at vælge de mindst forvridende.

Skat i forbindelse med salg af bolig er en af de mest forvridende. Temmelig firkantet sagt, så køber man sin første lejlighed, når man flytter sammen med en kæreste, sælger den og køber hus, når man får barn, skifter til nyt hus, når man bliver skilt eller får job i en anden landsdel. Og det hele ender med et salg, når man skal på plejehjem.

Man kan måske være lidt ligeglad, når man alligevel bare skal dø, men en skat, der derudover primært rammer barnefødsler, skilsmisser og jobskift, vil en del nok mene, ikke er særlig tiltalende. Og den medfører naturligvis ændret adfærd hos skatteyderne. Der bliver nok takket pænt nej til en forfremmelse, hvis man samtidig skal flytte. Man udskyder måske det næste barn eller bygger til fremfor at købe anden bolig. Og så fremdeles.

Modsvaret til det er naturligvis at have en regel om, at skatten kan ‘flytte med’, altså at man kun skal betale skatten, hvis man ikke køber en ny bolig. Ellers kan man vente til man sælger det næste hus o.s.v. Det lyder da tiltalende, men så vender skatten faktisk for alvor den tunge ende nedad. Vi ved allesammen, at kvinder de facto tjener mindre end mænd, så derfor er der flere mænd, som har råd til at overtage huset i forbindelse med en skilsmisse. Så mændene bliver ikke beskattede, det gør derimod den – nu enlige – mor, som kun har råd til at flytte i en almennyttig lejlighed. Yderligere hjerteskærende scenarier kan sikkert konstrueres.

Hvis skatten kan ‘flytte med’, så bliver ejendomsavanceskat reelt kun en skat på pensionister. Det kræver ikke voldsom fantasi at forestille sig, at mindst et politisk parti vil gøre det helt klart, hvad de står for i den forbindelse. I andre lande har det ofte medført, at der laves et vindue eller et helle, hvor man f.eks. i forbindelse med overgang til pension kan sælge sit hus og slippe for at betale skatten. Det gør alle fornuftige mennesker selvsagt i de lande. Men effekten er jo, at staten så alligevel ikke får nogen skatter ind. Og det var vel ellers det oprindelige formål med at opkræve skat. Hvad skal man med en skat, som der alligevel ikke er nogen, der betaler. Det virker sådan en lille smule græsk.

Hvor høj skulle den være?

Som om det ikke var nok, så har jeg slet ikke berørt den virkeligt alvorlige indvending mod avanceskat endnu. For den vedrører provenuet.

Hvis en avanceskat skal indbringe samme beløb, som de eksisterende grundskyld og ejendomsværdiskat, så kan man jo forsøge at beregne, hvor høj skattesatsen skal være. En måde at illustrere det på, ville være at forestille sig, at man gjorde ligesom Philip d. 2 af Spanien, der forsøgte at fylde statskassen ved at sælge retten til at opkræve skatter til privatpersoner.

Grundskylden er i byområderne 3,4 %, men kun af jordværdien. Ejendomsværdiskatten er 1 %, men kun af værdien i 2000. Løseligt anslået er det nok tilsammen ca. 2-2½ % af ejendommenes nuværende værdi i fri handel.

Hvis en investor kunne købe retten til i al evighed årligt at opkræve et indeksreguleret beløb på 2,5 % af værdien af en ejendom, så ville han på nuværende tidspunkt formentlig give en del mere end ejendommens handelsværdi!

Men hvis retten til at opkræve skat af ejendommen er mere værd end selve ejendommen, så betyder det, at hvis skatten kun betales ved salg af ejendommen, så vil det efter en længere årrække være sådan, at skattebeløbet i forbindelse med salget bliver større end salgssummen. Med andre ord skal skatten ikke bare være 100 % af fortjenesten men endnu større.

Det er måske en detalje, som fortalerne for ejendomsavancebeskatning eller indefrysning ikke har været helt opmærksomme nok på. Men djævelen bor som bekendt i detaljen.

Bragt som kronik i Berlingske 6. juli 2015 

Udgivet den

Stiger andele ved frigivelse af priserne?

Boligminister Carsten Hansen har ikke lyst til at ophæve maksimalprisen på andelsboliger. Derimod har han en ubændig trang til at ophæve naturloven om udbud og efterspørgsel, altså at priserne stiger på varer, som mange vil have og omvendt falder, når få vil have varen. Og hvad der i denne sammenhæng er endnu vigtigere, at prisen på én type vare kan afhænge af, om man kan få en anden vare med samme funktion. Kort sagt, at hvis prisen på rugbrød stiger eller falder, så vil det også påvirke prisen på franskbrød, knækbrød og alle mulige andre brød.

I et samfund hvor alle priser som udgangspunkt er frie, er det egentlig lidt mærkeligt, at ministeren mener, at det er tilhængerne af en liberalisering, der skal have bevisbyrden for, at loven bør ændres. Det burde rettelig være ham selv, som tilhænger af en undtagelse fra de almindelige regler, der skulle forklare, hvorfor hans synspunkt er fornuftigt. Men det ville han nok få lidt svært ved, hvis han ikke må snyde på vægten.

Carsten Hansens hovedargument mod en ændring er nemlig et embedsmandsnotat, hvori man postulerer, at boligpriserne vil gå amok, hvis man ændrer loven. Men som alle embedsmandsnotater, så er også dette et nøje udvalgt udsnit af sandheden, hvor man indbygger nogle forudsætninger for sine regnestykker, så man får de ønskede resultater. Og så er opgaven for læseren jo at finde de steder, hvor kæden hopper af. Man skal med andre ord ikke læse notatet, men derimod finde det, som ikke står i notatet.

Allerførst kan man bemærke, at den udgave om notatet, som inden folketingsdebatten blev refereret i Berlingske, men ikke givet til Folketingsmedlemmerne, var blevet temmelig åbenlyst redigeret. Fra talerstolen erklærede ministeren, at man fik samme resultater efter 2 forskellige regnemetoder, men i notatet var den ene klippet ud. Formentlig fordi den var åbenlyst for søgt. Der er altså grænser for, hvor meget hans embedsmænd kan lægge ryg til. Og det er da rart at vide.

De tal, som Berlingske havde fået, indeholdt imidlertid nogle åbenlyse fejl – eller skal vi sige ‘bemærkelsesværdige antagelser’. Det er måske lidt teknisk, men giver et morsomt indblik i embedsmænds regnemetoder.

Ministeriet regner med, at hvis priserne på andelsboliger bliver givet fri, så vil de stige til nøjagtig samme niveau som ejerlejligheder. Samtidig fortæller man, at ca. halvdelen af andelsboliger idag sælges under maksimalprisen. Det siger sig selv, at bare fordi priserne slippes løs, så vil den halvdel af lejlighederne naturligvis ikke stige – for så ville de allerede være steget.

Regnestykket bygger også på en forudsætning om, at folk er villige til at betale det samme for en andel som en ejerlejlighed. Det holder ikke i praksis. Hvis man undersøger sagen nærmere, så er det sjovt nok sådan, at købere i praksis er villige til at betale henved 20-25 % ekstra for en ejerlejlighed – og det er vel at mærke regnet som den månedlige udgift ved at bo i lejligheden. Den forskel skyldes i første række de bindinger, som der er på andelslejligheder: de kan ikke bruges til forældrekøb, man er underlagt mere kontrol fra foreningens bestyrelse, og naturligvis at videresalgsprisen ikke er fri.

Jeg synes egentlig, det er imponerende, at hvis et par helt almindelige købere skal vælge mellem 2 helt ens lejligheder, der er hhv. ejer- og andelslejlighed, så er de – omregnet til kontanter – villige til at give flere hundredtusinde ekstra for at slippe for andelen!

Og så har vi end ikke regnet på, at når lånene i en andelslejlighed er dyrere, fordi man kun kan få banklån og ikke realkredit, så må priserne automatisk blive lavere.

Der er heller ikke taget højde for, at andelslejligheder typisk har en noget ringere boligstandard. Der findes f.eks. ingen ejerlejligheder uden eget toilet, men en hel del andele med delelokum.

Derudover er det jo sådan, at man ved andelsboliger kan sælge forbedringer, som er foretaget inde i lejligheden. Det kan sagtens handle om et par hundredtusinde kroner. Dem har ministeren heller ikke indregnet.

Konklusionen på en læsning af ministerens påstande om priserne er, at hans beregninger i hvert fald ikke kan bruges til ret meget. Dermed ikke sagt, at priserne vil være konstante. Der vil givetvis være en række meget attraktive boliger, som vil stige i pris. Hvor meget kan man bare ikke spå om. Og reelt er der jo ikke tale om prisstigninger, men om at boligerne bare indhenter det efterslæb, som årtiers stadigt mere omfattende lovregulering har medført.

Hvis man har lidt historisk overblik, så er det tydeligt, at maksimalprisreglerne over årene konsekvent er blevet mere småtskårne. Oprindelig skulle priser på andele bare være rimelige, idag diskuterer man om et køleskab er 3 år eller 2 år og 11 måneder, fordi det giver en prisforskel på nogle få hundrede kroner!

Udviklingen mod stedse mere hysteriske detailbestemmelser kan kun stoppes på én måde, nemlig ved at give priserne fri. Og ministeren har i hvert fald ikke med sine beregninger ført et bevis for, at overgangen vil medføre væsentlige bølgeskvulp på boligmarkedet. Tværtimod vil det formentlig medføre, at en potentiel boble i ejerlejlighedspriserne dæmpes på en naturlig måde til gavn for lige præcis hans egne vælgere.

Oprindelig bragt i Berlingske Tidende 26. maj 2015.

Udgivet den

Aristoteles vinder altid til sidst!

Argumenterne mod frigivelse af priserne på andelsboliger holder ikke.

”Logikkens fader, Aristoteles ville græmme sig endnu en gang, hvis han så argumenterne mod frie priser på andelsboliger” lyder budskabet fra juristen Jens Frederik Hansen, der siden 2001 har beskæftiger sig intensivt med netop maksimalpriser på andelsboliger, og som bl.a. har været benyttet som sagkyndig af Folketingets boligudvalg, ligesom han har bidraget til talløse artikler om emnet (senest Børsen og Berlingske om Grøndalsvænge).

Argumenterne, der har været fremført af bl.a socialdemokraterne og Curt Liljegren fra Boligøkonomisk Videncenter samler sig i 2 hovedgrupper, nemlig at frie priser vil være ensbetydende med højere priser, og at det vil føre til ghettodannelser.

Hertil kommenterer Jens Frederik Hansen:

“Kort fortalt kan man tænke sig 2 situationer på boligmarkedet. Enten sælges andelslejligheder under maksimalprisen og så vil en lovændring bare betyde, at loven kommer til at svare til virkeligheden. Det medfører selvsagt ikke forøget risiko for ghettodannelse – for så skulle vi jo allerede have set det ske!

Alternativt sælges lejlighederne til maksimalpriserne og dermed efter ventelister. I den situation skal man netop bekymre sig om ghettodannelse, for man kommer jo kun på ventelisten, hvis man kender nogen, der har set et billede af Tordenskjold. Så ventelister medfører altså en meget snæver rekruttering af nye beboere, og det er jo netop det, man betegner som ghettodannelse.

Argumentet om de højere priser er et ‘Lord Nelson-argument’, hvor man indsnævrer sit synsfelt så meget, at det bliver misvisende. Boligmarkedet består jo af andet end andelsboliger. De nye på boligmarkedet og de svage er typisk ikke dem, som står øverst på ventelisterne, så de bliver faktisk tvunget til at købe dyre ejerlejligheder i stedet. Maksimalpriser betyder altså, at man reelt presser de svage væk fra andelsboligerne. Og det svarer jo ikke lige til skåltalerne om billige boliger til jævne mennesker.

Prisstigninger på andelsboliger vil derfor modsvares af, at andre boliger – ejerlejligheder og i princippet også udlejningslejligheder – vil falde i pris. På den måde gavner man ‘de almindelige mennesker’ mere med frie priser end med maksimalpriser.”

Ovenpå den forklaring tilføjer Jens Frederik Hansen: “Aristoteles vinder altid til sidst!”

Udgivet den

Andelssager på ret køl

Konkurser er aldrig noget man skal stræbe efter, men hvis en branche med flere tusinde virksomheder ikke oplever bare en enkelt i løbet af 4-5 årtier, så må man begynde at undre sig. Det gælder navnlig, hvis det er en branche med rigtig mange amatører i virksomhedernes ledelse, såsom andelsboligforeningerne.

Det er selvsagt kun i kraft af umådelige politisk motiverede begunstigelser af denne virksomhedsform i forhold til andre boligformer, at man indtil 2011 ikke havde set et eneste tilfælde, hvor dårlig ledelse havde fået sådan en forening til at kuldsejle. Først boligboblen var i stand til at udløse konkurser i branchen.

Denne forhistorie førte imidlertid til, at Sø- og Handelsretten afsagde nogle uheldige kendelser om, at andelsboligforeninger slet ikke kan begæres konkurs. Kendelserne var tilsyneladende båret af én dommers personlige uvilje mod sagerne og manglende forståelse for dette retsområde.

Højesteret har nu med en sviende beslutning sat ham fra bestillingen og det vil forhåbentlig føre til, at domstolene genovervejer indstillingen til disse sager, der alt for længe blot har tjent til at drive advokatstandens omsætning i vejret.

Kreditorerne i disse flyvende hollændere bør dog ikke fortvivle og forvente tab. I stedet bør agere professionelt og de for alvor få sat ind på at få fjernet de begrænsninger i priserne på andelsboliger, som er den største hurdle for at rekonstruere foreningerne på et realistisk grundlag. På den måde vil man kunne redde pengene hjem for alle parter.

Liberalisering af andelsboligerne bliver stedse mere påtrængende. Beboerne, bankerne og krditforeningerne har fælles interesse deri. Det koster ikke os andre noget. Så hvad venter vi egentlig på.

Bragt i Børsen 27. juni 2014

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: