Hvis danske andelsboligejere kan lære at sige “Asunto-osakeyhtiö”, så kan det åbne for realkreditlån, som er meget billigere end de nuværende banklån.
Forslag om realkreditlån til andele er noget som med jævne mellemrum dukker op. Allerede for mange, mange år siden foreslog det daværende konservative folketingsmedlem Brian Mikkelsen, at man indførte det. Det blev straks skudt ned af erhvervsministeriets embedsmænd med ordene: “Realkreditlån kan kun gives til fast ejendom, og andelsboliger er ikke fast ejendom.”
Og det mantra har de gentaget lige siden. Idéen har ellers været efterspurgt af politikere af de mest forskellige partifarver, lige fra SF til Liberal Alliance.
Der er bare ét problem ved det svar: Det er forkert. Det er ganske enkelt ikke rigtigt. Embedsmændene har ikke læst på lektien.
I gamle dage var svaret faktisk rigtigt, for da var området udelukkende reguleret af dansk lovgivning, men det er det ikke længere – nu gælder EUs kapitalkravsforordning, og den tillader ganske vist også kun realkreditlån til fast ejendom, men den har i artikel 4, stk. 2 en helt særlig definition af fast ejendom:
Når der i denne forordning henvises til fast ejendom, beboelses- eller erhvervsejendomme eller pant i sådanne ejendomme omfatter det andele i finske boligselskaber, der drives i henhold til den finske lov om boligselskaber af 1991 eller senere tilsvarende lovgivning. Medlemsstaterne eller deres kompetente myndigheder kan tillade, at andele, der udgør en tilsvarende indirekte besiddelse af fast ejendom, behandles som direkte besiddelse af fast ejendom, forudsat at denne indirekte besiddelse er specifikt omhandlet i den pågældende medlems stats nationale lovgivning, og at den ved anvendelse som sikkerhed giver kreditorer samme beskyttelse.
Bestemmelsen er jo ikke ligefrem mundret, men den handler om, at finnerne har nogle regler for ”aktielejligheder” eller på finsk: ”asunto-osakeyhtiö”. Derovre kan man få realkreditlån, når man køber en aktie i et selskab, som ejer en ejendom. Det er næsten det samme som at købe en andel af en forening, som ejer en ejendom. Faktisk er det endda sådan, at vi allerede har nogle enkelte boligaktieselskaber i Danmark, og de er allerede omfattet af andelsboligloven kapitel 3, der siger at de skal behandles ligesom andelsboligforeninger.
Lånegrænsen på 80 % skal naturligvis overholdes
For almindelige huse og ejerlejligheder gælder der en lånegrænse på 80 %. Fordi andelsboligforeninger har købt huset i fællesskab, så har de som regel også en fælles gæld, som skal medregnes, når man fastsætter, hvor store lån der kan gives i de enkelte andele. De 2 slags gæld – fællesgæld og individuel gæld – må tilsammen ikke overstige 80 % af andelsboligens værdi.
Men det er ikke så svært at beregne. Man skal blot først finde den del af købesummen, som der ikke kan fås realkreditlån til. Det gøres på følgende måde:
1) Man beregner foreningens friværdi i % af balancen i foreningens regnskab. Så får man en friværdi-procent.
2) Dernæst dividerer man andelsværdien for lejligheden med friværdi-procenten. Resultatet af det kunne vi kalde nøgletallet.
3) Og så kommer det besværlige: Man ganger nøgletallet med 20 og får det beløb, som man ikke kan få realkreditlån til.
4) Det beløb trækker man selvsagt fra andelsværdien, og så har man størrelsen af realkreditlånet i andelsværdien.
5) Og til slut kan man så tillægge 80 % af de individuelle forbedringer, så man også får realkreditlån af dem.
Der er også et problem med, at hvis andelsforeningen får store udgifter, for eksempel for at skifte tag ud, skal den så kunne optage nye lån. Det må der findes en løsning på. Ejerlejlighedsejendomme har det ofte svært med at skaffe lån til store istandsættelser. Så reglerne skal ikke være alt for restriktive. På den anden side har andelsforeninger idag ofte reserveret beløb i friværdien til fremtidig vedligeholdelse, og den model kan man videreføre. Så skal hensættelsen bare indgå som en del af gælden ved beregning af foreningens friværdi-procent.
Det interessante er, at finnerne har fundet en model, der virker, så vi kan jo bare kopiere den. Og hvis embedsmændene ikke kan finde en løsning, så kan de bare skrive til mig.
Det siger eksperterne
Finanstilsynet
Finanstilsynets specialkonsulent Marianne Hallas oplyser, at hun har læst de finske regler, som vi har sendt hende. Hun har ikke set dem før. Efter at hun har gennemgået dem, er det stadig hendes og dermed tilsynets holdning, at andelslejligheder ikke giver samme sikkerhed som pant som fast ejendom.
”Men jeg kan ikke forklare, hvorfor et finsk aktiebrev udgør bedre sikkerhed end et dansk andelsbevis. Det ved jeg ikke. Og jeg er ikke bekendt med, om andre har set på det spørgsmål.”
Den gamle garvede
Peter Vesterdorf har beskæftiget sig med EU-ret siden Danmark kom med i 1972 og taget en ph.d. i EU-ret. Han er nu en aktiv pensionist, der stadig virker som konsulent for advokater og virksomheder i ind- og udland.
”Tanken med at benytte den finske ordning ser ud til at holde vand. Det kræver en politisk stillingtagen og en lovændring, og den må man jo så se, om der er flertal for. Desuden skal man fastsætte regler for beregning af lånegrænsen, men det er teknik.”
BRF-kredits chefjurist
Det vil blandt andet være BRF-kredit, der kommer til at give lånene. Steen Jul Petersen har været chefjurist i henved år og arbejdet intenst med EU-regler om realkredit.
”Kapitalkravsforordningen ligger på mit skrivebord, og jeg har godt set, at der gælder nogle særlige regler for finnerne. Men jeg har faktisk aldrig undersøgt, hvad ordningen går ud på.
Det vigtigste for os er, at vi kan leve op til kravene om pantsikkerhed for vores lån. Men derudover er vi altid åbne overfor nye forretningsmuligheder.”
Professor Seppo Villa, juridisk fakultet i Helsingfors
”Det er korrekt, at vi har en særlig ordning for aktielejligheder. Når man kan have både fælleslån og individuelle lån, så skal långiverne naturligvis være påpasselige. I Finland har fælleslån fortrinsret, så de individuelle långivere må tage evt. tab på lånene først.”
(Samtlige interviews er foretaget i august 2017)