Kategori: Blogindlæg

Udgivet den

Liberalisme betyder ikke, at bankerne altid har ret.

Andelsboligforeningsloven har i årtier haft en regel om, at hvis en forening går konkurs, så kan de tidligere andelshavere blive boende som lejere. Men ingen har gennemtænkt i detaljer, hvordan betingelserne for lejemålet skal være. Hvor høj husleje? Depositum? Et cetera, et cetera

Lovindgreb i eksisterende aftaler er en uskik

Gennem næsten 80 år har vi haft kunstigt lave huslejer på grund af boligregulering. Og gennem de seneste 30 år har jeg konsekvent råbt og skreget på liberalisering af lejelovene. Så når regeringen nu vil indføre nye regler om beregning af husleje i ejendomme, der har tilhørt konkursramte andelsboligforeninger, så burde jeg vel smile huldsaligt.

Det gør jeg bare ikke. Og begrundelsen er enkel. Lovforslaget skal nemlig udelukkende bruges til at forrykke magtbalancen mellem andelshavere i konkurstruede andelsboligforeninger og de banker, som har ydet dem lån.

Et ensidigt lovindgreb, hvis formål er at hjælpe den ene part i et eksisterende kontraktsforhold med at vride sig ud af potentielle tab på den anden parts bekostning, det er ikke liberalisme. Det er bare ny regulering, og i en endnu mere skadelig version.

Klædt af til skindet – og nu skal de også flås

For boligmarkedet er konkursramte andelsboligforeninger ikke noget stort problem. Der gik mere end 40 år fra man indførte andelsboligforeningsloven til man så den første konkurs. Men da de endelig kom, så var det en hel stribe af de allerstørste andelsboligforeninger i landet, der tog turen, som regel som afslutningen på en lang og pinefuld proces.

For andelshaverne i de konkursramte foreninger kan det imidlertid godt være et stort problem. Skal man ynke dem? Ja, nøjagtig lige så meget som man skal begræde alle mulige andre, som har investeret i tiltro til nogle forudsætninger, der skrider. Hvis deres tab gjorde os andre rigere, så ville der være plads til skadefryd. Men sådan er det ikke.

Da man lavede lovreglen om, at andelshavere kan blive boende som lejere, var der ét sæt regler om huslejefastsættelse, nemlig “omkostningsbestemt husleje” efter boligreguleringsloven. Nu vil regeringen lave det om, så de skal betale gennemsnittet af boligafgiften i de sidste 4 år førend konkursen. Men det er naturligvis et langt højere lejeniveau, end efter de gamle regler.  Med andre ord føjer man spot til skade.

Det handler om incitamentsstrukturen

Der er ingen tvivl om, at en del af de konkursramte andelsboligforeninger blev dannet på et løsagtigt grundlag. Ejendommene blev købt for dyrt og belånt på en lidt for kreativ måde. Det er selvsagt primært købernes ansvar, men der var også nogle långivere som havde tabt jordforbindelsen.

Den jordforbindelse hed “Bekendtgørelse om realkreditinstitutters låneudmåling.” Og indholdet af den er – og har hele tiden været – at andelsboligforeninger ikke må låne flere penge, end de kan forrente og afdrage ved at opkræve den husleje, som lejelovgivningen tillader.

Så hvis et salg af de konkursramte andelsboligforeningers ejendomme ikke kan dække gælden, så har man ikke overholdt lånegrænserne. Så har man overbelånt. Og så fortjener bankerne s’gu selv at få tabene.

Dertil kommer, at hvis huslejen fremover skal sættes til et gennemsnit af boligafgiften i årene inden konkursen, så får andelsboligforeninger ikke nogen tilskyndelse til at forsøge at komme gennem krisen ved at sætte boligafgiften op. Så gælder det tværtimod om, at få den sat ned, så man kan få en lav leje efter konkursen.

Hvis man endelig vil lave det om

Selvfølgelig skal man ikke leve med fortidens uheldige love i al evighed. Og andelsboligforeningslovens regel om, at andelshavere kan fortsætte som lejere, har givetvis været for gunstig.

Men hvis man vil lave den om, så bør man – som altid – nøjes med at gøre det for nye retsforhold, altså for foreninger som stiftes i fremtiden eller optager nye lån. Så ved parterne, hvad de skal rette sig efter – begge parter vel at mærke.

Udgivet den

Vidnetrusler udgør en mikroskopisk risiko

Det fyger med frygt i debatten om bandekrig. Det kan ikke undre, for at skabe frygt er et af de væsentligste formål med bandevold. Og det er en frygt som lynhurtigt spreder sig til vidner, politi og domstole.

Men hvor alvorligt skal tilfældige tilskuere egentlig tage den frygt? Svaret er enkelt: “Problemet er stærkt overdrevet.”

Der findes 2 slags trusler
Grundlæggende kommer trusler i 2 varianter, nemlig “hvis du gør …, så …” og “fordi du har gjort …, så …” Det er ikke en sondring, som går igen i den strafferetlige litteratur, men den er væsentlig for vurderingen af truslen.

På vej ud af retten, hvor man er allermest ophidset over en “uretfærdig” dom, skal der ikke formentlig ikke så meget til, førend man udsteder lidt løse trusler overfor anklagerens hovedvidne. Det er klassiske eksempler på “fordi-trusler”. Og de forekommer nok temmelig ofte. De færreste udløser en ny straffesag, men det sker.

Der er en god grund til, at trusler afsagt lige efter retsmøder næsten altid bare er mundsvejr. For skaden er jo sket. Vidneforklaringen, som udløser truslen, er afgivet, og ofte er dommen også faldet. At gøre alvor af truslerne gør ikke nogen forskel, det giver bare en yderligere mulighed for at blive straffet.

Hvis vidnet har udløst en fængselsstraf for gerningsmanden, så kan gerningsmanden heller ikke selv gennemføre truslen. At få andre til at udføre truslen er svært. De har ikke helt samme personlige engagement og vil nødigt tage risikoen. Og for den lidt mere organiserede del af den kriminelle verden (læs: hash- og narkohandlende), så er man heller ikke interesserede i at påkalde sig uønsket opmærksomhed.

“Hvis-truslerne” er de væmmelige
Der er en del mere på spil med “hvis-trusler”. For at truslen skal virke tilstrækkeligt motiverende, så er det en god idé straks at understrege alvoren med lidt vold, så vidnet forstår, at der er mere i vente. Og sådan gøres det i alle sagerne.

Til gengæld er det rigtig svært for gerningsmanden at vide, hvem man skal true. Det kan faktisk kun lade sig gøre, når man har forhåndskendskab til vidnet. En effektiv “hvis-trussel” skal fremsættes, førend politiet opdager og afhører vidnet. Så risikoen for, at den tilfældige forbipasserende udsættes for dem, er faktisk reelt ikke-eksisterende. Jeg har ikke fundet et eneste eksempel i de seneste 5 år.

Og samtidig har jeg kun set 1 dom, hvor man kan sige, at ophavsmanden til truslerne virkelig havde noget på spil. Det var under en røverisag, der tilsyneladende endte med 8 år til gerningsmanden, og hvor han på et tidspunkt sagde “Stikkersvin – du er færdig” til en af sine medtiltalte. Så den var jo endda en “fordi-trussel”.

Og hvordan er så straffene?
Traditionelt siger jurister, at når der er tale om forbrydelser, der kan ses som krænkelser af retten, såsom falsk forklaring og vidnetrusler, så falder straffen hårdt og kontant.

Men det er dog næppe så håndfast, som de fleste borgere ville ønske. Mundtlige trusler og fagter såsom pistol-fingre eller hånd-der-skærer-halsen-over, altså “fordi-trusler” giver normalt 2-3 måneder. Er der også vold havner man på ca. 4. “Hvis-trusler” med vold har udløst 5 måneder for voksne.

Personligt havde jeg forventet noget mere. Men det er jo tilsyneladende nok til at holde problemet på et “acceptabelt” niveau.

 

Hvis du vil se tallene:

Anklagemyndighedens database indeholder 11 tilfælde af vidnetrusler i perioden 2012 til dato.
1 er ikke relevant, men handlede om trusler mod et folketingsmedlem.
1 sag endte med frifindelse.
2 sager var “hvis-trusler” og i begge blev truslen ledsaget af vold, men der var ikke efterfølgende voldelig opfølgning af truslen, da vidnet havde udført “hvis’et”.
7 sager var altså “fordi-trusler”. De 5 var ord eller fagter på vej ud af retten, medens de sidste var hhv skud med luftpistol mod vidnes hus og en falsk anmeldelse indgivet 3 år efter vidneforklaringen. Ej heller her var der eksempler på opfølgning af truslen med senere vold.
En bemærkelsesværdig konstatering er, at den kriminalitet, som gav anledning til truslerne, kun i et enkelt tilfælde var særligt alvorlig, nemlig en røverisag, der udløste 8 års fængsel. Og i den sag var der tale om trussel mod en medtiltalt.

 

Udgivet den

“Vi skal sikre mod den ultimative storm på andelsboligmarkedet”

Stop for kæmpestore konkurser om trecifrede millionbeløb, hvor hundredevis af beboere mister deres andelsindskud, har været målet for en ekspertgruppe under Erhvervsministeriet.

Eksperterne tænkte langt inde i boksen under høring om andelsboliger og konkurs

En arbejdsgruppe har arbejdet med regler, der kan sikre andelsboligforeninger mod konkurs, hvis der kommer nye kriser på boligmarkedet. Og folketinget havde inviteret til høring for at få forslagene præsenteret. Men indholdet var nærmest  givet i forvejen. Begrænsninger i lånemuligheder og valuarvurderinger, krav om minimumsudbetalinger, langsigtede budgetter og vedligeholdelsesplaner var det forudsigelige indhold i forslagene.

Men så kom det helt banale spørgsmål. Som forventeligt fra Joachim B. Olsen. “Hvor mange af de andelsboligforeninger, som er gået konkurs, ville have været solvente, hvis der havde været frie priser på andelslejligheder?”

Dyb og total tavshed. Det er åbenbart ikke en tanke, nogen ekspert har tænkt. Til sidst tog en forsagt repræsentant for ejendomsadministratorerne mod til sig, tændte mikrofonen og sagde decideret lavmælt: “Alle de københavnske!”

Når betaling af gæld bliver et problem, så er der noget galt med reglerne

At andelsboligforeninger næsten fuldstændig undtagelsesfrit drives forsvarligt, var alle eksperterne var faktisk enige om. Egentlig en imponerende præstation. Deres ejendomme vedligeholdes bedre end ejerforeningers, og de betaler af på deres gæld.

Ejendomsadministratorerne havde dog fundet ét problem. “Andelsboligforeningerne betaler faktisk for meget af på deres gæld, så lejlighederne bliver for dyre.”

Og så er det lige, man tænker på Bastiats bemærkning om det sete og det usete igen. For lejligheden bliver selvsagt ikke dyrere af, at gælden i foreningen er stor eller lille. Om man betaler af på en individuel gæld fra køb af lejligheden eller en fælles gæld i foreningen er jo i princippet ligegyldigt. Lige bortset fra, at lovgivningen har forbudt banker og realkredit at yde billige realkreditlån til køberne af de enkelte lejligheder. Så lovgivningen skaber et problem.

Brutale banker har banket Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation til tælling

Et af de virkelige slagsmål efter de store konkurser i andelsboligforeninger, Klostergården, Duegården, Hostrups Have har været: “Hvor stor husleje skal beboerne betale under konkursbehandlingen og til en ny ejer af huset?” Loven garanterer de hidtidige andelshavere, at de kan blive boende som lejere, men loven siger intet om vilkårene. Ligeså gælder at beboere, som ikke købte deres lejlighed som andel, men fortsatte som lejere, konsekvent har betalt en leje langt under andelshavernes boligafgift, og de kan absolut ikke sættes op.

Bankerne har en klar egeninteresse i at hævde, at de kan hæve huslejen til skyerne, og det vil formentlig lykkes for dem. Flere konkurser og krav om personlig og solidarisk hæftelse af alle andelshavere ved alle nye lån i alle andelsforeninger har dog været tilstrækkelige trusler til, at Andelsboligernes Fællesrepræsentation har accepteret, at der fremover skal kunne opkræves leje svarende til den hidtidige boligafgift.

Lejelovgivningens maksimumpriser er urimelige, så skal man ikke glædes over bankernes sejr? Mit bud er et klart: “Nej.” Lånereglerne er grundlæggende skruet sådan sammen, at banker og realkredit ikke må låne mere ud, end ejendommen kan bære, når beboerne betaler lejelovens normale maksimumleje. Så hvis det ikke er nok til at dække bankernes tilgodehavende, så har de overbelånt, og så fortjener de tabene. Professionelt vabanque-spil skal ikke belønnes.

Udgivet den

Zoneforbud for hele kommuner vil gøre livet umuligt for de ramte.

Regeringen vil foreslå, at når man én gang er anholdt for at sove i en utryghedsskabende lejr, så skal man kunne forvises fra den kommune i indtil 2 år.  Men det kan blive et hundeliv for de ramte.

Så store områder rammer man.

Et gennemsnitligt kommuneforbud vil dække ca. 1 % af landet, for der er 98 kommuner. Men nogle er meget større end andre. Hvis man får sit forbud i Ringkøbing, så er det hele 3 % af Danmark, man som udgangspunkt ikke må komme i.

Idag har vi kun cirkelforbud med en radius på op til 800 meter for lejrslagning. Men en cirkel på størrelse med Ringkøbing kommune har en radius på mere end 22 km – ca. 45 km fra den ene side til den anden. Dermed  kan det nye forbud komme til at dække et areal, som er 775 gange større end de gamle!

Formålet med loven er selvfølgelig at ramme hjemløse udlændinge. Men sådan må man ikke hverken skrive eller gøre, for det ville være en slags racediskrimination, så selvfølgelig kommer loven også en gang imellem til at ramme danskere. Sådan er det i hvert fald gået med tiggerloven, som havde samme målgruppe.

Vi lever alle på gaden

Lovforslaget skriver udtrykkeligt, at man kan få zoneforbud i den kommune, hvor man bor.  Og så må man altså som udgangspunkt ikke gå på gader og stræder i den kommune. Selv ministeren kan se, at det ikke holder, så i lovforslaget skriver man nådigt, at folk gerne må tage på arbejde, købe ind, gå til lægen og på biblioteket.

Men hvis man tænker sig lidt om, så indser man hurtigt, at vi allesammen bruger en rigtigt stor del af vores liv i det offentlige rum. Og derfor er det spændende om et zoneforbud rammer:

  • deltagelse i folkeoplysning; aftenskole, foredrag m.m,
  • kulturelle aktiviteter; museumsbesøg, teater, biograf o.s.v.
  • politiske tilkendegivelser; demonstrationer, møder etc.
  • selskabelige aktiviteter på offentligt tilgængelige steder, eksempelvis en fødselsdag fejret på en café eller en restaurant.
  • religiøse ceremonier; for kristne kunne det være folkekirkens højmesse og kirkelige handlinger såsom begravelse, bryllup m.v.
  • motion; eksempelvis løbeture eller besøg i fitnesscentre eller blot spadsereture.
  • aktiviteter med henblik på forebyggelse eller behandling af sygdom.
  • brug af offentlig transport til gennemrejse.
  • større indkøbsture; for eksempel efter julegaver.
  • transport til impulsbesøg hos familie og venner, altså uden formel invitation.
  • nogle af de ovennævnte aktiviteter for at underholde og opdrage ens børn.

Nogen af tingene må man givetvis godt. Kommer man i hus hos sine venner eller familie uden at være blevet fanget på vejen derhen, så kan man utvivlsomt blive der lovligt, så længe man vil. Men må man gå udenfor og ryge en smøg på gaden? Næppe.

Prøv lige at sammenligne med fodlænker

Det, som man bedst kan sammenligne et kommuneforbud med, er naturligvis, at man også kan straffe folk med fodlænke. For på mange måder virker det på samme vis. Når man har fodlænke på, så kan man ikke bevæge sig udenfor, og når man har kommuneforbud, så kan man lidt flere ting, men der er stadig meget, man ikke må.

Men der er også store forskelle. Fodlænke er tænkt som en erstatning for fængsel. Det er at sidde i fængsel derhjemme. Men kommuneforbud, påstår lovforslaget, ikke er en straf. Straffen for at sove i lejr er en bøde. Kommuneforbuddet er bare en tillægsgevinst, som skal forhindre, at man igen slår lejr i den kommune. Det forhindrer så bare også, at man gør en hel masse andre ting.

Og fodlænke kan man absolut højst få på i 6 måneder, og efter at ens straffesag omhyggeligt er afgjort af byretten, hvor ens forsvarer har haft mulighed for kræve frifindelse. Kommuneforbud derimod vil kunne udstedes af yngste politibetjent på egen hånd og kommer rutinemæssigt til at vare i 2 år. Så hvad er mon egentlig sjovest at være udsat for?

Eget foto, lejr på Arsenaløen april 2018

Udgivet den

Zoneforbud – hvor mange slags er der egentlig

Mængden af forskellige typer zoner, hvor nogen mennesker ikke må være, er stigende, og det kan være svært at overskue dem.

Politiet har efterhånden en hel række forskellige muligheder for at indføre områder, hvor man ikke må være. Nogle gange gælder de alle mennesker og nogle gange nogle specielt udvalgte. Der findes zoner med radius på 400, 500, 800 og 1000 meter. Det er næsten ligesom konkurrencer i hækkeløb. Og der findes bittesmå zoner, som kun omfatter et enkelt hus.

Udover zoner med forbud mod at være der, så er der naturligvis også visitationszoner, men det er en anden sag.

Huszoner

Den slags er der 2 af. Grundlaget for dem er rockerloven* hhv. hashklubloven **. Det er nogle underlige tekster begge to, hvor man har været nødt til at skrive noget generelt ud fra nogle meget konkrete situationer.

Rockerloven handler om situationer, hvor politiet tror, at en ejendom kan blive angrebet af den ene af parterne i en bandekonflikt. Det er godt nok noget svævende, hvornår de betingelser er opfyldt. Men det mærkeligste ved rockerloven er, at man kan forbyde den retmæssige ejer af en ejendom at opholde sig i den, uanset om han selv har den fjerneste berøring med rockere eller nogen som helst form for kriminalitet.

Hashklubloven handler kun om, at ejeren (eller en eventuel lejer) ikke må få besøg. Men det løber ind i, at man jo ikke kan forhindre beboeren i at leve et normalt liv, så der gælder undtagelser for hans familie. Og han må selvsagt også holde politiske møder, for det er jo beskyttet efter grundloven.

Og hvor længe skal den slags forbud så gælde?

Cirkelzonerne

Anderledes enkle er de zoner, der tager udgangspunkt i, at når en person er taget i at foretage sig et eller andet, så får han forbud mod at komme nærme sig stedet igen. Men at de er enklere huszonerne, betyder lige præcis kun det: Enklere. Det betyder ikke enkle.

Som allerede nævnt, så findes der 4 størrelser. Men de gives kun i 2 forskellige kategorier, nemlig utryghedsskabende lejrslagning og særligt utryghedsskabende adfærd. Hvad gummiordene utryghedsskabende og særligt utryghedsskabende egentlig dækker over, kan være svært at vide.

Når det gælder lejrslagning, betyder det typisk udlænding, for alle partier er jo enige om, at danskere godt må sove på gaden uden straf. I den anden sammenhæng er det typisk personer, som hænger på gaden, og hvor politiet har overbevist sig selv om, at de er vagter for hashhandel.

Det lille cirkelforbud på 400 meter for lejre gives 1. gang, det store på 800 ved gentagelser. Det andet forbud, hashvagterne, vælges størrelsen 500 eller 1000 meter ud fra, hvad politiet synes er nødvendigt.

Det kan ikke være nemt at håndtere for byens betjente. Og det er heller ikke nemt for de forbudsramte.

 

Noter

* lov om forbud mod ophold i bestemte ejendomme, oprindelig fra 1996 men senere skærpet i 2016

**  lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler, oprindelig fra 2001, men senere skærpet i 2016

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: