Kategori: Berlingske

Udgivet den

Pant i andelslejligheder

I går mandag d. 5. november bragte Berlingske dette lille læserbrev om et venstreforslag om bedre muligheder for at optage lån i andelslejligheder.

Sikrere pant i andelslejligheder

Blandt de store forbedringer af lovgivningen, som den tidligere regering gennemførte, var indførelsen af muligheden for at optage lån med pant i andelsboliger.

Desværre fik man ikke gennemtænkt detaljerne om tvangsauktioner over andelslejligheder. Man fik nemlig ikke skrevet, at långivere skal have ret til at købe lejligheden på auktionen for at beskytte deres krav. En tvangsauktion er et matadorspil mellem køberne, der vil byde så lavt som muligt, og panthaver/sælger, der ønsker højest mulig pris. For panthaver er det næsten gratis at byde, for man skal jo betale købesummen til sig selv, og dermed kan panthaver normalt tvinge andre køberes bud op ved at byde over dem.

Det må de bare ikke, når man auktionerer andelslejligheder, og derfor tør de professionelle långivere ikke yde nær så store eller billige lån. Og det forringer naturligvis alle andelshaveres muligheder for at få lån og for at sælge deres andele.

Det var et teknisk punkt, som embedsmændene burde have klaret, og Højesteret fuldendte miseren med en uheldig afgørelse.

Når Venstre nu foreslår at skrive det ind i loven, så er det kun godt. De burde have foreslået det som regering, men bedre sent end aldrig, og fra os andelshavere bør der lyde en kraftig støtte til det forslag.

Jens Frederik

Udgivet den

Andelsboliger og valuarvurderinger

Carsten Hansen, Minister for By-, Bolig-, og Landdistrikter tænkte forleden højt og foreslog noget, som skal sikre verden mod nye boligbobler. Berlingske har bragt en lang kommentar om forslaget. Egentlig var der tale om et kronikmanuskript, som blev kortet temmelig meget ned. Det medførte, at nogle pointer gled ud, så derfor er hele teksten nedenfor:

Endnu et misforstået forbud!

Boligministeren har varslet et forbud mod, at lejere, som overvejer at stifte en andelsforening, skaffer sig en valuarvurdering af ejendommen, førend de træffer bestemmelse om at stifte foreningen og købe ejendommen. Men hvis man nu virkelig er i tvivl om, hvorvidt man vil købe, så er det da som regel fornuftigt at få en fagmands vurdering af, om prisen vil holde ved et eventuelt videresalg. Navnlig når man satser en voldsomt stor del af sin formue.



Det som ministeren opfatter som et problem, er, at lejerne ved at se en valuarvurdering, som er højere end foreningens købspris for ejendommen, kan få dollartegn i øjnene ved udsigten til en hurtig fortjeneste. Sådan gjorde man ved stiftelsen af en række andelsboligforeninger, som nu står med en elendig økonomi, fordi ejendommen er købt for dyrt og budgetterne ikke holder.

Først og fremmest må man spørge sig selv, om ministerens forslag vil hjælpe de andelsboligforeninger, som står med en tilsyneladende bundløs gæld. Hvis ministerens forslag ikke vil have nogen reel virkning, så må man naturlig vis se på, hvad der er skyld i foreningernes dårlige økonomi. Og dernæst må man så overveje, om problemerne kan løses.

Vil det hjælpe?

Ministeren synes, at valuarvurderinger ikke skal kunne bruges til at fastsætte værdien af en andelsejendom i en årrække efter stiftelsen, f.eks. 5 år. En sådan regel vil ikke hjælpe foreninger stiftet før 2007, hvor boligboblen var allermest oppustet og brast. Hvis man indfører en regel, som går længere tilbage, så risikerer man netop at ramme – måske endda vælte – de foreninger, hvis beboere allerede er hårdest ramt. Det er vel egentlig ikke så smart. Så allerede her brister logikken bag forslaget.

Og så har der end ikke været behov for at stille det lidt drilske spørgsmål, om reglen også skal gælde vurderinger, som er lavere end købsprisen? Der er givetvis eksempler på foreninger, der netop ikke blev stiftet, fordi man anså priserne for at være alt for høje. Og de “ikke-foreninger” optræder jo slet ikke på ministerens lystavle.

Holder ministerens logik?

Men det store spørgsmål er egentlig, om valuarvurderingerne er årsag til dårlig økonomi, eller om årsagen skal søges andetsteds. En ting er sikkert, det var ikke de høje valuarvurderinger, der i årene op til 2007 førte til højere købspriser på ejendommen. Når det kan fastslås med stor sikkerhed, så skyldes det, at for en andelsboligforening er dens købspris altid lig med den pris, som en anden køber vil give. Det er kun fordi ejendommen i princippet allerede er solgt til anden side, at lejerne får den tilbudt. Prisen er slet ikke til forhandling. Derfor vil valuarvurderingen ingen som helst indflydelse have på driften af ejendommen. Men den kan naturligvis medføre forventninger om kapitalgevinst. Det er bare en helt anden historie.

Valuarvurderingen kan have ført til, at foreningen fik højere realkreditlån end den ellers ville have fået. Men realkreditlån er jo netop billigere end banklån, så det kan jo ikke forringe økonomien. Og realkreditinstitutterne var altså med på de høje vurderinger. Som eksempel kunne man nævne A/B Ringertoften, der købte for 456 milioner og trods en belåningsgrænse på 80 % fik 450 mio. i lån. Det burde snarere føre til en sag om overbelåning end medlidenhed med andelshaverne.

Det skal dog ikke nødvendigvis føre til, at valuarerne går fri af kritik, for deres vurderinger virker godt nok mange gange temmelig oppustede og lige en tand for smarte i deres valg af forudsætninger. Og det gælder både forudsætningerne om forrentning og deres vurderinger af den potentielle leje. Men deres dårlige arbejde førte ikke til foreningernes dårlige økonomi.

Så ministeren ønsker altså at lovgive for at forbyde noget, som ikke er årsag til problemet og som slet ikke vil løse det. Den lov er vist næppe nødvendig.

Hvad skyldes A/B’ernes dårlige økonomi?

Selv om den helt overvejende del af danske andelsboligforeninger har bundsolid økonomi, så er der er en gruppe foreninger stiftet i årene op til 2007, som har massive problemer med åndedrættet. Men årsagen til deres problemer er bare noget andet. Alt for ofte er det budgetter, hvor indtægterne ikke kommer og udgifterne bliver større end forventet. De manglende indtægter stammer tit fra, at udlejningslejligheder enten ikke bliver ledige og dermed ikke giver indtægt fra salg (og boligafgift, som notorisk er højere end huslejen i regulerede lejligheder), eller de kan ikke sælges til de forventede priser. Og her bider hunden sin egen hale, dårlig økonomi fører til færre eller billigere salg, der igen fører til endnu dårligere økonomi, o.s.v.

De manglende indtægter og de høje udgifter er imidlertid svære at gøre noget effektivt ved – altså bortset fra at sætte boligafgiften op. Og det er der nogen, som ikke kan bære. For de andelshavere, som ikke kan betale den langt højere boligafgift, som ofte vil være nødvendig, kunne en vej ud af den misere være, at de fik mulighed for at sælge deres lejlighed til nogen, som er villige til at betale boligafgiften. Det kan godt være, de må flytte. Det er ikke rart, men man skal også flytte efter en tvangsauktion, og det er jo alternativet.

Liberalisering som løsning?

En løsning kunne være en liberalisering af priserne på andelslejligheder. For at forstå virkningerne deraf, skal man kende lidt til den mekanisme, der p.t. fastlægger maksimumprisen på en andelslejlighed.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi, at prisen på andelen er 400.000.
Det næste der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

I det tidligere nævnte tilfælde, A/B Ringertoften var det lige præcis det, der skete. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det gav nogle vilde udsving i andelsprisen, i et tilfælde fra 500.000 til 50.000. I andre tilfælde er det udsving i millionklassen.

For de som er oprindelige andelshavere, kunne man sige, at der blot er tale om, at de høje vurderinger førte til drømme om en fremtid, der skulle flyde med mælk og honning. Det er ikke sket, og det kan man blot begræde. Man kan dog gøre mere.

A/B Ringertoften i København NV kan igen tjene som eksempel. Som nævnt købt for 456 mio. i 2003, men efterfølgende valuarvurderet helt op til 580 mio. i 2007. Skats oplysninger om gennemsnitspriser i området fører dog til, at den samlede ejendom som ejerlejligheder ville have været ca. 730 mio. værd i 2007. Som ejerlejligheder ville den altså være 25 % mere værd. Og det er jo også en slags penge.

I tilfældet med A/B Ringertoften ville sammenligningen med ejerlejligheder ultimo 2011 (nyere tal findes ikke) fortsat føre til en værdi på 514 mio., og det er altså stadig en del mere end den anskaffelsespris på 456 mio., der nu bruges i regnskabet. Hvis man havde frie priser, så ville ejerlejligheder og andelslejligheder basalt set koste det samme at bo i, når man vel at mærke indregner skattefordele, lånetyper etc. Hovedformålet med begge typer lejlighed er trods alt at bo i dem. Altså ville disse andele kunne sælges dyrere end de kan i dag.

En tilsvarende beregning kan laves for stort set samtlige de nødlidende andelsboligforeninger. De oprindelige andelshavere ville ved en ophævelse af maksimalpriserne fortsat kunne sælge til priser, som ligger over deres anskaffelsespris. De ville naturligvis ikke kunne nå fantasipriserne fra 2007, men der ville dog flyde enten mælk eller honning. Og det er ikke så ringe på et marked præget af nedgang. Og den fordel har ejerlejlighedskøbere fra 2007 bestemt ikke.

Der er en gruppe andelshavere, som er blevet særlig hårdt ramt af de høje valuarvurderinger, nemlig de som ikke var oprindelige andelshavere, men som kort efter købte en lejlighed til fantasipris. De kan i dag ikke lovligt sælge andelen for den pris, som de gav. Også for de andelshavere vil en liberalisering afbøde deres tab. Det hører i øvrigt med i regnestykket, at de faktisk som regel anskaffede deres bolig langt billigere, end hvis de samtidig havde købt en ejerlejlighed af samme størrelse og beliggenhed. I mellemtiden har de ofte også boet billigere. Og ved en liberalisering vil de kunne sælge forholdsvis dyrere. De har ganske vist tabt store beløb, men det har kollegaerne fra ejerlejlighederne sandelig også. Der er ingen som ønsker, at nogen skal miste penge på deres bolig, men de er ikke alene og andre står altså i en værre situation. Men en liberalisering er altså et stort skridt på vejen.

Konklusionen må være, at ministeren ikke forstår årsagen til andelsboligforeningernes problemer, at han foreskriver uduelige løsninger, og at han ignorerer de virksomme løsninger. Hvornår forstår ministeren mon det?

Jens Frederik

PS Ministerens svar, der til fulde udnytter hans betydelige indsigt fra karrieren i den almennyttige sektor, ligger her. Det har også fået sit eget punkt på bloggens forside.

Udgivet den

Kandidatmangel

I Berlingske har jeg i dag en kommentar som til dels er et svar til bl. a. Kurrild-Klitgaards lidt tilbagelænede kritik af de mange unge i SF og til dels er et en efterlysning af nogle gode emner til fremtidig brug.

Kandidater efterlyses
 

I forbindelse med SFs formandsvalg hører man hele tiden om børnebandens ungdom, manglende erfaring fra livet udenfor Christiansborg, og det forhold, at mange medlemmer af folketinget tilsyneladende er gået lige fra studierne til politik.

Det kan alt sammen være rigtigt nok, men kritikken overser et meget væsentligt faktum, nemlig, at det faktisk er forbløffende svært for landets partiforeninger at finde gode folketingskandidater. I løbet af min tid som venstremand har jeg været med til at finde et antal folketingskandidater, 2 af dem er endda blevet valgt, og den ene endte som minister. Men der har også været nogen, som man kun med vanskelighed kunne ønske sig valgt.

Men hvad er det egentlig også, vi kan tilbyde kandidaten. Hvis opinionstallene holder, så kan lige Venstre måske nok tilbyde lidt mere end andre partier. Med lidt held bliver halvdelen af de opstillede ca. 90 kandidater valgt. Men for de fleste partier er tallene langt lavere – 5-10 %. Og de færreste kommer ind uden at bruge en pæn del af deres egne midler og tid på valgkamp. Det er ikke lige på den måde, man hverver midaldrende kandidater, som er forpligtede af job, terminer og børn. Det er kun, hvis de allerede søger en ny karriere eller fra tidligere er bidt af bacillen, at de vælger at gøre forsøget.

På den baggrund kan det ikke undre, at der er mange kandidater, som kun holder nogle få valgkampe og altså udskiftes mellem valgene. For de store partier gælder det den overvejende del af de kandidater, som ikke opnåede valg. For de små partier, hvor kun ganske få af de uprøvede opnår valg, er udskiftningen endnu større.

Det første man gør i en lokal partiforening, når den gamle kandidat forsvinder, er at danne sig et overblik over de andre kandidater i storkredsen. Den ideelle nye kandidat skal skille sig lidt ud fra de andre – og helst på den gode måde – men køn, alder, erhverv og bopæl er ofte parametre, som er væsentlige.

Derudover vil man gerne have et stabilt partimedlem, så man undgår flere af disse medie-stjerner, som falmer, så snart solen står op efter den første valgnat. De senere år har jeg desuden oplevet en stadig stærkere tendens til, at den pågældende omvendt ikke må være så meget partisoldat, at ethvert af partiledelsens kursskifter accepteres uden blinken.

Evne til at kommunikere et politisk budskab er selvsagt alfa og omega, og det budskab må gerne have en ideologisk kant. Selv om partiforeninger rummer mange medlemmer, som blot følger parolen fra den siddende partiformand (man bliver trods alt kun medlem, hvis man har lidt flokdyrs-instinkt), så er der også en hel del, der foretrækker den ideologisk rene vare. Venstres medlemmer er villige til at privatisere langt mere, end folketingsgruppen ville gå med til. Tilsvarende har vi set, at enhedslistens fodfolk stadig drømmer om revolutionen.

At få et politisk budskab ud, er egentlig ikke så mange beskåret. Hvis man følger avisernes debatsider, så vil man hurtigt opdage, at den personkreds, som regelmæssigt kan få optaget en kommentar eller kronik i de landsdækkende aviser, og som kombinerer det med medlemskab af et parti, faktisk er ret beskeden. Der er en del folketingskandidater og såmænd også et antal folketingsmedlemmer, som ikke formår det. Men det er nu en gang den slags, som vi søger.

At kommunikere politisk er imidlertid et håndværk, som et stykke hen ad vejen kan tilegnes. En af vejene til at lære håndværket er arbejde for nogen, som kan det – altså folketingsgrupper eller medlemmer. Fejlen ved at lære det på den måde er, at man nemt bliver for tam eller gammelklog. Det er ikke fra den gruppe, man får de fornyende ideologer, men derimod de trænede spinnere.

For en ung universitetskandidat er valg til folketinget et stort karrierespring. Derfor er der fornuft i at forsøge, og da antallet af andre egnede og opstillingsparate kandidater er ret begrænset, så kan det ikke undre, hvis de mindre partier får en betydelig overvægt af unge. Statistisk vil nogle få af dem blive valgt og blive hængende. Men hvem det er, er ofte afhængigt af en del tilfældigheder, såsom at et ældre folketingsmedlem trækker sig, at partiet går frem eller lignende.

Hvis man vil ændre på, at det er sådan folketinget forynges, så skal der ændres på udvalget af potentielle kandidater. Det er egentlig ikke så svært for den enkelte at gøre. Den nemmeste måde er at deltage aktivt i den offentlige debat. Hvis man gør det det regelmæssigt, sobert og med en synlig grundholdning, så skal man såmænd nok blive samlet op og få chancen.

Og dybest set tror jeg egentlig, at den form for profil betyder mere end en hektisk indsats op til et vælg. Det må dog erkendes, at de eksisterende folketingsmedlemmers temmelig ringe evne til at opdatere deres hjemmesider mellem valgene kunne tyde på, at deres vurdering er modsat.

Det er uhyggelig nemt at rakke ned på politikere, men det er også ufattelig nemt at gøre en personlig indsats for at forbedre standen. Man kunne ønske sig, at lidt flere ville gøre indsatsen.
Udgivet den

Tvungen opsparing

Her er endnu et “dagens læserbrev” fra den Berlingske avis, bragt søndag d. 9. september:

Solidaritet eller ikke solidaritet
I betragtning af, hvor salvelsesfuldt socialdemokrater kan fremsige ordet “solidaritet” i alle mulige og umulige sammenhænge, så er det egentligt imponerende, hvilken mangel på solidaritet partiets borgmestre kan udvise indbyrdes.

Københavns overborgmester står overfor det lille problem, at man i de kommende år får flere penge i kassen, end man med rimelighed kan bruge (og end regeringen tillader, at kommunen bruger). Men det får ham end ikke til at overveje at sætte skatterne ned, for han er selvsagt bedre til at spare op end borgerne selv.

Historisk set er det en temmelig tvivlsom tankegang. Selv om man ofte taler om, at nogen bruger penge som en fuld sømand på landlov, så plejer offentlige kasser med overskud at kunne følge ganske godt med. Det går måske ikke helt så hurtigt, men til gengæld er beløbene som regel ganske meget større end sømandens hyre.

Og man skal ikke have fattet ret meget teori om offentlige finanser, førend man kan forklare, hvorfor det må gå galt, når allehånde geskæftige interessegrupper presser på med deres små yndige projekter om bevarelse af gamle vandtårne, åer gennem Rantzausgade og deslige.

Men hertil kommer, at ved at fastholde en høj københavnsk skat, så forhindrer man, at andre kommuner kan kræve skatter ind til projekter, som de gerne vil gennemføre. Vi har ellers ofte nok hørt skrig og skrål om de trængte kommuner fra socialdemokraternes side, men hjælpe hinanden, det vil de i hvert fald ikke. Hvor er det smukt! Og hvor er det tankevækkende.

Én gruppe bør imidlertid være taknemlige for Frank Jensens holdning, og det er de vælgere i kommuner udenfor København, som nu kan slippe for skattestigninger. Som venstremand under jeg dem egentlig gerne den glæde, men da vi liberale nu alligevel altid skal skydes i skoene, at vi aldrig tænker på de svageste, så ville jeg oprigtig talt hellere have den skattenedsættelse selv.

Jens Fr.

Udgivet den

Kan Cepos tage fejl?

Henrik Christoffersen, der er forskningschef på Cepos, skrev en kronik i Berlingske om Den danske Model på arbejdsmarkedet, hvor han navnlig drøftede udfaldet af trepartsfohandlinger gennem tiden.

Det blev lidt ensidigt, syntes jeg. Det føltes dog også ganske meget som helligbrøde, at skrive en kritik deraf. Men det er nu alligevel også lidt befriende, at Cepos ikke helt har patent på eftertænksomhed og indsigt.

Så her er mit indlæg i den Berlingske avis: http://www.b.dk/kommentarer/skyd-ikke-kun-paa-fagbevaegelsen

PS Det er noget af en brøler, at jeg konsekvent har stavet Christoffersen forkert. Jeg syntes ellers, at jeg slog hans navn efter på Cepos’ hjemmeside (for at kunne sende ham en kopi).

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: