Kategori: Bolig

Udgivet den

Så let ryger avanceskatten over 100 %

Forslag om avanceskat på ejendomme er ikke blot at smide regningen i børneværelset. Det er at sende den helt ned til børnebørnene. Og den skal være langt højere end 70 %.

Der er rigtigt mange rygter om at afskaffe ejendomsværdiskat og grundskyld og ejendomsværdiskat til fordel for en ejendomsavanceskat. Derfor kan det være rart at vide, at skatteministeriet har beregnet, at skatten kan nøjes med at være beskedne 70 %.

Det er et tal, der stammer fra skatteministeriets svar til Folketinget (aktskykke 77, spm. 6). Og det er jo almindeligt at skrive af efter den slags. Det er bare ikke altid smart. Da jeg gik i skole, lærte vi i hvert fald, at man altid lige skal lave et groft overslag, om de regnestykker, som man skriver af, er rigtige. Og det er dette regnestykke ikke.

Ministeren har nemlig ikke medtaget, at når man fjerner grundskylden, så kommer man jo også til at fjerne den fra alle mulige andre ejendommme, såsom andelsboliger, udlejningsboliger, erhverv etc. Så af den grund mangler der allerede 9 mia. i provenu. Da ejerboligernes skatter p.t. udgør ca. 32 mia, og vi skal lægge de 9 manglende oveni, så er det ret simpel hovedregning, at nu er avanceskatten allerede steget fra 70 til over 90%. Velbekomme!

Men det bliver værre endnu, for det regnestykke, som skatteministeriet har begået, tager heller ikke hensyn til tidsforskydningen i betalingerne.

Tanken er, at skatten først skal betales, når man forlader boligmarkedet. For en hel del er det det samme som at dø. Og det gør man kun én gang i livet. Så de, der begiver sig ind på boligmarkedet idag, vil først betale skat om ca. 50 til 70 år. Hvis ejendomsskatterne idag udgør ca. 32 mia og man med et hug omlægger dem til en avanceskat, så vil indtægten året efter falde til højst en enkelt milliard. Der kommer til at mangle 31, som staten skal skaffe på anden vis, formentlig ved at låne. Og det lån skal der betales renter på.

Hvis ikke avanceskatten sættes op, så den også dækker renterne, så er det en regning smidt i børneværelset og givet i dåbsgave til børnebørnene. Sikke en sparekassebog at modtage fra bedstefar og bedstemor. Der bliver ikke nogen stor buket ved deres begravelse.

Og hermed er det også klart vist, hvad der er hovedtanken bag alle forslag om en avanceskat: Problemet skal sparkes til hjørne, om ikke udskydes til næste halvleg eller endda næste runde i turneringen.

Samtidig ignorerer forslaget det virkeligt massive problem ved boligskatterne, nemlig at de er så skævt fordelt. Skævt mellem boligtyper og skævt mellem landsdele. I forhold til det problem er de kommende års stigninger et mindre bispørgsmål. Eller sagt på en anden måde: Da stigningerne for rigtigt mange er et stort problem, så er skævheden et megastort problem.

Tilbage står blot, at forslag om avanceskat, uanset ophavsmanden, er en enkelt fugl på taget i stedet for 10 i hånden. De dur ikke, medmindre man er tilhænger af skatter langt over 100 %. Og det burde borgerlige partier ikke være.

Og her er så en henvisning til den originale fra Børsen

Udgivet den

Pape og boligskatten.

Søren Pape snyder ganske enkelt på vægten, når han forklarer de konservatives eget forslag om boligskatterne (JP.dk (Ritzau) 26. august). At det ikke må blive dyrere at være boligejer, er naturligvis nydeligt sagt.

Men han glemmer, at partiets forslag fra januar rent faktisk indebar, at der skulle gives skattelettelser for 9 mia. til lejerne – og kun til dem. Og vendingen “dyrere for boligejerne” er måske også lidt flosset i kanten, for partiets forslag indebar altså, at skatterne på boliger skulle stige med inflationen! Det er i hvert fald ikke en fastfrysning i kroner og øre.

Endelig glider han let hen over den hurdle, at den væsentligste del af omlægningen ikke er afskaffelse af grundskyld og ejendomsværdiskat, men derimod afskaffelse af rentefradraget.

Og dermed bevæger han sig ind i et minefelt. Rentefradraget er stadig væsentligt for huskøbere og dermed for huspriserne. Det kan godt tænkes, at udsigterne til avance på ejendomme bliver lidt længere, hvis køberne fremover ikke får rentefradrag, og køberne dermed ikke kan forrente og afdrage lige så store lån. Det er navnlig en effekt, man vil få at se, hvis renten nogensinde stiger over sit nuværende historiske lavpunkt. God fornøjelse!

Hvis det så var den eneste konsekvens, så kunne det såmænd leves med, men de konservatives forslag vil skabe en massiv forskel mellem beskatningen af renteindtægter (kapitalindkomst) og tilsvarende udgifter. Hvis en borger gør en opfindelse, som han gerne vil omsætte til en virksomhed, så vil han som regel gå ud at låne penge til at skyde ind i det selskab, som skal udnytte opfindelsen. Men de konservatives forslag indebærer, at manden skal betale skat af indtægten fra selskabet, og at han ikke kan fratrække sin udgift til renterne på lånet.

Det er omtrent den sikrest mulige måde til at forhindre virketrang, vækst og velstand. [Vi har allerede idag en skadelig forskel mellem skatten på positiv og negativ kapitalindkomst. For vores alle sammens skyld ville det være bedst slet ingen skat at have på kapitalindkomst (og dermed heller intet rentefradrag), det næstbedste er, når fradraget og skatten udligner hinanden, og den værste situation er lige præcis den, som de konservative foreslår – stor skat på indtægten og intet fradrag for udgiften.

Historisk set har de konservative altid lænet sig op ad de erhvervsdrivende. De store virksomheder har betalt partiet, og de mange små virksomheder har leveret stemmerne. Det er Pape ved at gøre endegyldigt op med, og gad vide om det er godt for hans parti. Gad vide om det er godt for Danmark?]

Bragt som debatindlæg i JP d. 30. august 2016, men med udeladelse af den kursiverede tekst.

Udgivet den

Bedre skatteregler for forældrekøb.

Hele hurlumhejet med forældrekøb skyldes dårlige regler. Ikke dårlige skatteregler, men derimod en dybt uhensigtsmæssig lovgivning om lejeregulering, boligstøtte samt en hel hær af anden boliglovgivning.

Alle disse markedsforvridninger bliver så ricochetteret over i skat. Hvis ikke boligmarkedet var forvredet, så ville der ikke opstå forældrekøb i nævneværdigt omfang og slet ikke forældrekøb motiveret i skattereglerne.

At få ændret boliglovgivningen er nok den mest ørkesløse kamp, man kan begive sig ud i. Der er langt mellem snapsene, navnlig fordi de borgerlige partier helt har opgivet kampen. Man ser aldrig en borgerlig partileder sætte en boligpolitisk dagsorden; den slags har han folk til, for han tror ikke, at han kan vinde.

Men man kan altså relativt nemt løse de skatteretlige problemer ved forældrekøb ved at anvende velkendte principper og regler. Når en virksomhed aldrig har udsigt til overskud, så kalder man den traditionelt for en “hobbyvirksomhed”, og så gælder der det enkle princip, at ejeren aldrig kan få flere fradrag i virksomheden, end han har indtægter. Virksomheden kan gå i nul, men ikke få tilskud til at dække underskuddet.

Overskydende renteudgifter bør ved forældrekøb kunne fratrækkes efter de almindelige regler, så de har ca. 30 % skatteværdi. Ellers opstår der nogle omgåelsesmuligheder.

I så fald er der ikke længere et grundlag for misundelse. Hvis forældre vil støtte deres børn, så kan de gøre det, men de gør det for deres egne penge

Jens Frederik

Dette opslag – bortset fra næstsidste afsnit – blev bragt som Dagens brev i Berlingske 4. august 2016, Tidligere har jeg skrevet et par andre opslag om forældrekøb. Dem kan du finde ved at søge tagget: Forældrekøb

Udgivet den

Forældrekøb – er det godt for barnet?

Udover at beskæftige mig professionelt med at ordne forældrekøb for folk og analysere de skattepolitiske aspekter, så har det gennem mange år optaget mig, hvordan det påvirker forholdet mellem forældre og børn, og om det af psykologiske årsager er en god idé. Og jeg har længe haft en skitse til dette opslag liggende.

Igår havde jeg så fornøjelsen af at snakke med 2 kloge kvinder med en enorm viden om forholdet mellem forældre og børn, Marie og Nina, om det, og på blot 4 minutter havde de tilført det flere facetter, end jeg selv var kommet på i løbet af 10 år. Man skal altså somme tider sætte pris på folks faglighed.

Men det gør til gengæld behovet for at sætte tankerne ned i en tekst større, om end det må ske med det forbehold, at jeg er ude på dybt vand.

Mine betænkeligheder har gået på, at forældrekøb meget nemt kan fastholde barnet i en situation, hvor forældrene fortsat har magt over barnet, og hvor man derfor forlænger pubertetens frigørelsesproces og konflikter. Dertil kommer at man udover konflikterne om holdninger og personlig adfærd kan skabe sig nogle yderligere regulære økonomiske konflikter. 

Somme tider vil konflikter af den ene type nok også blive projiceret over i den anden. Det er jo en del nemmere at skælde ud over manglende indbetaling af husleje end at give udtryk for kritik af barnets valg af ny kæreste – for nu at digte et eksempel. Og den form for projicering kender vi jurister fra så mange andre af livets forhold; skilsmisser og dødsboer er de klassiske eksempler. Og vi jurister ved også, at de alt for let går i hårdknude.

Men lad mig lige vende tilbage til det grundlæggende problem. Barnet – og jeg orker ikke bruge eufemismer om den unge etc. – er i en frigørelsesproces. Processen er nødvendig og jo bedre den lykkes, desto bedre er barnet rustet til sit voksenliv. Som led i frigørelsesprocessen skal der afprøves en hel masse muligheder. (Ikke oprør, for det tror jeg ikke, vi gør, men testning af om de overleverede grænser også er rigtige.) Det betyder, at livet bliver meget ustabilt. Bekendtskaber og kærester skiftes ud, uddannelse skal vælges og vælges om igen, ansvar for egen økonomi og en hel masse andet som ikke behøver opremsning.

Det siger sig selv, at når en bolig skal købes og betales af far og mor, så får de også en betydelig indflydelse på valget af boligen. Jo vanskeligere det er at finde andre metoder til at skaffe sig en bolig, altså jo mere fremtrædende forældrekøbet er i barnets bevidsthed, desto større indflydelse til forældrene. Det gælder pris, beliggenhed, indretning og alle de andre parametre som indgår i et valg.

Men alle de behov og ønsker er nøjagtig lige så omskiftelige som ens livssituation. Ny kæreste, udlandsophold og alt muligt andet kan gøre, at de møjsommeligt afstemte forventninger bare er skredet. Og så skal man gennem en tilpasningsproces – som altså også kan betegnes: Konflikt.

Men denne gang har den også økonomiske konsekvenser. Lad mig digte et eksempel. Når lille Victor flytter hen til Amalie (som i øvrigt aldeles ikke har forståelse for, hvor vigtigt Victors studium er for ham!), så står lejligheden tom. Så må den enten sælges eller lejes ud. Salg koster mange penge, ganske ofte mere end lejligheden er steget i friværdi i ejerperioden. Udlejning er et juridisk hasardspil, som kan gå gruelig galt.

Det var ikke det, nogen af parterne ønskede. Det er vist blandt de få sikre fakta i de sager. Forældrene ønsker at hjælpe barnet, og barnet vil gerne modtage støtte i livet – også gerne en håndgribelig, kontant, praktisk støtte udover kærlighed m.m.

Køb af bolig er imidlertid ikke den eneste måde man kan give støtte på. Det er blot en metode, som ved et sammenrend af tilfældigheder er blevet særligt begunstiget med offentlig støtte til både barn og forældre. Og dermed får den tilsyneladende flere fordele end andre muligheder.

Alternativet er jo at låne barnet af sit overskud, enten som et kontant lån eller som en mere eller mindre fast ydelse. (Hvis man skal undgå konflikter er klippefast nok at foretrække.) Så må barnet selv vælge om pengene skal gå til bolig, rejser eller udskejelser. Og barnet må selv tage konsekvenserne af sit valg. På forhånd kan det godt tage sig ud som om, den model er forbundet med flere risici end et godt og sikkert køb af fast ejendom, som stiger i værdi og ikke kan forskertses ved et tarveligt levned. Men er det nu også en realistisk vurdering?

Det er i den retning mine tanker har gået. Og det fandt da også så megen genklang hos de 2 professionelle, at min beskrivelse nok er blevet lidt tydeligere af at høre dem bifalde det. Men de havde mere at sige.

Marie var den, som lå fjernest i tankegang. Hendes helt instinktive reaktion var, at hun havde oplevet en forældrekøbt lejlighed som et ubetinget gode. Nina derimod havde ikke boet i en forældrekøbt lejlighed, hun har derimod stillet den til rådighed for sine børn.

Det spiller måske lidt ind, at ingen af dem tilsyneladende er løbet ind i de problemer, som en jurist altid synes dominerer horisonten – selv når solen skinner klarest. Men omvendt er de begge kloge nok til at kunne forudse en del problemer.

Og for Marie havde den forældrekøbte lejlighed lettet overgangen til at fungere som en ansvarlig voksen. At Maries eventuelle udskejen med hensyn til enten larm og ballade i lejligheden eller manglende betaling af regninger ville resultere i henvendelser til forældrene, syntes hun havde sat nogle gode grænser for hendes adfærd, og at videreføre den adfærd i sit senere voksenliv har hun fundet naturligt og nyttigt.

Ninas bemærkninger til mig var mindre personlige for hun var sådan set enig i, at mine synspunkter lå i naturlig forlængelse af de typiske holdninger om at børn tidligst muligt skal lære selvstændighed og drage deres egne erfaringer. (Dermed fik hun jo så indirekte sagt, at mine tanker ligger solidt indenfor de fantasiløse baner, som en gennemsnitlig jurist vil tænke i. Tak, Nina!)

Men så tilføjede Nina, at når vi ser på andre lande og kulturer, så er det dominerende billede en noget anden holdning til familiens betydning på tværs af generationer. Så det er jo ikke sikkert, at den fremherskende holdning i lille Danmark er den eneste rigtige. Og det er end ikke sikkert, at danskerne i praksis efterlever holdningerne på parnasset. Den kunne man så lige tænke over. Det er lidt som at være en måne, der altid har studeret jordens gang, og så pludselig opdage, at den dersens jord også drejer om noget.

Jeg er ikke helt færdig med at tygge på den, så jeg har ingen konklusion, Men sådan set er det også irrelevant. Det væsentlige er at viderebringe noget at tænke over og helst så meget, at det ikke blot skaber yderligere forvirring. Hvis der er et budskab, så er det nok: Tænk dig om, træf dit valg, og lev så med de konsekvenser, som følger af valget. For alt i verden, forsøg ikke at få det bedste af alle muligheder – det er som vanligt selvmodsigende.

Udgivet den

Den 3. gang guldterning …om Duegården randt.

Højesteret har åbnet for, at A/B Duegården går konkurs. En konkurs er egentlig en sørgelig begivenhed, men de konkursramte andelshavere så så lykkelige ud, at de næsten græd. Men det er også en ret bagvendt sag.

Det er en af de afgørelser, som hviler på en knivsæg. 4-3 stod det!

Da jeg læste processkrifterne igennem i går, så hæftede jeg mig ganske meget ved, at Nykredits advokat er milevidt bedre til at redegøre for sine synspunkter end andelsboligforeningens. Målt på retorik stod Nykredit til at vinde. Men nu er det allervigtigste i jura jo at kunne læse det, der lige præcis ikke står på papiret. Og det er lykkedes for Højesterets flertal.

Man kan jo så sige, at det er en del af systemet, at til det formål skal de helst have hjælp af modpartens advokat.

Hovedargumentet: Ingen insolvens

Når Nykredit kunne hævde, at Duegården ikke skulle have lov til at gå fallit, så var det, fordi Nykredit har lovet at holde hånden under foreningen i hvert fald indtil 2021. Og hvis man kan betale alle sine regninger de næste 5 år, så er det jo svært at beskrive det som insolvens, da insolvens netop defineres ved, at man ikke kan betale sin regninger.

Det som Højesterets flertal lagde sin vægt på, var, at rækkevidden af løftet er uklar. Det står faktisk ikke i Nykredits tilbud om bistand, hvor mange penge foreningen skylder Nykredit i 2021! Det svæver også lidt i luften om Nykredit bare forærer foreningen tilskud til driften, eller om man vil forsøge at kradse dem ind igen, hvis økonomien vender.

Om en tekst er “uklar” eller ej, er ofte en temmeligt subjektiv vurdering, så det er måske ikke så underligt, at Højesteret deler sig på spørgsmålet. Det er lidt en gyser, at de deler sig så ligeligt. Og efter min smag kunne andelshaverne godt have gentaget argumentet mange flere gange.

Den næste overvejelse bliver så, om Nykredit kan gentage sporten, bare ved at afgive et løfte, der er “klart”. Det spor har Højesteret dog lukket ved en lille sidebemærkning om, at fordi ordningen giver Nykredit indflydelse på driften, så skal den også accepteres af skyldneren. Den slags accepter kommer der næppe mange af.

Argumentet: Ingen retlig interesse

Det andet argument fra Nykredits side, at foreningen “mangler retlig interesse” i en konkurs, bruger flertallet ikke ret mange ord på og mindretallet slet ingen. Manglende retlig interesse er et udtryk man anvender, når spørgsmål er så hypotetiske, at en borger ikke kan bede retten tage stilling til det. Men kendelsen må læses sådan, at når foreningen har dårlig økonomi og generalforsamlingen beslutter at kaste håndklædet i ringen, så har man automatisk interesse i, at domstolene tager stilling til en mulig konkurs. Dermed er så ikke sagt, at man bliver erklæret konkurs. Men domstolen vil høre argumenterne for og imod, ikke bare nægte at behandle sagen. På det punkt er der tale om en ret brutal – men underforstået – afvisning af Nykredit.

Fremtiden

Nu har Nykredit så tabt. Og så er det Nykredits tur til at give bolden op. Det kan man gøre på flere måder. Den mest synlige er, at man forhandler en akkord med foreningen, nedskriver sit tilgodehavende, og så lukker sagen.

Der er også en anden mulighed. For det mærkelige er, at hele sagen kun opstår på grund af en uhensigtsmæssig lov (andre ville skrive: tåbelige regler!). Hvis andelslejligheder kunne sælges til frie priser, så ville Duegårdens lejligheder sagten kunne sælges til langt mere end den pris de har idag. Det er en udmærket ejendom, centralt beliggende, der er elevator. Det er bestemt ikke dårlige lejligheder.

Hvis Nykredit vil have sine penge hjem. Og hvis Nordea og Danske Bank også gerne vil komme ud af deres tilsvarende møgsager. Så er der en mulighed: Frie priser på andelslejligheder!

Det har jeg argumenteret for i næsten 20 år. Men for første gang har jeg fået nogle allierede, som kan flytte borgerlige partier derhen, hvor de burde have været fra starten. Det bliver spændende.

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: