Findes andelstanken?

A/B Bjergtoppen, Bispebjerg

Findes “andelstanken”?

I debatten om andelsboliger hører man ganske ofte, at dette eller hint er i strid med “andelstanken”. Eller at “andelstanken” er forsvundet. Det bringer lidt mindelser om Benny Andersens børnebøger om Snøvsen, som alle går fra.

Men hvad er egentlig “andelstanken”? Det er der aldrig nogen, som ved.

Førend jeg forsøger at besvare spørgsmålet, så er et par små ansvarsfraskrivelser på sin plads. “Die Gedanken sind frei”, siger man på tysk, så en knivskarp, autoritativ fastlæggelse af “andelstanken” kan ingen give. I så fald skulle man være lige så ufejlbarlig som paven, og det ved vi jo godt, ikke er holdbart.

Man må derfor formodentlig sige, at andelstanken er et samlebegreb, der betyder forskellige ting til forskellige tider. Og derfor er det også et begreb, som risikerer at blive misbrugt på det groveste; for hvis man angriber én mands brug af ordet, så kan han altid undskylde sig med, at han definerer “andelstanken” på en anden måde.

Selv om “andelstanken” altså har et temmelig løst indhold, så er der dog trods alt en kerne i begrebet, som det er formålstjenligt at forsøge at afgrænse. Også fordi man på den måde måske kan bremse, at “andelstanken” i fremtiden undergår endnu flere mutationer og bliver endnu sværere at definere.

For mig er en historisk tilgang til begrebet naturlig. Og der skal man huske, at “andelstanken” ikke kun er et begreb, der knytter sig til boligmarkedet, men tværtimod har sine rødder dybt i den danske muld, hvor andelsmejerier, andelsslagterier og brugsforeninger er blandt de mest hjemmehørende planter.

De andre andelsselskaber

Baggrunden for Brugsen i Thisted – Danmarks første fra 1866 – var, at ved at man gik sammen om at stille kapital til rådighed for en butik og dermed tage risikoen for tab på de indkøbte varer, så kunne medlemmerne også selv få den profit, som ellers ville være tilfaldet købmanden. Og ved selv at score fortjenesten blev varerne billigere. Alternativt blev fortjenesten udbetalt som dividende.

Noget tilsvarende gjaldt mejerierne (det første 1875 i Kaslunde på Fyn), slagterierne, foderstofforretningerne og alle de andre af landbrugets andelsselskaber.

Der er intet galt i fastslå, at landbrugets andelsselskaber og brugsforeningerne havde til formål at medlemmerne selv skulle score profitten. Det var ikke filantropiske selskaber til uddeling af mad til de fattige. Nej, det handlede om at tjene penge – mange penge.

(Og fordi de tjente penge, fik medlemmerne så råd til at grundlægge en velfærdsstat!)

Andelsboligen har en tilsvarende fortid.

Andelsboligens opståen

I gamle dage kunne man ikke opdele en etageejendom i småbidder. Nu kender vi begrebet en ejerlejlighed, men da det blev opfundet omkring 1966 var det en revolutionerende nyskabelse, som kunne få mange gamle jurister til at rynke brynene.

Så situationen var normalt den, at etageejendomme sædvanligvis blev udlejet af en husvært, der nøjagtig ligesom købmanden ville have betaling for sin driftsrisiko og dermed en fortjeneste på at udleje.

Men hvis nu en gruppe mennesker gik sammen om at købe en ejendom og udleje til sig selv, så kunne de spare den fortjeneste ved selv at tage risikoen. Dermed blev andelsboligen født.

Fidusen ved andelsboligen – og dermed det centrale i “andelstanken” – er,

at man i fællesskab køber ejendommen – gerne til en fornuftig pris,
at man kan bo der uden at skulle betale profit til en udlejer,
at man har indflydelse på ejendommens drift og
at man får lod i værdistigningerne på ejendommen.

Men netop det sidste er kontroversielt

Hvad “andelstanken” ikke er.

Gennem mange år blev priserne på andelslejligheder holdt kunstigt nede og faktisk er lovgivningen ikke væk, så det kan ske igen!

Den korte version om prisen på andelsboliger er, at man kun må sælge sin andelslejlighed til den værdi som lejligheden er opført til i foreningens regnskab med tillæg af individuelle forbedringer inde i lejligheden.

Det kunne jo være meget godt, hvis det ikke lige var sådan, at andelsboligforeninger i henhold til loven skal vurdere deres ejendom som om den er en udlejningsejendom. Det kan man selvsagt argumentere for, at den er, for man lejer jo ud til medlemmerne. Men der er den store forskel, at når man sælger udlejningsejendomme, så er de normalt fyldt med lejere, som køberen er tvunget til at overtage, og der er lagt et låg på huslejen i kraft af den såkaldte “midlertidige lov om boligregulering”, der nu er en 70-årig olding.

Når man sælger en andelsbolig, så er det jo imidlertid fordi beboeren vil flytte, og lejligheden altså er tom. Og huslejereglerne gælder netop ikke for andelshavere.

Så vurderingsprincippet er ubegrundet.

Konsekvensen har imidlertid været, at andelshavere gennem mange, mange år har været tvunget til at sælge deres lejligheder til spotpris. Faktisk havde det stået på så længe, at da udviklingen i priserne på udlejningsejendomme pludselig tog fart omkring årtusindeskiftet, så syntes masser af gamle andelshavere, at det var så mærkeligt, at det måtte være i strid med andelstanken. Men det var ren efterrationalisering. Psykologer ville betragte det som et tilfælde af “stockholm-syndrom”.

Og tilsvarende gælder belåning af andelslejligheder. Masser af foreninger havde gennem tiden vedtaget regler om forbud mod belåning. Hvis man tillod lån ville det være vanskeligt at håndtere, for lånene kunne ikke tinglyses på den enkelte lejlighed, og retsstillingen mellem foreningen og panthavere var uafklaret. Så var det lettere at lade være. Og til sidst havde man helt glemt, at belåning af andelene kunne være en voldsom fordel for andelshaverne, som på den måde ville kunne få langt billigere lån end ellers.

Så da den borgerlige regering indførte tinglysning af lån i andelsboliger, opfattede mange det som stridende mod andelstanken. Det var nyt, det var ukendt og lavede om på den trygge verden. Men det var også svært at argumentere rationelt imod. Og så er det nærliggende at gribe til en argumentation baseret på “andelstanken”. Men det bliver den ikke rigtigere af.

Forbedringerne

Helt galt går det med forbedringerne, hvor loven bygger på centrale dele af marxistisk arbejdsværditeori, idet værdien af en forbedring højst kan være anskaffelsesprisen. Men et køkken i syret eg med blyindfattede ruder i lågerne vil være betydeligt mindre værd end anskaffelsesværdien, og tilsvarende vil et køkken, som er på forkant af moden, kunne være meget mere værd.

At man i de fleste foreninger oven i købet nedskriver forbedringerne efter et sæt regler fastsat helt arbitrært af en privat interesseorganisation, gør ikke sagen bedre, men sådan har retstilstanden nu været i så mange år, at det i vide kredse anses for at være en del af “andelstanken”. Men reelt handler det jo bare om at forære gode forbedringer væk og pådutte køberne de dårlige til en urimelig pris. Det er der ikke ret meget solidaritet eller fornuft i.

En efterrationalisering.

At tænke sig om, førend man handler, er ofte en god ide – det er rationelt. Men når man forsøger at skabe et mønster i begivenheder, som allerede har fundet sted, så efterrationaliserer man. Det er i orden, når man gør det bevidst, sådan som en historiker gør. Men gjort ubevidst, så kan det føre en på de frygteligste afveje.

Sådan er det gået med “andelstanken”. I stedet for at hente inspiration til ny udvikling i andelsbevægelsens historiske rødder er “andelstanken” af rigtig mange i branchen blevet opfattet som en guddommeligt overleveret doktrin om maksimalpriser, ventelister og postulater om social bevidsthed, der først og fremmest havde fået et andet indhold end oprindelig og så ydermere ikke kunne ændres uden at udløse gudernes straf.

Som påvist ovenfor, så er den fortolkning af “andelstanken” bare ikke velbegrundet, og hvis man holder fast i den, så vil tiden overhale andelsboligerne. Det synes jeg ville være synd.

19. juli 2012

Liberalisme classic

Apotekermonopolets endeligt

Min 4 eller 5 x tipoldefader, Claus Seidelin, var apoteker i nærheden af et af de kongelige slotte. Det var slet ikke noget ringe indtægtsgrundlag, men det gav naturligvis anledning til tvister, da nogle lokale købmænd gav sig til at handle med importerede vine og spirituosa.

Dagens apotekermonopol er ikke helt så omfattende, men det er håbløst ude af trit med kundernes behov. Hvorfor skal der f.eks. altid være kø? Og hvorfor kalder de det rådgivning, når man lidt nedsættende bliver spurgt, om man ved, hvordan præparatet skal indtages. Det står s’gu da på sedlen indeni pakken!

Og så er de altid – ikke bare altid, men undtagelsesfrit og hver eneste gang – løbet tør for de præparater, jeg skal have.

Mie Harder skrev om det i sin klumme i Jyllands-posten, Apotekerforeningen svarede igen, og jeg har nu skrevet et af de klassiske liberale indlæg, hvor man udelukkende går efter modpartens skjulte motiver. Det er altid sjovt.

Ærlighed efterlyses

Det er naturligvis for kundernes skyld, erklærer apotekernes formand i et forsvar mod liberalisering (JP 12/7). Og formentlig er det lykkedes for ham at bilde sig selv det ind.

Uanset om en forandring samlet set fører til forbedringer, så giver den i hvert fald altid usikkerhed. Og en liberalisering kan da nemt føre til, at man tager brødet ud af munden på en række af hans medlemmer. På den baggrund kan det jo ikke undre, at apotekerne er modstandere.

Men de kunne da være ærlige om årsagen. Så længe de ikke er det, kan vi jo heller ikke stole på dem i andre sammenhænge.

Hvorfra ved de, at apotekernes monopol sikrer, at medicin kun udleveres med fornøden omtanke? Gennem hele mit liv har man da regelmæssigt kunnet høre, at danskerne spiser for megen nervemedicin – som altså er solgt af apotekerforeningens medlemmer. Tror de virkelig, at monopolet sikrer os mod at gå forgæves, fordi varen er midlertidigt udsolgt? I så fald kan jeg godt bidrage med eksempler på det modsatte.

Og tror de virkelig, at folk med sjældne og livstruende sygdomme først går ned efter nye forsyninger af medicin, når de har brugt hver en dråbe af den gamle, og umiddelbart inden virkningen hører op? Eksemplet er så konstrueret og fyldt med værdiladede ord om ”markedslogik” og ”erhvervsmanden i hjørnekontoret”, at det stråler som en nyfunden glorie.

Hvis den slags dårlige eksempler og forsøg på at underspille deres egne økonomiske interesser er topmålet af argumentation i en sag, hvor de er fagfolk, så har vi slet ikke brug for deres ”uvildige” rådgivning, når det drejer om livsvigtige ting såsom medicin.

Debatten fortsatte

Apotekerforeningens formand Niels Kristensen vendte tilbage med et svar i Jyllandsposten d. 30. juli, men linket har jeg ikke ved hånden. Titlen var forudsigeligt nok “Hensynet til danskerne”.

12. juni 2012

Kassetænkning i søfarten – en økonomisk revolution.

The Box – en bog om containeren.

Hvad har containeren – den ydmyge metalkasse til at pakke varer i – egentlig betydet for vort verdensbillede og levestandard. Temmelig meget hvis man skal tro Marc Levinsons bog “The Box” (Princeton University Press, 2006). Bogen kan i øvrigt lånes på danske biblioteker.

Forfatteren er mig ukendt, men af hans egen hjemmeside fremgår, at han er PhD fra New York City University og bl.a. forfatter til Economist Guide to Financial Markets. Dette er værd at nævne for stilen i The Box er flydende og let, men det behøver indholdet jo ikke være. Tværtimod er evnen til at viderebringe svære emner i en overskuelig form en rosværdig kvalitet.

Bogen er kronologisk opbygget med fokus på udviklingen i America og hovedvægten lagt på de første svære år i containerens historie. Og så er der fantastiske historier om absurd regulering af erhvervslivet i en grad, så man har svært ved at bevare et indtryk af USA som en markedsøkonomi.
Interessant er det, at danske rederier – eller skal man i denne sammenhæng sige transportvirksomheder – kun nævnes 2 gange. Den ene er DFDS’ introduktion af containere på de indenlandske ruter tilbage i begyndelsen af 50-erne. (Bogen nævner det ikke, men Kvæsthusbroen i København er altså en del af den økonomiske verdenshistorie som containerterminal!)

Den anden danske optræden er en ret kort passage om Mærsks opstigning til verdens største containerrederi sammen med bl.a. Evergreen. Forfatteren lægger stor vægt på, at det var svært for europæiske rederier at samle kapital nok til at være med i kapløbet, og derfor kunne en beskrivelse af outsiderne, der kom til ret sent, være interessant. Når det ikke sker, er det nok fordi, hovedvægten som sagt ligger på den tidlige periode. Men det ligger som en klar undertråd, at det var det forhold, at outsiderne stod udenfor kartellerne – de såkaldte konferencer – som hjalp dem i gang.

Men tilbage til begyndelsen, som skyldes rederiet Sea-Land.

Først på land
Initiativtageren, Malcom Maclean havde opbygget en succesfuld vognmandsvirksomhed, men følte sig bundet af konkurrencebegrænsende reguleringer. Man måtte kun køre med fragt mellem bestemte byer på ruter, som Interstate Commerce Commission skulle godkende. Man måtte ikke samle ekstra gods op　på vejen, man måtte ikke køre udenfor ruten for at få returgods, hvilket selvsagt er helt afgørende for driftsresultatet, og alle priser – navnlig prissænkninger – skulle godkendes og blev det kun, hvis man kunne dokumentere at kørslen stadig ville give overskud. Til gengæld var alle priser offentligt tilgængelige og det bød på gode muligheder for en dygtig tilbudsgiver.　Macleans simple trick var at tilbyde kunderne en totalpris for deres transportbehov istedet for den traditionelle pris pr. ton og derved gøre besparelsen ved skift til hans firma meget tydelig. Simpelt, men effektivt.

Og så til søs

Når landtransport var så besværlig, så var muligheden for søværts transport, hvor man frit kunne bestemme ruten en oplagt mulighed. Oprindelig var ideen at køre hele anhængere ombord, det som kaldes Ro-ro (Roll on – roll off), Men det giver naturligvis et meget større pladsforbrug. Godset kan ikke stables og skal køres ind på forskellige dæk. Så er stablede containere langt smartere. Afgørende i den sammenhæng er dog, at lasten ikke må forskubbe sig, og det kræver, at containerne kan låses sammen. Den twist-lock, som bruges til det, er formentlig lige så afgørende for globaliseringen, som “the spinning jenny” for den industrielle revolution.

Og så lige nogle få detaljer

Men der skulle mere hardware til i form af kraner, kajer og opbevaringspladser i havnene. Og så skulle havnearbejderne lige overtales. Stuvning af skibe har altid været et højt specialiseret håndværk, fordi en forskubbelse af lasten nemt fører til forlis, men også en arbejdstype med svingende arbejdsmængder. Enten er der skibe i havnen, eller også er der ingen. Det havde givet anledning til arbejdsforhold, som bogen bruger temmelig megen plads på at beskrive.

For liberale er det en rædselshistorie, som hverken Dracula eller Frankenstein kan slå. Men naturligvis kan man ikke bebrejde arbejderne, at de forsøger at opnå maksimale arbejdsforhold. Arbejdsgiverne er bestemt ikke uden medskyld, og det hele udviklede sig, fordi konkurrence var stort set ikke eksisterende. Og his nogen skulle spørge hvorfor, så er svaret igen det enkle: myndighederne havde blandet sig!

Og der var mere regulering. Maclean var nødt til at sælge sin vognmandsvirksomhed, for man måtte ikke eje både rederi og vognmandsforretning. Og så var rederierhvervet ikke helt så frit, som angivet ovenfor. For rederiernes største enkeltkunde var forsvaret, der fordelte sit gods blandt eksisterende rederier efter faste mønstre. Dertil kom en række tilskud til køb og drift af skibe, men på betingelse af at myndighederne kunne fastlægge størrelse og ruter. Begrundelsen var tildels, at man ville sikre amerikanske sømænd hyrer. Og desuden var al transport mellem amerikanske havne forbeholdt amerikansk registrerede skibe. Den　type love har Storbritannien også haft, men opgav dem i midten af 1800-tallet. Og det slutter ikke med disse uhyrligheder, men det er ikke til at holde ud at referere.

Gennembruddet
Der skal skarp lud til skurvede hoveder, og det kom der. Vietnam krigen udløste enorme behov for transport, og med gammeldags stykgodsskibe, hvor hver enkelt sæk skulle stuves med håndkraft brød systemet sammen. Svaret var en privatisering. Og så gik det pludselig stærkt. Containerens allerstørste fordel er, at godset kan lastes og losses med nærmest utrolig hast i forhold til stykgods, og dermed kan skibet bruge langt mere tid på sin hovedopgave, at sejle. Og det er væsentligt for driftsresultatet. For at opnå returgods fra østen opstod der en trekanthandel mellem USA, Vietnam og Japan. Navnlig transport af små, værdifulde varer i containere var effektivt. Som stykgods havde der altid været et betragteligt svind under transporten. Nu kunne det elimineres.

Den lykkelige udgang
Verdenshandelen er eksploderet i omfang siden 1970. Verden brødføder langt flere end nogensinde før　og　med en højere levestandard. Øget verdenshandel er en væsentlig del af forklaringen, og den øgede verdenshandel skyldes i vidt omfang containeren og dermed følgende prisfald på transport. Og den skyldes containerens evne til at nedbryde monopoler og erhvervsregulering ved sin totale omkalfatring af branchen. Alt i alt er dette den mest fascinerende thriller, som jeg har læst i årevis. Og afslutningen er lykkelig.

Når jeg tænker tilbage på min gymnasietid, hvor en gennemgang af kilder til den industrielle revolution, proletariatets opståen og imperialismens grusomheder var med til at holde mig langt væk fra et historiestudium, så vil jeg håbe, at en behjertet sjæl en dag vil lave et kildehæfte til denne nye verdensomspændende succeshistorie for det frie marked. Tænk hvis hver eneste student havde den bagage med, når de satte huen på hovedet. Her ligger en opgave og venter.

3. juni 2012

Boligmarkedet – andels eller ejerboliger

Andels- og ejerlejligheder – hvad vil køberne have?

Prisfaldene på boliger har ført til, at forbrugerne for første gang har mulighed for at vælge mellem andels- og ejerlejligheder. I daglig brug er de to boligtyper temmelig ens. Det primære formål med begge er, at man kan bo i dem. Men i en række underordnede forhold er der forskelle, og kan det virkelig føre til, at forbrugerne har en markant præference for den ene eller anden type.

Ejerlejlighedens oprindelse

Ejerlejligheden opstod som resultat af boligforliget i 1966. Det var et forlig indgået mellem alle de 4 gamle partier, altså socialdemokratiet, radikale, Venstre og konservative. Forliget blev efterfølgende svigtet af de borgerlige og fortrudt af socialdemokraterne.

Baggrunden var et grotesk boligmarked. Krigstidens rationering var aldrig blevet ophævet, og et stort antal unge mennesker var på udkig efter en bolig. Man skulle ligefrem ansøge kommunen om tilladelse til at få en bolig – altså ren sovjetkommunisme. Og kun de gifte fik!

Forliget indførte ejerlejligheden, hvor ledige lejligheder kunne sælges til den højestbydende. Og en del var selvsagt villige til at byde højt. Uanset mange ejendomme blev opdelt i ejerlejligheder, så betød det dog ikke, at de kom til salg, for de eksisterende lejere var beskyttede mod opsigelse.

Så de få ejerlejligheder, som blev udbudt, blev solgt til skyhøje priser, og det førte til megen kritik af spekulation og anden dårligdom. Og i 1972 blev muligheden for opdeling i ejerlejligheder afskaffet igen.

Men hvorfor har de borgerlige aldrig genindført den? Tror man på ejendomsretten? Eller er det bare festtaleretorik?

Andelsboligernes baggrund

I stedet besluttede man i 1975 at pålægge udlejere, at de ved salg skulle tilbyde ejendommen til lejerne som andelsboliger. Og siden er privat udlejning nærmest decimeret.

Venstrefløjen så andelsboligen som en billig og nemt tilgængelig boligform. Og navnlig fri for profitmageri. Den nemme tilgængelighed var ren fiktion. Men prisen gjorde selvsagt andele attraktive.

Prisen var dog ikke udtryk for samfundssind, men skyldtes lovgivningen. Det har udviklingen vist. Da de offentlige ejendomsvurderinger steg, så udnyttede andelshaverne naturligvis disse muligheder. Hvis ejere af ejerlejligheder tjente mere på lejlighedens værdistigning end ved at arbejde, hvorfor skulle andelshaverne så ikke have samme muligheder.

Det lave udgangspunkt for priserne gjorde, at fortjenesten udtrykt i procent ofte var højere end for ejerlejligheden. Hvis en andelslejlighed stiger fra 250.000 til 750.000, så er fortjenesten 200 %, medens en stigning på en ejerlejlighed fra 1.000.000 til 1.500.000 kun er 50 %. Men priserne på de 2 lejlighedstyper beregnes forskelligt, så man kan sagtens forestille sig, at de 2 eksempler dækker over næsten ens lejligheder.

Prissammenligning

En sammenligning viser entydigt, at andelsboligerne koster mindst. Det er dog svært at sammenligne. Først og fremmest fordi andelsboligerne typisk er ældre, lidt mindre og de har en ringere boligstandard (de mangler evt. badeværelser eller eget toilet).

Målingen kan foretages enten på værdien af lejligheden (svarende til ejerlejligheders købspris) eller på den månedlige pris ved at bo i lejligheden (svarende til ejerlejlighedens nettoydelse). Begge dele kan kun gøres skønsmæssigt, og det vil være et relativt groft skøn.

Navnlig den månedlige nettoydelse kan er svær, for her spiller en række skatteforhold ind. Belåningsformerne er der også forskel på. Ejerlejligheder købes med realkreditlån. Andelshaveren er henvist til at bruge dyrere banklån. Det bør føre til lavere værdier på andelslejligheder.

Med i ligningen hører, at valget af forkerte realkreditlån kan være en belastning, hvor andelshavere kan komme forfærdeligt i klemme.

Resultatet er, at andele er 20 % – eller mere – billigere end ejerlejligheder. Det betyder, at en køber, der kan vælge mellem de 2 typer lejlighed, vil betale en temmelig stor formue for at slippe for andelslejligheden. Og det må undre.

Hvorfor er der prisforskel

Fra venstrefløjen roser man ofte den særlige ethos “andelstanken”, men hvis den har en positiv værdi for beboerne, så burde den da føre til konkurrence om at komme til at bo i andelsbolig, altså gøre andelene dyrere.

Priserne viser imidlertid, at borgerne klart vælger andelsboligen fra og foretrækker ejerlejligheden.

Hvis 2 butikker havde 20 % forskel på prisen, selv om man havde ens varer og åbningstider, så ville der være noget helt galt. Det gælder også, når det samme sker på boligmarkedet. Og fejlen er den lovgivning, der styrer andelsboligforeningerne.

Tiden må være inde til at gennemføre ændringer, så de 2 boligformer bliver umiddelbart sammenlignelige, og så unge menneskers første investering i en bolig ikke bliver en lodseddel om, hvilken boligform, der fremover bliver mest fordelagtig.

Det nemmeste ville være, hvis man åbnede for, at andelslejligheder kan overgå til ejerformen – og vice versa. Så vælger beboerne selv, så kan de selv tage ansvaret, og i det lange løb har flertallet alligevel altid ret. Det er i hvert fald begrundelsen for at have demokrati.

Jens Frederik

Oprindeligt bragt i Børsen i sommeren 2011

Kategori: Liberalisering