A/B Bjergtoppen, Bispebjerg

Findes “andelstanken”?

I debatten om andelsboliger hører man ganske ofte, at dette eller hint er i strid med “andelstanken”. Eller at “andelstanken” er forsvundet. Det bringer lidt mindelser om Benny Andersens børnebøger om Snøvsen, som alle går fra.

Men hvad er egentlig “andelstanken”? Det er der aldrig nogen, som ved.

Førend jeg forsøger at besvare spørgsmålet, så er et par små ansvarsfraskrivelser på sin plads. “Die Gedanken sind frei”, siger man på tysk, så en knivskarp, autoritativ fastlæggelse af “andelstanken” kan ingen give. I så fald skulle man være lige så ufejlbarlig som paven, og det ved vi jo godt, ikke er holdbart.

Man må derfor formodentlig sige, at andelstanken er et samlebegreb, der betyder forskellige ting til forskellige tider. Og derfor er det også et begreb, som risikerer at blive misbrugt på det groveste; for hvis man angriber én mands brug af ordet, så kan han altid undskylde sig med, at han definerer “andelstanken” på en anden måde.

Selv om “andelstanken” altså har et temmelig løst indhold, så er der dog trods alt en kerne i begrebet, som det er formålstjenligt at forsøge at afgrænse. Også fordi man på den måde måske kan bremse, at “andelstanken” i fremtiden undergår endnu flere mutationer og bliver endnu sværere at definere.

For mig er en historisk tilgang til begrebet naturlig. Og der skal man huske, at “andelstanken” ikke kun er et begreb, der knytter sig til boligmarkedet, men tværtimod har sine rødder dybt i den danske muld, hvor andelsmejerier, andelsslagterier og brugsforeninger er blandt de mest hjemmehørende planter.

De andre andelsselskaber

Baggrunden for Brugsen i Thisted – Danmarks første fra 1866 – var, at ved at man gik sammen om at stille kapital til rådighed for en butik og dermed tage risikoen for tab på de indkøbte varer, så kunne medlemmerne også selv få den profit, som ellers ville være tilfaldet købmanden. Og ved selv at score fortjenesten blev varerne billigere. Alternativt blev fortjenesten udbetalt som dividende.

Noget tilsvarende gjaldt mejerierne (det første 1875 i Kaslunde på Fyn), slagterierne, foderstofforretningerne og alle de andre af landbrugets andelsselskaber.

Der er intet galt i fastslå, at landbrugets andelsselskaber og brugsforeningerne havde til formål at medlemmerne selv skulle score profitten. Det var ikke filantropiske selskaber til uddeling af mad til de fattige. Nej, det handlede om at tjene penge – mange penge.

(Og fordi de tjente penge, fik medlemmerne så råd til at grundlægge en velfærdsstat!)

Andelsboligen har en tilsvarende fortid.

Andelsboligens opståen

I gamle dage kunne man ikke opdele en etageejendom i småbidder. Nu kender vi begrebet en ejerlejlighed, men da det blev opfundet omkring 1966 var det en revolutionerende nyskabelse, som kunne få mange gamle jurister til at rynke brynene.

Så situationen var normalt den, at etageejendomme sædvanligvis blev udlejet af en husvært, der nøjagtig ligesom købmanden ville have betaling for sin driftsrisiko og dermed en fortjeneste på at udleje.

Men hvis nu en gruppe mennesker gik sammen om at købe en ejendom og udleje til sig selv, så kunne de spare den fortjeneste ved selv at tage risikoen. Dermed blev andelsboligen født.

Fidusen ved andelsboligen – og dermed det centrale i “andelstanken” – er,

• at man i fællesskab køber ejendommen – gerne til en fornuftig pris,
• at man kan bo der uden at skulle betale profit til en udlejer,
• at man har indflydelse på ejendommens drift og
• at man får lod i værdistigningerne på ejendommen.

Men netop det sidste er kontroversielt

Hvad “andelstanken” ikke er.

Gennem mange år blev priserne på andelslejligheder holdt kunstigt nede og faktisk er lovgivningen ikke væk, så det kan ske igen!

Den korte version om prisen på andelsboliger er, at man kun må sælge sin andelslejlighed til den værdi som lejligheden er opført til i foreningens regnskab med tillæg af individuelle forbedringer inde i lejligheden.

Det kunne jo være meget godt, hvis det ikke lige var sådan, at andelsboligforeninger i henhold til loven skal vurdere deres ejendom som om den er en udlejningsejendom. Det kan man selvsagt argumentere for, at den er, for man lejer jo ud til medlemmerne. Men der er den store forskel, at når man sælger udlejningsejendomme, så er de normalt fyldt med lejere, som køberen er tvunget til at overtage, og der er lagt et låg på huslejen i kraft af den såkaldte “midlertidige lov om boligregulering”, der nu er en 70-årig olding.

Når man sælger en andelsbolig, så er det jo imidlertid fordi beboeren vil flytte, og lejligheden altså er tom. Og huslejereglerne gælder netop ikke for andelshavere.

Så vurderingsprincippet er ubegrundet.

Konsekvensen har imidlertid været, at andelshavere gennem mange, mange år har været tvunget til at sælge deres lejligheder til spotpris. Faktisk havde det stået på så længe, at da udviklingen i priserne på udlejningsejendomme pludselig tog fart omkring årtusindeskiftet, så syntes masser af gamle andelshavere, at det var så mærkeligt, at det måtte være i strid med andelstanken. Men det var ren efterrationalisering. Psykologer ville betragte det som et tilfælde af “stockholm-syndrom”.

Og tilsvarende gælder belåning af andelslejligheder. Masser af foreninger havde gennem tiden vedtaget regler om forbud mod belåning. Hvis man tillod lån ville det være vanskeligt at håndtere, for lånene kunne ikke tinglyses på den enkelte lejlighed, og retsstillingen mellem foreningen og panthavere var uafklaret. Så var det lettere at lade være. Og til sidst havde man helt glemt, at belåning af andelene kunne være en voldsom fordel for andelshaverne, som på den måde ville kunne få langt billigere lån end ellers.

Så da den borgerlige regering indførte tinglysning af lån i andelsboliger, opfattede mange det som stridende mod andelstanken. Det var nyt, det var ukendt og lavede om på den trygge verden. Men det var også svært at argumentere rationelt imod. Og så er det nærliggende at gribe til en argumentation baseret på “andelstanken”. Men det bliver den ikke rigtigere af.

Forbedringerne

Helt galt går det med forbedringerne, hvor loven bygger på centrale dele af marxistisk arbejdsværditeori, idet værdien af en forbedring højst kan være anskaffelsesprisen. Men et køkken i syret eg med blyindfattede ruder i lågerne vil være betydeligt mindre værd end anskaffelsesværdien, og tilsvarende vil et køkken, som er på forkant af moden, kunne være meget mere værd.

At man i de fleste foreninger oven i købet nedskriver forbedringerne efter et sæt regler fastsat helt arbitrært af en privat interesseorganisation, gør ikke sagen bedre, men sådan har retstilstanden nu været i så mange år, at det i vide kredse anses for at være en del af “andelstanken”. Men reelt handler det jo bare om at forære gode forbedringer væk og pådutte køberne de dårlige til en urimelig pris. Det er der ikke ret meget solidaritet eller fornuft i.

En efterrationalisering.

At tænke sig om, førend man handler, er ofte en god ide – det er rationelt. Men når man forsøger at skabe et mønster i begivenheder, som allerede har fundet sted, så efterrationaliserer man. Det er i orden, når man gør det bevidst, sådan som en historiker gør. Men gjort ubevidst, så kan det føre en på de frygteligste afveje.

Sådan er det gået med “andelstanken”. I stedet for at hente inspiration til ny udvikling i andelsbevægelsens historiske rødder er “andelstanken” af rigtig mange i branchen blevet opfattet som en guddommeligt overleveret doktrin om maksimalpriser, ventelister og postulater om social bevidsthed, der først og fremmest havde fået et andet indhold end oprindelig og så ydermere ikke kunne ændres uden at udløse gudernes straf.

Som påvist ovenfor, så er den fortolkning af “andelstanken” bare ikke velbegrundet, og hvis man holder fast i den, så vil tiden overhale andelsboligerne. Det synes jeg ville være synd.