Kategori: Boligskat – skat

Udgivet den

Så let ryger avanceskatten over 100 %

Forslag om avanceskat på ejendomme er ikke blot at smide regningen i børneværelset. Det er at sende den helt ned til børnebørnene. Og den skal være langt højere end 70 %.

Der er rigtigt mange rygter om at afskaffe ejendomsværdiskat og grundskyld og ejendomsværdiskat til fordel for en ejendomsavanceskat. Derfor kan det være rart at vide, at skatteministeriet har beregnet, at skatten kan nøjes med at være beskedne 70 %.

Det er et tal, der stammer fra skatteministeriets svar til Folketinget (aktskykke 77, spm. 6). Og det er jo almindeligt at skrive af efter den slags. Det er bare ikke altid smart. Da jeg gik i skole, lærte vi i hvert fald, at man altid lige skal lave et groft overslag, om de regnestykker, som man skriver af, er rigtige. Og det er dette regnestykke ikke.

Ministeren har nemlig ikke medtaget, at når man fjerner grundskylden, så kommer man jo også til at fjerne den fra alle mulige andre ejendommme, såsom andelsboliger, udlejningsboliger, erhverv etc. Så af den grund mangler der allerede 9 mia. i provenu. Da ejerboligernes skatter p.t. udgør ca. 32 mia, og vi skal lægge de 9 manglende oveni, så er det ret simpel hovedregning, at nu er avanceskatten allerede steget fra 70 til over 90%. Velbekomme!

Men det bliver værre endnu, for det regnestykke, som skatteministeriet har begået, tager heller ikke hensyn til tidsforskydningen i betalingerne.

Tanken er, at skatten først skal betales, når man forlader boligmarkedet. For en hel del er det det samme som at dø. Og det gør man kun én gang i livet. Så de, der begiver sig ind på boligmarkedet idag, vil først betale skat om ca. 50 til 70 år. Hvis ejendomsskatterne idag udgør ca. 32 mia og man med et hug omlægger dem til en avanceskat, så vil indtægten året efter falde til højst en enkelt milliard. Der kommer til at mangle 31, som staten skal skaffe på anden vis, formentlig ved at låne. Og det lån skal der betales renter på.

Hvis ikke avanceskatten sættes op, så den også dækker renterne, så er det en regning smidt i børneværelset og givet i dåbsgave til børnebørnene. Sikke en sparekassebog at modtage fra bedstefar og bedstemor. Der bliver ikke nogen stor buket ved deres begravelse.

Og hermed er det også klart vist, hvad der er hovedtanken bag alle forslag om en avanceskat: Problemet skal sparkes til hjørne, om ikke udskydes til næste halvleg eller endda næste runde i turneringen.

Samtidig ignorerer forslaget det virkeligt massive problem ved boligskatterne, nemlig at de er så skævt fordelt. Skævt mellem boligtyper og skævt mellem landsdele. I forhold til det problem er de kommende års stigninger et mindre bispørgsmål. Eller sagt på en anden måde: Da stigningerne for rigtigt mange er et stort problem, så er skævheden et megastort problem.

Tilbage står blot, at forslag om avanceskat, uanset ophavsmanden, er en enkelt fugl på taget i stedet for 10 i hånden. De dur ikke, medmindre man er tilhænger af skatter langt over 100 %. Og det burde borgerlige partier ikke være.

Og her er så en henvisning til den originale fra Børsen

Udgivet den

Pape og boligskatten.

Søren Pape snyder ganske enkelt på vægten, når han forklarer de konservatives eget forslag om boligskatterne (JP.dk (Ritzau) 26. august). At det ikke må blive dyrere at være boligejer, er naturligvis nydeligt sagt.

Men han glemmer, at partiets forslag fra januar rent faktisk indebar, at der skulle gives skattelettelser for 9 mia. til lejerne – og kun til dem. Og vendingen “dyrere for boligejerne” er måske også lidt flosset i kanten, for partiets forslag indebar altså, at skatterne på boliger skulle stige med inflationen! Det er i hvert fald ikke en fastfrysning i kroner og øre.

Endelig glider han let hen over den hurdle, at den væsentligste del af omlægningen ikke er afskaffelse af grundskyld og ejendomsværdiskat, men derimod afskaffelse af rentefradraget.

Og dermed bevæger han sig ind i et minefelt. Rentefradraget er stadig væsentligt for huskøbere og dermed for huspriserne. Det kan godt tænkes, at udsigterne til avance på ejendomme bliver lidt længere, hvis køberne fremover ikke får rentefradrag, og køberne dermed ikke kan forrente og afdrage lige så store lån. Det er navnlig en effekt, man vil få at se, hvis renten nogensinde stiger over sit nuværende historiske lavpunkt. God fornøjelse!

Hvis det så var den eneste konsekvens, så kunne det såmænd leves med, men de konservatives forslag vil skabe en massiv forskel mellem beskatningen af renteindtægter (kapitalindkomst) og tilsvarende udgifter. Hvis en borger gør en opfindelse, som han gerne vil omsætte til en virksomhed, så vil han som regel gå ud at låne penge til at skyde ind i det selskab, som skal udnytte opfindelsen. Men de konservatives forslag indebærer, at manden skal betale skat af indtægten fra selskabet, og at han ikke kan fratrække sin udgift til renterne på lånet.

Det er omtrent den sikrest mulige måde til at forhindre virketrang, vækst og velstand. [Vi har allerede idag en skadelig forskel mellem skatten på positiv og negativ kapitalindkomst. For vores alle sammens skyld ville det være bedst slet ingen skat at have på kapitalindkomst (og dermed heller intet rentefradrag), det næstbedste er, når fradraget og skatten udligner hinanden, og den værste situation er lige præcis den, som de konservative foreslår – stor skat på indtægten og intet fradrag for udgiften.

Historisk set har de konservative altid lænet sig op ad de erhvervsdrivende. De store virksomheder har betalt partiet, og de mange små virksomheder har leveret stemmerne. Det er Pape ved at gøre endegyldigt op med, og gad vide om det er godt for hans parti. Gad vide om det er godt for Danmark?]

Bragt som debatindlæg i JP d. 30. august 2016, men med udeladelse af den kursiverede tekst.

Udgivet den

Forkert præmis for grundskyldsdebat.

Der er stort set ingen grænser for, hvor ofte man kan høre denne eller hin økonom udtale, at et loft over stigningen i ejendomskatten i de store byer bare vil føre til stigende priser på ejendommene.

Synspunktet er det såre simple, at en køber har et vist beløb til rådighed til betale for sin bolig. Om han betaler det som skat eller i form af ydelser på realkreditlån er sådan set ligegyldigt. Så når skatten falder, vil han have råd til at afdrage et større lån, og derfor stiger priserne.

Dette er ubestrideligt rigtigt.

Men man skal bare huske at starte sin tidslinje det rigtige sted. Sagen er jo, at grundværdierne i de større byer i mangfoldige år – bortset fra den allerseneste vurdering – har været stedse mere tydeligt undervurderede. Hvis man forestiller sig 2 helt ens huse i hhv. et udkantsområde og et attraktivt bykvarter, så skal hele prisforskellen skyldes beliggenhed, altså jordværdi. Og i så fald er jorden i byerne stadig sat alt, alt for lavt.

Og under etagebebyggelse endda helt grotesk for lav.

Men det må netop betyde, at de nuværende ejere har købt til relativt høje priser. Og hvis vurderingerne af jorden bringes op på et realistisk niveau, så vil de nuværende ejere bestemt ikke få gevinster, men derimod realisere et tab.

Og det er jo et helt andet perspektiv.

Det er dette, der sker de steder, hvor den seneste vurdering har ført til konstante stigninger på 7 % årligt – altså væsentligt mere end inflationen.

Udgivet den

Bedre skatteregler for forældrekøb.

Hele hurlumhejet med forældrekøb skyldes dårlige regler. Ikke dårlige skatteregler, men derimod en dybt uhensigtsmæssig lovgivning om lejeregulering, boligstøtte samt en hel hær af anden boliglovgivning.

Alle disse markedsforvridninger bliver så ricochetteret over i skat. Hvis ikke boligmarkedet var forvredet, så ville der ikke opstå forældrekøb i nævneværdigt omfang og slet ikke forældrekøb motiveret i skattereglerne.

At få ændret boliglovgivningen er nok den mest ørkesløse kamp, man kan begive sig ud i. Der er langt mellem snapsene, navnlig fordi de borgerlige partier helt har opgivet kampen. Man ser aldrig en borgerlig partileder sætte en boligpolitisk dagsorden; den slags har han folk til, for han tror ikke, at han kan vinde.

Men man kan altså relativt nemt løse de skatteretlige problemer ved forældrekøb ved at anvende velkendte principper og regler. Når en virksomhed aldrig har udsigt til overskud, så kalder man den traditionelt for en “hobbyvirksomhed”, og så gælder der det enkle princip, at ejeren aldrig kan få flere fradrag i virksomheden, end han har indtægter. Virksomheden kan gå i nul, men ikke få tilskud til at dække underskuddet.

Overskydende renteudgifter bør ved forældrekøb kunne fratrækkes efter de almindelige regler, så de har ca. 30 % skatteværdi. Ellers opstår der nogle omgåelsesmuligheder.

I så fald er der ikke længere et grundlag for misundelse. Hvis forældre vil støtte deres børn, så kan de gøre det, men de gør det for deres egne penge

Jens Frederik

Dette opslag – bortset fra næstsidste afsnit – blev bragt som Dagens brev i Berlingske 4. august 2016, Tidligere har jeg skrevet et par andre opslag om forældrekøb. Dem kan du finde ved at søge tagget: Forældrekøb

Udgivet den

Konservativ boligskat – at forandre for at bevare.

Nu har jeg fået læst på det konservative forslag om ejendomsbeskatning.

Det er lykkedes dem at finde 2 plausible principper, som er gode slogans for omlægningen.
– man skal beskattes efter betalingsevne
– skatten bør ikke tilskynde til gældsætning

Virkningen på boligmarkedet

Forslaget forholder sig ikke ret meget til relationen mellem forskellige boligformer udover at det er provenuneutralt i forhold til ejerboliger. Det letter altså ikke byrden på boligejerne, men udskyder bare beskatningen. Det betyder dog også, at ændringerne i boligpriserne vil være beskedne.Når forslaget vurderes at koste 9 mia. årligt, så er det, fordi man vil give en lettelse til lejere! Og det er jo en konservativ mærkesag, ikk’? Eller er det bare en af de efterhånden typiske konservative tabersager?

Hvor stor er profitten?

Der er alvorlige problemer med beregningen af gevinstens størrelse.Vil de sondre mellem forbedring og vedligehold? Det kan blive kritisk. Alt skille de 2 typer udgift ad er et mareridt. Er nye vinduer forbedring eller vedligehold. Eller skal man splitte udgiften i 2, sådan som man gør i lejeloven og i den gældende ejendomsavanceskattelov samt noget lignende i afskrivningsloven. Hvis begge dele regnes med til anskaffelsessummen, så bliver fortjenesten tilsvarende mindre. Det kan blive til store beløb. Og dermed til store skatteforskelle – både for ejerne og for statskassen.Indekseres tillæggene med inflationen, sådan som man gør med købesummen? Det vil kunne give en væsentlig forskel på skatten. Det vises bedst med et eksempel:

Hvis vi sammenligner et hus købt for 1 mio og straks sat istand for 1 mio med et tilsvarende hus købt for 2 mio, hvor sælgeren altså har foretaget istandsættelsen. Efter nogle år sælges huset for 4 mio. Hvis forbrugerpriserne, som købesummerne reguleres efter i mellemtiden er steget med 50 %, så vil den indekserede købesum jo være hhv. 1,5 mio og 3 mio. Så det ene sæt købere vil blive beskattet af 2,5 mio og det andet af 1 mio. Det giver en forskel på 750.000 i skat. Så det er der penge i. Medmindre man altså indekserer forbedringer.

Indgangsværdierne?

I forbindelse med en evt. ikrafttræden skal der fastlægges indgangsværdier, for man vil selvsagt ikke beskatte fortjeneste optjent inden.

Hvis forslaget gennemføres, så vil det være en fordel med en høj indgangsværdi. Derfor vil alle ægtefæller umiddelbart inden loven træder i kraft sørge for at huset skifter ejer til den anden til en høj pris. Her er der mange penge at tjene, så til dem, der har, skal meget gives.

Hvornår skal der betales?

Ved at udskyde beskatning til ejendommene sælges vil de opbygge et skattegrundlag over mange år, og det er jo en konservativ dyd at “lægge skatter i sparebøssen”. Men hvornår kommer pengene så. Beskatningen skal ske “ved nedgang i boligforbrug”. Men hvad er det?

Igen er et eksempel godt. Et par har lejelejlighed og sommerhus, og skifter lejligheden ud med en villa. Først derefter sælger de sommerhuset. Er sommerhussalget nedgang i boligforbrug? Skal det beskattes?

Er det nedgang i boligforbrug, hvis man udlejer sin bolig i mere end 12 måneder? Ellers kan man jo, når man “forlader boligmarkedet” blot udleje sin bolig og udskyde beskatningstidspunktet.

Og så er der klassikeren med dem, der efter skilsmisse flytter i lejebolig i nogle år. De vil blive ramt og slået tilbage til start.

Der kan måske også være nogle fordele ved at lægge ejendommen i et selskab og så bo til leje. Selskaber beskattes jo p.t. lavere af gevinsten. Det skal jeg dog overveje lidt mere.

Rentefradraget

Det er rentefradraget på alle lån, som de konservative vil afskaffe – altså også når der stilles pant i biler eller blanco-lån. Så det rammer også andre end boligejere. Og det rammer allehånde investeringer i virksomheder, hvor iværksættere ofte må belåne hus og hjem for at skaffe kapital.

Og det giver en voldsom forskel mellem skatten på renteindtægter og på udgifter. Det må og skal justeres. Ellers får vi nogle sjove former for partielle forældrekøb og islamiske lån. (De betaler jo ikke rente, men forskellige former for hokus-pokus.)

Iøvrigt er der jo en sammenhæng mellem rentefradrag og ejendomsværdiskat. Thi begrundelsen for skatten er, at hvis man har en formue i banken, kommer man til at betale skat af renterne. Når man i stedet anbringer den i et hus, så “snyder” man staten for den skat, og det får man altså bare ikke lov til. Rimeligheden i det kan diskuteres.

Konklusion

Det er faktisk godt fundet på, for ved første gennemlæsning så det rigtig fint og sammenhængende ud, og de konservative argumenterer langt bedre for deres synspunkter, end vi er vant til.

Men de løser ikke de grundlæggende problemer ved ejendomsavanceskat, som har ført til, at selv om vi i princippet allerede har den type skat, så har vi i mange år haft en undtagelse for næsten alle avancer, fordi ejerboliger har været undtagede.

På nogle punkter gavner forslaget faktisk de forkerte, nemlig lejerne.

Selv for kernevælgerne er der kun tale om at bevare for at forandre. Det er ikke godt nok.

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: