Boligmarkedet – andels eller ejerboliger

Andels- og ejerlejligheder – hvad vil køberne have?

Prisfaldene på boliger har ført til, at forbrugerne for første gang har mulighed for at vælge mellem andels- og ejerlejligheder. I daglig brug er de to boligtyper temmelig ens. Det primære formål med begge er, at man kan bo i dem. Men i en række underordnede forhold er der forskelle, og kan det virkelig føre til, at forbrugerne har en markant præference for den ene eller anden type.

Ejerlejlighedens oprindelse

Ejerlejligheden opstod som resultat af boligforliget i 1966. Det var et forlig indgået mellem alle de 4 gamle partier, altså socialdemokratiet, radikale, Venstre og konservative. Forliget blev efterfølgende svigtet af de borgerlige og fortrudt af socialdemokraterne.

Baggrunden var et grotesk boligmarked. Krigstidens rationering var aldrig blevet ophævet, og et stort antal unge mennesker var på udkig efter en bolig. Man skulle ligefrem ansøge kommunen om tilladelse til at få en bolig – altså ren sovjetkommunisme. Og kun de gifte fik!

Forliget indførte ejerlejligheden, hvor ledige lejligheder kunne sælges til den højestbydende. Og en del var selvsagt villige til at byde højt. Uanset mange ejendomme blev opdelt i ejerlejligheder, så betød det dog ikke, at de kom til salg, for de eksisterende lejere var beskyttede mod opsigelse.

Så de få ejerlejligheder, som blev udbudt, blev solgt til skyhøje priser, og det førte til megen kritik af spekulation og anden dårligdom. Og i 1972 blev muligheden for opdeling i ejerlejligheder afskaffet igen.

Men hvorfor har de borgerlige aldrig genindført den? Tror man på ejendomsretten? Eller er det bare festtaleretorik?

Andelsboligernes baggrund

I stedet besluttede man i 1975 at pålægge udlejere, at de ved salg skulle tilbyde ejendommen til lejerne som andelsboliger. Og siden er privat udlejning nærmest decimeret.

Venstrefløjen så andelsboligen som en billig og nemt tilgængelig boligform. Og navnlig fri for profitmageri. Den nemme tilgængelighed var ren fiktion. Men prisen gjorde selvsagt andele attraktive.

Prisen var dog ikke udtryk for samfundssind, men skyldtes lovgivningen. Det har udviklingen vist. Da de offentlige ejendomsvurderinger steg, så udnyttede andelshaverne naturligvis disse muligheder. Hvis ejere af ejerlejligheder tjente mere på lejlighedens værdistigning end ved at arbejde, hvorfor skulle andelshaverne så ikke have samme muligheder.

Det lave udgangspunkt for priserne gjorde, at fortjenesten udtrykt i procent ofte var højere end for ejerlejligheden. Hvis en andelslejlighed stiger fra 250.000 til 750.000, så er fortjenesten 200 %, medens en stigning på en ejerlejlighed fra 1.000.000 til 1.500.000 kun er 50 %. Men priserne på de 2 lejlighedstyper beregnes forskelligt, så man kan sagtens forestille sig, at de 2 eksempler dækker over næsten ens lejligheder.

Prissammenligning

En sammenligning viser entydigt, at andelsboligerne koster mindst. Det er dog svært at sammenligne. Først og fremmest fordi andelsboligerne typisk er ældre, lidt mindre og de har en ringere boligstandard (de mangler evt. badeværelser eller eget toilet).

Målingen kan foretages enten på værdien af lejligheden (svarende til ejerlejligheders købspris) eller på den månedlige pris ved at bo i lejligheden (svarende til ejerlejlighedens nettoydelse). Begge dele kan kun gøres skønsmæssigt, og det vil være et relativt groft skøn.

Navnlig den månedlige nettoydelse kan er svær, for her spiller en række skatteforhold ind. Belåningsformerne er der også forskel på. Ejerlejligheder købes med realkreditlån. Andelshaveren er henvist til at bruge dyrere banklån. Det bør føre til lavere værdier på andelslejligheder.

Med i ligningen hører, at valget af forkerte realkreditlån kan være en belastning, hvor andelshavere kan komme forfærdeligt i klemme.

Resultatet er, at andele er 20 % – eller mere – billigere end ejerlejligheder. Det betyder, at en køber, der kan vælge mellem de 2 typer lejlighed, vil betale en temmelig stor formue for at slippe for andelslejligheden. Og det må undre.

Hvorfor er der prisforskel

Fra venstrefløjen roser man ofte den særlige ethos “andelstanken”, men hvis den har en positiv værdi for beboerne, så burde den da føre til konkurrence om at komme til at bo i andelsbolig, altså gøre andelene dyrere.

Priserne viser imidlertid, at borgerne klart vælger andelsboligen fra og foretrækker ejerlejligheden.

Hvis 2 butikker havde 20 % forskel på prisen, selv om man havde ens varer og åbningstider, så ville der være noget helt galt. Det gælder også, når det samme sker på boligmarkedet. Og fejlen er den lovgivning, der styrer andelsboligforeningerne.

Tiden må være inde til at gennemføre ændringer, så de 2 boligformer bliver umiddelbart sammenlignelige, og så unge menneskers første investering i en bolig ikke bliver en lodseddel om, hvilken boligform, der fremover bliver mest fordelagtig.

Det nemmeste ville være, hvis man åbnede for, at andelslejligheder kan overgå til ejerformen – og vice versa. Så vælger beboerne selv, så kan de selv tage ansvaret, og i det lange løb har flertallet alligevel altid ret. Det er i hvert fald begrundelsen for at have demokrati.

Jens Frederik

Oprindeligt bragt i Børsen i sommeren 2011

Boligmarkedet – konkurstruede andelsboligforeninger.


Den 30 juni 2011 var Politiken på banen med en historie baseret på Realkredit Danmarks analyse af regnskaberne i andelsboligforeninger. RD vurderede, at lidt flere end 11 ud af 12 havde sunde regnskaber, hvilket jo er meget pænt. Men Politiken fik det selvsagt til, at hver 12. var konkurstruet.
Mit svar blev bragt den 5. juli

De fleste andelsboligforeninger har det glimrende

SENSATIONSJAGT. Så enkelt kan man affærdige Per Thiemanns artikel forleden om, at hver 12. andelsbolig er på vej mod konkursen.

Rent galt var det, at Per Thiemann lod det skinne gennem artiklen, at han byggede på en analyse fra Realkredit Danmark. Men hvis man tilfældigvis læste analysen på RD’s hjemmeside, så var budskabet imidlertid det stik modsatte, nemlig at langt de fleste andelsboligforeninger har god – mange af dem endog ekstremt god – orden i økonomien.
Men som altid er der nogle, som bryder mønsteret. Og da priserne på boligmarkedet har været faldende de senere år, er der nogle, som har købt dyrere, end de nu vil kunne sælge til. Hvis man ser på boligmarkedet som helhed, er andelsboligerne imidlertid stadig langt bedre stillet end resten af markedet. Uden at have noget større statistisk belæg for det vil jeg tillade mig at påstå, at mange tusinde ejere af ejerlejligheder i de store byer må være teknisk insolvente, og jeg ser i hvert fald en del handler, hvor der sælges med tab.
Men vi ved jo alle, at teknisk insolvens (altså større gæld, end ejendommen er værd) ikke er ensbetydende med konkurs. Har man tid til at ride stormen af, kommer man oftest ud på den anden side nogenlunde uskadt. Det er de, som skal sælge i utide, som må tage tabene.
I ØVRIGT ER det værd at bemærke, at den dystre tolkning af andelsboligernes økonomi byggede på, at man benyttede en relativt restriktiv vurdering af ejendommene, og navnlig på, at man forudsatte dem solgt som udlejningsejendomme.
Som det fremgår af Skats ligningsvejledning, medfører udlejning af en ejendom et voldsomt værditab. Skat benytter en tommelfingerregel, der halverer værdien, når en ejendom udlejes. Hvad prisen på andelsboliger ville være, hvis markedet var helt frit, kan være vanskeligt at spå om. Men en række af de andelsboligforeninger, som er i problemer, er næppe dyrere at bo i end ejerlejligheder med tilsvarende kvalitet og beliggenhed. I et vist omfang skyldes deres problemer en lovgivning, som sætter arbitrære grænser for prisen på andelsboliger.
Det var måske værd at overveje, om tiden er inde til at ændre den lovgivning og fremme ligestilling mellem de forskellige boligtyper. Det ville gøre boligmarkedet enklere og mere gennemskueligt. Og hvis det så kunne redde nogle familier fra tab, som er påført dem af en forældet lov, taler det vel ikke imod forslaget.
Jens Fr.

Men der kom mere endnu

For den 9. juli bragte Politiken en længere artikel derom fra læsernes redaktør, der nok fik tilført den oprindelige artikel en del flere facetter. Og en hver kan vel gætte, hvorfor den blev bragt.

Boligjob-ordningen

Interesseorganisation på afveje.

Håndværksrådet havde i Berlingske dagen før d. 1. maj sendt en af svendene fra sekretariatet i byen med et budskab, nemlig at boligjob-ordningen er til gavn for statskassen.

Blot en kort overvejelse af spørgsmålet om habilitet førte vel til, at man ikke læste teksten ukritisk. Og der var rigeligt af fuldfede, smukt fjerprydede og lystigt rappende avisænder at tage fat på i det indlæg.

Først og fremmest den lidt lemfældige omgang med nationaløkonomien. Dette er ganske vist ikke min spidskompetence, men når man i sin argumentation indfører den præmis, at alle de penge, som borgerne nu har brugt på deres huse, ellers ville ligge ubrugte hen i årevis under diverse madrasser, så kan man sagtens nå til spændende resultater. Men det er naturligvis ikke alternativet, og derfor er syllogismen falsk.

Men det fundamentale spørgsmål er i virkeligheden, om ordningen er til gavn for danskerne? Får vi samlet set fordele af og vil vi acceptere, at staten i alle ender og kanter skal styre vores forbrug. Er staten gennem tilskudsordninger lige så effektiv til at få udbytte af pengene, som de enkelte borgere ville være det? Svaret er så entydigt nej, at det næppe behøver gentages eller uddybes. Penge, der først opkræves i skat og efterfølgende udbetales som tilskud, bliver altid belagt med en administrationstold, så der er mindre tilbage. Fordelingen kommer ej heller til at ske til de værdigst trængende, men til de som kan forstå at udnytte systemet og udfylde blanketterne på den optimale måde. Og for så vidt angår denne ordning, så virker det som om administrationen skræmmer en del væk.

Uddybes bør derimod den tanke, at boligjob-ordningen skulle være til varig gavn for Håndværksrådets medlemmer. For det er den heller ikke. Naturligvis er det forståeligt, at Håndværksrådet i en økonomisk krisetid ligesom en skibbruden griber efter ethvert stykke vraggods for at holde sig flydende. Men ordningen er ikke en redningskrans. Den er som at gribe efter en punkteret gummibåd, der stille men roligt vil synke. Og selv hvis den holder den skibbrudne flydende, så vil mange dø af udmattelse og kulde, inden de bliver samlet op. Hvis virksomhederne skal overleve på sigt, er ordningen langt fra nok. Og med statens nuværende finanser kan den ikke fortsætte uendeligt.

Men hvorfor kan man sammenligne håndværksvirksomheder med skibbrudne. Det er selvsagt fordi, statsskibet gennem en længere årrække lystigt er sejlet ind i isfyldt farvand med fuld fart, og selv om alle de andre statsskibe i området synker på stribe, så tager man reelt ikke situationen alvorligt.

Nu er ordningen jo ikke opfundet af den nuværende regering, så den skal ikke bære skylden alene. Derimod er det lidt skræmmende, at det for den nuværende regering kom som en overraskelse, at staten kørte med underskud. Man kan egentlig med god ret spørge, om ministrene har lært at læse? Og hvad de i givet fald har læst de seneste år? Det giver unægtelig en utryg fremtid.

Men det er jo ingen grund til, at Håndværksrådet skal ivre for at man fortsætter et åbenlyst fejlgreb i den økonomiske politik. Man kunne jo risikere, at de gjorde det, og dermed opmuntrede til den form for “fuld fart frem – bremsen i” økonomi, som er det allerfarligste for mindre virksomheder.

For langsigtet vækst og stabilitet for håndværksvirksomheder tæller derimod lavere skatter, færre på offentlig forsørgelse, mindre bureaukrati. Det budskab burde man have lagt sig på sinde i stedet.

Jens Fr.

Boligmarkedet – maksimalpriser på andelsboliger


Ringe vurderinger af Ringertoften

A/B Ringertoften i København NV

Det gav genlyd i efteråret 2011, da pressen omtalte en ny dom om en andelsbolig i A/B Ringertoften i København. Sagen var angiveligt, at sælger af lejligheden flere år efter salget havde fået en stævning på halsen om værdien af lejligheden, og nu krævede køber at få prisen sat ned fra 500.000 kr. til 50.000. Nyheden var primært, at man kunne stævnes efter udløbet af den frist på 6 måneder, som er lovens udgangspunkt.

Det fik mig til at læse dommen igennem. I virkeligheden var den dog slet ikke så spændende for så vidt angår forældelse. Forældelsesfristen løber nemlig først fra det tidspunkt, hvor man får en viden, som gør det muligt at rejse sag. Og hvis man får et fejlagtigt regnskab, så kan der jo gå lang tid inden man opdager fejlen.

Men sagen rejser rigtig mange andre forskellige problemer. Først og fremmest, hvilken pris for en andel, der er den rigtige. Dernæst må man spørge sig selv, hvorfor sagen kommer op. Og endelig må man overveje, om vi vil have et boligmarked, med den slags sager.

Den rigtige pris?

Hovedspørgsmålet er, hvilken pris for ejendommen der er den rigtige? For at kunne deltage i den diskussion skal man kende lidt til teknikken bag fastsættelse af en andelsboligs pris. For den beregnes ikke på den samme måde, som når man fastsætter prisen på en ejerbolig.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi at prisen på andelen er 400.000.
Det næste, der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

Det var det, der skete i A/B Ringertoften. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det giver nogle vilde udsving i andelsprisen, og i dette tilfælde fra 500.000 til 50.000.

Ringertoftens værdi

Men lad os lige kigge lidt på nogle forskellige vurderinger af ejendommen. Jeg har indsamlet en del flere end Østre Landsret havde.

Først er der købesummen i december 2005, hvor andelsboligforeningen blev stiftet, på 456,5 mio. Den gav anledning til en realkreditbelåning på 450 mio., hvilket med en 80% lånegrænse svarer til en vurdering 562,5 mio. (Det sidste tal er ikke med i dommen.)

Så er der de årlige valuarvurderinger, som man brugte til at beregne salgspriser. Dernæst er der en ny valuarvurdering foretaget af en anden ejendomsmægler til brug for retssagen. Endvidere er der Skats offentlige ejendomsvurdering for denne ejendom (hvor kun de lige år er citeret i dommen) og endelig har jeg selv fundet Skats statistik over gennemsnitlige priser på ejerlejligheder i samme postdistrikt (så vidt muligt baseret på det pågældende års 2. halvår og 23.400 m2). Når man sammenholder med prisen på ejerlejligheder skal man dog være opmærksom på, at der skal være et ret stort spænd mellem de 2 priser, førend en andelslejlighed er attraktiv.
Resultatet ser sådan ud:

År / vurdering A/B valuar Retssag valuar Off. Ejendomsvurd. Ejerlejl. gns.
2003 66 mio.
2004 101 mio. 503 mio. (21489/m2)
2005 520 mio. 330-355 mio. 102 mio. 673 mio. (28770/m2)
2006 580 mio. 400-425 mio. 436 mio. 730 mio. (31181/m2)
2007 580 mio. 395-420 mio. 436 mio. 587 mio. (25080/m2)
2008 550 mio. 270 mio. 392 mio. 433 mio. (18533/m2)
2009 392 mio. 388 mio. (16596/m2)
2010 391 mio. 423 mio. (18115/m2)

Det er rigtig mange tal. Og det vigtigste ved dem er, at de stritter i alle retninger. At finde et mønster i dem kræver megen smidighed – og den evigt lokkende efterrationalisering i bagklogskabens ulideligt skarpe neonlys. Korrekt bliver det næppe! Der findes nemlig ikke én pris, der er den objektivt rigtige.
En enkelt ting står klart, nemlig at foreningen blev stiftet og købte hele ejendommen på det værst tænkelige tidspunkt umiddelbart inden boligboblen sprang.

Man får måske også en anelse om, at de mæglere som til brug for retssagen vurderer i bakspejlet er lige så forsigtige, som den oprindelige valuar var overmodig. Og dermed åbner de som udgangspunkt for større tilbagebetalinger. Det er da i hvert fald interessant, at den offentlige ejendomsvurdering gennem flere år har ligget ca. 120 mio. over den seneste valuarvurdering.

Den lejlighed, som sagen drejede sig om, blev solgt i april 2008 på grundlag af regnskabet for 2006, problemet opdaget i løbet af 2009, og sagen anlagt i december 2009. Men der er nok andre lejligheder i foreningen, som er solgt både tidligere og senere.

Man kunne måske starte med at sige, at når man købte en bolig i foråret 2008, så burde man måske have haft øjnene lidt mere åbne. Alle andre boliger var faldet enormt, og alligevel handledes lejligheden på baggrund af et regnskab med skæringsdag 31. december 2006.

Det findes der nok en forklaring på, for når der findes en statsautoriseret maksimumpris, så vil der være en tendens til at opfatte den som “den rigtige pris” i stedet for at forstå, hvad maksimumprisen virkelig er, nemlig et arbitrært gæt. Og det gælder navnlig, når priserne gennem en lang årrække har været holdt urimeligt langt nede, så maksimumprisen i realiteten var den eneste pris. I det perspektiv bærer de politikere, som stædigt har fastholdt maksimumpriser på andelsboliger, et solidt medansvar for miseren.

Men en kontrolberegning havde vist hulheden og så var handlen ikke blevet gennemført. Havde man foretaget en beregning af pris pr. m2 (incl. foreningens gæld), så havde man set problemet. For at sige det lige ud, så ville en vaks køber have set problemet. Og det ville den vakse sælger også! God rådgivning på købersiden havde formentlig aflivet problemet inden det opstod. Sagen viser endnu en gang, at når man bruger mange penge, så er en investering på nogle få % i kompetent rådgivning givet godt ud.

Men de tog hovedet under armen i tillid til regnskabet. Og det giver loven dem et langt stykke hen ad vejen lov til.

Samtidig må vi sige, at der er masser af mennesker, som har købt ejerlejligheder på lige så tossede vilkår, men de kan ikke vælte konjunkturskift over på deres sælger. De må pænt tage tabet – eller blive boende til priserne en gang ad åre har rettet sig. Og det vil de gøre.

Udfaldet af retssagen.

Sådan som loven er udformet, så kan retten med god samvittighed afsige en dom om, at prisen på lejligheden skal sættes ned.

Men det kræver nok ikke megen fantasi at forestille sig, hvad sagen kan komme til at betyde for sælger. Hvem sælger er, ved jeg ikke, men sandsynligheden taler jo for, at han eller hun har brugt alle pengene fra salget til at købe sig en ny ejerbolig. Hvis sælger skal betale 450.000 tilbage til køber, så skal den nye bolig belånes, og da den formentlig er faldet i værdi på grund af tidernes ugunst, så er det næppe muligt. Mon ikke huset så kommer på tvangsauktion.

Resultatet bliver i bedste fald, at sælger bliver økonomisk krøbling, klædt af til skindet i en årrække. I værste fald må køber også opgive at få sine penge klemt ud af sælger, så det eneste begge parter står tilbage med er nogle solide advokatregninger.

Det er selvsagt ikke særlig hensigtsmæssigt.

Så selv om dommen nok er korrekt i henhold til loven, så må man også konkludere, at det er en rigtigt dårlig lov, som fører til den dom.

Hvorfor opstår sagen

Ingen kan være i tvivl om, at sager af denne type først og fremmest udløses af, at priserne på ejendomme er faldet. Hvis de havde fortsat himmelflugten, så ville ingen have rejst sag.
Som nævnt ovenfor, så er der formentlig masser af købere af ejerlejligheder, som har købt på lige så tossede vilkår. Som man kan se af skemaet, så er ejerlejligheder i samme område faldet med ca. 40 % i løbet af få år.

Men er det fornuftigt at have den forskel på ejer og andelslejligheder. Eller rettere sagt, er det rimeligt at pålægge sælgere af andelslejligheder denne type risiko, som de ikke har nogen jordisk chance for at gardere sig imod. De kan ikke en gang kræve, at handlen går tilbage, så de kan vente på at prisen retter sig igen.

Svaret er entydigt, at køberen selv bør foretage en vurdering af prisen og bære risikoen for om ejendommen er vurderet rigtigt. Det gør man ved ejerboliger, og det fungerer fint. Nogen får øretæver, når konjunkturerne vender, men hvis man bliver boende, så retter priserne sig altid.

Heldigvis er dobbeltmoral altid dobbelt så godt

Og så er der til slut noget rigtig morsomt. Fordi loven er, som den er, så kan en andelsforenings regnskab altid tage sit udgangspunkt i den pris, som foreningen købte ejendommen til. Det følger af lovens § 5, stk. 1 litra a. Så selv om valuaren under retssagen har vurderet ejendommen til 270 mio., så bliver den i regnskabet kun sat ned til foreningens købesum på 456 mio. Og det indebærer, at selv om værdien af ejendommen i dag er langt lavere end i 2005, så kan de nuværende ejere af andelene tillade sig at sælge deres lejlighed til prisen fra 2005.

Den køber, som kræver erstatning for at være blevet snydt, kan med loven i hånd selv snyde andre. Hvor er det dog moralsk.

Jens Frederik

PS Hvis du er nået helt herned, så vil du nok også kunne have udbytte af mine andre artikler om boliglovgivningen.

Forældrekøb – hvor længe bliver fidusen ved?

Når forældre køber lejlighed til familiens flyvefærdige unger, er der en skattemæssig gevinst. Men hvor længe?

I de seneste mange år har forældrekøb formentlig været en af de allermest udbredte skattefiduser for den del af middelklassen, som har råd og vilje til at hjælpe sine børn på vej. Når man ovenikøbet kan gøre det for lånte penge, så bliver incitamentet ikke ringere. Helt galt var det dengang, hvor ejendomspriserne steg mod himlen hurtigere end en F16-jet. En fjerdedel af alle handler var angiveligt forældrekøb, og ejerlejligheder blev gennemsnitligt solgt hvert fjerde år. Krisen har dæmpet markedet lidt, men de mæglere, som gerne vil have omsat deres lager, markedsfører stadig gerne produktet.

Man kan hjælpe sine børn på 2 forskellige måder, og forskellene er til at mærke. Enten forærer eller låner man barnet pengene til at købe for, eller også køber forældrene og lader barnet bo til leje. Hvis barnet køber lejligheden, skal det betale ejendomsværdiskat; renterne kan kun trækkes fra med cirka 32 procents skatteværdi, og det kan ikke opnå boligsikring. Omvendt vil man, når forældrene køber lejligheden, kunne undgå ejendomsværdiskat, trække underskuddet fra til 62 procents skatteværdi og oven i købet få et skattefrit tilskud til projektet i form af boligsikring.

Baggrunden for fordelene er, at man betragter lejligheden som en erhvervsvirksomhed og rent skatteteknisk placerer den i virksomhedsskatteordningen. Hvis virksomheden giver underskud, så kan man fratrække det i sine andre indtægter, og dermed opstår de høje fradragsprocenter. Det er altså afgørende, at der er tale om, at lejligheden udgør en erhvervsvirksomhed. Og hvad er så det?

Hvad er en virksomhed?

En egentlig definition findes ikke i gældende lovgivning, men skattevæsenet har i en årrække betjent sig af en definition, hvorefter kendetegnene er,
– at der for egen regning og risiko udøves økonomisk virksomhed.
– at det sker med det formål at indvinde økonomisk udbytte, d.v.s.
– at der inden for en rimelig årrække skal være udsigt til et overskud, som skal bestå i en rimelig forrentning af den investerede kapital og løn for det arbejde, indehaveren udfører i virksomheden.
– at virksomheden skal drives på sædvanlige kommercielle vilkår.
-at virksomheden ikke må drives for at tilfredsstille indehaverens personlige fornøjelser.
-at den drives nogenlunde regelmæssigt gennem en længere periode.
-at omsætningen ikke er det rene ingenting.

Er forældrekøb så en virksomhed?

Når man kender definitionen, så kan man jo gennemgå, om et forældrekøb opfylder de krav.

Det er helt notorisk, at formålet med forældrekøb er, at det skal give løbende underskud, fordi den husleje, barnet betaler, er mindre end fællesudgifterne til lejligheden og renterne på lånene. Alternativt kunne man jo argumentere for, at der vil opstå overskud i form af prisstigninger på fast ejendom. Priserne på fast ejendom har altid været stigende set over en tilpas lang årrække. Det fastslog allerede den økonomiske videnskabs fader, Adam Smith, i 1700-tallet. Men det er vist ikke lige nu, udsigten til stigninger er størst. Og selv hvis den er, så vil der skulle nogle solide prisstigninger til for at give et nogenlunde rimeligt afkast af investeringen.

Betingelsen om det rimelige overskud kan derfor ikke forventes opfyldt – og altså slet ikke, hvis man kun ser på driften.

Med hensyn til spørgsmålet om drift på sædvanlige kommercielle vilkår, så er det noget vanskeligere at afgøre. Langt de fleste forældrekøb sker formentlig med sædvanlig realkreditbelåning op til 80 procent af ejendomsværdien. Men hvis man nu ønskede at købe en lejlighed for at leje den ud til nogle helt fremmede, så ville realkreditselskaberne ikke yde 80 procent lån. I stedet ville man foretage en vurdering af den belåning, som med rimelighed kunne dækkes af huslejen, og udmåle sine lån på det grundlag.

Tilsvarende gælder, at et normalt sælgerpantebrev i henhold til ejendomsmæglernes standardbetingelser har en klausul om, at hvis lejligheden udlejes, så skal køber stille bankgaranti for ydelserne på pantebrevet i udlejningsperioden. Begrundelsen for den bestemmelse er enkel nok, nemlig at en lejer normalt ikke kan siges op, og hvis lejen ikke dækker ydelserne på pantebrevet – og det gør den aldrig – så påføres pantebrevets indehaver en meget stor risiko for tab.

Den bestemmelse fraviges formentlig altid, når der er tale om forældrekøb, idet man går ud fra, at køberen har så megen kontrol med lejerens adfærd, at lejeren ikke vil påberåbe sig uopsigelighed i henhold til lejeloven. (I betragtning af de konflikter som kan opstå mellem forældre og deres poder, kunne man nok synes, at det er lidt naivt). Så forretningen drives altså ikke på sædvanlige kommercielle vilkår, og dermed er den betingelse heller ikke opfyldt.

Endelig er der så betingelsen om, at virksomheden ikke skal være drevet af hensyn til den personlige fornøjelse. Det er næppe nødvendigt at opremse alle de mange sammenfaldende behagelige omstændigheder, som købet af lejligheden medfører for såvel forældre som børn. Det er fornøjelse!

Resultatet af gennemgangen bliver derfor, at forældrekøb dumper på alle gennemgåede kriterier, som er centrale for anerkendelse af virksomheder. På alle andre områder så underkender man virksomheden, blot den dumper på en af betingelserne. Det gælder udlændinges import- og eksport fra hjemlandet, så rejser dertil bliver fradragsberettigede, kunstneres og læreres hjemmearbejdspladser, stutterier, udlejning af lystbåde og meget andet godt.

Hvorfor er den gået indtil nu?

Når man står med så dårlige argumenter på hånden, så må man da undre sig over, at det hidtil er gået godt. Det er der nok 2 grunde til. Oprindelig havde man ikke forestillet sig at det ville få et sådant omfang, som det rent faktisk fik. Det kan man se af nogle udtalelser fra Skatteministeriets side, senest i ministeriets tidsskrift Skat fra april 2003.

Men det afgørende var i virkeligheden nok, at fordelene hovedsagelig opstår som følge af prisreguleringen på markedet for lejeboliger. Efter boligreguleringsloven er det ulovligt at lade en lejlighed stå ledig, og der er lagt et ret snævert maksimum over huslejen, så det medfører, at forældrenes indtægt ved udlejningen bliver holdt kunstigt nede. Der er altså tale om, at det ville være ulovligt at kræve så høj en husleje af barnet, at virksomheden rent faktisk kunne give overskud. Og at det ville være ulovligt at undlade at drive virksomheden, når først lejligheden er købt.

En tilsvarende konstruktion har man med meget små landbrug, hvor der stadig er pligt til at drive bruget, og man derfor lægger vægt på, om de drives på den bedst mulige måde, uanset de aldrig kan give overskud.

Det er et udmærket synspunkt, bortset fra at landbruget ikke kan sælges til noget som helst andet formål end lige præcis landbrug. Det kan ejerlejligheden!

Er det holdbart?

Skat er jo ikke nogen eksakt videnskab, men der kan argumenteres grundigt for, at forældrekøbene ikke holder. De fleste af os kan sikkert huske temmelig mange andre situationer, hvor en eller anden smart konstruktion blev skruet sammen og accepteret af myndighederne for siden hen at blive tilsidesat som følge af enten et lovindgreb eller bare en ændret praksis hos skattemyndighederne.

Selskabstømning er vel det største eksempel på noget sådant, men der kan findes mange andre. Hver gang bliver resultatet, at nogle skatteydere, som havde disponeret i tillid til gældende regler, udsættes for et unødigt tab. Og selv om det ofte fremstilles, som om det er nogle rige skatteål, som indgrebet skal ramme, så bliver det ofte relativt almindelige mennesker, som det går ud over.

Som regel sker der det, at for dem, som først benytter den smarte metode, går det godt, men på et eller andet tidspunkt, når brugen breder sig for vidt, så opleves det pludselig som et misbrug eller ‘hul i lovgivningen’, og så kommer der et indgreb. I den forbindelse skal man ikke være blind for misundelsens betydning som en politisk kraft.

Indgrebet kan enten ske ved lovgivning, og det kan man aldrig sikre sig mod på forhånd, eller ved en ændret praksis i bedømmelsen af forholdet fra skattemyndighedernes side.

Det må helt klart undre, at der ikke fra nogen del af venstrefløjen er rejst krav om en ændring. Det ville ellers passe rigtig godt ind i deres profil. Man behøve blot at tale om de rige, som får tilskud fra skattevæsenet til at understøtte deres børn, eller sammenligne med indvandrerens im- og eksportforretning. Misundelse er ikke nogen ringe faktor i politik. Og venstrefløjen savner succeshistorier.

Det farligste for dem, som allerede har købt, er imidlertid ikke et politisk indgreb, for det kan man argumentere imod, men derimod at der på et tidspunkt kommer en rent administrativ beslutning om at ændre praksis for bedømmelsen af forældrekøb, fordi det har taget for stort et omfang. Og i så fald rykkes gulvtæppet væk under de mange, som har købt i tillid til den hidtidige praksis.

Ingen regel uden undtagelser

Faktisk er der allerede et punkt, hvor man ikke betragter forældrekøb, som en normal virksomhed. Og det er ved salg – i hvert ved salg til barnet. Det er standard, at udlejede ejerlejligheder vurderes til halvdelen af værdien af en fri lejlighed, og det kan man sagtens få gennemført for forældrekøbte lejligheder. Det er lige så notorisk, at man må sælge fast ejendom til sine børn  for 85 % af vurderingen. Men det gælder ikke forældrekøbte lejligheder, hvis man har fået halveret vurderingen.

Det ville ellers gøre en af sidegevinsterne ved forældrekøb rigtigt gode. Normalt er forældrene nemlig skattepligtige af avancen ved salg af lejligheden, og det kan godt være lidt ærgerligt. Hvis barnet overtager lejligheden, og bor i den i løbet af sin ejertid, så bliver barnets avance skattefri. Og det er det samme som, at man kan overføre differencen mellem den reelle værdi og de 85 % til barnet uden gaveafgift. Men man kan altså ikke gøre det til 85 % af halvdelen af vurderingen for en fri lejllighed. Hvilket egentlig kan undre, fordi Skat så må have lagt til grund, at der netop ikke er tale om en helt sædvanlig virksomhed.

Til de som måtte ønske at udnytte systemet med overdragelse til 85 % af vurderingen, skal det lige tilføjes, at det ikke gælder, hvis overdragelsen sker med henblik på, at barnet straks videresælger den. Barnet skal købe med reelt henblik på at bo i den. Det der navnlig fanger, er, når kommissionsaftalen med den mægler, der skal videresælge, er indgået, førend barnet overtager lejligheden. Det er altså temmelig svært at bortforklare.

Konklusion

Foreløbig må man konstatere, at forældrekøb giver både børn og forældre klare fordele frem for barnets eget køb af bolig. Hvor længe det holder, er en anden sag, og som forældrekøber bør man nok tage den risiko med i sine overvejelser.  Konsekvenserne for den enkelte familie ved en ændret opfattelse er næppe ubærlige, men det vil da være surt, og i hvert fald er det endnu en bekræftelse på, at man aldrig skal spænde sin økonomi så hårdt, at den ikke kan tåle et lille indgreb fra skattevæsenet.

Hvis man står overfor at købe en lejlighed eller bare vil sikre sig lidt fremover, så kan man gøre en enkelt lille ting for at sikre sig mod en ændring i administrativ praksis, nemlig at indhente en bindende forhåndsbesked. Der kan man både få godkendt huslejeniveauet og sikre sig accept af fradraget for underskuddet. Det koster kun et meget beskedent gebyr. Ændret lovgivning kan man intet gøre ved.

Jens Frederik

Og så lille en lille efterskrift. Forældrekøb er ikke bare noget med kroner og øre. Det handler også om forholdet mellem barn og forældre. Det har jeg skrevet lidt om her.
Og derudover har jeg skrevet om Bedre skattereg
ler for forældrekøb.