Boligmarkedet – konkurstruede andelsboligforeninger.


Den 30 juni 2011 var Politiken på banen med en historie baseret på Realkredit Danmarks analyse af regnskaberne i andelsboligforeninger. RD vurderede, at lidt flere end 11 ud af 12 havde sunde regnskaber, hvilket jo er meget pænt. Men Politiken fik det selvsagt til, at hver 12. var konkurstruet.
Mit svar blev bragt den 5. juli

De fleste andelsboligforeninger har det glimrende

SENSATIONSJAGT. Så enkelt kan man affærdige Per Thiemanns artikel forleden om, at hver 12. andelsbolig er på vej mod konkursen.

Rent galt var det, at Per Thiemann lod det skinne gennem artiklen, at han byggede på en analyse fra Realkredit Danmark. Men hvis man tilfældigvis læste analysen på RD’s hjemmeside, så var budskabet imidlertid det stik modsatte, nemlig at langt de fleste andelsboligforeninger har god – mange af dem endog ekstremt god – orden i økonomien.
Men som altid er der nogle, som bryder mønsteret. Og da priserne på boligmarkedet har været faldende de senere år, er der nogle, som har købt dyrere, end de nu vil kunne sælge til. Hvis man ser på boligmarkedet som helhed, er andelsboligerne imidlertid stadig langt bedre stillet end resten af markedet. Uden at have noget større statistisk belæg for det vil jeg tillade mig at påstå, at mange tusinde ejere af ejerlejligheder i de store byer må være teknisk insolvente, og jeg ser i hvert fald en del handler, hvor der sælges med tab.
Men vi ved jo alle, at teknisk insolvens (altså større gæld, end ejendommen er værd) ikke er ensbetydende med konkurs. Har man tid til at ride stormen af, kommer man oftest ud på den anden side nogenlunde uskadt. Det er de, som skal sælge i utide, som må tage tabene.
I ØVRIGT ER det værd at bemærke, at den dystre tolkning af andelsboligernes økonomi byggede på, at man benyttede en relativt restriktiv vurdering af ejendommene, og navnlig på, at man forudsatte dem solgt som udlejningsejendomme.
Som det fremgår af Skats ligningsvejledning, medfører udlejning af en ejendom et voldsomt værditab. Skat benytter en tommelfingerregel, der halverer værdien, når en ejendom udlejes. Hvad prisen på andelsboliger ville være, hvis markedet var helt frit, kan være vanskeligt at spå om. Men en række af de andelsboligforeninger, som er i problemer, er næppe dyrere at bo i end ejerlejligheder med tilsvarende kvalitet og beliggenhed. I et vist omfang skyldes deres problemer en lovgivning, som sætter arbitrære grænser for prisen på andelsboliger.
Det var måske værd at overveje, om tiden er inde til at ændre den lovgivning og fremme ligestilling mellem de forskellige boligtyper. Det ville gøre boligmarkedet enklere og mere gennemskueligt. Og hvis det så kunne redde nogle familier fra tab, som er påført dem af en forældet lov, taler det vel ikke imod forslaget.
Jens Fr.

Men der kom mere endnu

For den 9. juli bragte Politiken en længere artikel derom fra læsernes redaktør, der nok fik tilført den oprindelige artikel en del flere facetter. Og en hver kan vel gætte, hvorfor den blev bragt.

En profeti – og hvordan gik det så?


Det går sjældent så galt som præsten prædiker, og hvis ens prædiken står at læse i avisen, så er man næsten ansvarsfri. Men det er nu ikke fordi, jeg i dag skammer mig så voldsomt over denne tekst, som oprindeligt kunne læses på 180 Grader den 26. november 2007 – altså kort efter forrige valg. Valgperioden blev lang, men indholdsløs lige med undtagelse af tiden efter Løkkes nytårstale og omvendelse til efterlønsreform. Valget i 2011 resulterede ikke i fremkomsten af et ulideligt protestparti, men vi har ikke undgået 70-ernes svøbe, den svage socialdemokratisk ledede regering, der famler i blinde, og borgerlige partier, som mangler evnen til at gøre op med deres egen umiddelbare fortid.

På et punkt er der taget grueligt fejl. I 2007 fremstod Ny Alliance som et “internationalt orienteret socialdemokrati”. Ændringen til “Liberal Alliance” er udtryk for et utroligt skred, og somme tider kniber det stadig med at tro på. Man kan godt stadig af og til gribe sig selv i at tro, at det er ligesom med de billige farvede stearinlys, at farven kun sidder i et tyndt lag på overfladen. Men foreløbig holder de sig på dydens smalle vej

Arven fra VKR

Man skal efterhånden være halvgammel for at kunne huske jordskredsvalget i 1973, hvor Folketingets sammensætning blev ændret voldsomt, blandt andet fordi antallet af partier i steg fra 5 til 10, og fordi de gamle partier tabte en tredjedel af deres mandater til de nye partier.
At drage historiske sammenligninger skal man altid være forsigtig med, men det er markant, at den kraftige økonomiske fremgang gennem 60’erne og helt op til oliekrisen i 1973 blev afløst af et årti med åbenlys politisk rådvildhed, protestpartier og økonomisk mismod.

Hvorledes kunne 60’ernes højkonjunktur ende på den måde? Og kan den nuværende højkonjunktur få samme kranke skæbne? Vil Anders Fogh Rasmussens seneste velfærdsudspil på sigt give samme type resultater?

60’ernes højkonjunktur var præget af en grundlæggende politisk enighed om den økonomiske politik. Der blev ganske vist udadtil brugt megen energi på at overbevise vælgerne om, at de to sider i folketingssalen repræsenterede forskellige ståsteder, men det meste af det må efterfølgende karakteriseres som teatertorden. Den førte politik var den samme.

I 1968 væltede de borgerlige en socialdemokratisk ledet regering på et forslag om indkomstpolitik, og da de borgerlige efterfølgende fik flertal ved valget, så forsøgte de med det samme at gennemføre fuldstændig tilsvarende indgreb i økonomien. Det var ikke sundt for troværdigheden.

VKR sad faktisk på et solidt flertal på 98 ud af 175 folketingsmedlemmer (de nordatlantiske er ikke talt med her). VKR burde derfor have kunnet gennemføre en radikalt anderledes politik, men det skete ikke, tværtimod stod VKR for en række reformer, hvor man forlod traditionelle borgerlige værdier. Det er vanskeligt at forestille sig i dag, men hvis man under VKR-regeringen ønskede at udskifte sit køkken, så skulle man rent faktisk ansøge om at få lov til at optage et realkreditlån, og i 1970 blev en række kreditforeninger tvangsfusioneret på en måde, der var en kommunistisk øststat værdig.

Endog mere absurd, så var det almindeligt accepteret, at besiddelse af udenlandsk valuta – udover meget beskedne beløb – rent faktisk var strafbart. Det var den type forhold, som enhver borgerlig regering burde have gjort op med, men VKR havde ikke det ideologiske overskud til at gøre det.

VKR afløstes i 1971 på ny af en socialdemokratisk ledet regering, som sad på 87 danske mandater, selv om VKR stadigvæk tilsammen havde 88, og regeringssammensætningen blev derfor bestemt af de nordatlantiske mandater, hvoraf 3 støttede venstrefløjen. Den regering blev blot et intermezzo, men et intermezzo, der formentlig forlængedes af, at den stod for forhandlingerne om Danmarks indtræden i EU, der afsluttedes med folkeafstemning i oktober 1972.

Og herefter indtrådte oliekrisen og jordskredet ved valget i december 1973.

For at forstå årsagen til jordskredet, skal man lige være opmærksom på nogle forhold omkring de offentlige finanser.

Hvis man skal beskrive det offentliges økonomi i korte træk, så er der to typer udgifter; for det første overførselsindkomster i form af f.eks. SU, bistandshjælp, pensioner og arbejdsløshedsdagpenge og for det andet offentligt forbrug i form af lønninger til offentligt ansatte, vedligeholdelse af bygninger o.s.v.

Forholdet mellem de to typer udgifter er aldrig konstant, for når konjunkturerne er gode, og beskæftigelsen stiger, så falder antallet af personer på overførselsindkomster – primært fordi dagpengene til de arbejdsløse falder. Det er ganske anseelige milliardbeløb, der kan være tale om, i 1994 udgjorde dagpengene f.eks. 32 mia. og i 2007 anslås de til 15 mia.

Men gode tider har endnu en effekt, nemlig højere skattebetaling fra alle de mennesker, som nu er kommet i beskæftigelse, så dermed stiger indbetalingerne også. Det har vi tydeligt set for et par år siden, hvor statskassen kort før jul indeholdt et to-cifret milliardbeløb, som ingen havde forventet!

Når det så går godt, så skal vi selvsagt være rare ved hinanden – det man kalder øget velfærd. Der er jo råd til det hele fra vugge til grav, både børnehaver, skoler, offentlig trafik og motorveje, folkepensionstillæg og sluttelig en bedre begravelseshjælp. Og det er jo meget fint, så længe økonomien buldrer derudaf. Det var lige præcis sådan, VKR opførte sig fra 1968 til 71, og det fortsatte med uformindsket kraft under Socialdemokraterne, indtil oliekrisen satte ind i efteråret 1973.

Men højt at flyve, dybt at falde. Hvis konjunkturen falder, så falder skatteindtægten drastisk – og samtidig stiger overførselsindkomsterne, så nu bliver statskassen hurtigt klemt fra begge sider. Og det gør ondt, for man kan ikke bare lige skære alle de rare velfærdsforbedringer væk på en studs.

Vælgerne i 1973 var for så vidt klogere end politikerne. Vælgerne kunne godt se, at noget var gået helt galt, men udvalget af partier på stemmesedlen gav dem bare ingen mulighed for at løse problemet. Nærmest var Glistrups Fremskridtsparti, der da også blev den helt store vinder. Nogen helt i Danmarkshistorien blev han imidlertid ikke, for han kunne ikke finde ud af at samarbejde med nogen om noget som helst, og derfor kom han aldrig til at bidrage med en løsning. Han forvrængede også sit budskab i en sådan grad, at ingen ville slås i hartkorn med ham – stueren blev han aldrig – og derfor turde de borgerlige partier ikke indlade sig på tilsvarende tanker i en pænere indpakning.

På mange måder præger 70’ernes dårlige tider for øvrigt stadig vor tankegang. Langt de fleste danskere har en oplevelse af, at hvert eneste år siden 1973 har den offentlige sektor skullet spare. Det er egentlig lidt mærkeligt. For siden 1973 er den offentlige sektor vokset ganske voldsomt, og ser man f.eks. på sygehusene, så er der i dag en række standardbehandlinger, som man i 1973 ville have betragtet som enorme fremskridt. Tag blot udskiftning af hofter. I 1973 var der en betydelig risiko for, at ældre mennesker med en brækket hofte døde af det – i dag får de indopereret en stålprotese.

For de borgerlige partier betød valget i 1973 et tiår på ørkenvandring. Havde man endelig en kort periode del i regeringsmagten, så blev al energi brugt på simpel overlevelse og uendelige mængder kriseindgreb med stadigt mere indviklede skatter.

De borgerlige partier var ekstremt længe om at vågne op og forlade den tidligere konsensus om den økonomiske politik, og først da Margaret Thatcher viste en vej frem i England, kom de borgerlige frem på banen igen.

Lige nu bør de borgerlige partier overveje, om jordskredet kan ske igen. De har forladt deres egne partiprogrammer, glemt løfterne til vælgerne og kastet sig ud i overbudspolitikkens tomme rum. Uden at vise det mindste tegn på forlegenhed, står førende borgerlige politikere frem og påstår, at de skam ikke har ændret holdning, men tværtimod hele tiden har ment det samme.

Det er som om, de tror, at vælgerne er idioter og lader sig snyde af omhyggeligt udformede fraser, hvor f.eks. skattestoppet omdefineres med henvisning til en formulering om undtagelser, som kun er kendt indenfor Christiansborgs mure. Så omhyggeligt er sætningerne formuleret, at politikerne ikke kan svare på reelle spørgsmål, men blot gentager sig selv som en grammofonplade med hak i.

Tankegangen bag er selvsagt, at de utilfredse borgerlige vælgere ikke har noget sted at gå hen. Enten må de leve med de Konservative og Venstre, eller også må de stemme på noget værre. Men den seneste tid har netop vist, at nye partier kan opstå som svampe i løbet af nogle få nætter. Og meningsmålingernes kraftige udsving viser, at vælgerne er rede til revolution.
Valgresultatet har resulteret i en parallelforskydning mod de socialdemokratiske værdier, både de nationalt sindede socialdemokrater i DF og de internationalt orienterede i NA gik frem. Venstre, der klarest forlader sine borgerlige standpunkter, får tab, og midten har flyttet sig. Det er oplagt, at Venstre og de Konservative har efterladt et tomrum, som blot venter på at blive fyldt ud af et borgerligt oppositionsparti.
Lige så slemt for de borgerlige er, at man har mistet grebet om de unge vælgere. Ungdommen kræver ideologi og klar tale. Kan man ikke levere det, så bliver man valgt fra. Det skete efter ungdomsoprøret i 1968, og det er sket igen – ungdommen stemmer ikke Venstre. Perspektivet er ikke særlig sjovt for en borgerlig.

Boligjob-ordningen

Interesseorganisation på afveje.

Håndværksrådet havde i Berlingske dagen før d. 1. maj sendt en af svendene fra sekretariatet i byen med et budskab, nemlig at boligjob-ordningen er til gavn for statskassen.

Blot en kort overvejelse af spørgsmålet om habilitet førte vel til, at man ikke læste teksten ukritisk. Og der var rigeligt af fuldfede, smukt fjerprydede og lystigt rappende avisænder at tage fat på i det indlæg.

Først og fremmest den lidt lemfældige omgang med nationaløkonomien. Dette er ganske vist ikke min spidskompetence, men når man i sin argumentation indfører den præmis, at alle de penge, som borgerne nu har brugt på deres huse, ellers ville ligge ubrugte hen i årevis under diverse madrasser, så kan man sagtens nå til spændende resultater. Men det er naturligvis ikke alternativet, og derfor er syllogismen falsk.

Men det fundamentale spørgsmål er i virkeligheden, om ordningen er til gavn for danskerne? Får vi samlet set fordele af og vil vi acceptere, at staten i alle ender og kanter skal styre vores forbrug. Er staten gennem tilskudsordninger lige så effektiv til at få udbytte af pengene, som de enkelte borgere ville være det? Svaret er så entydigt nej, at det næppe behøver gentages eller uddybes. Penge, der først opkræves i skat og efterfølgende udbetales som tilskud, bliver altid belagt med en administrationstold, så der er mindre tilbage. Fordelingen kommer ej heller til at ske til de værdigst trængende, men til de som kan forstå at udnytte systemet og udfylde blanketterne på den optimale måde. Og for så vidt angår denne ordning, så virker det som om administrationen skræmmer en del væk.

Uddybes bør derimod den tanke, at boligjob-ordningen skulle være til varig gavn for Håndværksrådets medlemmer. For det er den heller ikke. Naturligvis er det forståeligt, at Håndværksrådet i en økonomisk krisetid ligesom en skibbruden griber efter ethvert stykke vraggods for at holde sig flydende. Men ordningen er ikke en redningskrans. Den er som at gribe efter en punkteret gummibåd, der stille men roligt vil synke. Og selv hvis den holder den skibbrudne flydende, så vil mange dø af udmattelse og kulde, inden de bliver samlet op. Hvis virksomhederne skal overleve på sigt, er ordningen langt fra nok. Og med statens nuværende finanser kan den ikke fortsætte uendeligt.

Men hvorfor kan man sammenligne håndværksvirksomheder med skibbrudne. Det er selvsagt fordi, statsskibet gennem en længere årrække lystigt er sejlet ind i isfyldt farvand med fuld fart, og selv om alle de andre statsskibe i området synker på stribe, så tager man reelt ikke situationen alvorligt.

Nu er ordningen jo ikke opfundet af den nuværende regering, så den skal ikke bære skylden alene. Derimod er det lidt skræmmende, at det for den nuværende regering kom som en overraskelse, at staten kørte med underskud. Man kan egentlig med god ret spørge, om ministrene har lært at læse? Og hvad de i givet fald har læst de seneste år? Det giver unægtelig en utryg fremtid.

Men det er jo ingen grund til, at Håndværksrådet skal ivre for at man fortsætter et åbenlyst fejlgreb i den økonomiske politik. Man kunne jo risikere, at de gjorde det, og dermed opmuntrede til den form for “fuld fart frem – bremsen i” økonomi, som er det allerfarligste for mindre virksomheder.

For langsigtet vækst og stabilitet for håndværksvirksomheder tæller derimod lavere skatter, færre på offentlig forsørgelse, mindre bureaukrati. Det budskab burde man have lagt sig på sinde i stedet.

Jens Fr.

Når Skat spiser pizza!


Gennem årtier har jeg som liberal hørt venstrefløjen himle op om, at liberalismen savner social ansvarlighed; at det kan være meget godt for de rige, men at vi overlader de svageste til at sejle i deres egen sø.

Det siger sig selv, at jeg ikke er enig. Tværtimod må jeg gang på gang konstatere, at det regulerede velfærdssamfund er til gavn for de konforme, lønmodtagerne der hver eneste måned lader arbejdsgiveren trække skatten af deres løn, banken betale alle deres øvrige udgifter, og som så på “ansvarlig” vis lever af resten.

De konforme er selvsagt dækkede af fuld løn under såvel sygdom som barsel; de hævder, at de betaler for “arbejdsløshedsforsikring”, selvom enhver kan se, at kontingentet kun lige kan dække portoen på a-kassens medlemsblad, og sådan kunne man blive ved.

Gennem de sidste 5-6 år har jeg haft det lille spændende job at være medlem af et skatteankenævn. At være en del af det repressive system, og at vigte sig deraf, vil nogen nok synes er udtryk for en afsporet personlighed, men jeg vil trods alt hævde, at jeg gør et gavnligt stykke arbejde. Også selv om det at være en “bøddel med et menneskeligt ansigt” godt kan være utaknemmeligt; for når man slår nogen ihjel, så er de som regel ret ligeglade med, om man gør det på en høflig måde.

Men gennem mit arbejde der har jeg mødt en gruppe af samfundets svageste mennesker, som jeg aldrig nogen sinde har set løfte en røst i offentligheden til forsvar for sig selv. Og jeg har heller aldrig set nogen anden gruppe tage dem i forsvar.

Det er de små selvstændige indvandrere jeg tænker på, pizzabagerne, shawarmamanden og indehaveren af døgnkiosken.

Deres forhold til alle mulige andre myndigheder kender jeg ikke, men hvorledes de behandles af skattevæsenet, det har jeg efterhånden set nok af.

Udgangspunktet for de sager er altid, at skattevæsenet konstaterer, at virksomhedens regnskab ikke opfylder gældende krav til regnskaber, og at man derfor kan foretage en skønsmæssig bedømmelse af indkomsten.

Allerede her skiller lønmodtageren sig ud fra den selvstændige. For lønmodtagere kan man kun foretage en skønsmæssig ansættelse, såfremt der overhovedet ikke er indleveret en selvangivelse, for den selvstændige, hvis den indeholder fejl. Og regnskaber indeholder altid fejl!

Klassikeren er, at pizzabageren ikke udarbejder daglig kassekladde og foretager afstemning, og så er fælden klappet. Regnskabet opfylder ikke reglerne, så her må der skønnes.

Derefter foretager myndighederne et skøn over de udgifter, som familien formentlig har afholdt. Kan det beløb ikke rummes indenfor den oplyste fortjeneste, så forhøjes indkomsten, så der bliver den nødvendige indtægt.

Det er for så vidt ikke så spændende, hvis det ikke lige var for en enkelt detalje, nemlig de tal man bruger til at vurdere privatforbruget. Skattevæsenet er naturligvis ikke onde, men for at få et objektivt grundlag, så genbruger man som regel de budgettal, som forbrugerstyrelsen har offentliggjort som sædvanlige for danske familier. Og de skyder naturligvis langt over målet.

Hvis man spørger en kontormedarbejder i skattevæsenet om hendes budgettal, så har hun aldrig så stort et rådighedsbeløb som det, forbrugerstyrelsen anser for passende. Og når pizzabageren møder op i skatteankenævnet i halvslidt tøj fra Bilka (det kan selv jeg se), så har hans familie nok heller ikke den størrelse rådighedsbeløb.

Resultatet er dog en tårnhøj indtægt og en skattegæld, som der kan betales af på i årtier. Det kan jo tilføjes, at skat i al beskedenhed beregner sig en rente på 1% om måneden – uden fradragsret. Ydermere får man fornøjelsen af en dummebøde, der efter standardtaksterne er 1 eller 2 gange den unddragne skat. Der skal ikke meget til, førend man er skatteinvalid på livstid.

Og når vi lige er i gang, så finansierer pizzabageren som regel sin forretning med lån fra familie og venner. Det laver man kun sjældent gældsbreve på og udbetalingen af beløbene sker ofte kontant, f.eks. fordi man forhøjer lånet i forbindelse med en søn eller svigersøns likviditetsbehov. Tilbagebetaling sker ofte lige så uformelt.

Hvis beløbet sendes fra lande med valutarestriktioner, så sker det ofte udenom bankerne, og så er den helt gal.

Skattevæsenet underkender disse lån på stribe og omdøber dem til sort indkomst. I et tilfælde, som jeg kender til, forhøjede man indkomsten for en 56-årig dame af indisk oprindelse med fuldtidsjob i en statslig styrelse og 4 børn med 300.000 på et år. Hvis en kvinde skal tjene 300.000 sort om året (efter driftsudgifter!), så kender jeg kun et erhverv, der gør det muligt, og så skal man næppe have født 4 børn! Når man ikke forhøjede mandens indkomst i stedet (det var ham, der drev pizzeriaet, men hun ejede det), så skyldtes det måske, at han tidligere havde haft besøg af skattevæsenet og ikke længere kunne klemmes yderligere.

At disse mennesker fortsætter kan egentlig undre, men det er der jo også mange af dem, der ikke gør. Når en betydelig del af indvandrerne er udenfor arbejdsmarkedet, så kunne det jo skyldes, at de en gang har stukket næsen frem og fik den skåret af. Så er det tryggere på offentlig overførsel.

Men hvis vi fremover skal have nystartede selvstændige i Danmark, så nytter det ikke, at de kvæles i starten. Jeg skal ikke udelukke, at de tjener sorte penge, men omfanget deraf er dog nok mindre, end mange tror. Skattevæsenets forhøjelser af deres indtægt kan i hvert fald ikke bruges til beregning af den sorte omsætning.

Mine børn kan godt lide pizza, jeg spiser gerne shawarma på alene hjemme-aftener, og døgnkiosken er naturligvis uundværlig. Det er der sikkert andre, der synes, og næste gang man besøger en af dem, så skulle man måske skønne lidt på, at de stadig gider.

Boligmarkedet – maksimalpriser på andelsboliger


Ringe vurderinger af Ringertoften

A/B Ringertoften i København NV

Det gav genlyd i efteråret 2011, da pressen omtalte en ny dom om en andelsbolig i A/B Ringertoften i København. Sagen var angiveligt, at sælger af lejligheden flere år efter salget havde fået en stævning på halsen om værdien af lejligheden, og nu krævede køber at få prisen sat ned fra 500.000 kr. til 50.000. Nyheden var primært, at man kunne stævnes efter udløbet af den frist på 6 måneder, som er lovens udgangspunkt.

Det fik mig til at læse dommen igennem. I virkeligheden var den dog slet ikke så spændende for så vidt angår forældelse. Forældelsesfristen løber nemlig først fra det tidspunkt, hvor man får en viden, som gør det muligt at rejse sag. Og hvis man får et fejlagtigt regnskab, så kan der jo gå lang tid inden man opdager fejlen.

Men sagen rejser rigtig mange andre forskellige problemer. Først og fremmest, hvilken pris for en andel, der er den rigtige. Dernæst må man spørge sig selv, hvorfor sagen kommer op. Og endelig må man overveje, om vi vil have et boligmarked, med den slags sager.

Den rigtige pris?

Hovedspørgsmålet er, hvilken pris for ejendommen der er den rigtige? For at kunne deltage i den diskussion skal man kende lidt til teknikken bag fastsættelse af en andelsboligs pris. For den beregnes ikke på den samme måde, som når man fastsætter prisen på en ejerbolig.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi at prisen på andelen er 400.000.
Det næste, der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

Det var det, der skete i A/B Ringertoften. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det giver nogle vilde udsving i andelsprisen, og i dette tilfælde fra 500.000 til 50.000.

Ringertoftens værdi

Men lad os lige kigge lidt på nogle forskellige vurderinger af ejendommen. Jeg har indsamlet en del flere end Østre Landsret havde.

Først er der købesummen i december 2005, hvor andelsboligforeningen blev stiftet, på 456,5 mio. Den gav anledning til en realkreditbelåning på 450 mio., hvilket med en 80% lånegrænse svarer til en vurdering 562,5 mio. (Det sidste tal er ikke med i dommen.)

Så er der de årlige valuarvurderinger, som man brugte til at beregne salgspriser. Dernæst er der en ny valuarvurdering foretaget af en anden ejendomsmægler til brug for retssagen. Endvidere er der Skats offentlige ejendomsvurdering for denne ejendom (hvor kun de lige år er citeret i dommen) og endelig har jeg selv fundet Skats statistik over gennemsnitlige priser på ejerlejligheder i samme postdistrikt (så vidt muligt baseret på det pågældende års 2. halvår og 23.400 m2). Når man sammenholder med prisen på ejerlejligheder skal man dog være opmærksom på, at der skal være et ret stort spænd mellem de 2 priser, førend en andelslejlighed er attraktiv.
Resultatet ser sådan ud:

År / vurdering A/B valuar Retssag valuar Off. Ejendomsvurd. Ejerlejl. gns.
2003 66 mio.
2004 101 mio. 503 mio. (21489/m2)
2005 520 mio. 330-355 mio. 102 mio. 673 mio. (28770/m2)
2006 580 mio. 400-425 mio. 436 mio. 730 mio. (31181/m2)
2007 580 mio. 395-420 mio. 436 mio. 587 mio. (25080/m2)
2008 550 mio. 270 mio. 392 mio. 433 mio. (18533/m2)
2009 392 mio. 388 mio. (16596/m2)
2010 391 mio. 423 mio. (18115/m2)

Det er rigtig mange tal. Og det vigtigste ved dem er, at de stritter i alle retninger. At finde et mønster i dem kræver megen smidighed – og den evigt lokkende efterrationalisering i bagklogskabens ulideligt skarpe neonlys. Korrekt bliver det næppe! Der findes nemlig ikke én pris, der er den objektivt rigtige.
En enkelt ting står klart, nemlig at foreningen blev stiftet og købte hele ejendommen på det værst tænkelige tidspunkt umiddelbart inden boligboblen sprang.

Man får måske også en anelse om, at de mæglere som til brug for retssagen vurderer i bakspejlet er lige så forsigtige, som den oprindelige valuar var overmodig. Og dermed åbner de som udgangspunkt for større tilbagebetalinger. Det er da i hvert fald interessant, at den offentlige ejendomsvurdering gennem flere år har ligget ca. 120 mio. over den seneste valuarvurdering.

Den lejlighed, som sagen drejede sig om, blev solgt i april 2008 på grundlag af regnskabet for 2006, problemet opdaget i løbet af 2009, og sagen anlagt i december 2009. Men der er nok andre lejligheder i foreningen, som er solgt både tidligere og senere.

Man kunne måske starte med at sige, at når man købte en bolig i foråret 2008, så burde man måske have haft øjnene lidt mere åbne. Alle andre boliger var faldet enormt, og alligevel handledes lejligheden på baggrund af et regnskab med skæringsdag 31. december 2006.

Det findes der nok en forklaring på, for når der findes en statsautoriseret maksimumpris, så vil der være en tendens til at opfatte den som “den rigtige pris” i stedet for at forstå, hvad maksimumprisen virkelig er, nemlig et arbitrært gæt. Og det gælder navnlig, når priserne gennem en lang årrække har været holdt urimeligt langt nede, så maksimumprisen i realiteten var den eneste pris. I det perspektiv bærer de politikere, som stædigt har fastholdt maksimumpriser på andelsboliger, et solidt medansvar for miseren.

Men en kontrolberegning havde vist hulheden og så var handlen ikke blevet gennemført. Havde man foretaget en beregning af pris pr. m2 (incl. foreningens gæld), så havde man set problemet. For at sige det lige ud, så ville en vaks køber have set problemet. Og det ville den vakse sælger også! God rådgivning på købersiden havde formentlig aflivet problemet inden det opstod. Sagen viser endnu en gang, at når man bruger mange penge, så er en investering på nogle få % i kompetent rådgivning givet godt ud.

Men de tog hovedet under armen i tillid til regnskabet. Og det giver loven dem et langt stykke hen ad vejen lov til.

Samtidig må vi sige, at der er masser af mennesker, som har købt ejerlejligheder på lige så tossede vilkår, men de kan ikke vælte konjunkturskift over på deres sælger. De må pænt tage tabet – eller blive boende til priserne en gang ad åre har rettet sig. Og det vil de gøre.

Udfaldet af retssagen.

Sådan som loven er udformet, så kan retten med god samvittighed afsige en dom om, at prisen på lejligheden skal sættes ned.

Men det kræver nok ikke megen fantasi at forestille sig, hvad sagen kan komme til at betyde for sælger. Hvem sælger er, ved jeg ikke, men sandsynligheden taler jo for, at han eller hun har brugt alle pengene fra salget til at købe sig en ny ejerbolig. Hvis sælger skal betale 450.000 tilbage til køber, så skal den nye bolig belånes, og da den formentlig er faldet i værdi på grund af tidernes ugunst, så er det næppe muligt. Mon ikke huset så kommer på tvangsauktion.

Resultatet bliver i bedste fald, at sælger bliver økonomisk krøbling, klædt af til skindet i en årrække. I værste fald må køber også opgive at få sine penge klemt ud af sælger, så det eneste begge parter står tilbage med er nogle solide advokatregninger.

Det er selvsagt ikke særlig hensigtsmæssigt.

Så selv om dommen nok er korrekt i henhold til loven, så må man også konkludere, at det er en rigtigt dårlig lov, som fører til den dom.

Hvorfor opstår sagen

Ingen kan være i tvivl om, at sager af denne type først og fremmest udløses af, at priserne på ejendomme er faldet. Hvis de havde fortsat himmelflugten, så ville ingen have rejst sag.
Som nævnt ovenfor, så er der formentlig masser af købere af ejerlejligheder, som har købt på lige så tossede vilkår. Som man kan se af skemaet, så er ejerlejligheder i samme område faldet med ca. 40 % i løbet af få år.

Men er det fornuftigt at have den forskel på ejer og andelslejligheder. Eller rettere sagt, er det rimeligt at pålægge sælgere af andelslejligheder denne type risiko, som de ikke har nogen jordisk chance for at gardere sig imod. De kan ikke en gang kræve, at handlen går tilbage, så de kan vente på at prisen retter sig igen.

Svaret er entydigt, at køberen selv bør foretage en vurdering af prisen og bære risikoen for om ejendommen er vurderet rigtigt. Det gør man ved ejerboliger, og det fungerer fint. Nogen får øretæver, når konjunkturerne vender, men hvis man bliver boende, så retter priserne sig altid.

Heldigvis er dobbeltmoral altid dobbelt så godt

Og så er der til slut noget rigtig morsomt. Fordi loven er, som den er, så kan en andelsforenings regnskab altid tage sit udgangspunkt i den pris, som foreningen købte ejendommen til. Det følger af lovens § 5, stk. 1 litra a. Så selv om valuaren under retssagen har vurderet ejendommen til 270 mio., så bliver den i regnskabet kun sat ned til foreningens købesum på 456 mio. Og det indebærer, at selv om værdien af ejendommen i dag er langt lavere end i 2005, så kan de nuværende ejere af andelene tillade sig at sælge deres lejlighed til prisen fra 2005.

Den køber, som kræver erstatning for at være blevet snydt, kan med loven i hånd selv snyde andre. Hvor er det dog moralsk.

Jens Frederik

PS Hvis du er nået helt herned, så vil du nok også kunne have udbytte af mine andre artikler om boliglovgivningen.

%d bloggers like this: