Lejeregulering giver reaktioner fra udlejerne, ligesom tyve med koben udløser panserdøre hos husejerne

Kasper Kildegaard, der er en af Danmarks mest bemærkelsesværdige unge journalister, fik sat fokus på huslejereguleringen med en kæmperartikel i Berlingske. Han fik god hjælp af Søren Pind, der klogt nok lyttede mere til sine liberale instinkter end til Venstres spindoktorer. Det gav mig en mulighed for at ytre mig som en lille bidragyder på den gode side i Børsen. Christopher redigerer godt, men jeg foretrækker alligevel min egen version.

Skadelig lejeregulering.

Debatten om lejeloven er blusset op igen. Der var fut i den i maj og nu har Søren Pind og LA så pustet til gløderne. Når man har fulgt udviklingen gennem er længere årrække, så vil man kunne se, at der er sket en forskydning i problemet.

For en generation siden var den største del af etageejendommene omfattet af loven. Det er de ikke længere, og det skyldes, at de de er blevet til enten ejer eller andelsejligheder. Det som nu er lovens hovedområde og hovedproblem, er derimod udlejning af enkelte boliger, typisk et par års udlejning af netop en ejer- eller andelslejlighed.

De lejligheder udgør i virkeligheden boligmarkedets buffer. Nogle gange lejes de ud, i andre perioder foretrækker ejeren at lade være. Klassikeren er ung mand, der flytter hen til kæreste. Skal han lade boligen stå tom eller udleje?Den type lejligheder bliver meget ofte andre unges adgangsbillet til boligmarkedet. Så aktørerne i spillet er næsten altid unge og temmeligt uerfarne – på begge sider.

Hvis man skal beskrive virkningen metaforisk, så kunne man spørge sig selv, hvad der ville ske, hvis alle landets lyssky personager blev udstyret med et koben for at skaffe sig adgang til kapitalisternes hjem. Det kræver ikke megen fantasi at forstå, at så vil husejerne anskaffe sig panserdøre. Og tilsidst vil ingen turde åbne deres hoveddør, end ikke for gode bekendte.

Og det er lige præcis sådan loven virker. Den skal give adgang til billige boliger, og ikke alene kan den bruges, førend man flytter ind. Den kan også bruges med tilbagevirkende kraft i et helt år efter indflytningen. Så naturligvis påvirker det mængden af boliger og indholdet af lejekontrakterne, for selv om kontrakterne så ikke er helt lovlige, så kan man jo håbe på, at lejeren ikke ved, hvilke magtmidler der er til hans rådighed, eller at han finder dem ulækre at bruge.

Derfor er LAs forslag om at støve Schlüter-regeringens gamle idé om fri husleje på sådanne enkeltboliger af igen et stort fremskridt. Og når nogen råber ultra-, neo-, eller højreliberalistisk i den anledning, så husk at dengang stemte de radikale for forslaget. Det er faktisk bare pæn midterpolitik, og på sigt har vi brug for meget mere af samme skuffe.

Jens Frederik

Lejeregulering – igen, på ny og endnu en gang

Klippet fra Jyllandsposten torsdag d. 6. juni:

Lov presser de svageste boligsøgende

 


Ejendomsforeningen Danmarks formand argumenterer i JP d. 29. maj med rette for, at det er absurd, at huslejer skal fastlægges efter ejendommes værdi i 1973. Men i sit forsøg på at gøre en lang historie kort, kommer han rent faktisk til både at underdrive groft og at flytte fokus fra det reelle problem.

Det er i al beskedenhed sådan, at jo mindre man kan tjene på at udleje en ejendom, desto billigere bliver prisen for ejendommen. Sådan er det i dag, og sådan var det også i 1973. Og i 1973 havde huslejerne i store træk været låst fast siden september 1939. Huslejestoppet var en reaktion på krigen, ligesom rationering af smør og kaffeerstatning. De få huslejestigninger, som i mellemtiden var blevet tilladt ved diverse politiske forlig, var alle spist op af inflation. Derfor var ejendommenes vurdering i 1973 kunstigt lav, og derfor bliver reglerne dobbelt absurde

Men det er et problem, som er ganske enkelt at løse. Man kan gøre det ved at ændre ½ linie i loven. I stedet for at henvise til ejendommenes værdi i 1973 skal man blot skrive “ved seneste offentlige vurdering”.

Det virkelige problem er imidlertid, at de eksisterende regler beskytter de stærkere lejere og læsser byrderne over på de svagere, og at de mindsker bevægeligheden på boligmarkedet. Hvis man har fået appelsinen i turbanen og skaffet sig en billig lejlighed, så holder man jo fast ved den. Derfor vil de lejere, som har haft forbindelserne i orden, selvsagt bo i større lejligheder, end de ellers ville have råd til. Og dermed optager de plads for andre. Så loven handler først og fremmest om, at man begunstiger nogle lejere på bekostning af nogle andre – typisk svagere – lejere og på bekostning af de boligsøgende. I min optik er det asocialt.

Loven presser de svageste boligsøgende, altså dem som ikke har råd til i stedet at købe en ejer- eller andelsbolig, ud i markedets yderkant, hvor hajerne står klar. Og markedets yderkant består af tidsbegrænsede fremlejer, af enkeltværelser eller nedslidte huse på landet. Forhold regeringen er rigtig optaget af at bekæmpe med alle mulige mærkelige midler. Det lykkes sjovt nok bare aldrig!

Nogle vil hævde, at en lovændring vil føre til en eksplosion i lejerne. De tager sandsynligvis fejl. For det første er det i dag kun professionelle udlejere, der overholder loven. Hos alle de andre udlejere er lejen på markedsniveau. For det andet så er kun udlejningsejendomme opført før 1992 omfattet af lejebegrænsningen. Langt de fleste etageejendomme fra før 1992 er imidlertid for længst solgt som andels- eller ejerlejligheder. Og for det tredje er der jo ingen, som siger, at lejerne kan sættes op, bare fordi udlejerne ønsker det. Man kunne jo risikere, at lejerne i stedet flyttede deres vej.

Men selv hvis der sker en lejestigning, så modsvares det rigeligt af, at en afskaffelse af lejereguleringen vil være et af de allermest effektive tiltag mod bolighajer. Derfor bør loven ændres. Hvis de pæneste udlejere så tjener lidt mere, så er skaden ikke så stor.
 
(Lige bortset fra at Jyllandsposten havde klippet lidt i teksten og desværre også sidste linie af apoteosen)

Udlejning af forældrekøbte lejligheder.

Når det drejer sig om at modsige LLO, så er jeg utrættelig. Men desværre også uden støtte fra mine Parteigenossen. Her er imidlertid den oprindelige, uforkortede version af et indlæg om udlejning af ejerlejligheder, som Berlingske bragte 3. pinsedag:

Skinhellige LLO

Lejernes Landsorganisation rør på sig. Forleden handlede det om lejere af ejerlejligheder og i slutningen af april om enkeltværelser. Begge tilfælde havde dog til fælles, at emnet var såkaldt “for høje lejer”. Selv om oplysningerne fra LLO formelt set er korrekte, så var synsvinklen begge gange så smal, at man uvilkårligt må minde om, at det ikke er nok at fortælle sandheden, man skal også fortælle hele sandheden.
For LLO vil ved sit snæversyn reducere 100.000 lejere til 100.000 boligsøgende.
LLO påstår, at de 100.000 lejere i dag betaler for høj husleje, og kan kræve den nedsat. De glemmer bare, at der så også er 100.000 udlejere. Og det de slet ikke siger, er, at de udlejere vil lide tab ved nedsættelse af huslejerne.
 

Standardsituationen for ejerlejlighederne er, at et forældrepar har købt en lejlighed til en af poderne, og at de har købt den dyrt under de gode tider. Nu er barnet så flyttet, og tiderne er dårlige for et salg. Derfor lejer man ud. Og det forsøger man selvsagt at gøre på vilkår, der dækker omkostningen til lejligheden – eller i hvert fald så tæt på som muligt. Men det er bare ulovligt, for grundlæggende er den del af huslejen, som skal gå til renter og afdrag bundet op på lejligheders værdi i 1973 – altså værdien for 41 år siden uden nogen form for indeksregulering eller stigning.
 
Det er der ingen andre som må leve med. Hvordan ville medarbejderne hos LLO mon reagere, hvis deres løn skulle nedsættes til niveauet fra 1973? Mon en butik ville holde åbent, hvis loven tvang den til at sælge til priser fra 1973? Og hvad nu hvis konkurrenten samtidig havde lov til at tage nutidens priser? Det er vel ikke så svært at forestille sig resultatet.
Men sådan er loven, for hvis lejligheden er bygget efter 1992, så er huslejen fri. Det er rent lotteri. Og løsningen er naturligvis ikke, at underkaste de nyere lejligheder samme restriktioner.
Og for så lige at føje spot til skade, eller at lade hunden spise sin egen hale, så skal man huske, at værdien af udlejningslejligheder tilbage ved udgangspunktet i 1973 var påvirket af den daværende huslejeregulering. Altså, at når en butik i 1973 skulle sælge sin vare til 1939-priser med nogle få forhøjelser, så siger det sig selv, at den forretnings værdi var ret lav. Og så er det endda den værdi, som skal bestemme det tilladte prisniveau i 2013.
Til salg!
Effekten har været til at tage og føle på. Gennem hele perioden har lejligheder stille og roligt – men konsekvent – forandret status fra udleje til andel eller ejerlejlighed. Kun tidernes ugunst har tvunget et antal tilbage til lejestatus, men hvis det bliver alt for umuligt at drive, så vil udlejerne naturligvis forsøge at sælge i stedet. Og reelt er det med den nuværende lejelov den eneste fornuftige løsning, for loven åbner også mulighed for, at lejerne kan få lov til at blive boende på livstid. Hvis man kan blive tvunget til tab hver eneste måned i al overskuelig fremtid, så kan man lige så godt tage tabet nu. Så i stedet for 100.000 lejere får man altså 100.000, som ikke kan få en lejebolig, og en hel del af dem har ikke mulighed for at købe i stedet.
Dermed bliver det helt automatisk sværere for de svageste på boligmarkedet at finde en bolig. Det er asocialt, for det er nu en gang sådan, at en dyr bolig trods alt er bedre end ingen bolig. Lejernes LO indtager et synspunkt, hvor man ret konsekvent vil skade de boligløse. Så lejernes forkæmpere vil skabe bolignød. Der er dybest set noget farisæisk og dobbeltmoralsk over den holdning. Det er rigtigt, at loven er sådan, men hvis man vil opretholde den lov, er man så ikke bare nogen usympatiske personager? Og er det ikke på tide, at den sandhed bliver sagt klart?

Lejelov og lejeniveau

Lappeskræderi

Den 19. marts stadfæstede dronningen endnu en ændring af lejeloven. Det er umiddelbart en meget sympatisk lov og alle partier på nær Enhedslisten og Liberal Alliance støttede forslaget.
Lovens essens er, at man vil åbne mulighed for, at en boligejer, der gerne vil udleje sin lejlighed, kan få en form for “bindende forhåndsbesked” om størrelsen af den maksimalt tilladte leje. På den måde kan udlejer undgå, at han efter indgåelsen af en lejekontrakt oplever, at lejeren indbringer huslejen for huslejenævnet og får reduceret sin månedlige udgift ganske betragteligt. Det er ikke helt sjældent, at der er tale om en halvering.
 
For udlejerne kommer det ofte som en overraskelse, at de er lovbrydere. Typisk har de fastsat lejen, så den svarer til deres udgift til terminer og fællesudgifter. Hvis f.eks. boligen udlejes, fordi man skal studere i udlandet eller flytte hen til sin kæreste, så svarer huslejen jo blot til den udgift, udlejer selv har haft ved at bo der. Men de bryder altså lejeloven, når de tager det samme beløb i husleje. Og det vil man så afhjælpe med en lov om en “bindende forhåndsgodkendelse”. Selve ideen med de bindende forhåndstilsagn kender man fra skatteretten, hvor en borger mod et beskedent gebyr kan få afklaret om en eller anden påtænkt handling kan få uønskede konsekvenser for hans skat. Og der virker det. Spørgsmålet er bare, om det vil virke på lejeområdet?
 
Og her er svaret ikke alene et nej, men et surt planøkonomisk “Njet”. For det første må man jo overveje, om udlejer, som er blevet bragt ud af sin illusion om det lovlige lejeniveau, overhovedet vil gide udleje. Det kunne der jo være gode grunde til at undlade, når man kommer til at tabe penge hver eneste måned, i hvert fald hvis man kun er væk fra boligen en kort periode. Og så mindskes udbuddet af boliger jo til åbenlys skade for de boligsøgende. Mange andre lejlighedsejere vil givetvis vælge, at sætte boligen til salg, så lejeren i stedet kan købe den for en månedlig ydelse, som tilnærmelsesvis svarer til den forbudte husleje. Og det er vist næsten 3 skridt frem og 3 tilbage.
 
Alternativt må man spørge sig selv om forhåndsgodkendelsen, så overhovedet kan gøres bindende. Hvad nu hvis udlejer, som selv er begejstret for sin lejlighed, kommer til at beskrive den lidt for rosenrødt, når han ansøger om forhåndsbesked. Er forhåndsbeskeden så virkelig bindende?

Domstolene vil i hvert fald ikke kunne opretholde den, hvis det kommer til en retssag. Nogen sager kan man afvise med, at manglerne er så beskedne, at de ikke ville have medført en lavere husleje. Og selvfølgelig er der ikke plads til så store reduktioner i anden runde som i første. Men kan man virkelig have en lov, der tilkendegiver, at noget er bindende, og så er det bare ikke sandt? Det holder altså ikke. Det bliver gøgl og blændværk, og det har vi nok af i lejelovene.
 

Det værste er næsten, at lejelovene ikke en gang formår at højne standarden på boligmarkedet. Det kan man se af en anden del af forarbejderne til samme lov, nemlig et stærkt følelsesladet angreb på udlejning af huse på landet. Der males med den brede pensel, når man beskriver Laasby-Svendsen og hans ligesindedes udlejning af forfaldne rønner til sociale klienter af den forhutlede slags, som vi ellers forbinder med sager om børnemishandling, druk og elendighed.

Når lejelovene tvinger priserne ned på de gode lejligheder, så har det også den modsatrettede konsekvens, at det holder hånden under den ringeste del af boligmarkedet. Når nogen i kraft af prisregulering får mulighed for at bo på flere kvadratmeter, end de ellers ville, så må de andre mennesker deles om de resterende kvadratmetre. Og derfor gør lejelovene det muligt at udleje nogle huse, som ret beset bare burde skrottes. Og når ejeren godt ved, at man måske lever lidt på lånt tid, samt at regningen for lejere, som er sociale klienter, bare betales af kommunen, så bliver huslejen sat så højt som muligt og vedligeholdelsesbudgettet så lavt som muligt. Hvorefter man endnu en gang fanges af systemets tilsyneladende logik og begynder at lave indgreb mod den slags. Den forrige regering købte husene op for at rive dem ned. Den nuværende vil føre sager om huslejenedsættelse og tvangsrenovering. Det vil hjælpe lige lidt. Der er masser af billige huse på landet, og nogle vil altid være de dårligste, så det bliver en kamp mod vejrmøller.
 

Og man glemmer måske en ting, nemlig at beboerne måske nok er så utilpassede, at de får svært ved at få – eller navnlig bevare – en bolig hos andre udlejere.
 
Faktisk burde man måske også grave lige et spadestik dybere og spørge sig selv, hvorfor har vi behov for alle de indgreb. Hvad er det der gør, at lejeloven som regel ændres 3-4 gange årlig. Svaret er for så vidt ganske enkelt, nemlig at det skyldes, at lejelovene grundlæggende forsøger at sætte naturlovene om udbud og efterspørgsel ud af kraft. Og det kan man bare ikke!
 
Siden september 1939 har vi haft en lovgivning, der skal afbøde konsekvenserne af krigsudbruddet for boligmarkedet. Det er ikke lykkedes endnu, uanset krigen altså sluttede for en del årtier siden. For i stedet for at ophæve hele skidtet, da krigen var overstået, så har vi bestandig sat nye lapper på kludetæppet. Og hver eneste gang har den siddende minister – uanset partifarve – lovet, at nu skulle det hele så blive godt og holdbart. Men når man sætter nye solide lapper på et slidt stykke stof, så risikerer man, at syningerne river hul i det gamle stof. Og sådan går det faktisk ofte med ændringer i lejelovene.
 
Og når man så ser på de langsigtede konsekvenser af huslejeregulering, så ændrer man i hvert fald ikke opfattelse. Problemet er bare, at efter 73 år med stadigt flere regler, så er alle involverede i den grad bundet ind i et edderkoppespind af utilsigtede konsekvenser, at ingen tør frigøre sig. Det er jo ikke sådan, at kritikken kun skal rettes mod den røde blok, tværtimod er næsten hele lovkomplekset vedtaget noget nær enstemmigt. Og efterhånden som årene er gået, så vil en reduktion af lejelovgivningen få alle mulige utilsigtede konsekvenser. Hvis man gør huslejen fri, så risikerer man jo, at udgiften til boligsikring stiger eksplosivt. Det vil også få skattemæssige konsekvenser for forældrekøbere. Det vil tvinge gamle koner, enlige mødre og glade pampere, som har været så heldige at få en billig lejlighed, til at flytte. Og det er der ingen vælgere i at gå ind for.
 
Og andre liberaliseringer vil medføre lige så megen kritik fra alle de grupper på boligmarkedet, der indtil nu har nydt godt af særlige privilegier, herunder i et vist omfang udlejerne. Men når konsekvenserne bliver så ubehagelige, så skyldes det i vidt omfang manglende mobilitet. Til gengæld er stærkt forøget mobilitet måske også den største fordel ved deregulering.
 
På længere sigt er der heller ingen vej udenom. Økonomer elsker at påstå, at boligmarkedet er specielt, fordi det tager lang tid – adskillige år – hvis man vil producere nogle ekstra boliger. Grundlæggende tager de fejl, for man kan bo flere i hver bolig, men lad det nu ligge. Konsekvensen af postulatet burde i hvert fald også være, at boliger heller ikke sådan lige lader sig afskaffe. Men antallet af lejeboliger er faktisk faldet i løbet af de sidste mange, mange år. Der bygges selvsagt hele tiden nye, så det gør tallene lidt grumsede, men sandheden er, at på langt sigt overgår lejeboliger til andre boligformer – typisk andel. Derfor udrydder man lejeboligen som boligform, hvis man fastholder en restriktiv lovgivning. Det er der nogen utopister på venstrefløjen, som synes er godt, men synes de boligsøgende også det. Man kunne godt have sine tvivl.
 
Jens Frederik

Boligpolitik – Liberal Alliance


Gennem mindst et årti har jeg som en ensom ulv tudet imod månen om boligpolitik, deriblandt også forsøgt at tude ørerne fulde på Ole Birk, der nu er LAs boligpolitiske ordfører. Det går faktisk længere tilbage, helt til Fogh Rasmussen trådte til. Lidt har Ole da lært, så han har skrevet et boligpolitisk oplæg, men det er nu ikke blevet specielt nytænkende. Derfor denne mildt kritiske kommentar i Børsen. Desværre lægger Børsen ikke den slags på sin netavis.

Brug for boligoprør

Det er rigtig længe siden boligpolitik har været sat på dagsordenen i Danmark. Folketingets boligudvalg er nok den mest anonyme skare politikere man kan pege på, og kun ganske få har en mening om boligpolitik. Og det selv om kun skat beslaglægger en større del af vore indkomster.
Så af den grund fortjener LA ros for at have lanceret et boligpolitisk oplæg. Men er udspillet liberalt i en sådan grad, at man ligefrem skal tage notits deraf. Det mener Børsen tilsyneladende og andre vil nok mene det samme. Navnlig kan man da forvente, at venstrefløjen vil fremhæve udspillet som ikke blot liberalt, men ultra-liberalt.
 Derfor kan der være grund til at hæfte sig ved udspillets mangler. For lejeboligerne er det største problem, at man ganske vist bekender sig til fri husleje, men vil indfase den over 20 år. Det er en længere indfasningsperiode end SF gik med til i midten af 60-erne (dengang blev det overhalet indenom af inflationen, og det sker nok igen). Derudover anerkender man det sædvanlige hokus-pokus om lejeren som den præsumptivt svagere part i kontrakten. Det burde liberale kunne gennemskue.

I forhold til den almennyttige sektor får man ikke gjort op med tanken om boligselskaberne som perpetuelle juridiske personer. Så længe ejerstrukturen består, får man det klassiske problem med “den døde hånd”. Kun en overgang til personlig ejendomsret til boligen (på linje med landbrugets overgang til selveje) kan løse de problemer. Der var Anders Fogh tættere på en løsning. Der tages heller ikke fat på boligselskabernes skattemæssige privilegier – herunder også den manglende generationsskiftebeskatning. Det kunne ellers bruges til at lette andre skattebyrder.

For ejerboligernes vedkommende ville det være rimeligt at genoverveje de voldsomme transaktionsomkostninger ved køb og salg, men det sker heller ikke.

Så alt i alt er udspillet måske nok mere liberalt end den hidtil førte politik. Men på en absolut skala er det ikke specielt liberalt. Faktisk læner en hel del sig op ad boligpolitiske strøtanker fra Anders Samuelsens gamle parti. Så det er måske i virkeligheden mest et oprør fra midten.

Jens Fr.

PS Titlen på LAs udspil er forøvrigt temmeligt tæt på overskriften på en af mine gamle kronikker i Politiken. Er det mon et “freudian slip”?

PPS Du burde måske læse de andre artikler på min boligside