Lejelov og lejeniveau

Lappeskræderi

Den 19. marts stadfæstede dronningen endnu en ændring af lejeloven. Det er umiddelbart en meget sympatisk lov og alle partier på nær Enhedslisten og Liberal Alliance støttede forslaget.
Lovens essens er, at man vil åbne mulighed for, at en boligejer, der gerne vil udleje sin lejlighed, kan få en form for “bindende forhåndsbesked” om størrelsen af den maksimalt tilladte leje. På den måde kan udlejer undgå, at han efter indgåelsen af en lejekontrakt oplever, at lejeren indbringer huslejen for huslejenævnet og får reduceret sin månedlige udgift ganske betragteligt. Det er ikke helt sjældent, at der er tale om en halvering.
 
For udlejerne kommer det ofte som en overraskelse, at de er lovbrydere. Typisk har de fastsat lejen, så den svarer til deres udgift til terminer og fællesudgifter. Hvis f.eks. boligen udlejes, fordi man skal studere i udlandet eller flytte hen til sin kæreste, så svarer huslejen jo blot til den udgift, udlejer selv har haft ved at bo der. Men de bryder altså lejeloven, når de tager det samme beløb i husleje. Og det vil man så afhjælpe med en lov om en “bindende forhåndsgodkendelse”. Selve ideen med de bindende forhåndstilsagn kender man fra skatteretten, hvor en borger mod et beskedent gebyr kan få afklaret om en eller anden påtænkt handling kan få uønskede konsekvenser for hans skat. Og der virker det. Spørgsmålet er bare, om det vil virke på lejeområdet?
 
Og her er svaret ikke alene et nej, men et surt planøkonomisk “Njet”. For det første må man jo overveje, om udlejer, som er blevet bragt ud af sin illusion om det lovlige lejeniveau, overhovedet vil gide udleje. Det kunne der jo være gode grunde til at undlade, når man kommer til at tabe penge hver eneste måned, i hvert fald hvis man kun er væk fra boligen en kort periode. Og så mindskes udbuddet af boliger jo til åbenlys skade for de boligsøgende. Mange andre lejlighedsejere vil givetvis vælge, at sætte boligen til salg, så lejeren i stedet kan købe den for en månedlig ydelse, som tilnærmelsesvis svarer til den forbudte husleje. Og det er vist næsten 3 skridt frem og 3 tilbage.
 
Alternativt må man spørge sig selv om forhåndsgodkendelsen, så overhovedet kan gøres bindende. Hvad nu hvis udlejer, som selv er begejstret for sin lejlighed, kommer til at beskrive den lidt for rosenrødt, når han ansøger om forhåndsbesked. Er forhåndsbeskeden så virkelig bindende?

Domstolene vil i hvert fald ikke kunne opretholde den, hvis det kommer til en retssag. Nogen sager kan man afvise med, at manglerne er så beskedne, at de ikke ville have medført en lavere husleje. Og selvfølgelig er der ikke plads til så store reduktioner i anden runde som i første. Men kan man virkelig have en lov, der tilkendegiver, at noget er bindende, og så er det bare ikke sandt? Det holder altså ikke. Det bliver gøgl og blændværk, og det har vi nok af i lejelovene.
 

Det værste er næsten, at lejelovene ikke en gang formår at højne standarden på boligmarkedet. Det kan man se af en anden del af forarbejderne til samme lov, nemlig et stærkt følelsesladet angreb på udlejning af huse på landet. Der males med den brede pensel, når man beskriver Laasby-Svendsen og hans ligesindedes udlejning af forfaldne rønner til sociale klienter af den forhutlede slags, som vi ellers forbinder med sager om børnemishandling, druk og elendighed.

Når lejelovene tvinger priserne ned på de gode lejligheder, så har det også den modsatrettede konsekvens, at det holder hånden under den ringeste del af boligmarkedet. Når nogen i kraft af prisregulering får mulighed for at bo på flere kvadratmeter, end de ellers ville, så må de andre mennesker deles om de resterende kvadratmetre. Og derfor gør lejelovene det muligt at udleje nogle huse, som ret beset bare burde skrottes. Og når ejeren godt ved, at man måske lever lidt på lånt tid, samt at regningen for lejere, som er sociale klienter, bare betales af kommunen, så bliver huslejen sat så højt som muligt og vedligeholdelsesbudgettet så lavt som muligt. Hvorefter man endnu en gang fanges af systemets tilsyneladende logik og begynder at lave indgreb mod den slags. Den forrige regering købte husene op for at rive dem ned. Den nuværende vil føre sager om huslejenedsættelse og tvangsrenovering. Det vil hjælpe lige lidt. Der er masser af billige huse på landet, og nogle vil altid være de dårligste, så det bliver en kamp mod vejrmøller.
 

Og man glemmer måske en ting, nemlig at beboerne måske nok er så utilpassede, at de får svært ved at få – eller navnlig bevare – en bolig hos andre udlejere.
 
Faktisk burde man måske også grave lige et spadestik dybere og spørge sig selv, hvorfor har vi behov for alle de indgreb. Hvad er det der gør, at lejeloven som regel ændres 3-4 gange årlig. Svaret er for så vidt ganske enkelt, nemlig at det skyldes, at lejelovene grundlæggende forsøger at sætte naturlovene om udbud og efterspørgsel ud af kraft. Og det kan man bare ikke!
 
Siden september 1939 har vi haft en lovgivning, der skal afbøde konsekvenserne af krigsudbruddet for boligmarkedet. Det er ikke lykkedes endnu, uanset krigen altså sluttede for en del årtier siden. For i stedet for at ophæve hele skidtet, da krigen var overstået, så har vi bestandig sat nye lapper på kludetæppet. Og hver eneste gang har den siddende minister – uanset partifarve – lovet, at nu skulle det hele så blive godt og holdbart. Men når man sætter nye solide lapper på et slidt stykke stof, så risikerer man, at syningerne river hul i det gamle stof. Og sådan går det faktisk ofte med ændringer i lejelovene.
 
Og når man så ser på de langsigtede konsekvenser af huslejeregulering, så ændrer man i hvert fald ikke opfattelse. Problemet er bare, at efter 73 år med stadigt flere regler, så er alle involverede i den grad bundet ind i et edderkoppespind af utilsigtede konsekvenser, at ingen tør frigøre sig. Det er jo ikke sådan, at kritikken kun skal rettes mod den røde blok, tværtimod er næsten hele lovkomplekset vedtaget noget nær enstemmigt. Og efterhånden som årene er gået, så vil en reduktion af lejelovgivningen få alle mulige utilsigtede konsekvenser. Hvis man gør huslejen fri, så risikerer man jo, at udgiften til boligsikring stiger eksplosivt. Det vil også få skattemæssige konsekvenser for forældrekøbere. Det vil tvinge gamle koner, enlige mødre og glade pampere, som har været så heldige at få en billig lejlighed, til at flytte. Og det er der ingen vælgere i at gå ind for.
 
Og andre liberaliseringer vil medføre lige så megen kritik fra alle de grupper på boligmarkedet, der indtil nu har nydt godt af særlige privilegier, herunder i et vist omfang udlejerne. Men når konsekvenserne bliver så ubehagelige, så skyldes det i vidt omfang manglende mobilitet. Til gengæld er stærkt forøget mobilitet måske også den største fordel ved deregulering.
 
På længere sigt er der heller ingen vej udenom. Økonomer elsker at påstå, at boligmarkedet er specielt, fordi det tager lang tid – adskillige år – hvis man vil producere nogle ekstra boliger. Grundlæggende tager de fejl, for man kan bo flere i hver bolig, men lad det nu ligge. Konsekvensen af postulatet burde i hvert fald også være, at boliger heller ikke sådan lige lader sig afskaffe. Men antallet af lejeboliger er faktisk faldet i løbet af de sidste mange, mange år. Der bygges selvsagt hele tiden nye, så det gør tallene lidt grumsede, men sandheden er, at på langt sigt overgår lejeboliger til andre boligformer – typisk andel. Derfor udrydder man lejeboligen som boligform, hvis man fastholder en restriktiv lovgivning. Det er der nogen utopister på venstrefløjen, som synes er godt, men synes de boligsøgende også det. Man kunne godt have sine tvivl.
 
Jens Frederik

Andelsboliger og valuarvurderinger

Carsten Hansen, Minister for By-, Bolig-, og Landdistrikter tænkte forleden højt og foreslog noget, som skal sikre verden mod nye boligbobler. Berlingske har bragt en lang kommentar om forslaget. Egentlig var der tale om et kronikmanuskript, som blev kortet temmelig meget ned. Det medførte, at nogle pointer gled ud, så derfor er hele teksten nedenfor:

Endnu et misforstået forbud!

Boligministeren har varslet et forbud mod, at lejere, som overvejer at stifte en andelsforening, skaffer sig en valuarvurdering af ejendommen, førend de træffer bestemmelse om at stifte foreningen og købe ejendommen. Men hvis man nu virkelig er i tvivl om, hvorvidt man vil købe, så er det da som regel fornuftigt at få en fagmands vurdering af, om prisen vil holde ved et eventuelt videresalg. Navnlig når man satser en voldsomt stor del af sin formue.



Det som ministeren opfatter som et problem, er, at lejerne ved at se en valuarvurdering, som er højere end foreningens købspris for ejendommen, kan få dollartegn i øjnene ved udsigten til en hurtig fortjeneste. Sådan gjorde man ved stiftelsen af en række andelsboligforeninger, som nu står med en elendig økonomi, fordi ejendommen er købt for dyrt og budgetterne ikke holder.

Først og fremmest må man spørge sig selv, om ministerens forslag vil hjælpe de andelsboligforeninger, som står med en tilsyneladende bundløs gæld. Hvis ministerens forslag ikke vil have nogen reel virkning, så må man naturlig vis se på, hvad der er skyld i foreningernes dårlige økonomi. Og dernæst må man så overveje, om problemerne kan løses.

Vil det hjælpe?

Ministeren synes, at valuarvurderinger ikke skal kunne bruges til at fastsætte værdien af en andelsejendom i en årrække efter stiftelsen, f.eks. 5 år. En sådan regel vil ikke hjælpe foreninger stiftet før 2007, hvor boligboblen var allermest oppustet og brast. Hvis man indfører en regel, som går længere tilbage, så risikerer man netop at ramme – måske endda vælte – de foreninger, hvis beboere allerede er hårdest ramt. Det er vel egentlig ikke så smart. Så allerede her brister logikken bag forslaget.

Og så har der end ikke været behov for at stille det lidt drilske spørgsmål, om reglen også skal gælde vurderinger, som er lavere end købsprisen? Der er givetvis eksempler på foreninger, der netop ikke blev stiftet, fordi man anså priserne for at være alt for høje. Og de “ikke-foreninger” optræder jo slet ikke på ministerens lystavle.

Holder ministerens logik?

Men det store spørgsmål er egentlig, om valuarvurderingerne er årsag til dårlig økonomi, eller om årsagen skal søges andetsteds. En ting er sikkert, det var ikke de høje valuarvurderinger, der i årene op til 2007 førte til højere købspriser på ejendommen. Når det kan fastslås med stor sikkerhed, så skyldes det, at for en andelsboligforening er dens købspris altid lig med den pris, som en anden køber vil give. Det er kun fordi ejendommen i princippet allerede er solgt til anden side, at lejerne får den tilbudt. Prisen er slet ikke til forhandling. Derfor vil valuarvurderingen ingen som helst indflydelse have på driften af ejendommen. Men den kan naturligvis medføre forventninger om kapitalgevinst. Det er bare en helt anden historie.

Valuarvurderingen kan have ført til, at foreningen fik højere realkreditlån end den ellers ville have fået. Men realkreditlån er jo netop billigere end banklån, så det kan jo ikke forringe økonomien. Og realkreditinstitutterne var altså med på de høje vurderinger. Som eksempel kunne man nævne A/B Ringertoften, der købte for 456 milioner og trods en belåningsgrænse på 80 % fik 450 mio. i lån. Det burde snarere føre til en sag om overbelåning end medlidenhed med andelshaverne.

Det skal dog ikke nødvendigvis føre til, at valuarerne går fri af kritik, for deres vurderinger virker godt nok mange gange temmelig oppustede og lige en tand for smarte i deres valg af forudsætninger. Og det gælder både forudsætningerne om forrentning og deres vurderinger af den potentielle leje. Men deres dårlige arbejde førte ikke til foreningernes dårlige økonomi.

Så ministeren ønsker altså at lovgive for at forbyde noget, som ikke er årsag til problemet og som slet ikke vil løse det. Den lov er vist næppe nødvendig.

Hvad skyldes A/B’ernes dårlige økonomi?

Selv om den helt overvejende del af danske andelsboligforeninger har bundsolid økonomi, så er der er en gruppe foreninger stiftet i årene op til 2007, som har massive problemer med åndedrættet. Men årsagen til deres problemer er bare noget andet. Alt for ofte er det budgetter, hvor indtægterne ikke kommer og udgifterne bliver større end forventet. De manglende indtægter stammer tit fra, at udlejningslejligheder enten ikke bliver ledige og dermed ikke giver indtægt fra salg (og boligafgift, som notorisk er højere end huslejen i regulerede lejligheder), eller de kan ikke sælges til de forventede priser. Og her bider hunden sin egen hale, dårlig økonomi fører til færre eller billigere salg, der igen fører til endnu dårligere økonomi, o.s.v.

De manglende indtægter og de høje udgifter er imidlertid svære at gøre noget effektivt ved – altså bortset fra at sætte boligafgiften op. Og det er der nogen, som ikke kan bære. For de andelshavere, som ikke kan betale den langt højere boligafgift, som ofte vil være nødvendig, kunne en vej ud af den misere være, at de fik mulighed for at sælge deres lejlighed til nogen, som er villige til at betale boligafgiften. Det kan godt være, de må flytte. Det er ikke rart, men man skal også flytte efter en tvangsauktion, og det er jo alternativet.

Liberalisering som løsning?

En løsning kunne være en liberalisering af priserne på andelslejligheder. For at forstå virkningerne deraf, skal man kende lidt til den mekanisme, der p.t. fastlægger maksimumprisen på en andelslejlighed.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi, at prisen på andelen er 400.000.
Det næste der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

I det tidligere nævnte tilfælde, A/B Ringertoften var det lige præcis det, der skete. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det gav nogle vilde udsving i andelsprisen, i et tilfælde fra 500.000 til 50.000. I andre tilfælde er det udsving i millionklassen.

For de som er oprindelige andelshavere, kunne man sige, at der blot er tale om, at de høje vurderinger førte til drømme om en fremtid, der skulle flyde med mælk og honning. Det er ikke sket, og det kan man blot begræde. Man kan dog gøre mere.

A/B Ringertoften i København NV kan igen tjene som eksempel. Som nævnt købt for 456 mio. i 2003, men efterfølgende valuarvurderet helt op til 580 mio. i 2007. Skats oplysninger om gennemsnitspriser i området fører dog til, at den samlede ejendom som ejerlejligheder ville have været ca. 730 mio. værd i 2007. Som ejerlejligheder ville den altså være 25 % mere værd. Og det er jo også en slags penge.

I tilfældet med A/B Ringertoften ville sammenligningen med ejerlejligheder ultimo 2011 (nyere tal findes ikke) fortsat føre til en værdi på 514 mio., og det er altså stadig en del mere end den anskaffelsespris på 456 mio., der nu bruges i regnskabet. Hvis man havde frie priser, så ville ejerlejligheder og andelslejligheder basalt set koste det samme at bo i, når man vel at mærke indregner skattefordele, lånetyper etc. Hovedformålet med begge typer lejlighed er trods alt at bo i dem. Altså ville disse andele kunne sælges dyrere end de kan i dag.

En tilsvarende beregning kan laves for stort set samtlige de nødlidende andelsboligforeninger. De oprindelige andelshavere ville ved en ophævelse af maksimalpriserne fortsat kunne sælge til priser, som ligger over deres anskaffelsespris. De ville naturligvis ikke kunne nå fantasipriserne fra 2007, men der ville dog flyde enten mælk eller honning. Og det er ikke så ringe på et marked præget af nedgang. Og den fordel har ejerlejlighedskøbere fra 2007 bestemt ikke.

Der er en gruppe andelshavere, som er blevet særlig hårdt ramt af de høje valuarvurderinger, nemlig de som ikke var oprindelige andelshavere, men som kort efter købte en lejlighed til fantasipris. De kan i dag ikke lovligt sælge andelen for den pris, som de gav. Også for de andelshavere vil en liberalisering afbøde deres tab. Det hører i øvrigt med i regnestykket, at de faktisk som regel anskaffede deres bolig langt billigere, end hvis de samtidig havde købt en ejerlejlighed af samme størrelse og beliggenhed. I mellemtiden har de ofte også boet billigere. Og ved en liberalisering vil de kunne sælge forholdsvis dyrere. De har ganske vist tabt store beløb, men det har kollegaerne fra ejerlejlighederne sandelig også. Der er ingen som ønsker, at nogen skal miste penge på deres bolig, men de er ikke alene og andre står altså i en værre situation. Men en liberalisering er altså et stort skridt på vejen.

Konklusionen må være, at ministeren ikke forstår årsagen til andelsboligforeningernes problemer, at han foreskriver uduelige løsninger, og at han ignorerer de virksomme løsninger. Hvornår forstår ministeren mon det?

Jens Frederik

PS Ministerens svar, der til fulde udnytter hans betydelige indsigt fra karrieren i den almennyttige sektor, ligger her. Det har også fået sit eget punkt på bloggens forside.

Renteswaps og andelsboliger


Højesteret har for ganske nylig afsagt dom om, hvorvidt en negativ renteswap skal påvirke handelsprisen på en lejlighed – og om prisen skal justeres i løbet af regnskabsåret. Det finder retten at den skal, og dermed føjer man nogle facetter til mine bemærkninger nedenfor. Det skal jeg nok vende tilbage til.

Rigtigt, forkert eller ligegyldigt?

“Er lån med renteswaps skyld i, at en række andelsboligforeninger styrer mod konkursen?” Det er et interessant spørgsmål. Og hvad der navnlig gør det interessant, er, at i modsætning til mange andre spørgsmål, så er svaret ikke enten “rigtigt”, “forkert” eller “ligegyldigt”, men derimod alle tre muligheder på en gang.

Man kan måske sammenligne det med situationen, hvor skolens største bølle en aften på lejrskolen erklærer, at klassens mindste lille dreng altid tuder uden at have grund til det. Og for at bevise det, kaster han så straks noget tungt efter ham.

Da den lille dreng heldigvis var både klog og forudseende, så flyttede han naturligvis køje, lige så snart læreren havde slukket for lyset. Så han bliver slet ikke ramt. Og dermed bliver det jo umuligt at bevise, om han tuder eller ej. Postulatet om tuderi er blevet ligegyldigt. Hvis han derimod ikke når at flytte sig, så det er selvfølgelig rigtigt, at han tuder, men det er forkert, at han gør det uden årsag.

Sådan er det også med lån med renteswaps og dermed er de langt, langt bedre end deres rygte.

Ligegyldigt eller?
I forhold til en konkurs vil driften af foreningen være afgørende. Hvis den er positiv, så skal foreningen nok overleve. Kritikerne vil imidlertid med overbevisning hævde, at renteswappen nedsætter foreningernes egenkapital. Det er bare ligegyldigt, fordi balancen ingen betydning har for foreningens daglige drift. Uanset hvor positiv egenkapitalen er, så vil økonomien være dårlig, hvis indtægterne er mindre end udgifterne. Og det gælder også, når balancen er negativ.

Men balancen er naturligvis også en del af regnskabet og dermed økonomien i foreningen. Og det er endda den del, der afgør prisen på lejlighederne. Og da boligministeriet har pålagt foreningerne et regnskabsprincip for renteswaps, som er åbenlyst hæmmende for dem, og som nedsætter priserne på andelene, så bliver det til dels “rigtigt”, at swaps er ubehagelige. Men det er altså også “forkert”, fordi ministeriet sagtens kunne lette åget for foreningerne ved at afskaffe det regnskabsprincip.

At påstå ministeriet pålægger andelsboligforeningerne urimelige regnskabsprincipper, er selvsagt en stor mundfuld, så læs det følgende nøje:

Sådan virker swaps.
Et flekslån kombineret med en renteswap er et forsøg på at få fordelene ved et flexlån kombineret med garanti for, at renten i en periode altid vil holde sig under et bestemt loft. Det er slet ikke så tosset. Det eneste problem er, at hvis renten falder og man vil ud af ordningen i utide, så kan det blive dyrt.

Pengeudlåneren tjener nemlig penge på, at renten er faldet, og ved at træde ud for tidligt mister långiver den fortjeneste. Det vil långiver selvsagt have kompensation for.

Omvendt kan man, hvis renten er steget, komme ud af sin swap på gunstige vilkår.

Det beløb som foreningen kan tjene eller miste ved at træde ud af en renteswap, forlanger ministeriet medtaget i regnskabet, og det skal påvirke prisen på andelene. I værste fald kan det resultere i teknisk insolvens. Sagen er imidlertid, at en andelsboligforening næsten altid bare kan vente til swappen udløber, og så udløses der ingen ekstrabetaling. Derfor behøver man ikke tage særlig meget hensyn til den teoretiske byrde ved at træde ud af ordningen. Regnskabsteknisk kan man sige at potentielle eller latente forpligtelser, hvor man fuldstændig selv bestemmer, om de skal udløses, ikke behøver optages til markedsværdi. Hvis 3.-mand bestemmer, om byrden skal udløses, så er situationen selvsagt en anden, og så skal man beregne en markedsværdi. Men det gør 3.-mand lige præcis ikke i disse situationer.

Hvis renten var steget, ville det desuden have været noget betænkeligt at regne værdien af swappen med som et tilgodehavende. Enten bør man stryge gevinsten ved at træde ud af swappen, eller også er den en fugl på taget.

Mange af de nyere andelsboligforeninger er afhængige af indkomster fra salg af lejligheder, som hidtil har været udlejet. Det giver både engangsgevinsten ved salget og en løbende højere indkomst fra boligafgift (som undtagelsesfrit er højere end den hidtidige regulerede husleje). Men som følge af regnskabsprincipperne kan lejlighederne blive så billige, at foreningen ikke får de forventede indtægter. Ja, nogen steder vælger man ligefrem at udleje på ny. Og det svækker foreningens økonomi på en måde som ikke bare er papirpenge. På den måde kan swaps drive foreningen ud i uføre, men det skyldes altså urimelige regler.

De gode græder.
Der er et antal andelsboligforeninger stiftet i de glade år inden krisen, som faktisk var så fornuftige, at de ved at indgå swaps tog højde for, at renten ville kunne stige fra de hidtil laveste niveauer nogensinde! Det gør ganske urimeligt ondt på dem nu. Andelenes værdi er faldet med samme hast som renten og til samme lave niveau. Det kunne ingen forvente, dengang aftalerne blev indgået.

Ved at afskaffe dette – i hvert fald tvivlsomme – regnskabsprincip, så ville man stille andelshaverne langt bedre. Og det kan ministeren gøre i morgen uden indblanding fra nogen som helst! Hvis den dårlige balance er et problem, så gør dog noget ved det.

Hvis man er køber af en andelslejlighed, så er tilstedeværelsen af renteswaps nærmest en fordel, for med de gældende regnskabskrav, så presser prisen de længere ned. Og på et tidspunkt vil byrden forsvinde helt af sig selv.

Så alt andet lige er renteswaps i andelsboligforeninger et problem skabt af bureaukrater – og swaps er i hvert fald ikke udtryk for uansvarlighed, hasardspil og fuld fart mod afgrunden.

 

Boligmarkedet – konkurstruede andelsboligforeninger.


Den 30 juni 2011 var Politiken på banen med en historie baseret på Realkredit Danmarks analyse af regnskaberne i andelsboligforeninger. RD vurderede, at lidt flere end 11 ud af 12 havde sunde regnskaber, hvilket jo er meget pænt. Men Politiken fik det selvsagt til, at hver 12. var konkurstruet.
Mit svar blev bragt den 5. juli

De fleste andelsboligforeninger har det glimrende

SENSATIONSJAGT. Så enkelt kan man affærdige Per Thiemanns artikel forleden om, at hver 12. andelsbolig er på vej mod konkursen.

Rent galt var det, at Per Thiemann lod det skinne gennem artiklen, at han byggede på en analyse fra Realkredit Danmark. Men hvis man tilfældigvis læste analysen på RD’s hjemmeside, så var budskabet imidlertid det stik modsatte, nemlig at langt de fleste andelsboligforeninger har god – mange af dem endog ekstremt god – orden i økonomien.
Men som altid er der nogle, som bryder mønsteret. Og da priserne på boligmarkedet har været faldende de senere år, er der nogle, som har købt dyrere, end de nu vil kunne sælge til. Hvis man ser på boligmarkedet som helhed, er andelsboligerne imidlertid stadig langt bedre stillet end resten af markedet. Uden at have noget større statistisk belæg for det vil jeg tillade mig at påstå, at mange tusinde ejere af ejerlejligheder i de store byer må være teknisk insolvente, og jeg ser i hvert fald en del handler, hvor der sælges med tab.
Men vi ved jo alle, at teknisk insolvens (altså større gæld, end ejendommen er værd) ikke er ensbetydende med konkurs. Har man tid til at ride stormen af, kommer man oftest ud på den anden side nogenlunde uskadt. Det er de, som skal sælge i utide, som må tage tabene.
I ØVRIGT ER det værd at bemærke, at den dystre tolkning af andelsboligernes økonomi byggede på, at man benyttede en relativt restriktiv vurdering af ejendommene, og navnlig på, at man forudsatte dem solgt som udlejningsejendomme.
Som det fremgår af Skats ligningsvejledning, medfører udlejning af en ejendom et voldsomt værditab. Skat benytter en tommelfingerregel, der halverer værdien, når en ejendom udlejes. Hvad prisen på andelsboliger ville være, hvis markedet var helt frit, kan være vanskeligt at spå om. Men en række af de andelsboligforeninger, som er i problemer, er næppe dyrere at bo i end ejerlejligheder med tilsvarende kvalitet og beliggenhed. I et vist omfang skyldes deres problemer en lovgivning, som sætter arbitrære grænser for prisen på andelsboliger.
Det var måske værd at overveje, om tiden er inde til at ændre den lovgivning og fremme ligestilling mellem de forskellige boligtyper. Det ville gøre boligmarkedet enklere og mere gennemskueligt. Og hvis det så kunne redde nogle familier fra tab, som er påført dem af en forældet lov, taler det vel ikke imod forslaget.
Jens Fr.

Men der kom mere endnu

For den 9. juli bragte Politiken en længere artikel derom fra læsernes redaktør, der nok fik tilført den oprindelige artikel en del flere facetter. Og en hver kan vel gætte, hvorfor den blev bragt.