Lejeregulering – igen, på ny og endnu en gang

Klippet fra Jyllandsposten torsdag d. 6. juni:

Lov presser de svageste boligsøgende

 


Ejendomsforeningen Danmarks formand argumenterer i JP d. 29. maj med rette for, at det er absurd, at huslejer skal fastlægges efter ejendommes værdi i 1973. Men i sit forsøg på at gøre en lang historie kort, kommer han rent faktisk til både at underdrive groft og at flytte fokus fra det reelle problem.

Det er i al beskedenhed sådan, at jo mindre man kan tjene på at udleje en ejendom, desto billigere bliver prisen for ejendommen. Sådan er det i dag, og sådan var det også i 1973. Og i 1973 havde huslejerne i store træk været låst fast siden september 1939. Huslejestoppet var en reaktion på krigen, ligesom rationering af smør og kaffeerstatning. De få huslejestigninger, som i mellemtiden var blevet tilladt ved diverse politiske forlig, var alle spist op af inflation. Derfor var ejendommenes vurdering i 1973 kunstigt lav, og derfor bliver reglerne dobbelt absurde

Men det er et problem, som er ganske enkelt at løse. Man kan gøre det ved at ændre ½ linie i loven. I stedet for at henvise til ejendommenes værdi i 1973 skal man blot skrive “ved seneste offentlige vurdering”.

Det virkelige problem er imidlertid, at de eksisterende regler beskytter de stærkere lejere og læsser byrderne over på de svagere, og at de mindsker bevægeligheden på boligmarkedet. Hvis man har fået appelsinen i turbanen og skaffet sig en billig lejlighed, så holder man jo fast ved den. Derfor vil de lejere, som har haft forbindelserne i orden, selvsagt bo i større lejligheder, end de ellers ville have råd til. Og dermed optager de plads for andre. Så loven handler først og fremmest om, at man begunstiger nogle lejere på bekostning af nogle andre – typisk svagere – lejere og på bekostning af de boligsøgende. I min optik er det asocialt.

Loven presser de svageste boligsøgende, altså dem som ikke har råd til i stedet at købe en ejer- eller andelsbolig, ud i markedets yderkant, hvor hajerne står klar. Og markedets yderkant består af tidsbegrænsede fremlejer, af enkeltværelser eller nedslidte huse på landet. Forhold regeringen er rigtig optaget af at bekæmpe med alle mulige mærkelige midler. Det lykkes sjovt nok bare aldrig!

Nogle vil hævde, at en lovændring vil føre til en eksplosion i lejerne. De tager sandsynligvis fejl. For det første er det i dag kun professionelle udlejere, der overholder loven. Hos alle de andre udlejere er lejen på markedsniveau. For det andet så er kun udlejningsejendomme opført før 1992 omfattet af lejebegrænsningen. Langt de fleste etageejendomme fra før 1992 er imidlertid for længst solgt som andels- eller ejerlejligheder. Og for det tredje er der jo ingen, som siger, at lejerne kan sættes op, bare fordi udlejerne ønsker det. Man kunne jo risikere, at lejerne i stedet flyttede deres vej.

Men selv hvis der sker en lejestigning, så modsvares det rigeligt af, at en afskaffelse af lejereguleringen vil være et af de allermest effektive tiltag mod bolighajer. Derfor bør loven ændres. Hvis de pæneste udlejere så tjener lidt mere, så er skaden ikke så stor.
 
(Lige bortset fra at Jyllandsposten havde klippet lidt i teksten og desværre også sidste linie af apoteosen)

Mere pant i andelslejligheder

Forleden skrev jeg om Venstres tanker om at sikre bedre belåningsmuligheder for andelshavere. Nu har jeg så lavet teksten til den nødvendige lovændring. Man kunne nok godt gøre det på andre måder, og jeg har heller ikke skrevet bemærkninger til forslaget. Men det er da en konkret løsningsmodel.

 

Forslag til lov om ændring af lov om rettens pleje (tvangsauktioner over andelslejligheder)

I lov om rettens pleje (lov nr. … af som senest ændret ved lov nr. … af ) indsættes i § 559a, som nyt stk. 7:

“Dersom den højestbydende er en ufyldestgjort panthaver, som ikke opfylder betingelserne i foreningens vedtægter for at kunne optages som medlem, meddeler fogedretten, når der er stillet sikkerhed for opfyldelse af auktionsbudet, den pågældende en frist til at foretage afhændelse af lejligheden til en trediemand, der kan optages i foreningen. Fristen kan forlænges, når dette findes forsvarligt og den højestbydende har betalt løbende ydelser vedrørende andelen. Dersom fristen ikke forlænges, bortsælges lejligheden på ny af fogedretten ved misligholdelsesauktion. Den højestbydendes råden over lejligheden skal i øvrigt ske med respekt af foreningens vedtægter.”

Pant i andelslejligheder

I går mandag d. 5. november bragte Berlingske dette lille læserbrev om et venstreforslag om bedre muligheder for at optage lån i andelslejligheder.

Sikrere pant i andelslejligheder

Blandt de store forbedringer af lovgivningen, som den tidligere regering gennemførte, var indførelsen af muligheden for at optage lån med pant i andelsboliger.

Desværre fik man ikke gennemtænkt detaljerne om tvangsauktioner over andelslejligheder. Man fik nemlig ikke skrevet, at långivere skal have ret til at købe lejligheden på auktionen for at beskytte deres krav. En tvangsauktion er et matadorspil mellem køberne, der vil byde så lavt som muligt, og panthaver/sælger, der ønsker højest mulig pris. For panthaver er det næsten gratis at byde, for man skal jo betale købesummen til sig selv, og dermed kan panthaver normalt tvinge andre køberes bud op ved at byde over dem.

Det må de bare ikke, når man auktionerer andelslejligheder, og derfor tør de professionelle långivere ikke yde nær så store eller billige lån. Og det forringer naturligvis alle andelshaveres muligheder for at få lån og for at sælge deres andele.

Det var et teknisk punkt, som embedsmændene burde have klaret, og Højesteret fuldendte miseren med en uheldig afgørelse.

Når Venstre nu foreslår at skrive det ind i loven, så er det kun godt. De burde have foreslået det som regering, men bedre sent end aldrig, og fra os andelshavere bør der lyde en kraftig støtte til det forslag.

Jens Frederik

Andelsboliger og valuarvurderinger

Carsten Hansen, Minister for By-, Bolig-, og Landdistrikter tænkte forleden højt og foreslog noget, som skal sikre verden mod nye boligbobler. Berlingske har bragt en lang kommentar om forslaget. Egentlig var der tale om et kronikmanuskript, som blev kortet temmelig meget ned. Det medførte, at nogle pointer gled ud, så derfor er hele teksten nedenfor:

Endnu et misforstået forbud!

Boligministeren har varslet et forbud mod, at lejere, som overvejer at stifte en andelsforening, skaffer sig en valuarvurdering af ejendommen, førend de træffer bestemmelse om at stifte foreningen og købe ejendommen. Men hvis man nu virkelig er i tvivl om, hvorvidt man vil købe, så er det da som regel fornuftigt at få en fagmands vurdering af, om prisen vil holde ved et eventuelt videresalg. Navnlig når man satser en voldsomt stor del af sin formue.



Det som ministeren opfatter som et problem, er, at lejerne ved at se en valuarvurdering, som er højere end foreningens købspris for ejendommen, kan få dollartegn i øjnene ved udsigten til en hurtig fortjeneste. Sådan gjorde man ved stiftelsen af en række andelsboligforeninger, som nu står med en elendig økonomi, fordi ejendommen er købt for dyrt og budgetterne ikke holder.

Først og fremmest må man spørge sig selv, om ministerens forslag vil hjælpe de andelsboligforeninger, som står med en tilsyneladende bundløs gæld. Hvis ministerens forslag ikke vil have nogen reel virkning, så må man naturlig vis se på, hvad der er skyld i foreningernes dårlige økonomi. Og dernæst må man så overveje, om problemerne kan løses.

Vil det hjælpe?

Ministeren synes, at valuarvurderinger ikke skal kunne bruges til at fastsætte værdien af en andelsejendom i en årrække efter stiftelsen, f.eks. 5 år. En sådan regel vil ikke hjælpe foreninger stiftet før 2007, hvor boligboblen var allermest oppustet og brast. Hvis man indfører en regel, som går længere tilbage, så risikerer man netop at ramme – måske endda vælte – de foreninger, hvis beboere allerede er hårdest ramt. Det er vel egentlig ikke så smart. Så allerede her brister logikken bag forslaget.

Og så har der end ikke været behov for at stille det lidt drilske spørgsmål, om reglen også skal gælde vurderinger, som er lavere end købsprisen? Der er givetvis eksempler på foreninger, der netop ikke blev stiftet, fordi man anså priserne for at være alt for høje. Og de “ikke-foreninger” optræder jo slet ikke på ministerens lystavle.

Holder ministerens logik?

Men det store spørgsmål er egentlig, om valuarvurderingerne er årsag til dårlig økonomi, eller om årsagen skal søges andetsteds. En ting er sikkert, det var ikke de høje valuarvurderinger, der i årene op til 2007 førte til højere købspriser på ejendommen. Når det kan fastslås med stor sikkerhed, så skyldes det, at for en andelsboligforening er dens købspris altid lig med den pris, som en anden køber vil give. Det er kun fordi ejendommen i princippet allerede er solgt til anden side, at lejerne får den tilbudt. Prisen er slet ikke til forhandling. Derfor vil valuarvurderingen ingen som helst indflydelse have på driften af ejendommen. Men den kan naturligvis medføre forventninger om kapitalgevinst. Det er bare en helt anden historie.

Valuarvurderingen kan have ført til, at foreningen fik højere realkreditlån end den ellers ville have fået. Men realkreditlån er jo netop billigere end banklån, så det kan jo ikke forringe økonomien. Og realkreditinstitutterne var altså med på de høje vurderinger. Som eksempel kunne man nævne A/B Ringertoften, der købte for 456 milioner og trods en belåningsgrænse på 80 % fik 450 mio. i lån. Det burde snarere føre til en sag om overbelåning end medlidenhed med andelshaverne.

Det skal dog ikke nødvendigvis føre til, at valuarerne går fri af kritik, for deres vurderinger virker godt nok mange gange temmelig oppustede og lige en tand for smarte i deres valg af forudsætninger. Og det gælder både forudsætningerne om forrentning og deres vurderinger af den potentielle leje. Men deres dårlige arbejde førte ikke til foreningernes dårlige økonomi.

Så ministeren ønsker altså at lovgive for at forbyde noget, som ikke er årsag til problemet og som slet ikke vil løse det. Den lov er vist næppe nødvendig.

Hvad skyldes A/B’ernes dårlige økonomi?

Selv om den helt overvejende del af danske andelsboligforeninger har bundsolid økonomi, så er der er en gruppe foreninger stiftet i årene op til 2007, som har massive problemer med åndedrættet. Men årsagen til deres problemer er bare noget andet. Alt for ofte er det budgetter, hvor indtægterne ikke kommer og udgifterne bliver større end forventet. De manglende indtægter stammer tit fra, at udlejningslejligheder enten ikke bliver ledige og dermed ikke giver indtægt fra salg (og boligafgift, som notorisk er højere end huslejen i regulerede lejligheder), eller de kan ikke sælges til de forventede priser. Og her bider hunden sin egen hale, dårlig økonomi fører til færre eller billigere salg, der igen fører til endnu dårligere økonomi, o.s.v.

De manglende indtægter og de høje udgifter er imidlertid svære at gøre noget effektivt ved – altså bortset fra at sætte boligafgiften op. Og det er der nogen, som ikke kan bære. For de andelshavere, som ikke kan betale den langt højere boligafgift, som ofte vil være nødvendig, kunne en vej ud af den misere være, at de fik mulighed for at sælge deres lejlighed til nogen, som er villige til at betale boligafgiften. Det kan godt være, de må flytte. Det er ikke rart, men man skal også flytte efter en tvangsauktion, og det er jo alternativet.

Liberalisering som løsning?

En løsning kunne være en liberalisering af priserne på andelslejligheder. For at forstå virkningerne deraf, skal man kende lidt til den mekanisme, der p.t. fastlægger maksimumprisen på en andelslejlighed.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi, at prisen på andelen er 400.000.
Det næste der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

I det tidligere nævnte tilfælde, A/B Ringertoften var det lige præcis det, der skete. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det gav nogle vilde udsving i andelsprisen, i et tilfælde fra 500.000 til 50.000. I andre tilfælde er det udsving i millionklassen.

For de som er oprindelige andelshavere, kunne man sige, at der blot er tale om, at de høje vurderinger førte til drømme om en fremtid, der skulle flyde med mælk og honning. Det er ikke sket, og det kan man blot begræde. Man kan dog gøre mere.

A/B Ringertoften i København NV kan igen tjene som eksempel. Som nævnt købt for 456 mio. i 2003, men efterfølgende valuarvurderet helt op til 580 mio. i 2007. Skats oplysninger om gennemsnitspriser i området fører dog til, at den samlede ejendom som ejerlejligheder ville have været ca. 730 mio. værd i 2007. Som ejerlejligheder ville den altså være 25 % mere værd. Og det er jo også en slags penge.

I tilfældet med A/B Ringertoften ville sammenligningen med ejerlejligheder ultimo 2011 (nyere tal findes ikke) fortsat føre til en værdi på 514 mio., og det er altså stadig en del mere end den anskaffelsespris på 456 mio., der nu bruges i regnskabet. Hvis man havde frie priser, så ville ejerlejligheder og andelslejligheder basalt set koste det samme at bo i, når man vel at mærke indregner skattefordele, lånetyper etc. Hovedformålet med begge typer lejlighed er trods alt at bo i dem. Altså ville disse andele kunne sælges dyrere end de kan i dag.

En tilsvarende beregning kan laves for stort set samtlige de nødlidende andelsboligforeninger. De oprindelige andelshavere ville ved en ophævelse af maksimalpriserne fortsat kunne sælge til priser, som ligger over deres anskaffelsespris. De ville naturligvis ikke kunne nå fantasipriserne fra 2007, men der ville dog flyde enten mælk eller honning. Og det er ikke så ringe på et marked præget af nedgang. Og den fordel har ejerlejlighedskøbere fra 2007 bestemt ikke.

Der er en gruppe andelshavere, som er blevet særlig hårdt ramt af de høje valuarvurderinger, nemlig de som ikke var oprindelige andelshavere, men som kort efter købte en lejlighed til fantasipris. De kan i dag ikke lovligt sælge andelen for den pris, som de gav. Også for de andelshavere vil en liberalisering afbøde deres tab. Det hører i øvrigt med i regnestykket, at de faktisk som regel anskaffede deres bolig langt billigere, end hvis de samtidig havde købt en ejerlejlighed af samme størrelse og beliggenhed. I mellemtiden har de ofte også boet billigere. Og ved en liberalisering vil de kunne sælge forholdsvis dyrere. De har ganske vist tabt store beløb, men det har kollegaerne fra ejerlejlighederne sandelig også. Der er ingen som ønsker, at nogen skal miste penge på deres bolig, men de er ikke alene og andre står altså i en værre situation. Men en liberalisering er altså et stort skridt på vejen.

Konklusionen må være, at ministeren ikke forstår årsagen til andelsboligforeningernes problemer, at han foreskriver uduelige løsninger, og at han ignorerer de virksomme løsninger. Hvornår forstår ministeren mon det?

Jens Frederik

PS Ministerens svar, der til fulde udnytter hans betydelige indsigt fra karrieren i den almennyttige sektor, ligger her. Det har også fået sit eget punkt på bloggens forside.

Boligjob-ordningen

Interesseorganisation på afveje.

Håndværksrådet havde i Berlingske dagen før d. 1. maj sendt en af svendene fra sekretariatet i byen med et budskab, nemlig at boligjob-ordningen er til gavn for statskassen.

Blot en kort overvejelse af spørgsmålet om habilitet førte vel til, at man ikke læste teksten ukritisk. Og der var rigeligt af fuldfede, smukt fjerprydede og lystigt rappende avisænder at tage fat på i det indlæg.

Først og fremmest den lidt lemfældige omgang med nationaløkonomien. Dette er ganske vist ikke min spidskompetence, men når man i sin argumentation indfører den præmis, at alle de penge, som borgerne nu har brugt på deres huse, ellers ville ligge ubrugte hen i årevis under diverse madrasser, så kan man sagtens nå til spændende resultater. Men det er naturligvis ikke alternativet, og derfor er syllogismen falsk.

Men det fundamentale spørgsmål er i virkeligheden, om ordningen er til gavn for danskerne? Får vi samlet set fordele af og vil vi acceptere, at staten i alle ender og kanter skal styre vores forbrug. Er staten gennem tilskudsordninger lige så effektiv til at få udbytte af pengene, som de enkelte borgere ville være det? Svaret er så entydigt nej, at det næppe behøver gentages eller uddybes. Penge, der først opkræves i skat og efterfølgende udbetales som tilskud, bliver altid belagt med en administrationstold, så der er mindre tilbage. Fordelingen kommer ej heller til at ske til de værdigst trængende, men til de som kan forstå at udnytte systemet og udfylde blanketterne på den optimale måde. Og for så vidt angår denne ordning, så virker det som om administrationen skræmmer en del væk.

Uddybes bør derimod den tanke, at boligjob-ordningen skulle være til varig gavn for Håndværksrådets medlemmer. For det er den heller ikke. Naturligvis er det forståeligt, at Håndværksrådet i en økonomisk krisetid ligesom en skibbruden griber efter ethvert stykke vraggods for at holde sig flydende. Men ordningen er ikke en redningskrans. Den er som at gribe efter en punkteret gummibåd, der stille men roligt vil synke. Og selv hvis den holder den skibbrudne flydende, så vil mange dø af udmattelse og kulde, inden de bliver samlet op. Hvis virksomhederne skal overleve på sigt, er ordningen langt fra nok. Og med statens nuværende finanser kan den ikke fortsætte uendeligt.

Men hvorfor kan man sammenligne håndværksvirksomheder med skibbrudne. Det er selvsagt fordi, statsskibet gennem en længere årrække lystigt er sejlet ind i isfyldt farvand med fuld fart, og selv om alle de andre statsskibe i området synker på stribe, så tager man reelt ikke situationen alvorligt.

Nu er ordningen jo ikke opfundet af den nuværende regering, så den skal ikke bære skylden alene. Derimod er det lidt skræmmende, at det for den nuværende regering kom som en overraskelse, at staten kørte med underskud. Man kan egentlig med god ret spørge, om ministrene har lært at læse? Og hvad de i givet fald har læst de seneste år? Det giver unægtelig en utryg fremtid.

Men det er jo ingen grund til, at Håndværksrådet skal ivre for at man fortsætter et åbenlyst fejlgreb i den økonomiske politik. Man kunne jo risikere, at de gjorde det, og dermed opmuntrede til den form for “fuld fart frem – bremsen i” økonomi, som er det allerfarligste for mindre virksomheder.

For langsigtet vækst og stabilitet for håndværksvirksomheder tæller derimod lavere skatter, færre på offentlig forsørgelse, mindre bureaukrati. Det budskab burde man have lagt sig på sinde i stedet.

Jens Fr.