En tilståelsessag

Det er sjældent, man ser nogen anerkende eget overmod med en sådan selvfølgelighed, som Lars Therkildsen udviste i sin kronik i Berlingske 22. sep. Intentionen var selvfølgelig at skrive en smuk og rørende artikel om, hvor godt og fremsynet vore offentlige myndigheder agerer for at sikre os mod klimaforandringer.

Og for virkelig at vise, hvor hurtigt og effektivt man arbejder, så får vi en historie om, hvorledes man har genåbnet en række overløb fra kloakkerne til havnen. Det ord er virkelig værd at læse: »genåbnet«. Så sandheden er, at man gennem en lang årrække målrettet har lukket de dele af kloakkerne, som skulle sikre københavnerne mod oversvømmelser. I stedet har vi fået chancen for at beskue fotogene badenymfer på Islands Brygge.

Gad egentlig vide, hvad prisen har været pr. badegæst? Med skader på syv milliarder for en enkelt oversvømmelse, skal der mange badende til for at nå samme pris som i en svømmehal. Og så har vi slet ikke regnet anlægsomkostningerne med! Og man skal ikke have megen erfaring med erstatningsret, før man uvilkårligt spørger sig selv, om ikke man bliver erstatningspligtig, når man med vilje forhindrer kloakvand i at løbe i havnen og i stedet sender det direkte ned i folks kældre.

Det forhold er både relevant for de allerede skete skader, som er blevet betalt af forsikringsselskaber, og i endnu højere grad for de stakkels mennesker, som ikke længere kan tegne forsikringer.

I stedet for skåltaler om klimasikring, trænger vi københavnere vist til en alvorlig snak om, hvem der har beordret udførelsen af noget så hovedløst.

Bragt som ‘Dagens læserbrev’ i Berlingske Tidende 24. september 2014

Nordens Venedig – når der er vand i gaden.

Kommunen har et ansvar for skybrudsskader.

Det var interessant at læse Jyllands-Postens artikel lørdag d. 6. september om de huse, som har mistet forsikring som følge af skybrud. Når man har førstehåndskendskab til de omtalte huse, så kan man dog se, at der mangler én væsentlig oplysning, nemlig at husene har ligget der i nøjagtig 100 år, og at de indtil 2010 var tørre, om ikke som trækpapir, så dog på linje med alle andre huse fra den periode.

Det fører naturligvis til, at man må spørge sig selv, hvorfor problemet opstår lige præcis nu. For der har altså også været skybrud i løbet af de første 90 år. Det samme spørgsmål må man anstændigvis stille sig for så vidt angår Lyngbyvejen og Istedgade, som også pludselig er blevet til de rene vådområder.

Svaret er det samme for alle stederne, nemlig reduktion af kloakkernes kapacitet.
Ved Lyngbyvejen og i Hellerup skyldes det ændringer i den såkaldte Lersøledning. På Vesterbro skyldes det nedlæggelse af ‘overløbsbygværker’, som tidligere lod urenset vand løbe i havnen, hvis kloakkerne blev overfyldte. Det var selvfølgelig ulækkert med kloakvand i havnen, men det er altså værre med kloakvand i folks kældre.

Årsagen til ændringerne var et ønske om renere vand i havnen og Svanemøllebugten, så der kunne etableres havnebad hhv. strand.

Når man får de oplysninger, så bliver det også ret klart, at kommunen har et betydeligt ansvar for de skader, som er sket på ejendommene – i hvert fald et medansvar. Derfor har man også et ansvar for, at man med lynets hast får afhjulpet problemerne ved at gennemføre sine skybrudsplaner.

Bragt i Jyllands-Posten 10. september 2014

Helvede er ikke flammer, men vand.

Skybrudskader – årsager og konsekvenser.

Der er intet, som kan ødelægge et hus, som vand. Når brandvæsenet har været på besøg og slukket juletræet, så er det som regel vandskaden, der virkelig koster noget. Og skader fra oversvømmede kældre kan også være en rigtigt dyr affære.

Derfor er det vigtigt at forhindre dem.

Gennem de seneste 5 år har vi haft skybrudskader i København, som aldrig før. Lyngbyvejen og Vesterbro oversvømmes med en sådan regelmæssighed, at det overgår Jens Olsens verdensur på rådhuset. Den slags oversvømmelser forekom ikke tidligere. Jeg kan huske Lyngbyvejen fra den blev til motorvej i midten af 60’erne, og den blev første gang oversvømmet ca. 45 år senere. Og siden er det sket yderligere 2 gange. Det er så populært at skyde skylden på klimaet, men det er næppe hele årsagen.

Der er formentlig flere årsager, noget er sort uheld, andet er klimaet. En tredie – og efter min opfattelse nok den væsentligste årsag – er ændringer i kloaksystemet.

For at kunne få badevand i Svanemøllebugten har man lukket for de overløb, som i gamle dage lod skybrudsvand løbe urenset ud. (Ja, det var ulækkert, men det er det altså også, hvis det løber urenset ned i folks kældre.) Som led i det blev Lersøgrøften, der var Københavns sidste åbne afløbskanal, rørlagt. Og lige siden har der været oversvømmelser af Lyngbyvejen. Jeg er ikke ingeniør nok til at forklare sammenhængen, men er det ikke påfaldende.

Dokumentation ligger såmænd på nettet, selv om man lige skal læse indenad for at se, at man også reducerede kapaciteten resten af vejen til Øresund i Vilhelmdalsløbet. (Og ved en af oversvømmelserne fejlbetjente man vist endda sit nye anlæg, men det taler kommunen ikke så meget om.)

Det er muligt at klimaet også har ændret sig til flere store regnskyl, men det er nok af mindst samme betydning, at tilløbene fra Gentofte og Gladsaxe kommer hurtigere for hver eneste kvadratmeter indkørsel og terasse, der brolægges med rumlede herregårdssten. Og store dele af Gentofte og Gladsaxe afvandes gennem Emdrup Sø. Herfra kommer det ved stor tilstrømning videre ud i Lersøgrøften og Vilhelmdalsløbet og ud i Øresund. (Normalt løber det vand dog gennem Lygteåen og Ladegårdsåen ind i Søerne). Så der har nok i virkeligheden snarere været behov for større kapacitet end for mindre. Det giver i øvrigt den lille forhindring for en udbedring, at man skal blive enig med Gentofte og Gladsaxe om deres bidrag til en løsning.

For at få plads til fotogene badenymfer på Islands Brygge har man foretaget sig samme nummer med overløbene i den indre by og på Vesterbro. Man skal vist lide af kognitiv dissonans for ikke at kunne koble virkning og årsag.

Ejendomme bliver usælgelige

Normalt er man jo forsikringsdækket mod skybrudsskader, så kan husejerne ikke blot nøjes med at vente på ISS Skadeservice? Ikke helt, for der er altså en grænse for, hvor længe forsikringsselskaberne vil – og ligefrem kan – fortsætte med at dække de ramte ejendomme.

Et forsikringsselskab lever af, at vi alle ved, at nogle af os bliver ramt af ubehagelige begivenheder – tyveri, brand etc. – men at vi ikke ved, hvem af os, der rammes. Derfor er vi villige til at betale til en pulje, som vi så kan trække på, når det er vores tur til at være uheldige.

Men når man på forhånd ved, hvem der vil blive ramt, så er man jo idiot (eller socialist – og det er næsten det samme), hvis man vil have den pågældende med i puljen.

Hvis et forsikringsselskab har 1.000 kunder, der betaler præmie, og man på forhånd ved, at 1 kunde skal have udbetalt ca. 1 mio hvert andet år, så skal man opkræve 500 kr. ekstra fra hver eneste kunde for at dække det beløb. Konkurrencefordelen ved at smide den uheldige kunde ud er enorm. Selv hvis man har 10.000 kunder er der tale om et beløb, der gør en forskel. Og det er måske også værd at indregne, hvis man har 100.000 kunder.

Der er faktisk en grund til, at visse grupper, som traditionelt har lav skadesfrekvens, får rabat.

Det siger sig selv, at når man nu ved, at x mm regn udløser skade på y ejendomme i Istedgade, så vil man være nødt til at opsige de kunders forsikring. Og så kan de naturligvis ikke tegne anden forsikring.

Huse, der ikke kan forsikres, kan normalt ikke belånes. Og huse, der ikke kan belånes, kan ikke sælges. Huse der ikke kan sælges, er værdiløse, og beboerne har tabt ikke alene omkostningerne ved fremtidige reparationer, men også deres hidtidige friværdi.

Det er ikke specielt sjovt. Det er faktisk en hård skæbne, bare fordi kommunen satser på fotogene badenymfer i stedet for at opfylde sine mest banale pligter til at kloakere ordentligt.

Og så lige et PS: 

Kloakker skal altid laves efter Bazalgettes model:
– Det her gider vi kun beskæftige os med en gang, så nu beregner vi det maksimale behov – og så dimensionerer vi anlægget til det dobbelte!
(Hans kloakker virker stadig i London.)

Ejendomsvurdering og erstatning




31. august havde JP igen gravet i spørgsmålet om erstatning for fejlagtige ejendomsvurderinger. Og det er jo en prisværdig aktivitet. Men når det drejer sig om erstatning – og navnlig fra staten – så bor der djævle i detaljerne. En af dem kan illustreres med følgende eksempel:
 
Hvis man nu forestillede sig, at Rigsrevisionen ville undersøge, hvor gode skolelærere er til at give årskarakterer, så kunne det gøres ret nemt ved at sammenligne års- og eksamenskarakter. Man ville givetvis kunne konstatere, at der er en forskel. Og den forskel ville formentlig også være der i de fag, hvor eleverne ikke går til eksamen, men bare får årskarakteren overført. I eksamensfagene ville man ret nemt kunne kompensere eleverne for “fejlbedømmelsen”. Men hvad skulle man gøre i de prøveløse fag? Med mindre man er villig til at afholde prøven, så er opgaven umulig.
 
Der er 1,2 mio parcelhuse i Danmark. Er vi villige til at omvurdere dem alle i en omstændelig proces, der vil koste oceaner af ressourcer? Det handler om tusindvis af årsværk. Og kan det gøres ret meget bedre end første gang? For det vil jo stadig være en slags “årskarakter”. Og så er der lige det virkeligt interessante faktum tilbage, nemlig at selv hvis vurderingen bliver ændret, så har det kun betydning for skatten i et mindretal af tilfældene. For langt de færreste betaler skat af husets ejendomsvurdering. Ejendomsværdiskat betales typisk af vurderingen i 2000 eller 2001. Og kommunal ejendomsskat, grundskyld, betales kun af den del af ejendommens samlede vurdering, der vedrører grunden. Og selv om den samlede vurdering af ejendommen bliver ændret, så kan grundværdien meget nemt være den samme. Skats vurderinger bygger på nogle gennemsnit om størrelse og byggeår etc., og de skal blive forkerte, hvis bygningen er enten moderniseret eller tværtom dårligt vedligeholdt. Men det ændrer jo ikke ved grundværdien, som man betaler grundskylden af.
 
Når det kombineres med dansk rets øvrige regler om erstatningskrav, så bliver konklusionen, at der nok er “meget skrål, men liden uld,” som bonden sagde, da han klippede sin so. Desværre!
 
Jens Fr.
 
Denne udgave er fra Jyllandsposten d. 9. september 2013

Boligmarkedet – maksimalpriser på andelsboliger


Ringe vurderinger af Ringertoften

A/B Ringertoften i København NV

Det gav genlyd i efteråret 2011, da pressen omtalte en ny dom om en andelsbolig i A/B Ringertoften i København. Sagen var angiveligt, at sælger af lejligheden flere år efter salget havde fået en stævning på halsen om værdien af lejligheden, og nu krævede køber at få prisen sat ned fra 500.000 kr. til 50.000. Nyheden var primært, at man kunne stævnes efter udløbet af den frist på 6 måneder, som er lovens udgangspunkt.

Det fik mig til at læse dommen igennem. I virkeligheden var den dog slet ikke så spændende for så vidt angår forældelse. Forældelsesfristen løber nemlig først fra det tidspunkt, hvor man får en viden, som gør det muligt at rejse sag. Og hvis man får et fejlagtigt regnskab, så kan der jo gå lang tid inden man opdager fejlen.

Men sagen rejser rigtig mange andre forskellige problemer. Først og fremmest, hvilken pris for en andel, der er den rigtige. Dernæst må man spørge sig selv, hvorfor sagen kommer op. Og endelig må man overveje, om vi vil have et boligmarked, med den slags sager.

Den rigtige pris?

Hovedspørgsmålet er, hvilken pris for ejendommen der er den rigtige? For at kunne deltage i den diskussion skal man kende lidt til teknikken bag fastsættelse af en andelsboligs pris. For den beregnes ikke på den samme måde, som når man fastsætter prisen på en ejerbolig.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi at prisen på andelen er 400.000.
Det næste, der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

Det var det, der skete i A/B Ringertoften. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det giver nogle vilde udsving i andelsprisen, og i dette tilfælde fra 500.000 til 50.000.

Ringertoftens værdi

Men lad os lige kigge lidt på nogle forskellige vurderinger af ejendommen. Jeg har indsamlet en del flere end Østre Landsret havde.

Først er der købesummen i december 2005, hvor andelsboligforeningen blev stiftet, på 456,5 mio. Den gav anledning til en realkreditbelåning på 450 mio., hvilket med en 80% lånegrænse svarer til en vurdering 562,5 mio. (Det sidste tal er ikke med i dommen.)

Så er der de årlige valuarvurderinger, som man brugte til at beregne salgspriser. Dernæst er der en ny valuarvurdering foretaget af en anden ejendomsmægler til brug for retssagen. Endvidere er der Skats offentlige ejendomsvurdering for denne ejendom (hvor kun de lige år er citeret i dommen) og endelig har jeg selv fundet Skats statistik over gennemsnitlige priser på ejerlejligheder i samme postdistrikt (så vidt muligt baseret på det pågældende års 2. halvår og 23.400 m2). Når man sammenholder med prisen på ejerlejligheder skal man dog være opmærksom på, at der skal være et ret stort spænd mellem de 2 priser, førend en andelslejlighed er attraktiv.
Resultatet ser sådan ud:

År / vurdering A/B valuar Retssag valuar Off. Ejendomsvurd. Ejerlejl. gns.
2003 66 mio.
2004 101 mio. 503 mio. (21489/m2)
2005 520 mio. 330-355 mio. 102 mio. 673 mio. (28770/m2)
2006 580 mio. 400-425 mio. 436 mio. 730 mio. (31181/m2)
2007 580 mio. 395-420 mio. 436 mio. 587 mio. (25080/m2)
2008 550 mio. 270 mio. 392 mio. 433 mio. (18533/m2)
2009 392 mio. 388 mio. (16596/m2)
2010 391 mio. 423 mio. (18115/m2)

Det er rigtig mange tal. Og det vigtigste ved dem er, at de stritter i alle retninger. At finde et mønster i dem kræver megen smidighed – og den evigt lokkende efterrationalisering i bagklogskabens ulideligt skarpe neonlys. Korrekt bliver det næppe! Der findes nemlig ikke én pris, der er den objektivt rigtige.
En enkelt ting står klart, nemlig at foreningen blev stiftet og købte hele ejendommen på det værst tænkelige tidspunkt umiddelbart inden boligboblen sprang.

Man får måske også en anelse om, at de mæglere som til brug for retssagen vurderer i bakspejlet er lige så forsigtige, som den oprindelige valuar var overmodig. Og dermed åbner de som udgangspunkt for større tilbagebetalinger. Det er da i hvert fald interessant, at den offentlige ejendomsvurdering gennem flere år har ligget ca. 120 mio. over den seneste valuarvurdering.

Den lejlighed, som sagen drejede sig om, blev solgt i april 2008 på grundlag af regnskabet for 2006, problemet opdaget i løbet af 2009, og sagen anlagt i december 2009. Men der er nok andre lejligheder i foreningen, som er solgt både tidligere og senere.

Man kunne måske starte med at sige, at når man købte en bolig i foråret 2008, så burde man måske have haft øjnene lidt mere åbne. Alle andre boliger var faldet enormt, og alligevel handledes lejligheden på baggrund af et regnskab med skæringsdag 31. december 2006.

Det findes der nok en forklaring på, for når der findes en statsautoriseret maksimumpris, så vil der være en tendens til at opfatte den som “den rigtige pris” i stedet for at forstå, hvad maksimumprisen virkelig er, nemlig et arbitrært gæt. Og det gælder navnlig, når priserne gennem en lang årrække har været holdt urimeligt langt nede, så maksimumprisen i realiteten var den eneste pris. I det perspektiv bærer de politikere, som stædigt har fastholdt maksimumpriser på andelsboliger, et solidt medansvar for miseren.

Men en kontrolberegning havde vist hulheden og så var handlen ikke blevet gennemført. Havde man foretaget en beregning af pris pr. m2 (incl. foreningens gæld), så havde man set problemet. For at sige det lige ud, så ville en vaks køber have set problemet. Og det ville den vakse sælger også! God rådgivning på købersiden havde formentlig aflivet problemet inden det opstod. Sagen viser endnu en gang, at når man bruger mange penge, så er en investering på nogle få % i kompetent rådgivning givet godt ud.

Men de tog hovedet under armen i tillid til regnskabet. Og det giver loven dem et langt stykke hen ad vejen lov til.

Samtidig må vi sige, at der er masser af mennesker, som har købt ejerlejligheder på lige så tossede vilkår, men de kan ikke vælte konjunkturskift over på deres sælger. De må pænt tage tabet – eller blive boende til priserne en gang ad åre har rettet sig. Og det vil de gøre.

Udfaldet af retssagen.

Sådan som loven er udformet, så kan retten med god samvittighed afsige en dom om, at prisen på lejligheden skal sættes ned.

Men det kræver nok ikke megen fantasi at forestille sig, hvad sagen kan komme til at betyde for sælger. Hvem sælger er, ved jeg ikke, men sandsynligheden taler jo for, at han eller hun har brugt alle pengene fra salget til at købe sig en ny ejerbolig. Hvis sælger skal betale 450.000 tilbage til køber, så skal den nye bolig belånes, og da den formentlig er faldet i værdi på grund af tidernes ugunst, så er det næppe muligt. Mon ikke huset så kommer på tvangsauktion.

Resultatet bliver i bedste fald, at sælger bliver økonomisk krøbling, klædt af til skindet i en årrække. I værste fald må køber også opgive at få sine penge klemt ud af sælger, så det eneste begge parter står tilbage med er nogle solide advokatregninger.

Det er selvsagt ikke særlig hensigtsmæssigt.

Så selv om dommen nok er korrekt i henhold til loven, så må man også konkludere, at det er en rigtigt dårlig lov, som fører til den dom.

Hvorfor opstår sagen

Ingen kan være i tvivl om, at sager af denne type først og fremmest udløses af, at priserne på ejendomme er faldet. Hvis de havde fortsat himmelflugten, så ville ingen have rejst sag.
Som nævnt ovenfor, så er der formentlig masser af købere af ejerlejligheder, som har købt på lige så tossede vilkår. Som man kan se af skemaet, så er ejerlejligheder i samme område faldet med ca. 40 % i løbet af få år.

Men er det fornuftigt at have den forskel på ejer og andelslejligheder. Eller rettere sagt, er det rimeligt at pålægge sælgere af andelslejligheder denne type risiko, som de ikke har nogen jordisk chance for at gardere sig imod. De kan ikke en gang kræve, at handlen går tilbage, så de kan vente på at prisen retter sig igen.

Svaret er entydigt, at køberen selv bør foretage en vurdering af prisen og bære risikoen for om ejendommen er vurderet rigtigt. Det gør man ved ejerboliger, og det fungerer fint. Nogen får øretæver, når konjunkturerne vender, men hvis man bliver boende, så retter priserne sig altid.

Heldigvis er dobbeltmoral altid dobbelt så godt

Og så er der til slut noget rigtig morsomt. Fordi loven er, som den er, så kan en andelsforenings regnskab altid tage sit udgangspunkt i den pris, som foreningen købte ejendommen til. Det følger af lovens § 5, stk. 1 litra a. Så selv om valuaren under retssagen har vurderet ejendommen til 270 mio., så bliver den i regnskabet kun sat ned til foreningens købesum på 456 mio. Og det indebærer, at selv om værdien af ejendommen i dag er langt lavere end i 2005, så kan de nuværende ejere af andelene tillade sig at sælge deres lejlighed til prisen fra 2005.

Den køber, som kræver erstatning for at være blevet snydt, kan med loven i hånd selv snyde andre. Hvor er det dog moralsk.

Jens Frederik

PS Hvis du er nået helt herned, så vil du nok også kunne have udbytte af mine andre artikler om boliglovgivningen.