Ejendomsvurderinger – kan det gøres bedre?



Rigsrevisionens rapport om ejendomsværdier giver anledning til megen politisk gloriepudsning og bragesnak. Krav om ansvarsplacering og tilbagebetalinger fyger gennem luften. Og det skete sjovt nok allerede førend rapporten var offentlig tilgængelig. Men politikere ejer sikkert særlige evner til at spå om fremtiden.
 
Når man så rent faktisk læser den del af rapporten, der handler om fastsættelsen af ejendomsværdier (og altså ikke afsnittet om behandling af klagesager), så må der uvilkårligt melde sig den lille snigende eftertanke: “Kan det overhovedet gøres så godt som Rigsrevisionen kræver?”
 
Gennem et par årtier havde jeg lejlighed at beskæftige mig med priser på fast ejendom, og jeg har egentlig altid været forundret over, hvor tit Skat har ramt nogenlunde rigtigt for de ejendomme, som jeg skulle beskæftige mig med. Selv ville jeg ville nødig skulle træffe indenfor +/- 10 % på den enkelte ejendom. Og da slet ikke uden at have set den.
 
Rigsrevisionen har defineret en korrekt vurdering som intervallet fra den realiserede salgspris ned til salgsprisen minus 15 %. Af de solgte ejendomme ligger 3/4 udenfor, heraf 34 % undervurderede og 41 % overvurderede. Rigsrevisionen kommer ikke med nogen ideer til, hvordan man kan forbedre træfsikkerheden, og jeg kunne være tilbøjelig til at hævde, at selv om man nok kan ramme noget bedre, så vil man, hvis man gentager øvelsen om nogle år, stadig finde 40 % som rammer udenfor skiven. Jeg har sjovt nok ikke kunnet få en eneste af de, der råber højt om erstatning, til at indgå væddemål på de vilkår. Så de tror altså heller ikke, at det kan gøres bedre.
 
Ejendomsmæglerne har givetvis en betydeligt højere grad af præcision end den offentlige vurdering, men de har også et meget højere ressourceforbrug samt mere detailleret lokalkendskab. Og de har navnlig haft mulighed for at se husets indretning og stand. Mæglerne vurderer kun de handlede ejendomme, og det er for tiden ca. 24.000 årlig ud af 1,2 mio parcelhuse. En mægler bruger måske ½ dag på hver ejendom, så hvis alle landets villaer skal vurderes lige så grundigt, så skal der ansættes temmelig mange ekstra i Skat. Har vi lige lyst til at øge antallet af skattefolk med 2-3.000! Og så ville der alligevel stadig forekomme skæverter.

Allerede Aristoteles gjorde opmærksom på, at man ikke kan slutte fra klasse til individ, men det er altså den øvelse, vi forlanger, Skat skal udføre. Det kan ikke blive rigtigt, i hvert fald ikke hver gang.

Og der er i øvrigt andre udmærkede grunde til, at øvelsen principielt set er umulig. Det er således helt klassisk, at der ikke findes én objektiv pris på en vare. Marxisterne tror det, og det er en af de fundamentale svagheder ved deres økonomiske teorier. Men i virkeligheden findes der kun den pris, som køber og sælger kan blive enige om, og den kan variere ret betydeligt efter deres individuelle behov. Det er lige så klart, at når man befinder sig på et marked med konkurrerende købere hhv. sælgere, så vil priserne på sammenlignelige varer have en tendens til at klumpe sig sammen om et bestemt niveau, men spredningen kan altså være ret betydelig. Det ser man ret tydeligt af spredningen på de realiserede handler.Også derfor er tanken om en objektiv, entydig vurdering noget vrøvl. Men man kan forsøge at ramme niveauet.

 
Det er naturligvis surt, når man som borger ikke kan kritisere Skat sønder og sammen, men ingen er forpligtet til det umulige. Og desværre er det kun er ved salg, man kan identificere de overvurderede ejendomme, så selv om mange er fejlvurderede, så bliver det uendelig svært at gennemføre krav om tilbagebetaling. Og selv hvis man kan konstatere, at de er overvurderede, så kan det jo skyldes at bygningen er bedre end forudsat. Hvis det er tilfældet, så skal grundværdien, der benyttes som grundlag for ejendomsskatten, ikke være anderledes end ved den oprindelige vurdering. Og så har ejendomsskatten jo ikke været for høj. Når det kombineres med de almindelige regler i dansk ret for, hvad der skal til for at opnå erstatning, så bliver det næppe denne type sager, der tømmer statskassen i de kommende år.
 
Man kan jo også hævde, at det ikke udelukkende er en byrde at få sin ejendom vurderet for højt. Når man skal sælge en ejendom, så vil køberne ofte skæve til den offentlige vurdering, når de skal bedømme udbudsprisens rimelighed. Så det kan jo meget vel være, at ejendommen kan sælges dyrere, hvis den er vurderet for højt. Og så er der jo ikke noget tab for sælger. (Dette minder om en klassisk overvæltningsargumentation, som jeg hader, og som i øvrigt normalt er forkert.)
 
Der er imidlertid en bisætning i rapporten, som man bør lægge mærke til. Den er måske i virkeligheden langt mere interessant end hovedkonklusionen. Om end rapporten holder en urban tone, så står der nemlig, at grundværdier basalt set fastsættes efter en metode, der ikke er ret meget mere pålidelig end et raflebæger. Og når det er mere interessant end den samlede ejendomsværdi, så er det, fordi grundværdien er beregningsgrundlag for den kommunale ejendomsskat (grundskylden). Det er altså der, man skal lede efter begravede hunde.
 
Og der er noget at lede efter. Hvis man et øjeblik forestiller sig 2 helt ens huse på hhv. Lolland og i København, så ved vi allesammen, at priserne vil være helt forskellige. Og det er ganske enkelt at konkludere, at den eneste årsag til det er grundens beliggenhed. Med andre ord skyldes hele prisforskellen, at jord i København er dyrere end på Lolland. Og når det er tilfældet, så medfører det også, at jorden i Københavnsområdet for tiden er voldsomt undervurderet af Skat. Det er ikke en argumentation, som husejere på Frederiksberg vil sætte pris på, men det bliver den ikke mindre rigtig af.
 
Og til trøst for husejerne på Frederiksberg og i København kan man så tillægge, at der er andre jordstykker end deres villahaver, der er undervurderede. For det samme regnestykke kan man jo lave for så vidt angår jorden under etagebyggeri. Det siger sig selv, at jo højere udnyttelsesgrad man kan have på jorden, desto højere bør prisen på jorden være. Så for ejerlejligheder bør grundværdierne være langt højere pr. m2 jord end for villaer. Men fordi man bor ovenpå hinanden, så vil den enkelte lejligheds andel deraf selvsagt blive mindre.
 
På nuværende tidspunkt vurderer Skat imidlertid jorden helt omvendt. På Frederiksberg er den gennemsnitlige jordpris under etageejendomme tilsyneladende væsentligt lavere end villahaverne.
 
Det er forhold, som man nok burde tage op til grundig overvejelse. I stedet for en kortvarig snak om næser og ansvarsplacering, så burde vi benytte lejligheden til at overveje om grundskyld er en fornuftig type skat og om den rammer rigtigt i sin nuværende udformning.
 
Jens Fr.
 
Det meste af teksten stammer fra Børsens kronik d. 23. juni 2013. Men der er tilføjet lidt hist og her.