Lovforarbejder – en skatkiste af viden

Der er formentlig kun få lande i verden, hvor jurister lægger mere vægt på, hvad “lovgivers hensigt har været”, end i Danmark. Og derfor læser danske jurister usigeligt ofte på lovforarbejder, altså de begrundelser for forslaget, som ministerens embedsmænd udarbejder.

Nogle gange er de mere oplysende end andre. Her i dag læste jeg på et lovforslag fra Søren Papes hånd. Det indeholdt følgende ikke helt usædvanlige bestemmelse:

Ҥ 3

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men kan ved kongelig anordning helt eller delvist sættes i kraft for Færøerne og Grønland med de ændringer, som de henholdsvis færøske og grønlandske forhold tilsiger.”

Det er der sådan set ikke noget unormalt i. Det er faktisk set temmeligt mange gange før.  Og der kan være rigtigt gode grunde til det. Så måske kunne det være interessant at se, hvad man har forestillet sig denne gang. Hvis man så bladrer om til bemærkningerne, så finder man denne vildt begavede begrundelse:

“Til § 3

Bestemmelsen vedrører lovens territoriale gyldighed og indebærer, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland, men ved kongelig anordning helt eller delvist kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland med de ændringer, som de henholdsvis færøske og grønlandske forhold tilsiger.

Så blev man heldigvis så klog!

 

 

PS De kritiske kan slå teksten efter i Lovforslag 118 fra 2017-18

 

 

Burka-sager bør behandles med lægdommere

Burkaer, klovnenæser og elefanthuer vil stadig være lovlige, hvis de tjener et anerkendelsesværdigt formål. Men hvem skal træffe den afgørelse

Lægdommere skal sikre overensstemmelse mellem befolkningens retsbevidsthed og domstolenes afgørelser. Det fremhæver alle lærebøgerne i strafferetspleje som en af de allerstærkeste begrundelser for at have lægdommere i straffesager.

Og når en lov bruger elastiske udtryk  som vendingen anerkendelsesværdige formål, der kommer til at stå i burkaloven, så er man landet i lige præcis den type sager, som er allerbedst egnede til lægdommere. Der er nemlig både tale om en lovfortolkning, som skal finde normaldanskerens holdning, og et bevisspørgsmål, hvor en professionel dommer nemt får en vanepræget tilgang. 

Processen frem til lovforslaget har været præget af modstand, men sandsynligheden for at Justitsministerens forslag  bliver vedtaget ligger efterhånden udenfor enhver rimelig tvivl.  Som led i processen har forslaget allerede skiftet navn fra burkalov, over maskeringsforbud og er endt med tildækningsforbud? Eufemismer er åbenbart et af de prokuratorkneb, som skal få folketinget og sidenhen domstolene til at acceptere loven.

Vigtigere er dog, at lovforslaget, som nævnt, indeholder et figenblad, der skal berolige samvittigheden. For selv om hovedreglen bliver et forbud, så kommer der en undtagelse, når sløret tjener et anerkendelsesværdigt formål. Det er bare en undtagelse, der er temmelig elastisk. Undtagelsen kan blive så lille som et nåleøje eller så stor som en ladeport. Og hvad der er langt værre, den kan ramme forskellige grupper meget forskelligt.

Hvor stor justitsministeren synes, undtagelsen skal være, det står der sjovt nok ikke ret meget om, udover at religiøst betinget tildækning kan være lovlig under ceremonier, men ikke på vej til og fra dem. Men når justitsministeren ikke har nogen klar opfattelse af rækkevidden, så kan borgerne heller ikke have det.

Lovgivning med elastik i er ikke ukendt. Knivforbuddet har nøjagtig samme formulering om anerkendelsesværdige formål, men der er en væsentlig forskel, nemlig at knivsagerne skal bedømmes af en domsmandsret og ikke bare af en tjenestemandsansat dommer. Og det skal de, fordi man får fængsel for overtrædelser af knivloven.

Men at burka-forbrydelser vil føre til påstande om fængselsstraf, er der en forsvindende sandsynlighed for. Lovudkastet foreslår ganske vist, at der skal straffes med bøde eller fængsel indtil 6 måneder.  Men i så fald vil man gøre modtageren til en martyr for sagen. Og netop målgruppen for denne lov har jo tendens til ligefrem at søge efter martyrier.  Af samme grund bliver det nok også usigeligt svært at få lov til at sidde bøder af, uanset bøder efter straffeloven som udgangspunkt udmåles i dagbøder,  af hensyn til at de skal kunne omveksles til fængsel.

Det har imidlertid den ærgerlige konsekvens, at der ikke kommer lægdommere på sagerne. Det bør der rettes op på, så retsplejeloven får en ændring i § 686 med et nyt stk. 3: “Lægdommere deltager desuden i sager om overtrædelse af straffeloven § 134 c.

 

Foto: Aschi Fachler (Flickr.com)

Andelsboliger og valuarvurderinger

Carsten Hansen, Minister for By-, Bolig-, og Landdistrikter tænkte forleden højt og foreslog noget, som skal sikre verden mod nye boligbobler. Berlingske har bragt en lang kommentar om forslaget. Egentlig var der tale om et kronikmanuskript, som blev kortet temmelig meget ned. Det medførte, at nogle pointer gled ud, så derfor er hele teksten nedenfor:

Endnu et misforstået forbud!

Boligministeren har varslet et forbud mod, at lejere, som overvejer at stifte en andelsforening, skaffer sig en valuarvurdering af ejendommen, førend de træffer bestemmelse om at stifte foreningen og købe ejendommen. Men hvis man nu virkelig er i tvivl om, hvorvidt man vil købe, så er det da som regel fornuftigt at få en fagmands vurdering af, om prisen vil holde ved et eventuelt videresalg. Navnlig når man satser en voldsomt stor del af sin formue.



Det som ministeren opfatter som et problem, er, at lejerne ved at se en valuarvurdering, som er højere end foreningens købspris for ejendommen, kan få dollartegn i øjnene ved udsigten til en hurtig fortjeneste. Sådan gjorde man ved stiftelsen af en række andelsboligforeninger, som nu står med en elendig økonomi, fordi ejendommen er købt for dyrt og budgetterne ikke holder.

Først og fremmest må man spørge sig selv, om ministerens forslag vil hjælpe de andelsboligforeninger, som står med en tilsyneladende bundløs gæld. Hvis ministerens forslag ikke vil have nogen reel virkning, så må man naturlig vis se på, hvad der er skyld i foreningernes dårlige økonomi. Og dernæst må man så overveje, om problemerne kan løses.

Vil det hjælpe?

Ministeren synes, at valuarvurderinger ikke skal kunne bruges til at fastsætte værdien af en andelsejendom i en årrække efter stiftelsen, f.eks. 5 år. En sådan regel vil ikke hjælpe foreninger stiftet før 2007, hvor boligboblen var allermest oppustet og brast. Hvis man indfører en regel, som går længere tilbage, så risikerer man netop at ramme – måske endda vælte – de foreninger, hvis beboere allerede er hårdest ramt. Det er vel egentlig ikke så smart. Så allerede her brister logikken bag forslaget.

Og så har der end ikke været behov for at stille det lidt drilske spørgsmål, om reglen også skal gælde vurderinger, som er lavere end købsprisen? Der er givetvis eksempler på foreninger, der netop ikke blev stiftet, fordi man anså priserne for at være alt for høje. Og de “ikke-foreninger” optræder jo slet ikke på ministerens lystavle.

Holder ministerens logik?

Men det store spørgsmål er egentlig, om valuarvurderingerne er årsag til dårlig økonomi, eller om årsagen skal søges andetsteds. En ting er sikkert, det var ikke de høje valuarvurderinger, der i årene op til 2007 førte til højere købspriser på ejendommen. Når det kan fastslås med stor sikkerhed, så skyldes det, at for en andelsboligforening er dens købspris altid lig med den pris, som en anden køber vil give. Det er kun fordi ejendommen i princippet allerede er solgt til anden side, at lejerne får den tilbudt. Prisen er slet ikke til forhandling. Derfor vil valuarvurderingen ingen som helst indflydelse have på driften af ejendommen. Men den kan naturligvis medføre forventninger om kapitalgevinst. Det er bare en helt anden historie.

Valuarvurderingen kan have ført til, at foreningen fik højere realkreditlån end den ellers ville have fået. Men realkreditlån er jo netop billigere end banklån, så det kan jo ikke forringe økonomien. Og realkreditinstitutterne var altså med på de høje vurderinger. Som eksempel kunne man nævne A/B Ringertoften, der købte for 456 milioner og trods en belåningsgrænse på 80 % fik 450 mio. i lån. Det burde snarere føre til en sag om overbelåning end medlidenhed med andelshaverne.

Det skal dog ikke nødvendigvis føre til, at valuarerne går fri af kritik, for deres vurderinger virker godt nok mange gange temmelig oppustede og lige en tand for smarte i deres valg af forudsætninger. Og det gælder både forudsætningerne om forrentning og deres vurderinger af den potentielle leje. Men deres dårlige arbejde førte ikke til foreningernes dårlige økonomi.

Så ministeren ønsker altså at lovgive for at forbyde noget, som ikke er årsag til problemet og som slet ikke vil løse det. Den lov er vist næppe nødvendig.

Hvad skyldes A/B’ernes dårlige økonomi?

Selv om den helt overvejende del af danske andelsboligforeninger har bundsolid økonomi, så er der er en gruppe foreninger stiftet i årene op til 2007, som har massive problemer med åndedrættet. Men årsagen til deres problemer er bare noget andet. Alt for ofte er det budgetter, hvor indtægterne ikke kommer og udgifterne bliver større end forventet. De manglende indtægter stammer tit fra, at udlejningslejligheder enten ikke bliver ledige og dermed ikke giver indtægt fra salg (og boligafgift, som notorisk er højere end huslejen i regulerede lejligheder), eller de kan ikke sælges til de forventede priser. Og her bider hunden sin egen hale, dårlig økonomi fører til færre eller billigere salg, der igen fører til endnu dårligere økonomi, o.s.v.

De manglende indtægter og de høje udgifter er imidlertid svære at gøre noget effektivt ved – altså bortset fra at sætte boligafgiften op. Og det er der nogen, som ikke kan bære. For de andelshavere, som ikke kan betale den langt højere boligafgift, som ofte vil være nødvendig, kunne en vej ud af den misere være, at de fik mulighed for at sælge deres lejlighed til nogen, som er villige til at betale boligafgiften. Det kan godt være, de må flytte. Det er ikke rart, men man skal også flytte efter en tvangsauktion, og det er jo alternativet.

Liberalisering som løsning?

En løsning kunne være en liberalisering af priserne på andelslejligheder. For at forstå virkningerne deraf, skal man kende lidt til den mekanisme, der p.t. fastlægger maksimumprisen på en andelslejlighed.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi, at prisen på andelen er 400.000.
Det næste der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

I det tidligere nævnte tilfælde, A/B Ringertoften var det lige præcis det, der skete. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det gav nogle vilde udsving i andelsprisen, i et tilfælde fra 500.000 til 50.000. I andre tilfælde er det udsving i millionklassen.

For de som er oprindelige andelshavere, kunne man sige, at der blot er tale om, at de høje vurderinger førte til drømme om en fremtid, der skulle flyde med mælk og honning. Det er ikke sket, og det kan man blot begræde. Man kan dog gøre mere.

A/B Ringertoften i København NV kan igen tjene som eksempel. Som nævnt købt for 456 mio. i 2003, men efterfølgende valuarvurderet helt op til 580 mio. i 2007. Skats oplysninger om gennemsnitspriser i området fører dog til, at den samlede ejendom som ejerlejligheder ville have været ca. 730 mio. værd i 2007. Som ejerlejligheder ville den altså være 25 % mere værd. Og det er jo også en slags penge.

I tilfældet med A/B Ringertoften ville sammenligningen med ejerlejligheder ultimo 2011 (nyere tal findes ikke) fortsat føre til en værdi på 514 mio., og det er altså stadig en del mere end den anskaffelsespris på 456 mio., der nu bruges i regnskabet. Hvis man havde frie priser, så ville ejerlejligheder og andelslejligheder basalt set koste det samme at bo i, når man vel at mærke indregner skattefordele, lånetyper etc. Hovedformålet med begge typer lejlighed er trods alt at bo i dem. Altså ville disse andele kunne sælges dyrere end de kan i dag.

En tilsvarende beregning kan laves for stort set samtlige de nødlidende andelsboligforeninger. De oprindelige andelshavere ville ved en ophævelse af maksimalpriserne fortsat kunne sælge til priser, som ligger over deres anskaffelsespris. De ville naturligvis ikke kunne nå fantasipriserne fra 2007, men der ville dog flyde enten mælk eller honning. Og det er ikke så ringe på et marked præget af nedgang. Og den fordel har ejerlejlighedskøbere fra 2007 bestemt ikke.

Der er en gruppe andelshavere, som er blevet særlig hårdt ramt af de høje valuarvurderinger, nemlig de som ikke var oprindelige andelshavere, men som kort efter købte en lejlighed til fantasipris. De kan i dag ikke lovligt sælge andelen for den pris, som de gav. Også for de andelshavere vil en liberalisering afbøde deres tab. Det hører i øvrigt med i regnestykket, at de faktisk som regel anskaffede deres bolig langt billigere, end hvis de samtidig havde købt en ejerlejlighed af samme størrelse og beliggenhed. I mellemtiden har de ofte også boet billigere. Og ved en liberalisering vil de kunne sælge forholdsvis dyrere. De har ganske vist tabt store beløb, men det har kollegaerne fra ejerlejlighederne sandelig også. Der er ingen som ønsker, at nogen skal miste penge på deres bolig, men de er ikke alene og andre står altså i en værre situation. Men en liberalisering er altså et stort skridt på vejen.

Konklusionen må være, at ministeren ikke forstår årsagen til andelsboligforeningernes problemer, at han foreskriver uduelige løsninger, og at han ignorerer de virksomme løsninger. Hvornår forstår ministeren mon det?

Jens Frederik

PS Ministerens svar, der til fulde udnytter hans betydelige indsigt fra karrieren i den almennyttige sektor, ligger her. Det har også fået sit eget punkt på bloggens forside.

Enhedslistens partiprogram.

Mener de det virkelig.

I takt med at Enhedslisten stormer frem i meningsmålingerne, er en række nysgerrige – og måske bekymrede – begyndt rent faktisk at læse på partiets program.

At programmet er dansk politiks parallel til en fossil fortidsøgle kan ikke undre, altså lige bortset fra det forhold, at arten kan genopstå fra de uddøde uden at have foretaget nogen form for evolutionær tilpasning. End ikke sabelkatten, som er opstået 3 gange i løbet af de seneste ca. 3 mio. år, og som heldigvis også er uddød 3 gange, kan fremvise en tilsvarende mangel på tilpasning til ændrede forhold.

Og af samme grund kan man fristes til at tænke, at Enhedslisten medlemmer umuligt kan mene det, de skriver i programmet. Det er simpelthen for fantasifuldt og virkelighedsforladt. Det kan da umuligt passe sammen med det sympatiske og ligefremme eksempel på naboens søde datter, der står som partiets fremmeste talskvinde. Og lige præcis derfor er der grund til et erindre om, at tyskerne havde nøjagtig den samme reaktion, da nationalsocialisterne nærmede sig magten i trediverne. At ordet “program” i virkeligheden skulle læses som “pogrom” stod uden for civiliserede menneskers fantasi.

Nu er det så dæmoniserende at sammenligne med nazister, at man med omhu skal sørge for at afgrænse analogien, for ellers mister man selv troværdighed – og det skulle jo nødig ske. Så lad mig med det samme indrømme, at jeg på ingen måde anser Enhedslisten for lige så ekstrem i sit menneskesyn, og at jeg anser faren for, at de får mulighed for at få bestemmende indflydelse for uendeligt ringe. Men på de punkter, hvor de får indflydelse – blot i begrænset omfang – må man tage i betragtning, hvilket udgangspunkt de møder frem med.

Så langt er der grund til at tage dem alvorligt. Derfor kunne det også være dejligt at få udstillet, hvor meget de egentlig vil tage konsekvensen af deres egne meninger. Det burde i hvert fald deres nærmeste konkurrenter være interesserede i.

I Folketingsåret 2010-11 (1. samling) var de med til at fremsætte 43 (jeg kan have talt lidt for få) af i alt 135 forslag til folketingsbeslutning, som stammede fra partier udenfor regeringen.

Beslutningsforslagene går i vidt omfang ud på, at det pålægges regeringen at udarbejde et lovforslag om et bestemt emne, f.eks. forslaget med det letforståelige navn “Forslag til Folketingsbeslutning om bestilleransvar (solidaransvar)”, der ville pålægge alle borgere som ombygger deres hus for mere end 100.000 kr. at undersøge, om håndværkerne husker at betale moms!

Andre forslag vil blot pålægge regeringen at udføre bestemte handlinger. Her kunne nævnes det oplagte forslag “om at videreføre de sunde dele af Amagerbanken som offentligt ejet og drevet bank.”

Beslutningsforslag dør imidlertid oftest ved 1. behandling, og får dermed ikke den gennemarbejdning, som de mere afsindige forslag fortjener, for det er jo i detaljerne, djævelen bor. Reelt set kan kunderne kun sikre sig mod håndværkeres undladen af at betale moms ved, at kunden betaler momsen, og skal håndværkerne hæfte for det. Og hvem skal lige afgøre, hvilke dele af Amagerbanken, der er sunde, og hvad skal der ske, hvis de tager fejl.

Begge forslagene er meningsløse slag i den tomme luft, og det var mange af de andre også. Men de fortjener at blive drøftet, om ikke af andre grunde så fordi indholdet bør stilles til skue for den undrende offentlighed. Og sådan er det også med resten af programmet. Skal nedlæggelse af politiet medføre, at ingen anholder voldtægtsmænd, bankrøvere og cykeltyve. Eller at det bliver gratis at køre for stærkt på motorvejene, fordi ingen nogensinde kontrollerer os.

Enhedslisten har aldrig selv brugt ressourcer på at fortælle os det. Selv om de, som nævnt, fremsatte 43 beslutningsforslag, så blev det kun til 4 lovforslag. Og ingen af dem handlede om nationalisering eller afvikling af det kapitalistiske magtapparat. Men hvis hver 8. dansker vil stemme på liste Ø, så fortjener de at se, hvordan man vil gennemføre den politik, der står i programmet. Det skulle da nødigt vise sig blot at bestå af gratis synspunkter.

Derfor kunne man overveje, om ikke regeringen virkelig burde bruge lidt tid på at udarbejde forslag derom. Ikke for selv at stemme på dem, men som en service til landets vælgere, og et parti, der åbenlyst ville vise sig at være bange for at skulle leve med konsekvenserne af egne holdninger. Det ville nok blive festligt for os andre.

Jens Fr.

Og p.s. Jeg er rigtigt glad for din opmærksomhed, hvis du er nået helt herned.

Mikrolovgivning – 3 små provokationer


For nylig havde jeg fornøjelsen af at holde et oplæg for Cepos. Blandt tilhørerne var en lang række borgerlige politikere fra første geled. De både grinede og klappede pænt, så måske er det værd at gengive:

Små ændringer – stor effekt

“Both God and the devil are in the details”. Sådan kunne mottoet for en mikrolovgiver lyde.

Politik lever af sound-bites, hvorfor så ikke også gøre det samme med lovforslag. Skal det kunne markedsføres, så skal det kunne koges ned til en soundbite. Det skal hugge gordiske knuder over. Der er trods alt ikke ret stor forskel på at sælge politik og vaskepulver – uanset hvor ofte det modsatte er blevet hævdet.

Ideen

Egentlig stammer ideen ikke fra mig selv, men fra en gammel apokryf historie om dansk politiks enfant terrible, Mogens Glistrup. Manden ejede ikke begrænsningens kunst og slet ikke vilje til samarbejde. Men han havde et umiskendeligt blik for absurditeter. Hver gang man i 70-erne skulle drøfte finanslov eller et af de utallige økonomiske indgreb, som dengang var lige så regelmæssige som topmøder om redning af Euroen er det i dag, så kastede han med omhu grus i maskineriet ved at fremsætte et fuldstændig uoverskueligt antal ændringsforslag.

Lige undtagen en gang, hvor Fremskridtspatiets eneste ændringsforslag så sådan ud:

Fremskridtspartiets ændringsforslag:

I lovforslagets § XX, stk. 2 ændres ordet “ikke” til “kun

Det var selvsagt lidt af en overraskelse, så samtlige folketingsmedlemmer bladede febrilsk rundt for at finde den rigtige paragraf. Og da de fandt den, så den således ud:

Forslag til lov om endnu en kriseløsning af Danmarks økonomiske forhold

§ A …

§ B …

§ XX Loven træder i kraft ved lovforslagets fremsættelse i Folketinget

Stk. 2. Denne lov gælder ikke for Færøerne og Grønland

Så enkelt kunne det gøres!

Men kan den sport gentages?

Mit postulat er, at det kan lade sig gøre, og at det i virkeligheden gør rollen som politiker meget nemmere. Her er en række eksempler fra boliglovgivningen.

Lejelovene

Det første er hentet fra alle liberales yndlingsaversion, den sidste af rationeringslovene fra 2. verdenskrig. Med den som udgangspunkt gælder der et loft over huslejerne i det ældre boligbyggeri – det som kaldes “omkostningsbestemt husleje”. Hele ideen om et loft er selvsagt en vanskabning, men den værste tidsel er, at det beløb, som udlejeren må opkræve i forrentning af sin indskudte kapital, er bundet til ejendommens værdi i 1973. Er der mon nogen andre, som ikke har fået lønstigning siden 1973! Og hvorfor netop 1973?

Det er egentlig gjort ganske enkelt med følgende lovtekst:

Lov om midlertidig boligregulering

§ 7. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse…..

§ 9. Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Og det uhyggeligt enkle lovforslag er såmænd blot at erstatte 1973-vurderingen med den nugældende:

Forslag til ændring af lov om leje

I § 9, stk 1 ændres ordene “pr. 1. april ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme” til “seneste offentlige vurdering”.

Da ejendommenes værdi er mangedoblet siden 1973, og da bestemmelsen selvsagt vil kapitalisere sig over i priserne på udlejningsejendomme og dermed på den næstkommende offentlige vurdering, så indebærer det reelt set en mulighed for fri husleje i ældre ejendomme. LLO vil selvsagt påstå, at man dermed udløser en tsunami på boligmarkedet, men det vigtigt at erindre, at der kun er tale om en mulighed for indeksregulering af afkast. Sandsynligheden for, at det rykker noget som helst, er faktisk ikke så stor, for den største del af lejemarkedet er efterhånden bragt uden for rækkevidde af den omkostningsbestemte husleje.

Ejerlejligheder

En af de bedste måder at genkende dårlig lovgivning på er, når den fylder for meget. Fadervor er på bare 64 ord. Grundloven holder sig – inklusive §-numre og overskrifter – på 4.280 ord, eller ca. det samme som en dobbelt kronik i Politiken. Længere behøver det altså ikke blive, men det gør det ofte.

Og selve længden af en lov kan i den grad bidrage til forvirring, at det i sig selv gør den svær at ændre.

Så hvis man blot en enkelt gang har forsøgt at sætte sig ind i reglerne om opdeling af ejendomme i ejerlejligheder, så ved man at det er gået rivende galt. Det drejer sig kun om en enkelt paragraf i loven, men med sine 1.593 ord har den en længde på over 1/3 af grundloven. Den svarer til 1½ kronik i Berlingske, og den er fuldstændigt uforståelig. For dokumentationens skyld har jeg medtaget den her, men i virkeligheden kan den uden større problemer springes over.

Ejerlejlighedsloven

§ 10. Loven anvendes på:

1) Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2) Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a-e og bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f-i.

a) Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed udgør mindst 26 m2.

b) Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. Arealkravet anses dog for opfyldt, hvis mere end 4/5 af bygningens beboelseslejligheder hver for sig opfylder kravet og det tillige er opfyldt i gennemsnit for samtlige beboelseslejligheder. Har beboerne adgang til kollektiv bespisning i beboerrestaurant i bebyggelsen, kan en kogeniche i et lokale på mindst 3 m2 nettoetageareal erstatte kravet om et køkken.

c) Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m2 nettoetageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977.

d) Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc-rum, og dette skal være forsynet med håndvask.

e) Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum.

f) Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af 1972. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler herom.

g) Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg.

h) Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

i) Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse.

3) Bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning.

4) Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

5) Bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tidligere lovgivning.

6) Bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til ældreboliger eller almene ældreboliger, når kommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller lov om almene boliger m.v. Ældreboligerne eller de almene ældreboliger skal efter opdelingen udgøre en samlet ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

7) Bygninger, der er kondemneret i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligere lov om boligtilsyn, når kommunalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregisteret indrettes til ungdomsboliger, der har fået tilsagn om statsstøtte til indretning eller opførelse efter den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgivning eller til almene ungdomsboliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v., og den resterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end beboelse. Ungdomsboligerne eller de almene ungdomsboliger skal efter opdelingen udgøre en samlet ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

Stk. 2. Bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder, såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Alle beboelseslejligheder i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse. De eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli 2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, medmindre bygningen er omfattet af stk. 1, nr. 2 eller 3. 1.-3. pkt. gælder også for bygninger på ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, uanset at bygningerne er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966.

Stk. 3. Bygninger, hvor der efter den 1. juli 2004 etableres nye tagboliger som almene boliger, kan opdeles i ejerlejligheder, jf. 2. og 3. pkt. Opdeling kan ske, når de nye boliger etableres i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager og bygningen helt eller delvist anvendes til privat udlejning til beboelse. Boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles.

Stk. 4. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattet af stk. 5-9, kan kun opdeles, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan kun videreopdeles efter reglerne i stk. 5.

Stk. 5. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan endvidere opdeles, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter kapital 5 a i lov om almene boliger m.v. Opdelingen skal ske løbende, således at boligerne udlægges som selvstændige ejerlejligheder i takt med, at de bliver solgt. Det samme gælder eventuelle andre særskilt afgrænsede husrum i afdelingen. Dog kan opdelingen ske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. Beslutning herom skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Ejerlejligheder tilhørende almene boligorganisationer kan videreopdeles efter reglerne i 2.-5. pkt., når der er indgået aftale om salg efter førnævnte kapitel 5 a af en bolig beliggende i ejerlejligheden.

Stk. 6. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, hvis der tilføres almene boliger ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere etager. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

Stk. 7. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger og boligerne anvendes til privat udlejning. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

Stk. 8. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger og hver bolig udgør én ejerlejlighed. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejlighederne kan videreopdeles efter stk. 5.

Stk. 9. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privat andelsboligforening. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne kan ikke videreopdeles.

Stk. 10. Ejendomme, hvor der af socialministeren er meddelt godkendelse til etablering af friplejeboliger på en del af ejendommen, og som ikke er omfattet af en af de øvrige bestemmelser i § 10, kan opdeles i ejerlejligheder, hvis friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne og det til boligerne knyttede serviceareal efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, jf. dog stk. 11. Ejerlejligheden kan ikke videreopdeles. Andre boliger eller lokaler til andet end beboelse på ejendommen skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, medmindre opdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efter en af de øvrige bestemmelser i § 10.

Stk. 11. Friplejeboliger omfattet af stk. 10 og friplejeboliger, som ikke er omfattet af nogen af de øvrige bestemmelser i § 10, kan dog opdeles i ejerlejligheder således, at friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne udgør én ejerlejlighed og det til boligerne knyttede serviceareal udgør én anden ejerlejlighed. De to ejerlejligheder kan ikke videreopdeles. Stk. 10, 3. pkt., finder anvendelse.

Stk. 12. Loven finder ikke anvendelse på:

1) Landbrugsejendomme, jf. lov om landbrugsejendomme.

2) Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, jf. dog stk. 2.

Stk. 13. Ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Det er en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er omfattet af stk. 1, nr. 3, at en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt lejlighed til beboelse efter videreopdelingen opfylder de i stk. 1, nr. 2, litra a-f, nævnte krav.

Stk. 14. I bygninger, der er opdelt i ejerlejligheder, finder stk. 3 og 6 tilsvarende anvendelse ved etablering af en ny ejerlejlighed indeholdende tagboliger som almene boliger.

I virkeligheden er den dog ikke så svær at analysere, for den er blevet til ved en uendelig række af knopskydninger. Hovedproblemet er, at VKR regeringen i sin tid blev så skræmt over prisudviklingen på ejerlejligheder, som ellers først var indført få år forinden (sjovt nok 1. juli 1966), at man på ny afskaffede muligheden for at opdele ejendomme i ejerlejligheder. I den forbindelse overså man formentlig, at en af grundene til, at ejerlejligheder var så dyre, var den enkle, at kun et mindretal var kommet på markedet. De gamle lejere var jo beskyttet mod opsigelse, så først når de selv valgte at flytte, kom lejlighederne til salg. Der findes stadig en del lejligheder, der endnu aldrig har været solgt, selv om antallet bliver mindre år for år. I virkelighedens verden har ejerlejligheder dog været så smart en løsning, at man har indført den ene undtagelse fra hovedreglen efter den anden. Så i virkeligheden kan vi nøjes med at kigge på hovedreglen:

§ 10. Loven anvendes på:

1) Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2) Bygninger, der ikke indeholder ……

Hvis vi ændrer hovedreglen, på en sådan måde, at alle bygninger kan opdeles, så kan vi skrotte hele resten af paragraffen. Under alle omstændigheder er 1966 et arbitrært valgt tal, og det gør det relativt umuligt for modstanderne at argumentere imod, så hvorfor ikke 1866, 1766 eller noget helt andet. Den ældste bygning i Danmark, der kan dateres nogenlunde sikkert er vistnok Skt. Jørgensbjerg Kirke i Roskilde fra ca. 1080. Så det eneste rigtige årstal at vælge er vel 1066, der samtidig har den fordel, at det er året for vikingetidens afslutning. Herefter udestår kun jættestuerne, der er omfattet af bestemmelsen om udstykning af fredede bygninger.

Så forslaget er:

Forslag til lov om ændring af lov om ejerlejligheder

I § 10, stk. 1, nr. 1 ændres tallet 1966 til 1066

Så væsentlige ændringer på boligmarkedet har vi ikke set siden 1972. Det ligger indenfor klassisk, borgerligt fælles tankegods. Så se nu at få det fremsat.

En af de allervigtigste konsekvenser ved dette forslag er i øvrigt, at der bliver fri mulighed for at andelslejligheder kan få status som ejerlejligheder og vice versa. Det indebærer, at det fremover vil være markedet snarere end politikerne, der vælger om den ene eller anden boligform er mest fordelagtig. Indtil nu har der været stor prestige ved ejerlejlighedsmodellen, men det behøver ikke være tilfældet fremover.

Andelslejligheder

Det er snart mange år siden, at jeg første gang fremsatte forslag om, at de lovbestemte maksimumpriser på andelsboliger skulle ophæves. Da jeg fik Søren Pind til at skrive et blogindlæg om det, så resulterede det i flere tusinde læsninger. Så sig ikke, at forslaget er uden perspektiver. I de senere år har høje ejendomsvurderinger til dels medført, at lejlighederne ikke har kunnet sælges til maksimumprisen, men det kan man ikke være sikker på holder, og der er i de nuværende priser indregnet en betydelig risikopræmie for køberne set i forhold til priserne på ejerlejligheder (op imod 20 % jf. min analyse deraf), hvilket altså giver tilsvarende tab for de nuværende sælgere.

Gennem en årrække har jeg hævdet at hovedproblemet var, at prisen på andele er bundet til prisen på udlejningsejendomme, men i virkeligheden er det essentielle problem, at der overhovedet er et maksimum. Bestemmelsen i loven ser sådan ud.

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Det er i den forbindelse ret sjovt, at en lovbestemmelse, der egentlig er skønsmæssig, opfattes om et absolut forbud mod at sælge selve andelen (altså førend man lægger forbedringer til) til mere end den bogførte værdi af ejendommen. Vurderinger af ejendomme kan da ellers variere voldsomt jf. et af mine gamle blogindlæg. Og vurderingen af forbedringerne er et eksempel på anvendelse af rendyrket marxistisk arbejdsværditeori på en måde, så alle burde kunne indse det urimelige i det. Det må jeg se at få skrevet noget om.

Men den enkle metode til at udrydde urimelighederne er, at man i stedet for et absolut maksimum indfører en oplysningspligt. Så har køber en mulighed for selv at tage stilling. Hvis almindelige mennesker kan det, når de køber en ejerlejlighed, så må de også kunne gøre det med andele. Her er teksten

Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

I lovens § 5, stk. 1 ændres ordene “må ikke overstige, hvad” til “skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb” og “med rimelighed betinge” til “indgår i købesummen“.

Konsekvensen er fri prisdannelse på andelsboliger Det er ikke perfekt, men det er et stort skridt frem. Og fordi dette er det mest komplicerede af de 3 lovforslag, så kommer her den ændrede tekst:
Ny lovtekst:

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand indgår i købsaftalen

Konklusioner

Det burde næsten være unødvendigt at ridse konklusioner op, for de giver egentlig sig selv, men essensen er, at:

  • Mikrolove skal være svære at argumentere imod – det modsatte synspunkt skal være håbløst på en tv-skærm.
  • Mikrolove skal være enkle og sjove.
  • Mikrolove er nemme at markedsføre.
  • Mikrolove er guerilla-krig mod gordiske lov-knuder.
  • Mikrolove kræver ikke embedsmænd.
  • Mikrolove baner vejen for rigtige reformer.

Som allerede sagt:

“Both God and the devil are in the details.”

PS Hvis du er nået helt herned, så burde du måske læse de andre indlæg på min boligside