Andelsboliger og valuarvurderinger III

Replik til Carsten Hansen

På et kommunikationskursus lærte jeg en gang, at man altid skal forsøge at starte med at sige noget pænt om sine modparter i en debat, og i øvrigt lade fakta tale for sig selv. Det skal jeg forsøge at leve op til i denne replik til by- og boligminister Carsten Hansen, der i Berlingske Tidende mandag d. 12. november har svaret på min kommentar om forslag til ændringer i andelsboligloven.

Min venlige bemærkning om ministeren vil være, at vi øjensynlig ikke har gået på samme retorikkursus. På kurset lærte jeg også, at man bør fremsende sit debatindlæg til modparten og avisen samtidig. Det er vel ikke overraskende, at en minister ikke nedlader sig til den slags overflødig høflighed.

Heller ikke for så vidt angår brugen af fakta, har ministeren og jeg samme holdning. Der er nemlig i ministerens svar ikke et eneste sted, hvor han forholder sig til andet end sine egne frit opfundne eksempler. Og selv der forklarer han ikke, hvori problemerne for de ramte andelsboligforeninger og deres andelshavere består. Han nøjes med lidt brovtende brug af værdiladede ord om “spekulation” og “uanstændighed”. Man mindes uvilkårligt sentensen om, at det dunkelt talte er det dunkelt tænkte.

Fundamentet for en meningsfuld udveksling af synspunkter er, at modparten kan efterprøve de oplysninger, som man fremfører. Hvor jeg kan anføre en grundig gennemgang af et navngivet eksempel på en ramt andelsboligforening, har han intet – absolut intet – at bemærke derom. Det er lidt tankevækkende i betragtning af, at han formentlig har både embedsmænd og en spindoktor til at hjælpe sig med manuskriptet. (En endnu mere grundig gennemgang af A/B Ringertoften kan i øvrigt findes her)

Som det tydeligt fremgik af mit oprindelige debatindlæg, så vil de meget høje valuarvurderinger normalt ikke have givet problemer for de lejere, som var med til at købe ejendommen som andelsbolig. De oprindelige andelshavere kan blive udsat for “skuffede forventninger”, altså at de ikke tjener de forventede fantasilioner. Men det kan aldrig være det samme som at lide tab.

De virkeligt ramte er 2. generationskøberne. Det fatter ministeren fortsat ikke, og det er selvsagt vanskeligt at løse problemer, som man ikke har forstået.

Blandt de mange prokuratorkneb og retoriske julelege, ministeren i øvrigt betjener sig af, kan jeg godt blive lidt imponeret af hans salvelsesfulde argument for, at hans lovforslag ikke kan hjælpe de, som allerede er kommet i uføre, nemlig princippet om forbud mod lovgivning med tilbagevirkende kraft. Det er en helt ny synsvinkel. Men jeg gad egentlig godt vide, hvad hans ministerkollega ville have sagt til oppositionen, hvis oppositionen havde benyttet den argumentation forleden, da akutpakken blev vedtaget. De øvrige rævestreger må andre kommentere.

Afslutningsvis skal jeg – med troldsplint i øjet – stille et enkelt lille retorisk spørgsmål. Ministeren skriver: ” Andelsboliger er stadig i mange tilfælde et prisbilligt alternativ til ejerboliger.” Deri er jeg fuldstændig enig, men er det nødvendigvis en fordel for andelshaverne. Betyder det ikke bare, at køberne er villige til at give flere hundrede tusinde kroner ekstra for en ejerlejlighed, fordi de på den måde kan slippe for at få en andelsbolig!

Jens Frederik

Og så lige et PS: Jeg har naturligvis tilbudt Carsten Hansen, at en eventuel duplik fra hans side kan blive lagt uredigeret på denne blog.

Andelsboliger og valuarvurderinger II

Svar fra minister Carsten Hansen

Det er dejligt, at ministeren for By, Bolig og Landdistrikter Carsten Hansen har været så venlig, at han i Berlingske d. 12. ds har besvaret mine kommentarer om hans forslag til ændringer i andelsboligforeningsloven. Det ville have være endnu dejligere, hvis han også havde svaret venligt.

Hans indlæg kan læses her. Der er tydeligvis tale om et af den slags indlæg, der på en åbenhjertig måde reflekterer ministerens personlighed og viser dybden i ministerens indsigt samt det store følelsesregister en god debat udløser.
Den fulde udgave af mit oprindelige indlæg om det unødvendige forbud mod valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme kan ses her

Og så en overraskelse

Ministeren har sandelig sendt mig et direkte svar.



Det er næppe en duplik, så teksten er her:

Kære Jens Frederik Hansen

Du har den 18. oktober 2012 sendt mig en kopi af et indlæg om andelsboliger, som du efterfølgende fik bragt i Berlingske den 22. oktober 2012.

Dit indlæg er i udgangspunktet en kritik af det forslag, jeg overvejer, om eventuel indførelse at en karensperiode for anvendelse af den såkaldte “valuarvurdering” i en periode efter stiftelsen af en andelsboligforening.

Jeg opfatter nu ikke så meget dit indlæg som en kritik af dette forslag, men snarere som en kritik af andelsboligen som boligform. Dit indlæg efterlader det indtryk, at hovedproblemet ved andelsboligen er, at der gælder maksimaipriser ved overdragelse.

Maksimalpriser er et at kendetegnene ved andelsboligen. Maksimalpriserne sikrer, at en andelsbolig i mange tilfælde stadig er et prisbilligt alternativ til ejerboligen. Herudover vil jeg nøjes med at henvise til mit svar på indlægget, som er blevet bragt i Berlingske mandag den 12. november 2012. Dette fremsendes vedlagt.

Med venlig hilsen

Carsten Hansen

Andelsboliger og valuarvurderinger

Carsten Hansen, Minister for By-, Bolig-, og Landdistrikter tænkte forleden højt og foreslog noget, som skal sikre verden mod nye boligbobler. Berlingske har bragt en lang kommentar om forslaget. Egentlig var der tale om et kronikmanuskript, som blev kortet temmelig meget ned. Det medførte, at nogle pointer gled ud, så derfor er hele teksten nedenfor:

Endnu et misforstået forbud!

Boligministeren har varslet et forbud mod, at lejere, som overvejer at stifte en andelsforening, skaffer sig en valuarvurdering af ejendommen, førend de træffer bestemmelse om at stifte foreningen og købe ejendommen. Men hvis man nu virkelig er i tvivl om, hvorvidt man vil købe, så er det da som regel fornuftigt at få en fagmands vurdering af, om prisen vil holde ved et eventuelt videresalg. Navnlig når man satser en voldsomt stor del af sin formue.



Det som ministeren opfatter som et problem, er, at lejerne ved at se en valuarvurdering, som er højere end foreningens købspris for ejendommen, kan få dollartegn i øjnene ved udsigten til en hurtig fortjeneste. Sådan gjorde man ved stiftelsen af en række andelsboligforeninger, som nu står med en elendig økonomi, fordi ejendommen er købt for dyrt og budgetterne ikke holder.

Først og fremmest må man spørge sig selv, om ministerens forslag vil hjælpe de andelsboligforeninger, som står med en tilsyneladende bundløs gæld. Hvis ministerens forslag ikke vil have nogen reel virkning, så må man naturlig vis se på, hvad der er skyld i foreningernes dårlige økonomi. Og dernæst må man så overveje, om problemerne kan løses.

Vil det hjælpe?

Ministeren synes, at valuarvurderinger ikke skal kunne bruges til at fastsætte værdien af en andelsejendom i en årrække efter stiftelsen, f.eks. 5 år. En sådan regel vil ikke hjælpe foreninger stiftet før 2007, hvor boligboblen var allermest oppustet og brast. Hvis man indfører en regel, som går længere tilbage, så risikerer man netop at ramme – måske endda vælte – de foreninger, hvis beboere allerede er hårdest ramt. Det er vel egentlig ikke så smart. Så allerede her brister logikken bag forslaget.

Og så har der end ikke været behov for at stille det lidt drilske spørgsmål, om reglen også skal gælde vurderinger, som er lavere end købsprisen? Der er givetvis eksempler på foreninger, der netop ikke blev stiftet, fordi man anså priserne for at være alt for høje. Og de “ikke-foreninger” optræder jo slet ikke på ministerens lystavle.

Holder ministerens logik?

Men det store spørgsmål er egentlig, om valuarvurderingerne er årsag til dårlig økonomi, eller om årsagen skal søges andetsteds. En ting er sikkert, det var ikke de høje valuarvurderinger, der i årene op til 2007 førte til højere købspriser på ejendommen. Når det kan fastslås med stor sikkerhed, så skyldes det, at for en andelsboligforening er dens købspris altid lig med den pris, som en anden køber vil give. Det er kun fordi ejendommen i princippet allerede er solgt til anden side, at lejerne får den tilbudt. Prisen er slet ikke til forhandling. Derfor vil valuarvurderingen ingen som helst indflydelse have på driften af ejendommen. Men den kan naturligvis medføre forventninger om kapitalgevinst. Det er bare en helt anden historie.

Valuarvurderingen kan have ført til, at foreningen fik højere realkreditlån end den ellers ville have fået. Men realkreditlån er jo netop billigere end banklån, så det kan jo ikke forringe økonomien. Og realkreditinstitutterne var altså med på de høje vurderinger. Som eksempel kunne man nævne A/B Ringertoften, der købte for 456 milioner og trods en belåningsgrænse på 80 % fik 450 mio. i lån. Det burde snarere føre til en sag om overbelåning end medlidenhed med andelshaverne.

Det skal dog ikke nødvendigvis føre til, at valuarerne går fri af kritik, for deres vurderinger virker godt nok mange gange temmelig oppustede og lige en tand for smarte i deres valg af forudsætninger. Og det gælder både forudsætningerne om forrentning og deres vurderinger af den potentielle leje. Men deres dårlige arbejde førte ikke til foreningernes dårlige økonomi.

Så ministeren ønsker altså at lovgive for at forbyde noget, som ikke er årsag til problemet og som slet ikke vil løse det. Den lov er vist næppe nødvendig.

Hvad skyldes A/B’ernes dårlige økonomi?

Selv om den helt overvejende del af danske andelsboligforeninger har bundsolid økonomi, så er der er en gruppe foreninger stiftet i årene op til 2007, som har massive problemer med åndedrættet. Men årsagen til deres problemer er bare noget andet. Alt for ofte er det budgetter, hvor indtægterne ikke kommer og udgifterne bliver større end forventet. De manglende indtægter stammer tit fra, at udlejningslejligheder enten ikke bliver ledige og dermed ikke giver indtægt fra salg (og boligafgift, som notorisk er højere end huslejen i regulerede lejligheder), eller de kan ikke sælges til de forventede priser. Og her bider hunden sin egen hale, dårlig økonomi fører til færre eller billigere salg, der igen fører til endnu dårligere økonomi, o.s.v.

De manglende indtægter og de høje udgifter er imidlertid svære at gøre noget effektivt ved – altså bortset fra at sætte boligafgiften op. Og det er der nogen, som ikke kan bære. For de andelshavere, som ikke kan betale den langt højere boligafgift, som ofte vil være nødvendig, kunne en vej ud af den misere være, at de fik mulighed for at sælge deres lejlighed til nogen, som er villige til at betale boligafgiften. Det kan godt være, de må flytte. Det er ikke rart, men man skal også flytte efter en tvangsauktion, og det er jo alternativet.

Liberalisering som løsning?

En løsning kunne være en liberalisering af priserne på andelslejligheder. For at forstå virkningerne deraf, skal man kende lidt til den mekanisme, der p.t. fastlægger maksimumprisen på en andelslejlighed.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi, at prisen på andelen er 400.000.
Det næste der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

I det tidligere nævnte tilfælde, A/B Ringertoften var det lige præcis det, der skete. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det gav nogle vilde udsving i andelsprisen, i et tilfælde fra 500.000 til 50.000. I andre tilfælde er det udsving i millionklassen.

For de som er oprindelige andelshavere, kunne man sige, at der blot er tale om, at de høje vurderinger førte til drømme om en fremtid, der skulle flyde med mælk og honning. Det er ikke sket, og det kan man blot begræde. Man kan dog gøre mere.

A/B Ringertoften i København NV kan igen tjene som eksempel. Som nævnt købt for 456 mio. i 2003, men efterfølgende valuarvurderet helt op til 580 mio. i 2007. Skats oplysninger om gennemsnitspriser i området fører dog til, at den samlede ejendom som ejerlejligheder ville have været ca. 730 mio. værd i 2007. Som ejerlejligheder ville den altså være 25 % mere værd. Og det er jo også en slags penge.

I tilfældet med A/B Ringertoften ville sammenligningen med ejerlejligheder ultimo 2011 (nyere tal findes ikke) fortsat føre til en værdi på 514 mio., og det er altså stadig en del mere end den anskaffelsespris på 456 mio., der nu bruges i regnskabet. Hvis man havde frie priser, så ville ejerlejligheder og andelslejligheder basalt set koste det samme at bo i, når man vel at mærke indregner skattefordele, lånetyper etc. Hovedformålet med begge typer lejlighed er trods alt at bo i dem. Altså ville disse andele kunne sælges dyrere end de kan i dag.

En tilsvarende beregning kan laves for stort set samtlige de nødlidende andelsboligforeninger. De oprindelige andelshavere ville ved en ophævelse af maksimalpriserne fortsat kunne sælge til priser, som ligger over deres anskaffelsespris. De ville naturligvis ikke kunne nå fantasipriserne fra 2007, men der ville dog flyde enten mælk eller honning. Og det er ikke så ringe på et marked præget af nedgang. Og den fordel har ejerlejlighedskøbere fra 2007 bestemt ikke.

Der er en gruppe andelshavere, som er blevet særlig hårdt ramt af de høje valuarvurderinger, nemlig de som ikke var oprindelige andelshavere, men som kort efter købte en lejlighed til fantasipris. De kan i dag ikke lovligt sælge andelen for den pris, som de gav. Også for de andelshavere vil en liberalisering afbøde deres tab. Det hører i øvrigt med i regnestykket, at de faktisk som regel anskaffede deres bolig langt billigere, end hvis de samtidig havde købt en ejerlejlighed af samme størrelse og beliggenhed. I mellemtiden har de ofte også boet billigere. Og ved en liberalisering vil de kunne sælge forholdsvis dyrere. De har ganske vist tabt store beløb, men det har kollegaerne fra ejerlejlighederne sandelig også. Der er ingen som ønsker, at nogen skal miste penge på deres bolig, men de er ikke alene og andre står altså i en værre situation. Men en liberalisering er altså et stort skridt på vejen.

Konklusionen må være, at ministeren ikke forstår årsagen til andelsboligforeningernes problemer, at han foreskriver uduelige løsninger, og at han ignorerer de virksomme løsninger. Hvornår forstår ministeren mon det?

Jens Frederik

PS Ministerens svar, der til fulde udnytter hans betydelige indsigt fra karrieren i den almennyttige sektor, ligger her. Det har også fået sit eget punkt på bloggens forside.