Hvad indeholder en “bolignød”?

Hvordan ser en “bolignød” ud?

Det har jeg nu brugt et lille år af mit liv på at afsløre, og igår knækkede jeg den. Hidtil jeg kun set på, hvordan den opstår, hvad den har af konsekvenser, og hvordan andre har beskrevet den.

Men hvad er der inde i skallen? “Nucleos non putamina,” siger egernet på mit gamle kollegiums våbenskjold. Man skal ind til kernen, ikke skallen. Men fremover vil videnskaben påstå, at der slet ingen kerne er inde i bolignødder. Der er tomt! Bolignød er et psykologisk fænomen, der medfører en irrationel adfærd, og som derfor manifesterer sig fysisk.

Det er ubestridt, at der i 1945 var udstrakt bolignød i Danmark. Der var 16.000 under kommunal husvildeforsorg. Og mange, mange flere som søgte efter en bolig. Men hvor mange boliger manglede der så?

De bøger om besættelsen, der skriver noget om sociale forhold, citerer næsten alle en mangeårig kontorchef i Boligministeriet for, at der ved befrielsen var opstået et underskud på 50-60.000 boliger.

Men prøv at kaste et blik på nedenstående tabel, som viser, hvor tæt danskerne boede i forskellige år, nemlig 1935, 1940 og 1945. Øverst i tabellen står de lejligheder, hvor der boede uendeligt få, nemlig de helt tomme. Og så følger nedad lejligheder med 2 værelser pr. person, etc. – helt ned til lejligheder, hvor der bor 3 eller flere i hvert værelse – far, mor og fire børn i en to-værelses. Så tallene skal i enhver henseende helst være høje i de øverste felter og lave i de nederste.

Personer pr. værelse i
boliger i byerne:
  1935   19401945  
Ubeboede 1,53 % 2,28 % 0,21 %
P < 0,5 pr. værelse 5,38 % 5,25 % 5,85 %
0,5 ≤ P < 1 pr. værelse 29,60 % 28,64 % 30,00 %
1 ≤ P < 1,5 pr. værelse 37,39 % 38,62 % 37,89 %
1,5 ≤ P < 2 pr. værelse 13,12 % 13,45 % 13,63 %
2 ≤ P < 2,5 pr. værelse 8,06 % 7,93 % 8,45 %
2,5 ≤ P < 3 pr. værelse 2,49 % 2,07 % 2,15 %  
3 ≤ P pr. værelse 2,44 % 1,76 % 1,82 %

Udviklingen fra 1935-1940 er ret entydig positiv, der bliver en hel del færre i de nederste felter i tabellen, folk klumper sig lidt mere sammen i midterfelterne. 1940-45 er udviklingen mere problematisk. Der bliver flere af dem i de bedste grupper, men der bliver også flere af dem i bunden. Samfundet er med andre ord “ved at blive revet over på midten”.

Men den der overrivning er jo ikke voldsom. Det virker nærmere som om bunden af tabellen tager et skridt baglæns, men faktisk ikke helt tilbage til standarden fra 1935.

Så det har jeg regnet på. Og hvis forudsætningen er den, at danskerne i 1945 skulle bo i de lejligheder, som stod til rådighed i 1945, men skulle bo lige så tæt, som de gjorde i 1935 eller blot 1940, så får man et fascinerende resultat.

I november 1945 boede der i de danske byer 2.212.000 mennesker. Men hvis de havde boet lige så tæt, som i 1935 – og det er altså ikke noget voldsomt tilbageskridt, når man sammenligner med boligsituationen i andre europæiske byer på det tidspunkt – så ville der have været plads til 2.320.000 mennesker i lejlighederne. Der kunne altså opsuges mere end 100.000 mennesker, hvilket er langt, langt mere end antallet af husvilde. Og der ville endda stå 1,53 % af alle boliger tomme! For det gjorde der jo i 1935. Det er lige så meget som 11.500 ledige lejligheder.

Hvis man laver en tilsvarende udregning med tallene for 1940, så mangler der husrum til 10.000, og dertil kommer de husvilde, hvilket giver en samlet manko på 26.000 personer uden tag over hovedet. Men samtidig ville der være 17.100 ledige lejligheder – så mon ikke regnestykket var gået op!

Det er jo temmelig urealistisk, at lave regnestykket med et stort antal ledige lejligheder, så jeg har yderligere simuleret med en situation, hvor folk bor lige så tæt som i hhv. 1935 og 1940, men antallet af ledige lejligheder er det samme som i 1945. I så fald viser det sig, at der kunne have boet hhv. 2.350.000 og 2.247.000 personer i den eksisterende boligmasse.

Hvorfor rykkede danskerne så ikke bare den lille, lille smule sammen, som der skulle til? Svaret er enkelt: Man havde sat prismekanismen ud af kraft. Der var ikke noget incitament til at rykke sammen, for priserne var holdt kunstigt lave.

De menneskelige omkostninger ved at blive tvunget ind under husvildeforsorg var voldsomme for dem, som det gik ud over. Det var ydmygende og socialt udstødende.

For samfundet var omkostningerne til at forsøge at udrydde bolignøden ved at give statsstøtte til nybyggeri astronomiske i flere årtier.

Og alt det for at løse et pseudo-problem. Når man knækker en bolignød, så viser det sig, at der er ingenting indeni.

Venstres boligpolitik er ikke bare uinspireret, men talentløs – del I

Venstre har fremlagt et boligpolitisk udspil, som hen over sommeren har været varslet som en væsentlig del af Venstres samlede politiske program ved det kommende valg. Der har altså været brugt betydelige ressourcer på det gennem nogen tid. Og selv om nyhedsstrømmen er sådan, at der forventes instinktive reaktioner på den slags, så bør man også alligevel tage sig tid nok til at gennemgå (min autokorrektur rettede heldigvis slåfejlen ”gennemflå”) det noget mere detaljeret. Den slags kommer i sagens natur til at fylde. Og dermed skræmme nogle læsere væk. Men her kommer så del 1 af mit bud på en kritik.

Planøkonomi eller markedsøkonomi

At være liberal – og det er jo stadig Venstres angivelige udgangspunkt – indebærer en overbevisning om, at man som enkeltindivid ikke kan overskue, hvilket udfald af en bestemt opgave, der vil være optimal for alle ens medborgere, og derfor stoler man på, at det frie marked er bedst til at levere en løsning, som tilfredsstiller flest mulige af samtlige individers behov. Det handler om at sætte nogle rammer for markedet, der så vidt muligt er neutrale i forhold til forskellige udfald på markedet, og så læne sig tilbage og se det spændende resultat, der udfolder sig. Somme tider fuldstændig forudsigeligt, og somme tider voldsomt overraskende.

De mere begavede planøkonomer har også indset, at selv når de tiltager sig eneretten til at diktere et bestemt udfald – eksempelvis en reduktion af CO2-udledningen med x % – så gør de klogt i at overlade en valgfrihed med hensyn til, hvordan opgaven skal løses til dem, der rent faktisk skal stille med resultatet. Man stiller opgaven og ser så, hvem der kan levere den billigste løsning. Og endelig er der de gode gamle klassiske planøkonomer, der ikke alene vil bestemme målene for 5-årsplanen, men også specificerer hvilke ressourcer og teknologier, der skal anvendes til formålet.

De mere filosofisk anlagte vil indvende, at man i et eller andet omfang kan give ganske planøkonomiske forslag et liberalt skær, hvis man bare sørger for at definere ”markedet” snævert nok. Man kan eksempelvis fastsætte enormt frie og teknologineutrale regler for markedet for elbiler og dermed favorisere det i forhold til benzinbiler.

Det er til dels en metode Venstre anvender, fordi boligudspillet overordnet handler om ejerlejligheder, medens det ignorerer resten af boligmarkedet. Venstres udspil handler primært om ejerlejlighedspolitik – og som jeg senere vil komme tilbage til, endda kun om en snævert begrænset del af ejerlejlighederne.

Og når Venstre endda frejdigt erklærer, at målet er opførelse af 122.000 ejerboliger, så har man placeret sig med begge fødder i planøkonomiens kerneland. Det er i øvrigt et vidunderligt præcist tal. Hvor lige netop 122.000? Havde det ikke været smartere at angive en løsere størrelsesorden. Hvordan de når til tallet, er slet ikke underbygget, men der må jo være en grund til, at det ikke er 121.684 boliger, der er behov for.

Den liberale løsning havde været at sige, at der skulle åbnes for byggeri af [ejer]boliger i det omfang, som køberne vil aftage dem. Så kan man naturligvis sagtens angive et skøn over det forventede antal, men man ville have vist, at ens ideologiske udgangspunkt var markedet og ikke planen.

Boligpolitik eller byggepolitik

Der er vist aldrig noget parti, som officielt har haft en byggepolitik, men det er karakteristisk gennem de sidste 80 år, at der altid har været fokuseret mere på at påvirke boligmarkedet gennem tilførsel af nye boliger end ved en ændret fordeling af de eksisterende.

Det er jo klart at en tvangsmæssig omfordeling af eksisterende boliger er noget drastisk og vil støde på modstand, men man behøver jo bare at tænke lidt i incitamentsstrukturer. Da man i 1962 indførte en regel om, at udlejere kunne forhøje den lovlige maksimumleje med 25 %, så blev udlejerne naturligvis umiddelbart glade. Men det viste sig hurtigt, at effekten var, at ingen mennesker flyttede. Hvis man flyttede, så skulle det jo være noget meget ringere for at blive billigere. Effekten var den hidtil mest solide låsning af boligmarkedet – og på det tidspunkt havde man ellers en del erfaring med den slags.

Også Venstres nye politik tager sit udgangspunkt i, at der skal tilføres flere boliger, åbnes for mere byggeri etc. Der er med andre ord mere tale om en byggepolitik end en boligpolitik. Det er der ikke noget galt med, men det betyder bare at rækkevidden er noget mere indskrænket. Og at der stadig mangler en boligpolitik på hylderne i Venstres butik.

Vision eller stemmejagt

” Syv ud af 10 danskere drømmer om at bo i en ejerbolig.” Sådan indledes Venstres udspil, og i et interview i Berlingske har partiformanden erklæret, at det udsagn bygger på en opinionsmåling foretaget for Nordeakredit. På linket kan man se, at folk er blevet spurgt, hvad de helst vil bo i, hvis de kunne vælge frit. Det er nøjagtig det samme, som at spørge en 3-årig om han/hun helst vil have både kage og is til morgenmad hver dag. Det kan man ikke bruge til ret meget. Faktisk kan det undre mig, at ejerboligprocenten ikke er højere.

Det giver en mistanke om, at Venstres udspil – ligesom den ændrede holdning til Arne-pensionen – mest af alt er et forsøg på at samle stemmer. Af få mange stemmer er naturligvis hovedformålet med at være et politisk parti, men metoden kan være lidt forskellig. Der hvor jeg kommer fra, så handler det om, at man har nogle visioner om, hvordan samfundet skal være skruet sammen, og så overbeviser man flest muligt om, at det er gode holdninger, som vil give os et bedre liv. Det er lidt noget andet end at kigge efter, hvilke holdninger der er mest almindelige i befolkningen, og så forsøge at skrue dem sammen til en nogenlunde sammenhængende politik.

Man kan naturligvis også tage sit udgangspunkt i, at samfundet oplever et eller andet problem, og så forsøger man at finde en løsning på problemet. Men så ville man jo nok bruge en hel del plads på at beskrive problemet, dets opståen og dets konsekvenser i sit materiale. Og det gør Venstre ikke. Den samlede beskrivelse af baggrunden og begrundelsen for Venstres forslag udgør ca. 800 anslag (inkl. mellemrum) eller det samme som et kort læserbrev i avisen. Det er måske lidt magert. Eller også synes Venstre bare, at det er så selvfølgeligt for et borgerligt parti at gå ind for ejerboliger, at det ikke fortjener nogen uddybning. Det kan man jo så tænke lidt over. Navnlig når man sammenholder med, hvor mange, mange gange Venstre har stemt for bevillinger til opførelse af almennyttige lejeboliger.

Der kommer en god løsning imorgen

En sidste mere principiel overvejelse er, at hvis Venstre for alvor mener, at der er aktuelle problemer på boligmarkedet, hvorfor har man så ikke nogle lidt hurtigere virkende løsninger. Forslaget om en opsparingsordning har en 5-årig horisont. For så vidt angår nybyggeriet taler Venstre om 122.000 nye boliger indenfor 10 år. De øvrige forslag er alle behageligt fri for tidsrammer.

I borgerlige kredse taler man i øvrigt ofte om at ”udvise rettidig omhu”. Hvis det er sådan, at der ikke findes nogen løsninger, som kan nå at virke på kortere tid, så må det da undre, at Venstres forslag først kommer nu. Men det er vel bedre sent end aldrig.

Kommunal områdefornyelse Bispebjerg – en tekstanalyse.

På Københavns Kommunes hjemmeside ligger en meget fin plan for byfornyelse af Bispebjerg. Og fordi den handler om det sted, hvor jeg selv bor, så synes jeg, at den er velegnet til lidt nærmere studium. Den er nemlig en fremragende øvelse i at læse mellem linjerne og fange alt det, som med vilje er udeladt.

En konsekvens deraf er, at en gennemgang kommer til at fylde mange gange mere end den oprindelige tekst. Det bliver en usigeligt detaljetung og omfangsrig kritik. Og dermed bliver den også kedelig. Og det er formentlig en del af forklaringen på, hvorfor planen er udformet, som den er. De embedsfolk, der har udarbejdet planen vil formentlig meget nødig have, at deres overordnede – politikerne – begynder at forstyrre deres cirkler. Ingen politiker har tid og lyst til at nærlæse dokumenter så eftertænksomt, som det er nødvendigt for at forstå retorikken i planen, endsige bryde normerne for god politikeradfærd ved at udstille hulheden i planen.

Lad det være sagt straks, at jeg grundlæggende betragter den slags indsatser som en beskæftigelsesterapi for akademikere med ønske om fastansættelse i den offentlige forvaltning. Og det vil jeg godt argumentere for i det følgende:

På hjemmesiden er der først en overordnet beskrivelse af planen:

”Hvad er en områdefornyelse?

Områdefornyelsen skal understøtte en positiv udvikling i et byområde med komplekse sociale udfordringer, store trafikårer og en del nedslidte boliger. Vi udvikler kvarteret gennem integrerede fysiske, sociale og kulturelle indsatser. Områdefornyelsen er til stede i kvarteret i fem år og skaber udviklingen i kvarteret i tæt samarbejde med dets borgere, brugere og interessenter og med hjælp fra alle kommunens forvaltninger og faglige eksperter. Københavns Borgerrepræsentation har reserveret 78,8 mio. kr. til en 5-årig områdefornyelse på Bispebjerg Bakke (2021-2026).”

Antonymtesten

Det er så banalt, men hver gang man ser en kommunal tekst, så bør man starte med at udrydde alle de meningsløse opstablinger af plusord. Det er sagt mange gange, men hvis det er sådan, at intet tænkende væsen kan være uenig i et udsagn, så er udsagnet overflødigt og som regel også blottet for indhold. I sætningen ”områdefornyelsen skal understøtte en positiv udvikling” er ordet positiv fuldstændig ligegyldigt. End ikke dårekistelemmer eller islamister kunne finde på at sige, at de understøtter en negativ udvikling. Vi kan have forskellig mening om, hvad der er positivt og negativt, men vi går allesammen ind for noget positivt. Tilsvarende gælder de ”integrerede indsatser” og det ”tætte samarbejde” længere nede, ligesom man ej heller bliver voldsomt imponeret af, at kommunen påregner, at ”alle kommunens forvaltninger og faglige eksperter” vil deltage.

Problemerne

I teksten peges der på 3 problemer, som byfornyelsen skal om ikke løse, så dog afhjælpe:

komplekse sociale udfordringer,
store trafikårer og
nedslidte boliger

Og det agter man at gøre på baggrund af en plan, der samlet løber op i 64 sider og koster 78,8 mio. Én holdning hertil kunne være, at hvis det virkelig kan lade sig gøre at løse komplekse sociale udfordringer så enkelt og så billigt, så er man et skarn, hvis man ikke bakker op om projektet. En anden holdning kunne være, at de nok tager munden lidt for fuld, hvis de regner med, at projektet har mere end blot marginal betydning for de komplekse sociale udfordringer.

Er de store trafikårer et problem? Støjen og rystelserne er naturligvis ulemper, men selve trafikken er vel et plus. Det er trods alt et signal om, at man hurtigt og effektivt kan bevæge sig andre steder hen. At man kan komme på arbejde eksempelvis. At gennemføre tiltag, som reducerer trafikken, er ikke nødvendigvis til gavn for et område. Faktisk er det vel efterhånden en alment accepteret sandhed, at ghettoer stort set altid opstår i bebyggelser, der er afskærmet fra gennemgående trafik. Fraværet af trafik har også betydning for butikslivet i området, og dermed hvordan bybilledet bliver.

Og de nedslidte boliger! Det kunne jeg godt lide at få lidt statistik på. Er boligstandarden i området væsensforskellig fra andre dele af København? Og hvorfor er det et kommunalt problem? Bør det ikke snarere være et problem for husejerne?

Så problemformuleringen er i bedste fald løsagtig. Og selv hvis den holder vand, så er der altså stadig et misforhold mellem problemernes omfang og ressourcerne til løsningen.

Logos, patos og ethos

Retorikere opdeler traditionelt argumenter i de 3 kategorier. Logos, altså det rationelle argument om årsag, løsning og virkning, anses normalt for det, som man bør holde sig til i den offentlige debat. Patos, appellen til følelserne, har jeg allerede vist, er en mindre pålidelig type argument. Det er virksomt i nogle situationer, men det er dog et niveau ringere. Den sidste argumentationstype er autoritetsargumentet. ”Jeg udtaler mig sådan, fordi jeg har forstand på emnet.” I virkeligheden er det slet ikke et argument, men et krav om underkastelse. Mod autoritetsargumenter findes intet gyldigt modargument. Det er deres store styrke. Hvis man uimodsagt kan slippe af sted med at fremføre et autoritetsargument, så slutter samtalen. Af samme grund kan man som regel forvente, at ens autoritet bliver udfordret temmelig prompte.

Fraværet af håndgribelige logos-argumenter er slående. Men det kan jo skyldes, at de gemmer sig nede i hovedteksten og blot ikke har fundet vej til den kortfattede beskrivelse.

Patos udgør imidlertid en tydelig andel af teksten. Og det bør man hæfte sig ved.

Og så er der en meget elegant anvendelse af ethos. Embedsmændene i kommunen er naturligvis alt for kvikke til at påberåbe sig selv som autoriteter. Det ville blive udfordret på stedet. Men de gør noget andet. De erklærer, at planen er fostret og skal gennemføres  i samarbejde med kvarterets ”borgere, brugere og interessenter”. Planen er sandelig ikke udtryk for embedsværkets holdninger, men for ”borgernes, brugernes og interessenternes.” Og hvem vil drømme om at gå imod alle de 3 vægtige interessegrupper. Og en mistanke om, at der kun er tale om et udvalg af borgerne, brugerne og interessenterne, er vel helt ubegrundet? Ej heller en forestilling om, at disse borgere, brugere og interessenter har været føjelige som modellérvoks i vurderingen af embedsværkets oplæg, hører nok nogen steder hjemme.

Det lykkes altså at fremsætte et autoritetsargument uden at autoriteten udfordres. Og dermed kan planen ikke modsiges.

Sådan er det bare.

Ghettobekæmpelse starter med de islandske sagaer

Det vigtigste enkeltskridt i ghettobekæmpelse er en ændret sammensætning af ikke bare beboerne, men også af bebyggelsens ejerformer. Og det kræver lovgivning på kanten af Grundlovens regler om ekspropriation. De islandske sagaer udgør et fortilfælde.

Der findes ikke private ghettoer

Når man taler om ghettoer i den offentlige debat, så er der altid tale om boligområder, der er opført med statsstøtte. Det indgår endda som en del af ministeriernes definition af en ghetto. Men det er formentlig et helt overflødigt led i definitionen.

For hvis man skal pege på områder med massiv koncentration af indvandrere, straffede, arbejdsløse og uuddannede, så kan man formentlig ikke finde et eneste privat boligbyggeri, som kommer i nærheden af at opfylde ministeriernes ghettodefinition.

De kendteste ghettoer, Mjølnerparken, Vollsmose, og Gjellerup-planen er meget store bebyggelser, nærmest hele bydele, så umidelbart tænker man nok, at der ikke er så mange sammenlignelige private bebyggelser. Men det er ikke helt rigtigt. Leder man lidt, så kan man godt finde sammenhængende private boligområder med lige så mange lejligheder som en række ghettoer. Og ingen af dem har nogensinde haft ghettoproblemer.

Grundlovens regler om ekspropriation skal overholdes.

Hvis statsstøttet byggeri så bare var opført som ejet direkte af en offentlig myndighed, en kommune eller styrelse, så havde et frasalg af deres boliger ikke været så problematisk. Men det er de ikke. De er principielt selvstændige juridiske enheder, som ganske vist er underlagt en masse restriktioner med hensyn til formål og ageren, men som ikke ejes af det offentlige. Det vigtige i den sammenhæng er, at de skal drives non-profit. Der skal ikke optjenes et overskud til ejerne og de må som udgangspunkt ikke sælge deres ejendomme.

Som selvstændige retssubjekter er de naturligvis beskyttede af Grundlovens regler om, at man ikke kan ekspropriere med mindre det er til gavn for det almene vel og der ydes fuld erstatning. Det sidste kan lyde som noget, der bliver dyrt. Men det behøver det ikke blive.

Sagen om sagaerne

Hvis man ikke har fået fortalt historien i skolen, så skal man lige vide, at de islandske sagaer er en samling middelalderhåndskrifter, som er de centrale kilder til Islands tidlige historie. De er kort sagt grundlaget for islændingenes nationale identitet. Men de var altså i historiens løb havnet i København, og den radikale undervisningsminister Jørgen Jørgensen fik derfor den idé, at de skulle tilbage til Island.

Problemet ved det var, at de var ejet af en fond, der ganske vist i flere menneskealdre havde fået alle sine udgifter betalt af staten, men som var en selvstændig juridisk enhed med regnskaber, bestyrelse og så videre. Så da staten gav sagaerne til Island, krævede fonden erstatning. Det fik den imidlertid ikke!

Højesterets synspunkt, som både jurastuderende og andet godtfolk altid har svært ved at goutere, var, at erstatningen skulle svare til det beløb fonden kunne tjene på sagaerne. Men da de ikke kunne sælges og aldrig kunne give overskud, så var det gratis for staten at tage dem og give dem væk.

Det er en juridisk finte, som boligselskabernes bestyrelser bør huske, hvis de får lyst til at påberåbe sig, at man ikke kan ekspropriere uden erstatning.

 

PS Jeg bruger betegnelsen statsstøttet byggeri, for jeg har lidt svært ved at kalde ejendomme befolket med etniske minoriteter for ‘almene’, endsige ‘almennyttige’. Og ‘sociale’ er de heller ikke.)

 

 

Liberalisme betyder ikke, at bankerne altid har ret.

Andelsboligforeningsloven har i årtier haft en regel om, at hvis en forening går konkurs, så kan de tidligere andelshavere blive boende som lejere. Men ingen har gennemtænkt i detaljer, hvordan betingelserne for lejemålet skal være. Hvor høj husleje? Depositum? Et cetera, et cetera

Lovindgreb i eksisterende aftaler er en uskik

Gennem næsten 80 år har vi haft kunstigt lave huslejer på grund af boligregulering. Og gennem de seneste 30 år har jeg konsekvent råbt og skreget på liberalisering af lejelovene. Så når regeringen nu vil indføre nye regler om beregning af husleje i ejendomme, der har tilhørt konkursramte andelsboligforeninger, så burde jeg vel smile huldsaligt.

Det gør jeg bare ikke. Og begrundelsen er enkel. Lovforslaget skal nemlig udelukkende bruges til at forrykke magtbalancen mellem andelshavere i konkurstruede andelsboligforeninger og de banker, som har ydet dem lån.

Et ensidigt lovindgreb, hvis formål er at hjælpe den ene part i et eksisterende kontraktsforhold med at vride sig ud af potentielle tab på den anden parts bekostning, det er ikke liberalisme. Det er bare ny regulering, og i en endnu mere skadelig version.

Klædt af til skindet – og nu skal de også flås

For boligmarkedet er konkursramte andelsboligforeninger ikke noget stort problem. Der gik mere end 40 år fra man indførte andelsboligforeningsloven til man så den første konkurs. Men da de endelig kom, så var det en hel stribe af de allerstørste andelsboligforeninger i landet, der tog turen, som regel som afslutningen på en lang og pinefuld proces.

For andelshaverne i de konkursramte foreninger kan det imidlertid godt være et stort problem. Skal man ynke dem? Ja, nøjagtig lige så meget som man skal begræde alle mulige andre, som har investeret i tiltro til nogle forudsætninger, der skrider. Hvis deres tab gjorde os andre rigere, så ville der være plads til skadefryd. Men sådan er det ikke.

Da man lavede lovreglen om, at andelshavere kan blive boende som lejere, var der ét sæt regler om huslejefastsættelse, nemlig “omkostningsbestemt husleje” efter boligreguleringsloven. Nu vil regeringen lave det om, så de skal betale gennemsnittet af boligafgiften i de sidste 4 år førend konkursen. Men det er naturligvis et langt højere lejeniveau, end efter de gamle regler.  Med andre ord føjer man spot til skade.

Det handler om incitamentsstrukturen

Der er ingen tvivl om, at en del af de konkursramte andelsboligforeninger blev dannet på et løsagtigt grundlag. Ejendommene blev købt for dyrt og belånt på en lidt for kreativ måde. Det er selvsagt primært købernes ansvar, men der var også nogle långivere som havde tabt jordforbindelsen.

Den jordforbindelse hed “Bekendtgørelse om realkreditinstitutters låneudmåling.” Og indholdet af den er – og har hele tiden været – at andelsboligforeninger ikke må låne flere penge, end de kan forrente og afdrage ved at opkræve den husleje, som lejelovgivningen tillader.

Så hvis et salg af de konkursramte andelsboligforeningers ejendomme ikke kan dække gælden, så har man ikke overholdt lånegrænserne. Så har man overbelånt. Og så fortjener bankerne s’gu selv at få tabene.

Dertil kommer, at hvis huslejen fremover skal sættes til et gennemsnit af boligafgiften i årene inden konkursen, så får andelsboligforeninger ikke nogen tilskyndelse til at forsøge at komme gennem krisen ved at sætte boligafgiften op. Så gælder det tværtimod om, at få den sat ned, så man kan få en lav leje efter konkursen.

Hvis man endelig vil lave det om

Selvfølgelig skal man ikke leve med fortidens uheldige love i al evighed. Og andelsboligforeningslovens regel om, at andelshavere kan fortsætte som lejere, har givetvis været for gunstig.

Men hvis man vil lave den om, så bør man – som altid – nøjes med at gøre det for nye retsforhold, altså for foreninger som stiftes i fremtiden eller optager nye lån. Så ved parterne, hvad de skal rette sig efter – begge parter vel at mærke.