Den 3. gang guldterning …om Duegården randt.

Højesteret har åbnet for, at A/B Duegården går konkurs. En konkurs er egentlig en sørgelig begivenhed, men de konkursramte andelshavere så så lykkelige ud, at de næsten græd. Men det er også en ret bagvendt sag.

Det er en af de afgørelser, som hviler på en knivsæg. 4-3 stod det!

Da jeg læste processkrifterne igennem i går, så hæftede jeg mig ganske meget ved, at Nykredits advokat er milevidt bedre til at redegøre for sine synspunkter end andelsboligforeningens. Målt på retorik stod Nykredit til at vinde. Men nu er det allervigtigste i jura jo at kunne læse det, der lige præcis ikke står på papiret. Og det er lykkedes for Højesterets flertal.

Man kan jo så sige, at det er en del af systemet, at til det formål skal de helst have hjælp af modpartens advokat.

Hovedargumentet: Ingen insolvens

Når Nykredit kunne hævde, at Duegården ikke skulle have lov til at gå fallit, så var det, fordi Nykredit har lovet at holde hånden under foreningen i hvert fald indtil 2021. Og hvis man kan betale alle sine regninger de næste 5 år, så er det jo svært at beskrive det som insolvens, da insolvens netop defineres ved, at man ikke kan betale sin regninger.

Det som Højesterets flertal lagde sin vægt på, var, at rækkevidden af løftet er uklar. Det står faktisk ikke i Nykredits tilbud om bistand, hvor mange penge foreningen skylder Nykredit i 2021! Det svæver også lidt i luften om Nykredit bare forærer foreningen tilskud til driften, eller om man vil forsøge at kradse dem ind igen, hvis økonomien vender.

Om en tekst er “uklar” eller ej, er ofte en temmeligt subjektiv vurdering, så det er måske ikke så underligt, at Højesteret deler sig på spørgsmålet. Det er lidt en gyser, at de deler sig så ligeligt. Og efter min smag kunne andelshaverne godt have gentaget argumentet mange flere gange.

Den næste overvejelse bliver så, om Nykredit kan gentage sporten, bare ved at afgive et løfte, der er “klart”. Det spor har Højesteret dog lukket ved en lille sidebemærkning om, at fordi ordningen giver Nykredit indflydelse på driften, så skal den også accepteres af skyldneren. Den slags accepter kommer der næppe mange af.

Argumentet: Ingen retlig interesse

Det andet argument fra Nykredits side, at foreningen “mangler retlig interesse” i en konkurs, bruger flertallet ikke ret mange ord på og mindretallet slet ingen. Manglende retlig interesse er et udtryk man anvender, når spørgsmål er så hypotetiske, at en borger ikke kan bede retten tage stilling til det. Men kendelsen må læses sådan, at når foreningen har dårlig økonomi og generalforsamlingen beslutter at kaste håndklædet i ringen, så har man automatisk interesse i, at domstolene tager stilling til en mulig konkurs. Dermed er så ikke sagt, at man bliver erklæret konkurs. Men domstolen vil høre argumenterne for og imod, ikke bare nægte at behandle sagen. På det punkt er der tale om en ret brutal – men underforstået – afvisning af Nykredit.

Fremtiden

Nu har Nykredit så tabt. Og så er det Nykredits tur til at give bolden op. Det kan man gøre på flere måder. Den mest synlige er, at man forhandler en akkord med foreningen, nedskriver sit tilgodehavende, og så lukker sagen.

Der er også en anden mulighed. For det mærkelige er, at hele sagen kun opstår på grund af en uhensigtsmæssig lov (andre ville skrive: tåbelige regler!). Hvis andelslejligheder kunne sælges til frie priser, så ville Duegårdens lejligheder sagten kunne sælges til langt mere end den pris de har idag. Det er en udmærket ejendom, centralt beliggende, der er elevator. Det er bestemt ikke dårlige lejligheder.

Hvis Nykredit vil have sine penge hjem. Og hvis Nordea og Danske Bank også gerne vil komme ud af deres tilsvarende møgsager. Så er der en mulighed: Frie priser på andelslejligheder!

Det har jeg argumenteret for i næsten 20 år. Men for første gang har jeg fået nogle allierede, som kan flytte borgerlige partier derhen, hvor de burde have været fra starten. Det bliver spændende.

Andelssager på ret køl

Konkurser er aldrig noget man skal stræbe efter, men hvis en branche med flere tusinde virksomheder ikke oplever bare en enkelt i løbet af 4-5 årtier, så må man begynde at undre sig. Det gælder navnlig, hvis det er en branche med rigtig mange amatører i virksomhedernes ledelse, såsom andelsboligforeningerne.

Det er selvsagt kun i kraft af umådelige politisk motiverede begunstigelser af denne virksomhedsform i forhold til andre boligformer, at man indtil 2011 ikke havde set et eneste tilfælde, hvor dårlig ledelse havde fået sådan en forening til at kuldsejle. Først boligboblen var i stand til at udløse konkurser i branchen.

Denne forhistorie førte imidlertid til, at Sø- og Handelsretten afsagde nogle uheldige kendelser om, at andelsboligforeninger slet ikke kan begæres konkurs. Kendelserne var tilsyneladende båret af én dommers personlige uvilje mod sagerne og manglende forståelse for dette retsområde.

Højesteret har nu med en sviende beslutning sat ham fra bestillingen og det vil forhåbentlig føre til, at domstolene genovervejer indstillingen til disse sager, der alt for længe blot har tjent til at drive advokatstandens omsætning i vejret.

Kreditorerne i disse flyvende hollændere bør dog ikke fortvivle og forvente tab. I stedet bør agere professionelt og de for alvor få sat ind på at få fjernet de begrænsninger i priserne på andelsboliger, som er den største hurdle for at rekonstruere foreningerne på et realistisk grundlag. På den måde vil man kunne redde pengene hjem for alle parter.

Liberalisering af andelsboligerne bliver stedse mere påtrængende. Beboerne, bankerne og krditforeningerne har fælles interesse deri. Det koster ikke os andre noget. Så hvad venter vi egentlig på.

Bragt i Børsen 27. juni 2014

Renteswaps og andelsboliger


Højesteret har for ganske nylig afsagt dom om, hvorvidt en negativ renteswap skal påvirke handelsprisen på en lejlighed – og om prisen skal justeres i løbet af regnskabsåret. Det finder retten at den skal, og dermed føjer man nogle facetter til mine bemærkninger nedenfor. Det skal jeg nok vende tilbage til.

Rigtigt, forkert eller ligegyldigt?

“Er lån med renteswaps skyld i, at en række andelsboligforeninger styrer mod konkursen?” Det er et interessant spørgsmål. Og hvad der navnlig gør det interessant, er, at i modsætning til mange andre spørgsmål, så er svaret ikke enten “rigtigt”, “forkert” eller “ligegyldigt”, men derimod alle tre muligheder på en gang.

Man kan måske sammenligne det med situationen, hvor skolens største bølle en aften på lejrskolen erklærer, at klassens mindste lille dreng altid tuder uden at have grund til det. Og for at bevise det, kaster han så straks noget tungt efter ham.

Da den lille dreng heldigvis var både klog og forudseende, så flyttede han naturligvis køje, lige så snart læreren havde slukket for lyset. Så han bliver slet ikke ramt. Og dermed bliver det jo umuligt at bevise, om han tuder eller ej. Postulatet om tuderi er blevet ligegyldigt. Hvis han derimod ikke når at flytte sig, så det er selvfølgelig rigtigt, at han tuder, men det er forkert, at han gør det uden årsag.

Sådan er det også med lån med renteswaps og dermed er de langt, langt bedre end deres rygte.

Ligegyldigt eller?
I forhold til en konkurs vil driften af foreningen være afgørende. Hvis den er positiv, så skal foreningen nok overleve. Kritikerne vil imidlertid med overbevisning hævde, at renteswappen nedsætter foreningernes egenkapital. Det er bare ligegyldigt, fordi balancen ingen betydning har for foreningens daglige drift. Uanset hvor positiv egenkapitalen er, så vil økonomien være dårlig, hvis indtægterne er mindre end udgifterne. Og det gælder også, når balancen er negativ.

Men balancen er naturligvis også en del af regnskabet og dermed økonomien i foreningen. Og det er endda den del, der afgør prisen på lejlighederne. Og da boligministeriet har pålagt foreningerne et regnskabsprincip for renteswaps, som er åbenlyst hæmmende for dem, og som nedsætter priserne på andelene, så bliver det til dels “rigtigt”, at swaps er ubehagelige. Men det er altså også “forkert”, fordi ministeriet sagtens kunne lette åget for foreningerne ved at afskaffe det regnskabsprincip.

At påstå ministeriet pålægger andelsboligforeningerne urimelige regnskabsprincipper, er selvsagt en stor mundfuld, så læs det følgende nøje:

Sådan virker swaps.
Et flekslån kombineret med en renteswap er et forsøg på at få fordelene ved et flexlån kombineret med garanti for, at renten i en periode altid vil holde sig under et bestemt loft. Det er slet ikke så tosset. Det eneste problem er, at hvis renten falder og man vil ud af ordningen i utide, så kan det blive dyrt.

Pengeudlåneren tjener nemlig penge på, at renten er faldet, og ved at træde ud for tidligt mister långiver den fortjeneste. Det vil långiver selvsagt have kompensation for.

Omvendt kan man, hvis renten er steget, komme ud af sin swap på gunstige vilkår.

Det beløb som foreningen kan tjene eller miste ved at træde ud af en renteswap, forlanger ministeriet medtaget i regnskabet, og det skal påvirke prisen på andelene. I værste fald kan det resultere i teknisk insolvens. Sagen er imidlertid, at en andelsboligforening næsten altid bare kan vente til swappen udløber, og så udløses der ingen ekstrabetaling. Derfor behøver man ikke tage særlig meget hensyn til den teoretiske byrde ved at træde ud af ordningen. Regnskabsteknisk kan man sige at potentielle eller latente forpligtelser, hvor man fuldstændig selv bestemmer, om de skal udløses, ikke behøver optages til markedsværdi. Hvis 3.-mand bestemmer, om byrden skal udløses, så er situationen selvsagt en anden, og så skal man beregne en markedsværdi. Men det gør 3.-mand lige præcis ikke i disse situationer.

Hvis renten var steget, ville det desuden have været noget betænkeligt at regne værdien af swappen med som et tilgodehavende. Enten bør man stryge gevinsten ved at træde ud af swappen, eller også er den en fugl på taget.

Mange af de nyere andelsboligforeninger er afhængige af indkomster fra salg af lejligheder, som hidtil har været udlejet. Det giver både engangsgevinsten ved salget og en løbende højere indkomst fra boligafgift (som undtagelsesfrit er højere end den hidtidige regulerede husleje). Men som følge af regnskabsprincipperne kan lejlighederne blive så billige, at foreningen ikke får de forventede indtægter. Ja, nogen steder vælger man ligefrem at udleje på ny. Og det svækker foreningens økonomi på en måde som ikke bare er papirpenge. På den måde kan swaps drive foreningen ud i uføre, men det skyldes altså urimelige regler.

De gode græder.
Der er et antal andelsboligforeninger stiftet i de glade år inden krisen, som faktisk var så fornuftige, at de ved at indgå swaps tog højde for, at renten ville kunne stige fra de hidtil laveste niveauer nogensinde! Det gør ganske urimeligt ondt på dem nu. Andelenes værdi er faldet med samme hast som renten og til samme lave niveau. Det kunne ingen forvente, dengang aftalerne blev indgået.

Ved at afskaffe dette – i hvert fald tvivlsomme – regnskabsprincip, så ville man stille andelshaverne langt bedre. Og det kan ministeren gøre i morgen uden indblanding fra nogen som helst! Hvis den dårlige balance er et problem, så gør dog noget ved det.

Hvis man er køber af en andelslejlighed, så er tilstedeværelsen af renteswaps nærmest en fordel, for med de gældende regnskabskrav, så presser prisen de længere ned. Og på et tidspunkt vil byrden forsvinde helt af sig selv.

Så alt andet lige er renteswaps i andelsboligforeninger et problem skabt af bureaukrater – og swaps er i hvert fald ikke udtryk for uansvarlighed, hasardspil og fuld fart mod afgrunden.

 

Boligmarkedet – konkurstruede andelsboligforeninger.


Den 30 juni 2011 var Politiken på banen med en historie baseret på Realkredit Danmarks analyse af regnskaberne i andelsboligforeninger. RD vurderede, at lidt flere end 11 ud af 12 havde sunde regnskaber, hvilket jo er meget pænt. Men Politiken fik det selvsagt til, at hver 12. var konkurstruet.
Mit svar blev bragt den 5. juli

De fleste andelsboligforeninger har det glimrende

SENSATIONSJAGT. Så enkelt kan man affærdige Per Thiemanns artikel forleden om, at hver 12. andelsbolig er på vej mod konkursen.

Rent galt var det, at Per Thiemann lod det skinne gennem artiklen, at han byggede på en analyse fra Realkredit Danmark. Men hvis man tilfældigvis læste analysen på RD’s hjemmeside, så var budskabet imidlertid det stik modsatte, nemlig at langt de fleste andelsboligforeninger har god – mange af dem endog ekstremt god – orden i økonomien.
Men som altid er der nogle, som bryder mønsteret. Og da priserne på boligmarkedet har været faldende de senere år, er der nogle, som har købt dyrere, end de nu vil kunne sælge til. Hvis man ser på boligmarkedet som helhed, er andelsboligerne imidlertid stadig langt bedre stillet end resten af markedet. Uden at have noget større statistisk belæg for det vil jeg tillade mig at påstå, at mange tusinde ejere af ejerlejligheder i de store byer må være teknisk insolvente, og jeg ser i hvert fald en del handler, hvor der sælges med tab.
Men vi ved jo alle, at teknisk insolvens (altså større gæld, end ejendommen er værd) ikke er ensbetydende med konkurs. Har man tid til at ride stormen af, kommer man oftest ud på den anden side nogenlunde uskadt. Det er de, som skal sælge i utide, som må tage tabene.
I ØVRIGT ER det værd at bemærke, at den dystre tolkning af andelsboligernes økonomi byggede på, at man benyttede en relativt restriktiv vurdering af ejendommene, og navnlig på, at man forudsatte dem solgt som udlejningsejendomme.
Som det fremgår af Skats ligningsvejledning, medfører udlejning af en ejendom et voldsomt værditab. Skat benytter en tommelfingerregel, der halverer værdien, når en ejendom udlejes. Hvad prisen på andelsboliger ville være, hvis markedet var helt frit, kan være vanskeligt at spå om. Men en række af de andelsboligforeninger, som er i problemer, er næppe dyrere at bo i end ejerlejligheder med tilsvarende kvalitet og beliggenhed. I et vist omfang skyldes deres problemer en lovgivning, som sætter arbitrære grænser for prisen på andelsboliger.
Det var måske værd at overveje, om tiden er inde til at ændre den lovgivning og fremme ligestilling mellem de forskellige boligtyper. Det ville gøre boligmarkedet enklere og mere gennemskueligt. Og hvis det så kunne redde nogle familier fra tab, som er påført dem af en forældet lov, taler det vel ikke imod forslaget.
Jens Fr.

Men der kom mere endnu

For den 9. juli bragte Politiken en længere artikel derom fra læsernes redaktør, der nok fik tilført den oprindelige artikel en del flere facetter. Og en hver kan vel gætte, hvorfor den blev bragt.