Indlæg

Udgivet den

Boligmarkedet – maksimalpriser på andelsboliger


Ringe vurderinger af Ringertoften

A/B Ringertoften i København NV

Det gav genlyd i efteråret 2011, da pressen omtalte en ny dom om en andelsbolig i A/B Ringertoften i København. Sagen var angiveligt, at sælger af lejligheden flere år efter salget havde fået en stævning på halsen om værdien af lejligheden, og nu krævede køber at få prisen sat ned fra 500.000 kr. til 50.000. Nyheden var primært, at man kunne stævnes efter udløbet af den frist på 6 måneder, som er lovens udgangspunkt.

Det fik mig til at læse dommen igennem. I virkeligheden var den dog slet ikke så spændende for så vidt angår forældelse. Forældelsesfristen løber nemlig først fra det tidspunkt, hvor man får en viden, som gør det muligt at rejse sag. Og hvis man får et fejlagtigt regnskab, så kan der jo gå lang tid inden man opdager fejlen.

Men sagen rejser rigtig mange andre forskellige problemer. Først og fremmest, hvilken pris for en andel, der er den rigtige. Dernæst må man spørge sig selv, hvorfor sagen kommer op. Og endelig må man overveje, om vi vil have et boligmarked, med den slags sager.

Den rigtige pris?

Hovedspørgsmålet er, hvilken pris for ejendommen der er den rigtige? For at kunne deltage i den diskussion skal man kende lidt til teknikken bag fastsættelse af en andelsboligs pris. For den beregnes ikke på den samme måde, som når man fastsætter prisen på en ejerbolig.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi at prisen på andelen er 400.000.
Det næste, der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

Det var det, der skete i A/B Ringertoften. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det giver nogle vilde udsving i andelsprisen, og i dette tilfælde fra 500.000 til 50.000.

Ringertoftens værdi

Men lad os lige kigge lidt på nogle forskellige vurderinger af ejendommen. Jeg har indsamlet en del flere end Østre Landsret havde.

Først er der købesummen i december 2005, hvor andelsboligforeningen blev stiftet, på 456,5 mio. Den gav anledning til en realkreditbelåning på 450 mio., hvilket med en 80% lånegrænse svarer til en vurdering 562,5 mio. (Det sidste tal er ikke med i dommen.)

Så er der de årlige valuarvurderinger, som man brugte til at beregne salgspriser. Dernæst er der en ny valuarvurdering foretaget af en anden ejendomsmægler til brug for retssagen. Endvidere er der Skats offentlige ejendomsvurdering for denne ejendom (hvor kun de lige år er citeret i dommen) og endelig har jeg selv fundet Skats statistik over gennemsnitlige priser på ejerlejligheder i samme postdistrikt (så vidt muligt baseret på det pågældende års 2. halvår og 23.400 m2). Når man sammenholder med prisen på ejerlejligheder skal man dog være opmærksom på, at der skal være et ret stort spænd mellem de 2 priser, førend en andelslejlighed er attraktiv.
Resultatet ser sådan ud:

År / vurdering A/B valuar Retssag valuar Off. Ejendomsvurd. Ejerlejl. gns.
2003 66 mio.
2004 101 mio. 503 mio. (21489/m2)
2005 520 mio. 330-355 mio. 102 mio. 673 mio. (28770/m2)
2006 580 mio. 400-425 mio. 436 mio. 730 mio. (31181/m2)
2007 580 mio. 395-420 mio. 436 mio. 587 mio. (25080/m2)
2008 550 mio. 270 mio. 392 mio. 433 mio. (18533/m2)
2009 392 mio. 388 mio. (16596/m2)
2010 391 mio. 423 mio. (18115/m2)

Det er rigtig mange tal. Og det vigtigste ved dem er, at de stritter i alle retninger. At finde et mønster i dem kræver megen smidighed – og den evigt lokkende efterrationalisering i bagklogskabens ulideligt skarpe neonlys. Korrekt bliver det næppe! Der findes nemlig ikke én pris, der er den objektivt rigtige.
En enkelt ting står klart, nemlig at foreningen blev stiftet og købte hele ejendommen på det værst tænkelige tidspunkt umiddelbart inden boligboblen sprang.

Man får måske også en anelse om, at de mæglere som til brug for retssagen vurderer i bakspejlet er lige så forsigtige, som den oprindelige valuar var overmodig. Og dermed åbner de som udgangspunkt for større tilbagebetalinger. Det er da i hvert fald interessant, at den offentlige ejendomsvurdering gennem flere år har ligget ca. 120 mio. over den seneste valuarvurdering.

Den lejlighed, som sagen drejede sig om, blev solgt i april 2008 på grundlag af regnskabet for 2006, problemet opdaget i løbet af 2009, og sagen anlagt i december 2009. Men der er nok andre lejligheder i foreningen, som er solgt både tidligere og senere.

Man kunne måske starte med at sige, at når man købte en bolig i foråret 2008, så burde man måske have haft øjnene lidt mere åbne. Alle andre boliger var faldet enormt, og alligevel handledes lejligheden på baggrund af et regnskab med skæringsdag 31. december 2006.

Det findes der nok en forklaring på, for når der findes en statsautoriseret maksimumpris, så vil der være en tendens til at opfatte den som “den rigtige pris” i stedet for at forstå, hvad maksimumprisen virkelig er, nemlig et arbitrært gæt. Og det gælder navnlig, når priserne gennem en lang årrække har været holdt urimeligt langt nede, så maksimumprisen i realiteten var den eneste pris. I det perspektiv bærer de politikere, som stædigt har fastholdt maksimumpriser på andelsboliger, et solidt medansvar for miseren.

Men en kontrolberegning havde vist hulheden og så var handlen ikke blevet gennemført. Havde man foretaget en beregning af pris pr. m2 (incl. foreningens gæld), så havde man set problemet. For at sige det lige ud, så ville en vaks køber have set problemet. Og det ville den vakse sælger også! God rådgivning på købersiden havde formentlig aflivet problemet inden det opstod. Sagen viser endnu en gang, at når man bruger mange penge, så er en investering på nogle få % i kompetent rådgivning givet godt ud.

Men de tog hovedet under armen i tillid til regnskabet. Og det giver loven dem et langt stykke hen ad vejen lov til.

Samtidig må vi sige, at der er masser af mennesker, som har købt ejerlejligheder på lige så tossede vilkår, men de kan ikke vælte konjunkturskift over på deres sælger. De må pænt tage tabet – eller blive boende til priserne en gang ad åre har rettet sig. Og det vil de gøre.

Udfaldet af retssagen.

Sådan som loven er udformet, så kan retten med god samvittighed afsige en dom om, at prisen på lejligheden skal sættes ned.

Men det kræver nok ikke megen fantasi at forestille sig, hvad sagen kan komme til at betyde for sælger. Hvem sælger er, ved jeg ikke, men sandsynligheden taler jo for, at han eller hun har brugt alle pengene fra salget til at købe sig en ny ejerbolig. Hvis sælger skal betale 450.000 tilbage til køber, så skal den nye bolig belånes, og da den formentlig er faldet i værdi på grund af tidernes ugunst, så er det næppe muligt. Mon ikke huset så kommer på tvangsauktion.

Resultatet bliver i bedste fald, at sælger bliver økonomisk krøbling, klædt af til skindet i en årrække. I værste fald må køber også opgive at få sine penge klemt ud af sælger, så det eneste begge parter står tilbage med er nogle solide advokatregninger.

Det er selvsagt ikke særlig hensigtsmæssigt.

Så selv om dommen nok er korrekt i henhold til loven, så må man også konkludere, at det er en rigtigt dårlig lov, som fører til den dom.

Hvorfor opstår sagen

Ingen kan være i tvivl om, at sager af denne type først og fremmest udløses af, at priserne på ejendomme er faldet. Hvis de havde fortsat himmelflugten, så ville ingen have rejst sag.
Som nævnt ovenfor, så er der formentlig masser af købere af ejerlejligheder, som har købt på lige så tossede vilkår. Som man kan se af skemaet, så er ejerlejligheder i samme område faldet med ca. 40 % i løbet af få år.

Men er det fornuftigt at have den forskel på ejer og andelslejligheder. Eller rettere sagt, er det rimeligt at pålægge sælgere af andelslejligheder denne type risiko, som de ikke har nogen jordisk chance for at gardere sig imod. De kan ikke en gang kræve, at handlen går tilbage, så de kan vente på at prisen retter sig igen.

Svaret er entydigt, at køberen selv bør foretage en vurdering af prisen og bære risikoen for om ejendommen er vurderet rigtigt. Det gør man ved ejerboliger, og det fungerer fint. Nogen får øretæver, når konjunkturerne vender, men hvis man bliver boende, så retter priserne sig altid.

Heldigvis er dobbeltmoral altid dobbelt så godt

Og så er der til slut noget rigtig morsomt. Fordi loven er, som den er, så kan en andelsforenings regnskab altid tage sit udgangspunkt i den pris, som foreningen købte ejendommen til. Det følger af lovens § 5, stk. 1 litra a. Så selv om valuaren under retssagen har vurderet ejendommen til 270 mio., så bliver den i regnskabet kun sat ned til foreningens købesum på 456 mio. Og det indebærer, at selv om værdien af ejendommen i dag er langt lavere end i 2005, så kan de nuværende ejere af andelene tillade sig at sælge deres lejlighed til prisen fra 2005.

Den køber, som kræver erstatning for at være blevet snydt, kan med loven i hånd selv snyde andre. Hvor er det dog moralsk.

Jens Frederik

PS Hvis du er nået helt herned, så vil du nok også kunne have udbytte af mine andre artikler om boliglovgivningen.

Udgivet den

Tortur IV

Nåh, ja. Så fulgte Politikens Kristian Madsen op med et langt resumé d. 17. marts, men linket har de fjernet.

Udgivet den

Tortur III


Har man først fået formet sine tanker, så kan man lige så godt genbruge dem. Her er versionen fra Politiken d. 17. marts:

Tortur – et falsk dilemma

Såvel regeringen anført af Villy Søvndal som Det konservative Folkeparti er nu blevet tilhængere af tortur. De konservative tydeligst og med en elegance, som nok skal vise sig i næste opionsundersøgelse. I den forbindelse bør man dog huske, at en hæler aldrig er bedre end stjæler. Regeringspartierne og deres støtter har intet at være stolte af i den sag.
I begge tilfælde indtages en urimelig holdning, fordi man ser verden som et dilemma, altså 2 løsninger, der begge er uacceptable. Skal man acceptere tortur af skiderikker for at frelse uskyldige? Svaret er så nemt, at det skriger med samme styrke som et torturoffer.

Men hver gang man spiddes på hornene af et dilemma, bør man spørge sig selv, om det er ægte. Vil dilemmaet kunne forekomme andre steder end i fantasiens verden – herunder Hollywoods? Og dette er lige præcis fejlen. Tortur er i praksis aldrig den eneste, afgørende vej til at bekæmpe terrorisme. Og hvis det endelig var sådan, og jeg blev pint for at oplyse en kode til at desarmere en eller anden bombe, så skulle jeg nok få spyttet en plausibel talrække ud temmelig hurtigt – uanset om den var rigtig eller ej. Resultatet af det giver vel sig selv.
Når førende efterretningsfolk er imod (f.eks. lady Manningham Buller, tidl. MI5 chef), så har de desuden praktiske grunde til det. Tortur avler terrorister. Og når regimerne i lande med tortur falder, så står samarbejdspartnerne tilbage med en ubehagelig plet på slipset – muligvis en blodplet. Tortur går også ud over uskyldige. Selv i vort retssamfund har vi alvorlige straffesager, hvor det har vist sig, at tilståelser var afgivet uden grund – dog oftest af småt begavede mistænkte.
Struense afskaffede tortur i Danmark. Det blev ganske vist tilladt igen en kort periode, men afskrevet som irrelevant og ubrugeligt. Siden har det ikke været savnet af andre end politiske fantaster, der hellere burde koncentrere sig om reelle problemer.

Jens Fr

Udgivet den

Tortur II

Min replik til Jacob Mchangama i Berlingske 16. marts:


Upålidelig tortur

D. 14. bragte Berlingske et indlæg, hvori jeg kritiserede Jacob Mchangamas synspunkter om anvendelsen af oplysninger fremskaffet ved tortur. Samtidig bragtes en replik fra Mchangama. Fordi indlæggene blev bragt sammen, kunne man ret nemt kunne konstatere, at Mchangama delvis påduttede mig synspunkter, som jeg ikke har givet udtryk for.
Mit hovedsynspunkt er fortsat, at resultater i terrorbekæmpelse i langt højere grad opnås ved omhyggelig sammenstykning af tilgængelige informationer, end ved aggressiv indhentning af informationer, der ofte vil være upålidelige. Det underbygges – så vidt jeg erindrer – ret klart af den officielle undersøgelse af 11. september, hvori man påviste en lang række svigt i brugen af kendte informationer. Når det er tilfældet, så behøver vi ikke torturoplysninger
Mchangama postulerer, at vi får nyttige oplysninger fra tortur. Den entydige erfaring, som det danske retssystem har gjort siden Struense afskaffede “pinlige” (altså pinefulde) forhør, er det modsatte. Mit synspunkt er altså baseret på empiri. Det er hans ikke.
Og endelig ignorerer Jacob det forhold, at for at få oplysninger må vi aflevere en modydelse: Men hvilken?
Spørgsmålet skal rejse stærke følelser, og stillet overfor rædselsfulde, men fiktive dilemmaer koster det anstrengelse at indtage mit standpunkt. Men synspunktet fortjener at blive luftet.

Jens Fr.
 

Og medens vi nu var i gang, så raffinerede jeg synspunkterne i Politiken

Udgivet den

Tortur I


Berlingske bragte dette d. 14. marts 2012:
Er det o.k. at bruge tortur-oplysninger?
Debatduel. Først udtalte Villy Søvndal, at Danmark ikke må bruge oplysninger, som er fremkommet under tortur. Så vendte han på en tallerken og sagde, at det alligevel kan være nødvendigt.

Nej

AF JENS FREDERIK HANSEN Advokat
Retspolitisk er det som oftest lige så uklogt at være uenig med Jacob Mchangama som at være enig med Villy Søvndal. Da Villy Søvndal forleden fremsatte sine markante udtalelser om, at Danmark i bekæmpelsen af terrorister ikke skal bruge oplysninger fremskaffet ved tortur, fik det imidlertid Mchangama til at argumentere imod Søvndal på sin blog på Berlingskes hjemmeside. Så den respekterede menneskerettighedsjurist vil godt – omend modstræbende – bruge produktet af tortur, blot ikke medvirke dertil.

Det hele bliver lidt rodet af, at Søvndal med vanlig elegance nåede at trække i land igen i løbet af få timer, så han og Mchangama nu indtager nogenlunde samme standpunkt. Men der er grund til at holde fast i, at når det gælder oplysninger, der stammer fra tortur, så er Søvndals oprindelige standpunkt nærmere den sunde fornuft end Mchangamas.
MCHANGAMA tager udgangspunkt for sin holdning i torturkonventionens tekst. Og det er en brøler. Man kan sammenligne med en kendt forbrydelse som f. eks. drab. Er det fordi drab straffes ifølge straffeloven, at vi ikke skal begå dem? Eller sagt omvendt: Ville drab være acceptabelt, hvis straffeloven blev ophævet? Svaret er selvfølgelig nej.
Når vi skal afholde os fra drab og tortur, skyldes det ikke en tilfældig lovtekst, men en etisk holdning. Og den holdning kan så være nedfældet i en lovtekst med større eller mindre præcision. Eller den kan være ureguleret af loven. Derfor er indholdet af en tilfældig konvention ikke afgørende, så længe man bruger mindre tortur end tilladt.
DERNÆST FREMSTILLER Mchangama situationen som valget mellem at undgå en terrorhandling og lade den ske. Dermed opstiller han et dilemma, hvor man nødvendigvis må give ham ret. For at undgå en forestående forbrydelse vil vi selvsagt alle sammen gå længere, end hvis det gælder opklaring af allerede begået kriminalitet.
Men er dilemmaet ægte? Sker det egentlig, at en fremmed magt leverer en oplysning om en forestående terrorhandling, som er den eneste og helt afgørende brik i puslespillet.
Er det ikke tiere manglende evner til at føje brikkerne sammen end for få brikker, der fører til, at terrorhandlinger ikke opdages i tide?
VILLY SØVNDAL TAGER derimod formentlig lige så meget fejl, hvis han vil skelne mellem »torturoplysninger« og andre informationer.
Udenlandske myndigheder praler næppe med, hvorledes de har pint deres ofre.
Og dermed ender vi i en diskussion af et hypotetisk problem. Og på det hypotetiske plan har Søvndal ret.
VI HAR SET optræk til modbydelig terror i Danmark i de senere år, men ret beset er omfanget så beskedent, at det ikke berettiger til den opmærksomhed, som det får. Det mener de nok ikke på Jyllands-Posten, men der begås altså mange flere hustrumord end terrormord. Og proportioner har betydning i retssamfund. Derfor kan man med god ret spørge, om det er nødvendigt at samarbejde med de mere tvivlsomme efterretningstjenester.
Hvis samarbejde indebærer, at vi også udleverer oplysninger til dem, som kan føre til anholdelser og tortur af mistænkte, så hælder vægtskålen da i hvert fald mod at lade være.

Ja

af JACOB MCHANGAMA Chefjurist CEPOS
Jens Frederik Hansen vil både blæse og have mel i munden. Ifølge ham er det etisk uforsvarligt at modtage oplysninger fra lande, der begår tortur.
Men samtidig anerkender han, at Danmark må reagere på oplysninger fra sådanne lande om et forestående angreb i Danmark.
Argumentet læner sig op ad det »nødretsforsvar«, som også Hans Jørgen Bonnichsen har ført i marken. Da man sjældent vil vide, om oplysninger er fremkommet via tortur, er den eneste måde at undgå sådanne oplysninger at ophæve samarbejdet med torturstater.
Men hvis Danmark meddeler efterretningstjenesterne i Pakistan, Yemen, Afghanistan med flere lande, at man ikke vil samarbejde, fordi de begår tortur, tror Jens Frederik Hansen så virkelig på, at disse lande vil dele vitale efterretninger med Danmark af egen fri vilje? Næppe.
Og derfor vil man risikere slet ikke at kunne agere i »nødretssituationen«, fordi man ikke har de nødvendige informationer.
IFØLGE JENS FREDERIK HANSEN er det dog ikke et stort problem, da det er usandsynligt, at Danmark nogensinde kommer i en situation, hvor oplysninger fremkommet via tortur vil kunne forhindre et terrorangreb.
Hvad baserer han mon denne antagelse på? Ingen uden for efterretningstjenesterne ved, hvor de informationer, der sandsynligvis har været med til at redde uskyldige menneskeliv i Glasvejssagen, Vollsmosesagen og adskillige forhindrede angreb mod Jyllands-Posten, stammer fra. Det er derfor en gratis omgang, når Jens Frederik Hansen kalder risikoen for »hypotetisk«. For det ved reelt hverken han eller jeg. Men ifølge Politiken ( 13/ 3) har højtstående amerikanske embedsmænd udtalt, at adskillige europæiske lande har været interesserede i informationer fra USA, der muligvis er fremkommet via forhørsmetoder, der strider mod torturkonventionen.
Vil Jens Frederik Hansen også forbyde PET og FE at udveksle oplysninger med FBI og CIA? DANMARKS NUVÆRENDE PRAKSIS er fuldt forenelig med vores internationale forpligtelser, herunder det absolutte forbud mod udøvelsen af tortur og anvendelsen af bevismidler opnået via tortur i danske retssager.
De principper skal Danmark holde i hævd.
Også hvis danske tropper skulle anholde hele al-Qaedas ledelse.
Men når Jens Frederik Hansen sammenligner det at modtage oplysninger fra torturstater med at acceptere drab, hopper kæden helt af.
Danmark tillader hverken tortur eller drab. Men ligesom politiet nogle gange må samarbejde med mordere og kriminelle for at opklare og forhindre forbrydelser, må efterretningstjenester nogle gange samarbejde med diktaturstater for at forhindre terrorisme. Det gør hverken politiet til mordere eller efterretningstjenesterne til torturbødler.
Men ligesom politiet nogle gange må sam arbejde med mordere og kriminelle for at opklare og forhindre forbrydelser, må efterretningstjenester nogle gange samarbejde med diktaturstater for at forhindre terrorisme. Det gør hverken politiet til mordere eller efterretningstjenesterne til torturbødler. Men der er grund til at holde fast i, at når det gælder oplysninger, der stammer fra tortur, så er Søvndals oprindelige standpunkt nærmere den sunde fornuft end Mchangamas.

Fortsættelsen fulgte her

 

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: