Andelssager på ret køl

Konkurser er aldrig noget man skal stræbe efter, men hvis en branche med flere tusinde virksomheder ikke oplever bare en enkelt i løbet af 4-5 årtier, så må man begynde at undre sig. Det gælder navnlig, hvis det er en branche med rigtig mange amatører i virksomhedernes ledelse, såsom andelsboligforeningerne.

Det er selvsagt kun i kraft af umådelige politisk motiverede begunstigelser af denne virksomhedsform i forhold til andre boligformer, at man indtil 2011 ikke havde set et eneste tilfælde, hvor dårlig ledelse havde fået sådan en forening til at kuldsejle. Først boligboblen var i stand til at udløse konkurser i branchen.

Denne forhistorie førte imidlertid til, at Sø- og Handelsretten afsagde nogle uheldige kendelser om, at andelsboligforeninger slet ikke kan begæres konkurs. Kendelserne var tilsyneladende båret af én dommers personlige uvilje mod sagerne og manglende forståelse for dette retsområde.

Højesteret har nu med en sviende beslutning sat ham fra bestillingen og det vil forhåbentlig føre til, at domstolene genovervejer indstillingen til disse sager, der alt for længe blot har tjent til at drive advokatstandens omsætning i vejret.

Kreditorerne i disse flyvende hollændere bør dog ikke fortvivle og forvente tab. I stedet bør agere professionelt og de for alvor få sat ind på at få fjernet de begrænsninger i priserne på andelsboliger, som er den største hurdle for at rekonstruere foreningerne på et realistisk grundlag. På den måde vil man kunne redde pengene hjem for alle parter.

Liberalisering af andelsboligerne bliver stedse mere påtrængende. Beboerne, bankerne og krditforeningerne har fælles interesse deri. Det koster ikke os andre noget. Så hvad venter vi egentlig på.

Bragt i Børsen 27. juni 2014

Forslag til lov om liberalisering af andelsboliger

Venstre har forleden klart tilkendegivet, at man efter næste valg vil arbejde for reform af en lille del af den skadelige regulering af boligmarkedet.

Modet strækker ikke til et opgør med lejeloven, forbuddet mod udstykning af ejerlejligheder eller de planøkonomiske såkaldt ‘almene’ boliger.

Men andelsboligernes priser vil man frigive, og tidspunktet er det helt rigtige. At gøre det, medens priserne er i top, ville bare udløse postulater om profitmageri, spekulation og deslige.

Lige nu handles en del  andelsboliger under den lovlige maksimalpris, så liberalisering vil næppe bevirke væsentlige ændringer i prislejet.

Så glem synspunktet om, at markedet vil blive støvsuget for billige boliger, og husk bilige boliger i øvrigt altid går til nevøer, venner og de, som har set et billede af Tordenskjold.

Der er ingen tvivl om, at der fra modstandernes side vi blive fremført alle mulige pseudotekniske argumenter, men faktisk kan det gøres uhyre enkelt.

Man skal blot udskifte 8 ord i loven med 11 nye. Idag lyder teksten af lovens § 5, stk 1:

Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Det er de fremhævede ord, der skal udskiftes, så der i stedet kommer til at stå:

Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand indgår i købsaftalen.

Man kan næsten ikke lave et lovforslag kortere – 11 ord. Så nu kan vi bare vente på, at det bliver fremsat.

Og så er det spændende om det radikale Venstre, der tidligere har været tilhængere, stadig er det.

Tilskudsdeklarationer

Andelsboliger i juridisk mareridt.

Højesteret har afsagt en dom, der rammer 3000 andelsboliger, som fik et kommunalt tilskud i 1920. Nu venter et hav af retssager.

Den hedder Højesteret. Men det hænder, at dommene ikke er den “højeste ret”. Det er ikke altid dommernes skyld, for deres hænder kan være bundet af loven – eller rettere; Dommerne føler sig bundet af loven.

Forleden afsagde Højesteret en dom, der bringer hundredvis – måske endog tusindvis – af familier i en klemme, som de aldrig burde være blevet bragt i. Og det uanset de kunne bringes ud af klemmen uden tab for nogen som helst andre.

En totalt kedsommelig ejendom i Vanløse –
hvis altså ikke der havde været den retssag!

Sagen handlede om en banal servitut på  en ejendom på Jernbane Allé i Vanløse, hvor der ligger en ganske normal andelsboligforening opført omkring 1920. Det eneste der skiller denne ejendom ud fra de andre huse på vejen er, at denne forening i 1920 fik et tilskud til opførelsen på 20 % af byggesummen. Og til gengæld betingede kommunen sig, at hvis lejlighederne nogen sinde blev solgt dyrere end dengang, så skal kommunen have hele differencen, altså ikke bare 20 % af fortjenesten, men af det hele – hver en krone.

Hvis en aktionær i et selskab indskød 20 % af kapitalen og til gengæld ville have hele overskuddet i al fremtid, så ville den aldrig gå. Men sådan handlede kommunen altså. Og den går!

Der er naturligvis flere ejendomme af den slags. I nogle af dem har man husket, at de regler gælder, i andre har man glemt det for årtier siden. I alt rammes små 3.000 boliger.

Højesteretssagen var om en forening, der havde glemt servitutten en gang for 40 år siden, og hvor priserne derfor var steget mangefold. Men selv om deklarationsteksten ikke stod i hverken det nuværende eller det forrige tingbogssystem – og derfor skulle findes på landsarkivet – så er den gældende, akkurat som alt der er tinglyst. Og derfor gælder den, selv om den ene part ikke kender den, og endda selv om den berettigede i årtier ikke udøver sin ret. For når noget er tinglyst, så skal man bare kende det.

Man kunne måske nok have reddet sig ud af det, netop fordi kommunen ikke har sørget for at føre et opsyn, som den rent faktisk havde en vis pligt til.

Man kunne vel også argumentere med, at langt den største del af prisstigningerne siden 1920 trods alt skyldes inflation, så der skulle ske en regulering af priserne af den grund. Lidt mere søgt er vel, at udhulingen af værdierne på langt sigt udgør en ekspropriation. Som en lille trøst kan forbedringers oprindelige pris dog tillægges. Et nyt tag er bare ikke forbedring, men vedligehold.

Konsekvenserne
Nu gælder servitutten, og så må man overveje dens konsekvenser. Og det er mange. En masse familier har købt deres lejlighed til en “overpris”.

En tidligere landsretsdom har fastslået, at de ikke kan rejse krav om tilbagebetaling over for deres sælgere og ej heller over for foreningernes revisor. Årsagen er, at man sådan set godt må sælge til overpris. Det er bare kommunen, der skal have pengene. Så køberne skal ikke have noget tilbage.

Kommunen har i et antal tilfælde rejst krav mod de pågældende sælgere. I tillæg til at de nuværende beboere vil få deres økonomi ødelagt, indebærer det, at yderligere familier vil kunne blive mødt med invaliderende krav.

En del af de krav vil dog være forældede. I nogle tilfælde har foreningerne ikke villet udlevere navne på sælgerne. Det kan have sine fordele, men det kan også forlænge forældelsesfristen, og det bringer foreningerne i risiko for erstatningskrav.

Et af de naturlige spørgsmål må være, om de lejligheder, der har været solgt til overpris, kan gensælges til den samme pris. Hvis en lejlighed en gang er blevet “frikøbt”, så må det vel gælde i al fremtid. Og at kommunen har sløset med at inddrive sine tilgodehavender, skal vel ikke komme beboerne til skade.

Men vil det så også gælde fremtidige prisstigninger. Vi ved det ikke. Retssagerne kan blive talløse.

Findes der en løsning?
Der er faktisk en simpel løsning på problemerne. Tilsvarende tilskud blev givet til parcelhuse. Og i 1964 fik de lov til at løskøbe sig mod tilbagebetaling samt et mindre tillæg på 25%. De skulle end ikke “købe” 20 % af huset.

For andelsforeningerne fastslår loven, at ministeren kan fastsætte frikøbsbestemmelser. Så det kan boligminister Carsten Hansen. Og den, der har evnen, har også pligten. Men vil han?

En fair løsning ville være, at foreningerne fik lov til at betale 20 % af nutidsværdien af huset, måske med et mindre tillæg. Det ville give penge i kommunernes kasser, det ville frelse talrige familier, og det ville ikke skade nogen. Hvad venter ministeren dog på?

Oprindeligt bragt som kronik i Børsen d. 21. maj 2014

Klammere end kælderkold kapitalisme!

Som liberal bliver man uendeligt tit præsenteret for den tankegang, at stat, kommuner og andre offentlige institutioner er pæne og gode foretagender, der kun vil borgernes det bedste. Jeg skal ikke fornægte, at de ansatte i de pågældende institutioner sikkert er dybt og inderligt overbeviste om, at det er tilfældet. Og hos folk udenfor er det også ofte en meget dybtgående opfattelse.

 
Nok byens kedsommeligste hus, men med en spændende dom.


Men er det sandt? Svaret er – som svaret på alle retoriske spørgsmål – ganske enkelt, og det er nej.

Offentlige institutioner vil altid tilsidesætte den enkelte borgers rettigheder og som regel undskylde det med et utilitaristisk argument om, at det sker til fordel for et højere gode.

Højesteret har lige afsagt en dom, der illustrerer dette, så man skriger til himlen.

Det handler om, at Københavns Kommune tilbage i 1920erne gav tilskud til opførelsen af en række etage-ejendomme, der blev organiseret som en slags andelslejligheder, thi dengang forbød loven ejerlejligheder. Tilskuddet var på 20 % af byggeomkostningen, og det lyder jo fint, men der var lige en lille klausul, nemlig at al fremtidig værdistigning skulle tilfalde kommunen. Hvis man nogensinde ville sælge sin andel for mere end købesummen, så skulle hele differencen – bortset fra beviselige omkostninger til forbedringer – tilfalde kommunen.

Nu er der så gået 90 år, og hvis nogen skulle være i tvivl, så er ejendomspriserne steget i den periode – endda ganske betragteligt.

Omkostningen til de forbedringer, som er foretaget i 30erne, 40erne osv., er selvsagt ædt op af inflation, hvis man overhovedet kan huske beløbet.

Men kommunen (der handler på instruks af Socialministeriet) forlanger stadig – og Højesteret har givet den medhold i – at frikøb kun kan ske ved indbetaling af hele værdistigningen, eller med andre ord, at beboerne skal købe deres eget hus igen. Hvis beboerne snyder og fordækt sælger andele til højere pris, så skal de betale en bod på 5 gange prisdifferencen!

Det hører med til billedet, at villaer også kunne få tilskud, men for dem har man i 1960erne vedtaget en regel om, at de blot skal tilbagebetale tilskuddet med et rentetillæg på ialt 25 %. Så til dem der har meget, skal mere gives, men fra den, som har lidt, skal endog det lidet, han har, tages.

Men det bliver værre endnu. Lad os blot forestille os, at en kapitalist havde gjort ligesom kommunen. Til en nystartet virksomhed yder han (kapitalister er altid han-køn) et ansvarligt lån på 20 % af indskudskapitalen, men han forlanger samtidig, at hele virksomhedens overskud og værdistigninger på produktionsapparatet skal tilfalde långiver. Bortset fra, at ingen ville låne på de vilkår, så ville der selvsagt også være tale om ren åger. Ingen domstol ville beskytte den kapitalist.

Og ingen kapitalist ville drømme om, at kunne sætte sådanne betingelser – end ikke de grumme venture-kapitalister.

Men nu er det en offentlig myndighed, og så er det selvsagt en nobel handling.



Når man oplever den slags, så bliver man stolt af at blive betegnet som en ultra-liberalist, der helst ser den offentlige sektor nedlagt. Og man får lyst til at tilføje et beskedent: “Ne plus ultra.”

Lejelov og lejeniveau

Lappeskræderi

Den 19. marts stadfæstede dronningen endnu en ændring af lejeloven. Det er umiddelbart en meget sympatisk lov og alle partier på nær Enhedslisten og Liberal Alliance støttede forslaget.
Lovens essens er, at man vil åbne mulighed for, at en boligejer, der gerne vil udleje sin lejlighed, kan få en form for “bindende forhåndsbesked” om størrelsen af den maksimalt tilladte leje. På den måde kan udlejer undgå, at han efter indgåelsen af en lejekontrakt oplever, at lejeren indbringer huslejen for huslejenævnet og får reduceret sin månedlige udgift ganske betragteligt. Det er ikke helt sjældent, at der er tale om en halvering.
 
For udlejerne kommer det ofte som en overraskelse, at de er lovbrydere. Typisk har de fastsat lejen, så den svarer til deres udgift til terminer og fællesudgifter. Hvis f.eks. boligen udlejes, fordi man skal studere i udlandet eller flytte hen til sin kæreste, så svarer huslejen jo blot til den udgift, udlejer selv har haft ved at bo der. Men de bryder altså lejeloven, når de tager det samme beløb i husleje. Og det vil man så afhjælpe med en lov om en “bindende forhåndsgodkendelse”. Selve ideen med de bindende forhåndstilsagn kender man fra skatteretten, hvor en borger mod et beskedent gebyr kan få afklaret om en eller anden påtænkt handling kan få uønskede konsekvenser for hans skat. Og der virker det. Spørgsmålet er bare, om det vil virke på lejeområdet?
 
Og her er svaret ikke alene et nej, men et surt planøkonomisk “Njet”. For det første må man jo overveje, om udlejer, som er blevet bragt ud af sin illusion om det lovlige lejeniveau, overhovedet vil gide udleje. Det kunne der jo være gode grunde til at undlade, når man kommer til at tabe penge hver eneste måned, i hvert fald hvis man kun er væk fra boligen en kort periode. Og så mindskes udbuddet af boliger jo til åbenlys skade for de boligsøgende. Mange andre lejlighedsejere vil givetvis vælge, at sætte boligen til salg, så lejeren i stedet kan købe den for en månedlig ydelse, som tilnærmelsesvis svarer til den forbudte husleje. Og det er vist næsten 3 skridt frem og 3 tilbage.
 
Alternativt må man spørge sig selv om forhåndsgodkendelsen, så overhovedet kan gøres bindende. Hvad nu hvis udlejer, som selv er begejstret for sin lejlighed, kommer til at beskrive den lidt for rosenrødt, når han ansøger om forhåndsbesked. Er forhåndsbeskeden så virkelig bindende?

Domstolene vil i hvert fald ikke kunne opretholde den, hvis det kommer til en retssag. Nogen sager kan man afvise med, at manglerne er så beskedne, at de ikke ville have medført en lavere husleje. Og selvfølgelig er der ikke plads til så store reduktioner i anden runde som i første. Men kan man virkelig have en lov, der tilkendegiver, at noget er bindende, og så er det bare ikke sandt? Det holder altså ikke. Det bliver gøgl og blændværk, og det har vi nok af i lejelovene.
 

Det værste er næsten, at lejelovene ikke en gang formår at højne standarden på boligmarkedet. Det kan man se af en anden del af forarbejderne til samme lov, nemlig et stærkt følelsesladet angreb på udlejning af huse på landet. Der males med den brede pensel, når man beskriver Laasby-Svendsen og hans ligesindedes udlejning af forfaldne rønner til sociale klienter af den forhutlede slags, som vi ellers forbinder med sager om børnemishandling, druk og elendighed.

Når lejelovene tvinger priserne ned på de gode lejligheder, så har det også den modsatrettede konsekvens, at det holder hånden under den ringeste del af boligmarkedet. Når nogen i kraft af prisregulering får mulighed for at bo på flere kvadratmeter, end de ellers ville, så må de andre mennesker deles om de resterende kvadratmetre. Og derfor gør lejelovene det muligt at udleje nogle huse, som ret beset bare burde skrottes. Og når ejeren godt ved, at man måske lever lidt på lånt tid, samt at regningen for lejere, som er sociale klienter, bare betales af kommunen, så bliver huslejen sat så højt som muligt og vedligeholdelsesbudgettet så lavt som muligt. Hvorefter man endnu en gang fanges af systemets tilsyneladende logik og begynder at lave indgreb mod den slags. Den forrige regering købte husene op for at rive dem ned. Den nuværende vil føre sager om huslejenedsættelse og tvangsrenovering. Det vil hjælpe lige lidt. Der er masser af billige huse på landet, og nogle vil altid være de dårligste, så det bliver en kamp mod vejrmøller.
 

Og man glemmer måske en ting, nemlig at beboerne måske nok er så utilpassede, at de får svært ved at få – eller navnlig bevare – en bolig hos andre udlejere.
 
Faktisk burde man måske også grave lige et spadestik dybere og spørge sig selv, hvorfor har vi behov for alle de indgreb. Hvad er det der gør, at lejeloven som regel ændres 3-4 gange årlig. Svaret er for så vidt ganske enkelt, nemlig at det skyldes, at lejelovene grundlæggende forsøger at sætte naturlovene om udbud og efterspørgsel ud af kraft. Og det kan man bare ikke!
 
Siden september 1939 har vi haft en lovgivning, der skal afbøde konsekvenserne af krigsudbruddet for boligmarkedet. Det er ikke lykkedes endnu, uanset krigen altså sluttede for en del årtier siden. For i stedet for at ophæve hele skidtet, da krigen var overstået, så har vi bestandig sat nye lapper på kludetæppet. Og hver eneste gang har den siddende minister – uanset partifarve – lovet, at nu skulle det hele så blive godt og holdbart. Men når man sætter nye solide lapper på et slidt stykke stof, så risikerer man, at syningerne river hul i det gamle stof. Og sådan går det faktisk ofte med ændringer i lejelovene.
 
Og når man så ser på de langsigtede konsekvenser af huslejeregulering, så ændrer man i hvert fald ikke opfattelse. Problemet er bare, at efter 73 år med stadigt flere regler, så er alle involverede i den grad bundet ind i et edderkoppespind af utilsigtede konsekvenser, at ingen tør frigøre sig. Det er jo ikke sådan, at kritikken kun skal rettes mod den røde blok, tværtimod er næsten hele lovkomplekset vedtaget noget nær enstemmigt. Og efterhånden som årene er gået, så vil en reduktion af lejelovgivningen få alle mulige utilsigtede konsekvenser. Hvis man gør huslejen fri, så risikerer man jo, at udgiften til boligsikring stiger eksplosivt. Det vil også få skattemæssige konsekvenser for forældrekøbere. Det vil tvinge gamle koner, enlige mødre og glade pampere, som har været så heldige at få en billig lejlighed, til at flytte. Og det er der ingen vælgere i at gå ind for.
 
Og andre liberaliseringer vil medføre lige så megen kritik fra alle de grupper på boligmarkedet, der indtil nu har nydt godt af særlige privilegier, herunder i et vist omfang udlejerne. Men når konsekvenserne bliver så ubehagelige, så skyldes det i vidt omfang manglende mobilitet. Til gengæld er stærkt forøget mobilitet måske også den største fordel ved deregulering.
 
På længere sigt er der heller ingen vej udenom. Økonomer elsker at påstå, at boligmarkedet er specielt, fordi det tager lang tid – adskillige år – hvis man vil producere nogle ekstra boliger. Grundlæggende tager de fejl, for man kan bo flere i hver bolig, men lad det nu ligge. Konsekvensen af postulatet burde i hvert fald også være, at boliger heller ikke sådan lige lader sig afskaffe. Men antallet af lejeboliger er faktisk faldet i løbet af de sidste mange, mange år. Der bygges selvsagt hele tiden nye, så det gør tallene lidt grumsede, men sandheden er, at på langt sigt overgår lejeboliger til andre boligformer – typisk andel. Derfor udrydder man lejeboligen som boligform, hvis man fastholder en restriktiv lovgivning. Det er der nogen utopister på venstrefløjen, som synes er godt, men synes de boligsøgende også det. Man kunne godt have sine tvivl.
 
Jens Frederik