Ejendomsvurderinger – kan det gøres bedre?



Rigsrevisionens rapport om ejendomsværdier giver anledning til megen politisk gloriepudsning og bragesnak. Krav om ansvarsplacering og tilbagebetalinger fyger gennem luften. Og det skete sjovt nok allerede førend rapporten var offentlig tilgængelig. Men politikere ejer sikkert særlige evner til at spå om fremtiden.
 
Når man så rent faktisk læser den del af rapporten, der handler om fastsættelsen af ejendomsværdier (og altså ikke afsnittet om behandling af klagesager), så må der uvilkårligt melde sig den lille snigende eftertanke: “Kan det overhovedet gøres så godt som Rigsrevisionen kræver?”
 
Gennem et par årtier havde jeg lejlighed at beskæftige mig med priser på fast ejendom, og jeg har egentlig altid været forundret over, hvor tit Skat har ramt nogenlunde rigtigt for de ejendomme, som jeg skulle beskæftige mig med. Selv ville jeg ville nødig skulle træffe indenfor +/- 10 % på den enkelte ejendom. Og da slet ikke uden at have set den.
 
Rigsrevisionen har defineret en korrekt vurdering som intervallet fra den realiserede salgspris ned til salgsprisen minus 15 %. Af de solgte ejendomme ligger 3/4 udenfor, heraf 34 % undervurderede og 41 % overvurderede. Rigsrevisionen kommer ikke med nogen ideer til, hvordan man kan forbedre træfsikkerheden, og jeg kunne være tilbøjelig til at hævde, at selv om man nok kan ramme noget bedre, så vil man, hvis man gentager øvelsen om nogle år, stadig finde 40 % som rammer udenfor skiven. Jeg har sjovt nok ikke kunnet få en eneste af de, der råber højt om erstatning, til at indgå væddemål på de vilkår. Så de tror altså heller ikke, at det kan gøres bedre.
 
Ejendomsmæglerne har givetvis en betydeligt højere grad af præcision end den offentlige vurdering, men de har også et meget højere ressourceforbrug samt mere detailleret lokalkendskab. Og de har navnlig haft mulighed for at se husets indretning og stand. Mæglerne vurderer kun de handlede ejendomme, og det er for tiden ca. 24.000 årlig ud af 1,2 mio parcelhuse. En mægler bruger måske ½ dag på hver ejendom, så hvis alle landets villaer skal vurderes lige så grundigt, så skal der ansættes temmelig mange ekstra i Skat. Har vi lige lyst til at øge antallet af skattefolk med 2-3.000! Og så ville der alligevel stadig forekomme skæverter.

Allerede Aristoteles gjorde opmærksom på, at man ikke kan slutte fra klasse til individ, men det er altså den øvelse, vi forlanger, Skat skal udføre. Det kan ikke blive rigtigt, i hvert fald ikke hver gang.

Og der er i øvrigt andre udmærkede grunde til, at øvelsen principielt set er umulig. Det er således helt klassisk, at der ikke findes én objektiv pris på en vare. Marxisterne tror det, og det er en af de fundamentale svagheder ved deres økonomiske teorier. Men i virkeligheden findes der kun den pris, som køber og sælger kan blive enige om, og den kan variere ret betydeligt efter deres individuelle behov. Det er lige så klart, at når man befinder sig på et marked med konkurrerende købere hhv. sælgere, så vil priserne på sammenlignelige varer have en tendens til at klumpe sig sammen om et bestemt niveau, men spredningen kan altså være ret betydelig. Det ser man ret tydeligt af spredningen på de realiserede handler.Også derfor er tanken om en objektiv, entydig vurdering noget vrøvl. Men man kan forsøge at ramme niveauet.

 
Det er naturligvis surt, når man som borger ikke kan kritisere Skat sønder og sammen, men ingen er forpligtet til det umulige. Og desværre er det kun er ved salg, man kan identificere de overvurderede ejendomme, så selv om mange er fejlvurderede, så bliver det uendelig svært at gennemføre krav om tilbagebetaling. Og selv hvis man kan konstatere, at de er overvurderede, så kan det jo skyldes at bygningen er bedre end forudsat. Hvis det er tilfældet, så skal grundværdien, der benyttes som grundlag for ejendomsskatten, ikke være anderledes end ved den oprindelige vurdering. Og så har ejendomsskatten jo ikke været for høj. Når det kombineres med de almindelige regler i dansk ret for, hvad der skal til for at opnå erstatning, så bliver det næppe denne type sager, der tømmer statskassen i de kommende år.
 
Man kan jo også hævde, at det ikke udelukkende er en byrde at få sin ejendom vurderet for højt. Når man skal sælge en ejendom, så vil køberne ofte skæve til den offentlige vurdering, når de skal bedømme udbudsprisens rimelighed. Så det kan jo meget vel være, at ejendommen kan sælges dyrere, hvis den er vurderet for højt. Og så er der jo ikke noget tab for sælger. (Dette minder om en klassisk overvæltningsargumentation, som jeg hader, og som i øvrigt normalt er forkert.)
 
Der er imidlertid en bisætning i rapporten, som man bør lægge mærke til. Den er måske i virkeligheden langt mere interessant end hovedkonklusionen. Om end rapporten holder en urban tone, så står der nemlig, at grundværdier basalt set fastsættes efter en metode, der ikke er ret meget mere pålidelig end et raflebæger. Og når det er mere interessant end den samlede ejendomsværdi, så er det, fordi grundværdien er beregningsgrundlag for den kommunale ejendomsskat (grundskylden). Det er altså der, man skal lede efter begravede hunde.
 
Og der er noget at lede efter. Hvis man et øjeblik forestiller sig 2 helt ens huse på hhv. Lolland og i København, så ved vi allesammen, at priserne vil være helt forskellige. Og det er ganske enkelt at konkludere, at den eneste årsag til det er grundens beliggenhed. Med andre ord skyldes hele prisforskellen, at jord i København er dyrere end på Lolland. Og når det er tilfældet, så medfører det også, at jorden i Københavnsområdet for tiden er voldsomt undervurderet af Skat. Det er ikke en argumentation, som husejere på Frederiksberg vil sætte pris på, men det bliver den ikke mindre rigtig af.
 
Og til trøst for husejerne på Frederiksberg og i København kan man så tillægge, at der er andre jordstykker end deres villahaver, der er undervurderede. For det samme regnestykke kan man jo lave for så vidt angår jorden under etagebyggeri. Det siger sig selv, at jo højere udnyttelsesgrad man kan have på jorden, desto højere bør prisen på jorden være. Så for ejerlejligheder bør grundværdierne være langt højere pr. m2 jord end for villaer. Men fordi man bor ovenpå hinanden, så vil den enkelte lejligheds andel deraf selvsagt blive mindre.
 
På nuværende tidspunkt vurderer Skat imidlertid jorden helt omvendt. På Frederiksberg er den gennemsnitlige jordpris under etageejendomme tilsyneladende væsentligt lavere end villahaverne.
 
Det er forhold, som man nok burde tage op til grundig overvejelse. I stedet for en kortvarig snak om næser og ansvarsplacering, så burde vi benytte lejligheden til at overveje om grundskyld er en fornuftig type skat og om den rammer rigtigt i sin nuværende udformning.
 
Jens Fr.
 
Det meste af teksten stammer fra Børsens kronik d. 23. juni 2013. Men der er tilføjet lidt hist og her.

Kampen om Kinnocks skattesag

Ikke siden Glistrup i januar 1971 fremviste sit skattekort i fjernsynet, har nogen skattesag fået så megen bevågenhed som Kinnocks. Der kan ikke være nogen tvivl om, at den forrige regering interesserede sig dybt og inderligt for udfaldet. Det var kun naturligt. At “skadefryd også er glæde”, gælder naturligvis også for politikere – måske navnlig for dem.


Den nuværende regering har en lige så oplagt interesse i at udnytte sagen. Men det rummer bare et faremoment, hvis der kan rejses tvivl om selve afgørelsen af skattesagen. Derfor har undersøgelseskommissionen fået sit smukt begrænsede kommissorium, så man kun skal undersøge eventuelt pres på sagsbehandlerne og lækager til pressen. Det skatteretlige spørgsmål ligger derimod udenfor, og det ligger også udenfor at undersøge, om en eller flere embedsmænd tog personlige hensyn ved sagens afgørelse.
Og det så ud til at gå fremragende, lige indtil Camilla West meldte sig på banen. Selv nyheden om en såkaldt praksisændring havde man overlevet. Sidenhen er forsøgene på en panikredning taget til. Den mest subtile er, at der ikke er tale om en ændring af praksis, men derimod blot om en ændring af beskrivelsen af praksis. Men det indebærer jo, at man påstår, at ikke en eneste sagsbehandler på et eneste af Skats mange lokale kontorer nogensinde har rettet sig efter den gamle beskrivelse af praksis. Og det er Camilla West desværre et eklatant eksempel på, ikke er rigtigt.
Det centrale skatteretlige spørgsmål er om Kinnock var skattepligtig. Under sagen er vi blevet belært om forskellen på fraflyttere og tilflyttere. Måske meget fornuftigt, men alligevel lidt underligt, for der er jo kun et sæt lovregler, og de skelner ikke. Og så kan man jo tilføje, at i Kinnocks tilfælde var der også et element af yo-yo, idet hans nuværende tilknytning til Danmark åbenbart kom i stand kort efter, at han i sin tid forlod Danmark.
I de 8 år hvor jeg sad i Københavns Skatteankenævn, så var der en ting, vi ikke kunne lide, og det var yoyo’er. Det lugter altid af omgåelse og stregspilleri.
Det traditionelle synspunkt var, at hvis kone og børn tog ophold i Danmark, men manden ikke brød sig om dansk skattepligt, så kunne det gå an i 2-3 år. Nu er synspunktet, at en fast grænse er ulovligt. Men på grund af skatteniveauet i Danmark er en vis bidskhed nødvendig, og af hensyn til borgernes retssikkerhed må Skat operere med temmelig faste hovedregler. Og de 2-3 år var reelt blot en illustration af, at jo længere man fortsætter, desto bedre skal forklaringen være.
Det er muligt, at man i Skat København ikke var i tvivl om resultatet, men det er i så fald et klarsyn, som må være forbeholdt de virkelige eksperter. Og det kan man ikke betragte en skatteminister som. Man kan selvsagt forvente, at ministre interesserer sig for deres sagsområde, og derfor sætter sig ind i reglerne med den grundighed, som man kan forvente af en interesseret amatør. Og til det formål råder de også over gode lærere, men ikke nødvendigvis lærere med en kritisk holdning til regelsættet.
Naturligvis var Troels Lund Poulsen ikke uhildet i sin opfattelse af sagen, men den var helt ærligt også så meget på vippen, at det ikke var helt urimeligt, hvis han undersøgte om der var nogen – lovlige – midler til at ændre den. At fremstille ministeren som en ridder for retfærdighedens sag ville nok være at stramme den, men man strammer den lige så meget, hvis man mener, at en minister slet ikke skal have nogen mening om lovligheden af hans embedsmænds afgørelser.

Boligpolitik – Liberal Alliance


Gennem mindst et årti har jeg som en ensom ulv tudet imod månen om boligpolitik, deriblandt også forsøgt at tude ørerne fulde på Ole Birk, der nu er LAs boligpolitiske ordfører. Det går faktisk længere tilbage, helt til Fogh Rasmussen trådte til. Lidt har Ole da lært, så han har skrevet et boligpolitisk oplæg, men det er nu ikke blevet specielt nytænkende. Derfor denne mildt kritiske kommentar i Børsen. Desværre lægger Børsen ikke den slags på sin netavis.

Brug for boligoprør

Det er rigtig længe siden boligpolitik har været sat på dagsordenen i Danmark. Folketingets boligudvalg er nok den mest anonyme skare politikere man kan pege på, og kun ganske få har en mening om boligpolitik. Og det selv om kun skat beslaglægger en større del af vore indkomster.
Så af den grund fortjener LA ros for at have lanceret et boligpolitisk oplæg. Men er udspillet liberalt i en sådan grad, at man ligefrem skal tage notits deraf. Det mener Børsen tilsyneladende og andre vil nok mene det samme. Navnlig kan man da forvente, at venstrefløjen vil fremhæve udspillet som ikke blot liberalt, men ultra-liberalt.
 Derfor kan der være grund til at hæfte sig ved udspillets mangler. For lejeboligerne er det største problem, at man ganske vist bekender sig til fri husleje, men vil indfase den over 20 år. Det er en længere indfasningsperiode end SF gik med til i midten af 60-erne (dengang blev det overhalet indenom af inflationen, og det sker nok igen). Derudover anerkender man det sædvanlige hokus-pokus om lejeren som den præsumptivt svagere part i kontrakten. Det burde liberale kunne gennemskue.

I forhold til den almennyttige sektor får man ikke gjort op med tanken om boligselskaberne som perpetuelle juridiske personer. Så længe ejerstrukturen består, får man det klassiske problem med “den døde hånd”. Kun en overgang til personlig ejendomsret til boligen (på linje med landbrugets overgang til selveje) kan løse de problemer. Der var Anders Fogh tættere på en løsning. Der tages heller ikke fat på boligselskabernes skattemæssige privilegier – herunder også den manglende generationsskiftebeskatning. Det kunne ellers bruges til at lette andre skattebyrder.

For ejerboligernes vedkommende ville det være rimeligt at genoverveje de voldsomme transaktionsomkostninger ved køb og salg, men det sker heller ikke.

Så alt i alt er udspillet måske nok mere liberalt end den hidtil førte politik. Men på en absolut skala er det ikke specielt liberalt. Faktisk læner en hel del sig op ad boligpolitiske strøtanker fra Anders Samuelsens gamle parti. Så det er måske i virkeligheden mest et oprør fra midten.

Jens Fr.

PS Titlen på LAs udspil er forøvrigt temmeligt tæt på overskriften på en af mine gamle kronikker i Politiken. Er det mon et “freudian slip”?

PPS Du burde måske læse de andre artikler på min boligside

Boligmarkedet – andels eller ejerboliger

Andels- og ejerlejligheder – hvad vil køberne have?

Prisfaldene på boliger har ført til, at forbrugerne for første gang har mulighed for at vælge mellem andels- og ejerlejligheder. I daglig brug er de to boligtyper temmelig ens. Det primære formål med begge er, at man kan bo i dem. Men i en række underordnede forhold er der forskelle, og kan det virkelig føre til, at forbrugerne har en markant præference for den ene eller anden type.

Ejerlejlighedens oprindelse

Ejerlejligheden opstod som resultat af boligforliget i 1966. Det var et forlig indgået mellem alle de 4 gamle partier, altså socialdemokratiet, radikale, Venstre og konservative. Forliget blev efterfølgende svigtet af de borgerlige og fortrudt af socialdemokraterne.

Baggrunden var et grotesk boligmarked. Krigstidens rationering var aldrig blevet ophævet, og et stort antal unge mennesker var på udkig efter en bolig. Man skulle ligefrem ansøge kommunen om tilladelse til at få en bolig – altså ren sovjetkommunisme. Og kun de gifte fik!

Forliget indførte ejerlejligheden, hvor ledige lejligheder kunne sælges til den højestbydende. Og en del var selvsagt villige til at byde højt. Uanset mange ejendomme blev opdelt i ejerlejligheder, så betød det dog ikke, at de kom til salg, for de eksisterende lejere var beskyttede mod opsigelse.

Så de få ejerlejligheder, som blev udbudt, blev solgt til skyhøje priser, og det førte til megen kritik af spekulation og anden dårligdom. Og i 1972 blev muligheden for opdeling i ejerlejligheder afskaffet igen.

Men hvorfor har de borgerlige aldrig genindført den? Tror man på ejendomsretten? Eller er det bare festtaleretorik?

Andelsboligernes baggrund

I stedet besluttede man i 1975 at pålægge udlejere, at de ved salg skulle tilbyde ejendommen til lejerne som andelsboliger. Og siden er privat udlejning nærmest decimeret.

Venstrefløjen så andelsboligen som en billig og nemt tilgængelig boligform. Og navnlig fri for profitmageri. Den nemme tilgængelighed var ren fiktion. Men prisen gjorde selvsagt andele attraktive.

Prisen var dog ikke udtryk for samfundssind, men skyldtes lovgivningen. Det har udviklingen vist. Da de offentlige ejendomsvurderinger steg, så udnyttede andelshaverne naturligvis disse muligheder. Hvis ejere af ejerlejligheder tjente mere på lejlighedens værdistigning end ved at arbejde, hvorfor skulle andelshaverne så ikke have samme muligheder.

Det lave udgangspunkt for priserne gjorde, at fortjenesten udtrykt i procent ofte var højere end for ejerlejligheden. Hvis en andelslejlighed stiger fra 250.000 til 750.000, så er fortjenesten 200 %, medens en stigning på en ejerlejlighed fra 1.000.000 til 1.500.000 kun er 50 %. Men priserne på de 2 lejlighedstyper beregnes forskelligt, så man kan sagtens forestille sig, at de 2 eksempler dækker over næsten ens lejligheder.

Prissammenligning

En sammenligning viser entydigt, at andelsboligerne koster mindst. Det er dog svært at sammenligne. Først og fremmest fordi andelsboligerne typisk er ældre, lidt mindre og de har en ringere boligstandard (de mangler evt. badeværelser eller eget toilet).

Målingen kan foretages enten på værdien af lejligheden (svarende til ejerlejligheders købspris) eller på den månedlige pris ved at bo i lejligheden (svarende til ejerlejlighedens nettoydelse). Begge dele kan kun gøres skønsmæssigt, og det vil være et relativt groft skøn.

Navnlig den månedlige nettoydelse kan er svær, for her spiller en række skatteforhold ind. Belåningsformerne er der også forskel på. Ejerlejligheder købes med realkreditlån. Andelshaveren er henvist til at bruge dyrere banklån. Det bør føre til lavere værdier på andelslejligheder.

Med i ligningen hører, at valget af forkerte realkreditlån kan være en belastning, hvor andelshavere kan komme forfærdeligt i klemme.

Resultatet er, at andele er 20 % – eller mere – billigere end ejerlejligheder. Det betyder, at en køber, der kan vælge mellem de 2 typer lejlighed, vil betale en temmelig stor formue for at slippe for andelslejligheden. Og det må undre.

Hvorfor er der prisforskel

Fra venstrefløjen roser man ofte den særlige ethos “andelstanken”, men hvis den har en positiv værdi for beboerne, så burde den da føre til konkurrence om at komme til at bo i andelsbolig, altså gøre andelene dyrere.

Priserne viser imidlertid, at borgerne klart vælger andelsboligen fra og foretrækker ejerlejligheden.

Hvis 2 butikker havde 20 % forskel på prisen, selv om man havde ens varer og åbningstider, så ville der være noget helt galt. Det gælder også, når det samme sker på boligmarkedet. Og fejlen er den lovgivning, der styrer andelsboligforeningerne.

Tiden må være inde til at gennemføre ændringer, så de 2 boligformer bliver umiddelbart sammenlignelige, og så unge menneskers første investering i en bolig ikke bliver en lodseddel om, hvilken boligform, der fremover bliver mest fordelagtig.

Det nemmeste ville være, hvis man åbnede for, at andelslejligheder kan overgå til ejerformen – og vice versa. Så vælger beboerne selv, så kan de selv tage ansvaret, og i det lange løb har flertallet alligevel altid ret. Det er i hvert fald begrundelsen for at have demokrati.

Jens Frederik

Oprindeligt bragt i Børsen i sommeren 2011