Andelsboliger og valuarvurderinger

Carsten Hansen, Minister for By-, Bolig-, og Landdistrikter tænkte forleden højt og foreslog noget, som skal sikre verden mod nye boligbobler. Berlingske har bragt en lang kommentar om forslaget. Egentlig var der tale om et kronikmanuskript, som blev kortet temmelig meget ned. Det medførte, at nogle pointer gled ud, så derfor er hele teksten nedenfor:

Endnu et misforstået forbud!

Boligministeren har varslet et forbud mod, at lejere, som overvejer at stifte en andelsforening, skaffer sig en valuarvurdering af ejendommen, førend de træffer bestemmelse om at stifte foreningen og købe ejendommen. Men hvis man nu virkelig er i tvivl om, hvorvidt man vil købe, så er det da som regel fornuftigt at få en fagmands vurdering af, om prisen vil holde ved et eventuelt videresalg. Navnlig når man satser en voldsomt stor del af sin formue.



Det som ministeren opfatter som et problem, er, at lejerne ved at se en valuarvurdering, som er højere end foreningens købspris for ejendommen, kan få dollartegn i øjnene ved udsigten til en hurtig fortjeneste. Sådan gjorde man ved stiftelsen af en række andelsboligforeninger, som nu står med en elendig økonomi, fordi ejendommen er købt for dyrt og budgetterne ikke holder.

Først og fremmest må man spørge sig selv, om ministerens forslag vil hjælpe de andelsboligforeninger, som står med en tilsyneladende bundløs gæld. Hvis ministerens forslag ikke vil have nogen reel virkning, så må man naturlig vis se på, hvad der er skyld i foreningernes dårlige økonomi. Og dernæst må man så overveje, om problemerne kan løses.

Vil det hjælpe?

Ministeren synes, at valuarvurderinger ikke skal kunne bruges til at fastsætte værdien af en andelsejendom i en årrække efter stiftelsen, f.eks. 5 år. En sådan regel vil ikke hjælpe foreninger stiftet før 2007, hvor boligboblen var allermest oppustet og brast. Hvis man indfører en regel, som går længere tilbage, så risikerer man netop at ramme – måske endda vælte – de foreninger, hvis beboere allerede er hårdest ramt. Det er vel egentlig ikke så smart. Så allerede her brister logikken bag forslaget.

Og så har der end ikke været behov for at stille det lidt drilske spørgsmål, om reglen også skal gælde vurderinger, som er lavere end købsprisen? Der er givetvis eksempler på foreninger, der netop ikke blev stiftet, fordi man anså priserne for at være alt for høje. Og de “ikke-foreninger” optræder jo slet ikke på ministerens lystavle.

Holder ministerens logik?

Men det store spørgsmål er egentlig, om valuarvurderingerne er årsag til dårlig økonomi, eller om årsagen skal søges andetsteds. En ting er sikkert, det var ikke de høje valuarvurderinger, der i årene op til 2007 førte til højere købspriser på ejendommen. Når det kan fastslås med stor sikkerhed, så skyldes det, at for en andelsboligforening er dens købspris altid lig med den pris, som en anden køber vil give. Det er kun fordi ejendommen i princippet allerede er solgt til anden side, at lejerne får den tilbudt. Prisen er slet ikke til forhandling. Derfor vil valuarvurderingen ingen som helst indflydelse have på driften af ejendommen. Men den kan naturligvis medføre forventninger om kapitalgevinst. Det er bare en helt anden historie.

Valuarvurderingen kan have ført til, at foreningen fik højere realkreditlån end den ellers ville have fået. Men realkreditlån er jo netop billigere end banklån, så det kan jo ikke forringe økonomien. Og realkreditinstitutterne var altså med på de høje vurderinger. Som eksempel kunne man nævne A/B Ringertoften, der købte for 456 milioner og trods en belåningsgrænse på 80 % fik 450 mio. i lån. Det burde snarere føre til en sag om overbelåning end medlidenhed med andelshaverne.

Det skal dog ikke nødvendigvis føre til, at valuarerne går fri af kritik, for deres vurderinger virker godt nok mange gange temmelig oppustede og lige en tand for smarte i deres valg af forudsætninger. Og det gælder både forudsætningerne om forrentning og deres vurderinger af den potentielle leje. Men deres dårlige arbejde førte ikke til foreningernes dårlige økonomi.

Så ministeren ønsker altså at lovgive for at forbyde noget, som ikke er årsag til problemet og som slet ikke vil løse det. Den lov er vist næppe nødvendig.

Hvad skyldes A/B’ernes dårlige økonomi?

Selv om den helt overvejende del af danske andelsboligforeninger har bundsolid økonomi, så er der er en gruppe foreninger stiftet i årene op til 2007, som har massive problemer med åndedrættet. Men årsagen til deres problemer er bare noget andet. Alt for ofte er det budgetter, hvor indtægterne ikke kommer og udgifterne bliver større end forventet. De manglende indtægter stammer tit fra, at udlejningslejligheder enten ikke bliver ledige og dermed ikke giver indtægt fra salg (og boligafgift, som notorisk er højere end huslejen i regulerede lejligheder), eller de kan ikke sælges til de forventede priser. Og her bider hunden sin egen hale, dårlig økonomi fører til færre eller billigere salg, der igen fører til endnu dårligere økonomi, o.s.v.

De manglende indtægter og de høje udgifter er imidlertid svære at gøre noget effektivt ved – altså bortset fra at sætte boligafgiften op. Og det er der nogen, som ikke kan bære. For de andelshavere, som ikke kan betale den langt højere boligafgift, som ofte vil være nødvendig, kunne en vej ud af den misere være, at de fik mulighed for at sælge deres lejlighed til nogen, som er villige til at betale boligafgiften. Det kan godt være, de må flytte. Det er ikke rart, men man skal også flytte efter en tvangsauktion, og det er jo alternativet.

Liberalisering som løsning?

En løsning kunne være en liberalisering af priserne på andelslejligheder. For at forstå virkningerne deraf, skal man kende lidt til den mekanisme, der p.t. fastlægger maksimumprisen på en andelslejlighed.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi, at prisen på andelen er 400.000.
Det næste der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

I det tidligere nævnte tilfælde, A/B Ringertoften var det lige præcis det, der skete. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det gav nogle vilde udsving i andelsprisen, i et tilfælde fra 500.000 til 50.000. I andre tilfælde er det udsving i millionklassen.

For de som er oprindelige andelshavere, kunne man sige, at der blot er tale om, at de høje vurderinger førte til drømme om en fremtid, der skulle flyde med mælk og honning. Det er ikke sket, og det kan man blot begræde. Man kan dog gøre mere.

A/B Ringertoften i København NV kan igen tjene som eksempel. Som nævnt købt for 456 mio. i 2003, men efterfølgende valuarvurderet helt op til 580 mio. i 2007. Skats oplysninger om gennemsnitspriser i området fører dog til, at den samlede ejendom som ejerlejligheder ville have været ca. 730 mio. værd i 2007. Som ejerlejligheder ville den altså være 25 % mere værd. Og det er jo også en slags penge.

I tilfældet med A/B Ringertoften ville sammenligningen med ejerlejligheder ultimo 2011 (nyere tal findes ikke) fortsat føre til en værdi på 514 mio., og det er altså stadig en del mere end den anskaffelsespris på 456 mio., der nu bruges i regnskabet. Hvis man havde frie priser, så ville ejerlejligheder og andelslejligheder basalt set koste det samme at bo i, når man vel at mærke indregner skattefordele, lånetyper etc. Hovedformålet med begge typer lejlighed er trods alt at bo i dem. Altså ville disse andele kunne sælges dyrere end de kan i dag.

En tilsvarende beregning kan laves for stort set samtlige de nødlidende andelsboligforeninger. De oprindelige andelshavere ville ved en ophævelse af maksimalpriserne fortsat kunne sælge til priser, som ligger over deres anskaffelsespris. De ville naturligvis ikke kunne nå fantasipriserne fra 2007, men der ville dog flyde enten mælk eller honning. Og det er ikke så ringe på et marked præget af nedgang. Og den fordel har ejerlejlighedskøbere fra 2007 bestemt ikke.

Der er en gruppe andelshavere, som er blevet særlig hårdt ramt af de høje valuarvurderinger, nemlig de som ikke var oprindelige andelshavere, men som kort efter købte en lejlighed til fantasipris. De kan i dag ikke lovligt sælge andelen for den pris, som de gav. Også for de andelshavere vil en liberalisering afbøde deres tab. Det hører i øvrigt med i regnestykket, at de faktisk som regel anskaffede deres bolig langt billigere, end hvis de samtidig havde købt en ejerlejlighed af samme størrelse og beliggenhed. I mellemtiden har de ofte også boet billigere. Og ved en liberalisering vil de kunne sælge forholdsvis dyrere. De har ganske vist tabt store beløb, men det har kollegaerne fra ejerlejlighederne sandelig også. Der er ingen som ønsker, at nogen skal miste penge på deres bolig, men de er ikke alene og andre står altså i en værre situation. Men en liberalisering er altså et stort skridt på vejen.

Konklusionen må være, at ministeren ikke forstår årsagen til andelsboligforeningernes problemer, at han foreskriver uduelige løsninger, og at han ignorerer de virksomme løsninger. Hvornår forstår ministeren mon det?

Jens Frederik

PS Ministerens svar, der til fulde udnytter hans betydelige indsigt fra karrieren i den almennyttige sektor, ligger her. Det har også fået sit eget punkt på bloggens forside.

Boligmarkedet – maksimalpriser på andelsboliger


Ringe vurderinger af Ringertoften

A/B Ringertoften i København NV

Det gav genlyd i efteråret 2011, da pressen omtalte en ny dom om en andelsbolig i A/B Ringertoften i København. Sagen var angiveligt, at sælger af lejligheden flere år efter salget havde fået en stævning på halsen om værdien af lejligheden, og nu krævede køber at få prisen sat ned fra 500.000 kr. til 50.000. Nyheden var primært, at man kunne stævnes efter udløbet af den frist på 6 måneder, som er lovens udgangspunkt.

Det fik mig til at læse dommen igennem. I virkeligheden var den dog slet ikke så spændende for så vidt angår forældelse. Forældelsesfristen løber nemlig først fra det tidspunkt, hvor man får en viden, som gør det muligt at rejse sag. Og hvis man får et fejlagtigt regnskab, så kan der jo gå lang tid inden man opdager fejlen.

Men sagen rejser rigtig mange andre forskellige problemer. Først og fremmest, hvilken pris for en andel, der er den rigtige. Dernæst må man spørge sig selv, hvorfor sagen kommer op. Og endelig må man overveje, om vi vil have et boligmarked, med den slags sager.

Den rigtige pris?

Hovedspørgsmålet er, hvilken pris for ejendommen der er den rigtige? For at kunne deltage i den diskussion skal man kende lidt til teknikken bag fastsættelse af en andelsboligs pris. For den beregnes ikke på den samme måde, som når man fastsætter prisen på en ejerbolig.

Skal det siges kort, så svarer prisen på en andelsbolig til, at man køber friværdien af en ejerlejlighed, altså at man overtager sælgers lån og betaler differencen op til handelsværdien. Et eksempel gør det nok lidt lettere at se:

Et hus består af 10 lejligheder. Det er vurderet til 20 mio., og belånt med 80 % realkreditlån, altså 16 mio. Hvis de 10 lejligheder var ejerlejligheder, så ville vi sige, at de hver kostede 2 mio. og havde en friværdi på 400.000. Når de er andelslejligheder, så siger vi at prisen på andelen er 400.000.
Det næste, der sker, er, at vurderingen af huset falder med 10 % til 18 mio. For begge typer lejligheder giver det et fald på 200.000. For ejerlejlighederne er det kun et fald på 10 %, mens det for andelene svarer til et fald på 50 %.

Det var det, der skete i A/B Ringertoften. Huset var belånt til tagskægget (og måske endda lidt til), og så faldt det i værdi. Det giver nogle vilde udsving i andelsprisen, og i dette tilfælde fra 500.000 til 50.000.

Ringertoftens værdi

Men lad os lige kigge lidt på nogle forskellige vurderinger af ejendommen. Jeg har indsamlet en del flere end Østre Landsret havde.

Først er der købesummen i december 2005, hvor andelsboligforeningen blev stiftet, på 456,5 mio. Den gav anledning til en realkreditbelåning på 450 mio., hvilket med en 80% lånegrænse svarer til en vurdering 562,5 mio. (Det sidste tal er ikke med i dommen.)

Så er der de årlige valuarvurderinger, som man brugte til at beregne salgspriser. Dernæst er der en ny valuarvurdering foretaget af en anden ejendomsmægler til brug for retssagen. Endvidere er der Skats offentlige ejendomsvurdering for denne ejendom (hvor kun de lige år er citeret i dommen) og endelig har jeg selv fundet Skats statistik over gennemsnitlige priser på ejerlejligheder i samme postdistrikt (så vidt muligt baseret på det pågældende års 2. halvår og 23.400 m2). Når man sammenholder med prisen på ejerlejligheder skal man dog være opmærksom på, at der skal være et ret stort spænd mellem de 2 priser, førend en andelslejlighed er attraktiv.
Resultatet ser sådan ud:

År / vurdering A/B valuar Retssag valuar Off. Ejendomsvurd. Ejerlejl. gns.
2003 66 mio.
2004 101 mio. 503 mio. (21489/m2)
2005 520 mio. 330-355 mio. 102 mio. 673 mio. (28770/m2)
2006 580 mio. 400-425 mio. 436 mio. 730 mio. (31181/m2)
2007 580 mio. 395-420 mio. 436 mio. 587 mio. (25080/m2)
2008 550 mio. 270 mio. 392 mio. 433 mio. (18533/m2)
2009 392 mio. 388 mio. (16596/m2)
2010 391 mio. 423 mio. (18115/m2)

Det er rigtig mange tal. Og det vigtigste ved dem er, at de stritter i alle retninger. At finde et mønster i dem kræver megen smidighed – og den evigt lokkende efterrationalisering i bagklogskabens ulideligt skarpe neonlys. Korrekt bliver det næppe! Der findes nemlig ikke én pris, der er den objektivt rigtige.
En enkelt ting står klart, nemlig at foreningen blev stiftet og købte hele ejendommen på det værst tænkelige tidspunkt umiddelbart inden boligboblen sprang.

Man får måske også en anelse om, at de mæglere som til brug for retssagen vurderer i bakspejlet er lige så forsigtige, som den oprindelige valuar var overmodig. Og dermed åbner de som udgangspunkt for større tilbagebetalinger. Det er da i hvert fald interessant, at den offentlige ejendomsvurdering gennem flere år har ligget ca. 120 mio. over den seneste valuarvurdering.

Den lejlighed, som sagen drejede sig om, blev solgt i april 2008 på grundlag af regnskabet for 2006, problemet opdaget i løbet af 2009, og sagen anlagt i december 2009. Men der er nok andre lejligheder i foreningen, som er solgt både tidligere og senere.

Man kunne måske starte med at sige, at når man købte en bolig i foråret 2008, så burde man måske have haft øjnene lidt mere åbne. Alle andre boliger var faldet enormt, og alligevel handledes lejligheden på baggrund af et regnskab med skæringsdag 31. december 2006.

Det findes der nok en forklaring på, for når der findes en statsautoriseret maksimumpris, så vil der være en tendens til at opfatte den som “den rigtige pris” i stedet for at forstå, hvad maksimumprisen virkelig er, nemlig et arbitrært gæt. Og det gælder navnlig, når priserne gennem en lang årrække har været holdt urimeligt langt nede, så maksimumprisen i realiteten var den eneste pris. I det perspektiv bærer de politikere, som stædigt har fastholdt maksimumpriser på andelsboliger, et solidt medansvar for miseren.

Men en kontrolberegning havde vist hulheden og så var handlen ikke blevet gennemført. Havde man foretaget en beregning af pris pr. m2 (incl. foreningens gæld), så havde man set problemet. For at sige det lige ud, så ville en vaks køber have set problemet. Og det ville den vakse sælger også! God rådgivning på købersiden havde formentlig aflivet problemet inden det opstod. Sagen viser endnu en gang, at når man bruger mange penge, så er en investering på nogle få % i kompetent rådgivning givet godt ud.

Men de tog hovedet under armen i tillid til regnskabet. Og det giver loven dem et langt stykke hen ad vejen lov til.

Samtidig må vi sige, at der er masser af mennesker, som har købt ejerlejligheder på lige så tossede vilkår, men de kan ikke vælte konjunkturskift over på deres sælger. De må pænt tage tabet – eller blive boende til priserne en gang ad åre har rettet sig. Og det vil de gøre.

Udfaldet af retssagen.

Sådan som loven er udformet, så kan retten med god samvittighed afsige en dom om, at prisen på lejligheden skal sættes ned.

Men det kræver nok ikke megen fantasi at forestille sig, hvad sagen kan komme til at betyde for sælger. Hvem sælger er, ved jeg ikke, men sandsynligheden taler jo for, at han eller hun har brugt alle pengene fra salget til at købe sig en ny ejerbolig. Hvis sælger skal betale 450.000 tilbage til køber, så skal den nye bolig belånes, og da den formentlig er faldet i værdi på grund af tidernes ugunst, så er det næppe muligt. Mon ikke huset så kommer på tvangsauktion.

Resultatet bliver i bedste fald, at sælger bliver økonomisk krøbling, klædt af til skindet i en årrække. I værste fald må køber også opgive at få sine penge klemt ud af sælger, så det eneste begge parter står tilbage med er nogle solide advokatregninger.

Det er selvsagt ikke særlig hensigtsmæssigt.

Så selv om dommen nok er korrekt i henhold til loven, så må man også konkludere, at det er en rigtigt dårlig lov, som fører til den dom.

Hvorfor opstår sagen

Ingen kan være i tvivl om, at sager af denne type først og fremmest udløses af, at priserne på ejendomme er faldet. Hvis de havde fortsat himmelflugten, så ville ingen have rejst sag.
Som nævnt ovenfor, så er der formentlig masser af købere af ejerlejligheder, som har købt på lige så tossede vilkår. Som man kan se af skemaet, så er ejerlejligheder i samme område faldet med ca. 40 % i løbet af få år.

Men er det fornuftigt at have den forskel på ejer og andelslejligheder. Eller rettere sagt, er det rimeligt at pålægge sælgere af andelslejligheder denne type risiko, som de ikke har nogen jordisk chance for at gardere sig imod. De kan ikke en gang kræve, at handlen går tilbage, så de kan vente på at prisen retter sig igen.

Svaret er entydigt, at køberen selv bør foretage en vurdering af prisen og bære risikoen for om ejendommen er vurderet rigtigt. Det gør man ved ejerboliger, og det fungerer fint. Nogen får øretæver, når konjunkturerne vender, men hvis man bliver boende, så retter priserne sig altid.

Heldigvis er dobbeltmoral altid dobbelt så godt

Og så er der til slut noget rigtig morsomt. Fordi loven er, som den er, så kan en andelsforenings regnskab altid tage sit udgangspunkt i den pris, som foreningen købte ejendommen til. Det følger af lovens § 5, stk. 1 litra a. Så selv om valuaren under retssagen har vurderet ejendommen til 270 mio., så bliver den i regnskabet kun sat ned til foreningens købesum på 456 mio. Og det indebærer, at selv om værdien af ejendommen i dag er langt lavere end i 2005, så kan de nuværende ejere af andelene tillade sig at sælge deres lejlighed til prisen fra 2005.

Den køber, som kræver erstatning for at være blevet snydt, kan med loven i hånd selv snyde andre. Hvor er det dog moralsk.

Jens Frederik

PS Hvis du er nået helt herned, så vil du nok også kunne have udbytte af mine andre artikler om boliglovgivningen.