Indlæg

Udgivet den

Mikrolovgivning – 3 små provokationer


For nylig havde jeg fornøjelsen af at holde et oplæg for Cepos. Blandt tilhørerne var en lang række borgerlige politikere fra første geled. De både grinede og klappede pænt, så måske er det værd at gengive:

Små ændringer – stor effekt

“Both God and the devil are in the details”. Sådan kunne mottoet for en mikrolovgiver lyde.

Politik lever af sound-bites, hvorfor så ikke også gøre det samme med lovforslag. Skal det kunne markedsføres, så skal det kunne koges ned til en soundbite. Det skal hugge gordiske knuder over. Der er trods alt ikke ret stor forskel på at sælge politik og vaskepulver – uanset hvor ofte det modsatte er blevet hævdet.

Ideen

Egentlig stammer ideen ikke fra mig selv, men fra en gammel apokryf historie om dansk politiks enfant terrible, Mogens Glistrup. Manden ejede ikke begrænsningens kunst og slet ikke vilje til samarbejde. Men han havde et umiskendeligt blik for absurditeter. Hver gang man i 70-erne skulle drøfte finanslov eller et af de utallige økonomiske indgreb, som dengang var lige så regelmæssige som topmøder om redning af Euroen er det i dag, så kastede han med omhu grus i maskineriet ved at fremsætte et fuldstændig uoverskueligt antal ændringsforslag.

Lige undtagen en gang, hvor Fremskridtspatiets eneste ændringsforslag så sådan ud:

Fremskridtspartiets ændringsforslag:

I lovforslagets § XX, stk. 2 ændres ordet “ikke” til “kun”

Det var selvsagt lidt af en overraskelse, så samtlige folketingsmedlemmer bladede febrilsk rundt for at finde den rigtige paragraf. Og da de fandt den, så den således ud:

Forslag til lov om endnu en kriseløsning af Danmarks økonomiske forhold

§ A …

§ B …

§ XX Loven træder i kraft ved lovforslagets fremsættelse i Folketinget

Stk. 2. Denne lov gælder ikke for Færøerne og Grønland

Så enkelt kunne det gøres!

Men kan den sport gentages?

Mit postulat er, at det kan lade sig gøre, og at det i virkeligheden gør rollen som politiker meget nemmere. Her er en række eksempler fra boliglovgivningen.

Lejelovene

Det første er hentet fra alle liberales yndlingsaversion, den sidste af rationeringslovene fra 2. verdenskrig. Med den som udgangspunkt gælder der et loft over huslejerne i det ældre boligbyggeri – det som kaldes “omkostningsbestemt husleje”. Hele ideen om et loft er selvsagt en vanskabning, men den værste tidsel er, at det beløb, som udlejeren må opkræve i forrentning af sin indskudte kapital, er bundet til ejendommens værdi i 1973. Er der mon nogen andre, som ikke har fået lønstigning siden 1973! Og hvorfor netop 1973?

Det er egentlig gjort ganske enkelt med følgende lovtekst:

Lov om midlertidig boligregulering

§ 7. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse…..

§ 9. Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Og det uhyggeligt enkle lovforslag er såmænd blot at erstatte 1973-vurderingen med den nugældende:

Forslag til ændring af lov om leje

I § 9, stk 1 ændres ordene “pr. 1. april ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme” til “seneste offentlige vurdering”.

Da ejendommenes værdi er mangedoblet siden 1973, og da bestemmelsen selvsagt vil kapitalisere sig over i priserne på udlejningsejendomme og dermed på den næstkommende offentlige vurdering, så indebærer det reelt set en mulighed for fri husleje i ældre ejendomme. LLO vil selvsagt påstå, at man dermed udløser en tsunami på boligmarkedet, men det vigtigt at erindre, at der kun er tale om en mulighed for indeksregulering af afkast. Sandsynligheden for, at det rykker noget som helst, er faktisk ikke så stor, for den største del af lejemarkedet er efterhånden bragt uden for rækkevidde af den omkostningsbestemte husleje.

Ejerlejligheder

En af de bedste måder at genkende dårlig lovgivning på er, når den fylder for meget. Fadervor er på bare 64 ord. Grundloven holder sig – inklusive §-numre og overskrifter – på 4.280 ord, eller ca. det samme som en dobbelt kronik i Politiken. Længere behøver det altså ikke blive, men det gør det ofte.

Og selve længden af en lov kan i den grad bidrage til forvirring, at det i sig selv gør den svær at ændre.

Så hvis man blot en enkelt gang har forsøgt at sætte sig ind i reglerne om opdeling af ejendomme i ejerlejligheder, så ved man at det er gået rivende galt. Det drejer sig kun om en enkelt paragraf i loven, men med sine 1.593 ord har den en længde på over 1/3 af grundloven. Den svarer til 1½ kronik i Berlingske, og den er fuldstændigt uforståelig. For dokumentationens skyld har jeg medtaget den her, men i virkeligheden kan den uden større problemer springes over.

Ejerlejlighedsloven

§ 10. Loven anvendes på:

1) Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2) Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a-e og bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f-i.

a) Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed udgør mindst 26 m2.

b) Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. Arealkravet anses dog for opfyldt, hvis mere end 4/5 af bygningens beboelseslejligheder hver for sig opfylder kravet og det tillige er opfyldt i gennemsnit for samtlige beboelseslejligheder. Har beboerne adgang til kollektiv bespisning i beboerrestaurant i bebyggelsen, kan en kogeniche i et lokale på mindst 3 m2 nettoetageareal erstatte kravet om et køkken.

c) Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m2 nettoetageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977.

d) Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc-rum, og dette skal være forsynet med håndvask.

e) Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum.

f) Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af 1972. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler herom.

g) Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg.

h) Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

i) Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse.

3) Bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning.

4) Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

5) Bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tidligere lovgivning.

6) Bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til ældreboliger eller almene ældreboliger, når kommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller lov om almene boliger m.v. Ældreboligerne eller de almene ældreboliger skal efter opdelingen udgøre en samlet ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

7) Bygninger, der er kondemneret i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligere lov om boligtilsyn, når kommunalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregisteret indrettes til ungdomsboliger, der har fået tilsagn om statsstøtte til indretning eller opførelse efter den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgivning eller til almene ungdomsboliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v., og den resterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end beboelse. Ungdomsboligerne eller de almene ungdomsboliger skal efter opdelingen udgøre en samlet ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

Stk. 2. Bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder, såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Alle beboelseslejligheder i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse. De eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli 2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, medmindre bygningen er omfattet af stk. 1, nr. 2 eller 3. 1.-3. pkt. gælder også for bygninger på ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, uanset at bygningerne er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966.

Stk. 3. Bygninger, hvor der efter den 1. juli 2004 etableres nye tagboliger som almene boliger, kan opdeles i ejerlejligheder, jf. 2. og 3. pkt. Opdeling kan ske, når de nye boliger etableres i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager og bygningen helt eller delvist anvendes til privat udlejning til beboelse. Boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles.

Stk. 4. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattet af stk. 5-9, kan kun opdeles, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan kun videreopdeles efter reglerne i stk. 5.

Stk. 5. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan endvidere opdeles, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter kapital 5 a i lov om almene boliger m.v. Opdelingen skal ske løbende, således at boligerne udlægges som selvstændige ejerlejligheder i takt med, at de bliver solgt. Det samme gælder eventuelle andre særskilt afgrænsede husrum i afdelingen. Dog kan opdelingen ske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. Beslutning herom skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Ejerlejligheder tilhørende almene boligorganisationer kan videreopdeles efter reglerne i 2.-5. pkt., når der er indgået aftale om salg efter førnævnte kapitel 5 a af en bolig beliggende i ejerlejligheden.

Stk. 6. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, hvis der tilføres almene boliger ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere etager. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

Stk. 7. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger og boligerne anvendes til privat udlejning. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

Stk. 8. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger og hver bolig udgør én ejerlejlighed. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejlighederne kan videreopdeles efter stk. 5.

Stk. 9. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privat andelsboligforening. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne kan ikke videreopdeles.

Stk. 10. Ejendomme, hvor der af socialministeren er meddelt godkendelse til etablering af friplejeboliger på en del af ejendommen, og som ikke er omfattet af en af de øvrige bestemmelser i § 10, kan opdeles i ejerlejligheder, hvis friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne og det til boligerne knyttede serviceareal efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, jf. dog stk. 11. Ejerlejligheden kan ikke videreopdeles. Andre boliger eller lokaler til andet end beboelse på ejendommen skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, medmindre opdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efter en af de øvrige bestemmelser i § 10.

Stk. 11. Friplejeboliger omfattet af stk. 10 og friplejeboliger, som ikke er omfattet af nogen af de øvrige bestemmelser i § 10, kan dog opdeles i ejerlejligheder således, at friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne udgør én ejerlejlighed og det til boligerne knyttede serviceareal udgør én anden ejerlejlighed. De to ejerlejligheder kan ikke videreopdeles. Stk. 10, 3. pkt., finder anvendelse.

Stk. 12. Loven finder ikke anvendelse på:

1) Landbrugsejendomme, jf. lov om landbrugsejendomme.

2) Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, jf. dog stk. 2.

Stk. 13. Ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Det er en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er omfattet af stk. 1, nr. 3, at en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt lejlighed til beboelse efter videreopdelingen opfylder de i stk. 1, nr. 2, litra a-f, nævnte krav.

Stk. 14. I bygninger, der er opdelt i ejerlejligheder, finder stk. 3 og 6 tilsvarende anvendelse ved etablering af en ny ejerlejlighed indeholdende tagboliger som almene boliger.

I virkeligheden er den dog ikke så svær at analysere, for den er blevet til ved en uendelig række af knopskydninger. Hovedproblemet er, at VKR regeringen i sin tid blev så skræmt over prisudviklingen på ejerlejligheder, som ellers først var indført få år forinden (sjovt nok 1. juli 1966), at man på ny afskaffede muligheden for at opdele ejendomme i ejerlejligheder. I den forbindelse overså man formentlig, at en af grundene til, at ejerlejligheder var så dyre, var den enkle, at kun et mindretal var kommet på markedet. De gamle lejere var jo beskyttet mod opsigelse, så først når de selv valgte at flytte, kom lejlighederne til salg. Der findes stadig en del lejligheder, der endnu aldrig har været solgt, selv om antallet bliver mindre år for år. I virkelighedens verden har ejerlejligheder dog været så smart en løsning, at man har indført den ene undtagelse fra hovedreglen efter den anden. Så i virkeligheden kan vi nøjes med at kigge på hovedreglen:

§ 10. Loven anvendes på:

1) Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2) Bygninger, der ikke indeholder ……

Hvis vi ændrer hovedreglen, på en sådan måde, at alle bygninger kan opdeles, så kan vi skrotte hele resten af paragraffen. Under alle omstændigheder er 1966 et arbitrært valgt tal, og det gør det relativt umuligt for modstanderne at argumentere imod, så hvorfor ikke 1866, 1766 eller noget helt andet. Den ældste bygning i Danmark, der kan dateres nogenlunde sikkert er vistnok Skt. Jørgensbjerg Kirke i Roskilde fra ca. 1080. Så det eneste rigtige årstal at vælge er vel 1066, der samtidig har den fordel, at det er året for vikingetidens afslutning. Herefter udestår kun jættestuerne, der er omfattet af bestemmelsen om udstykning af fredede bygninger.

Så forslaget er:

Forslag til lov om ændring af lov om ejerlejligheder

I § 10, stk. 1, nr. 1 ændres tallet 1966 til 1066

Så væsentlige ændringer på boligmarkedet har vi ikke set siden 1972. Det ligger indenfor klassisk, borgerligt fælles tankegods. Så se nu at få det fremsat.

En af de allervigtigste konsekvenser ved dette forslag er i øvrigt, at der bliver fri mulighed for at andelslejligheder kan få status som ejerlejligheder og vice versa. Det indebærer, at det fremover vil være markedet snarere end politikerne, der vælger om den ene eller anden boligform er mest fordelagtig. Indtil nu har der været stor prestige ved ejerlejlighedsmodellen, men det behøver ikke være tilfældet fremover.

Andelslejligheder

Det er snart mange år siden, at jeg første gang fremsatte forslag om, at de lovbestemte maksimumpriser på andelsboliger skulle ophæves. Da jeg fik Søren Pind til at skrive et blogindlæg om det, så resulterede det i flere tusinde læsninger. Så sig ikke, at forslaget er uden perspektiver. I de senere år har høje ejendomsvurderinger til dels medført, at lejlighederne ikke har kunnet sælges til maksimumprisen, men det kan man ikke være sikker på holder, og der er i de nuværende priser indregnet en betydelig risikopræmie for køberne set i forhold til priserne på ejerlejligheder (op imod 20 % jf. min analyse deraf), hvilket altså giver tilsvarende tab for de nuværende sælgere.

Gennem en årrække har jeg hævdet at hovedproblemet var, at prisen på andele er bundet til prisen på udlejningsejendomme, men i virkeligheden er det essentielle problem, at der overhovedet er et maksimum. Bestemmelsen i loven ser sådan ud.

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Det er i den forbindelse ret sjovt, at en lovbestemmelse, der egentlig er skønsmæssig, opfattes om et absolut forbud mod at sælge selve andelen (altså førend man lægger forbedringer til) til mere end den bogførte værdi af ejendommen. Vurderinger af ejendomme kan da ellers variere voldsomt jf. et af mine gamle blogindlæg. Og vurderingen af forbedringerne er et eksempel på anvendelse af rendyrket marxistisk arbejdsværditeori på en måde, så alle burde kunne indse det urimelige i det. Det må jeg se at få skrevet noget om.

Men den enkle metode til at udrydde urimelighederne er, at man i stedet for et absolut maksimum indfører en oplysningspligt. Så har køber en mulighed for selv at tage stilling. Hvis almindelige mennesker kan det, når de køber en ejerlejlighed, så må de også kunne gøre det med andele. Her er teksten

Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

I lovens § 5, stk. 1 ændres ordene “må ikke overstige, hvad” til “skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb” og “med rimelighed betinge” til “indgår i købesummen“.

Konsekvensen er fri prisdannelse på andelsboliger Det er ikke perfekt, men det er et stort skridt frem. Og fordi dette er det mest komplicerede af de 3 lovforslag, så kommer her den ændrede tekst:
Ny lovtekst:

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, skal det af aftalen fremgå, med hvilke beløb værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand indgår i købsaftalen. 

Konklusioner

Det burde næsten være unødvendigt at ridse konklusioner op, for de giver egentlig sig selv, men essensen er, at:

  • Mikrolove skal være svære at argumentere imod – det modsatte synspunkt skal være håbløst på en tv-skærm.
  • Mikrolove skal være enkle og sjove.
  • Mikrolove er nemme at markedsføre.
  • Mikrolove er guerilla-krig mod gordiske lov-knuder.
  • Mikrolove kræver ikke embedsmænd.
  • Mikrolove baner vejen for rigtige reformer.

Som allerede sagt:

“Both God and the devil are in the details.”

PS Hvis du er nået helt herned, så burde du måske læse de andre indlæg på min boligside
Udgivet den

Boligmarkedet – andels eller ejerboliger

Andels- og ejerlejligheder – hvad vil køberne have?

Prisfaldene på boliger har ført til, at forbrugerne for første gang har mulighed for at vælge mellem andels- og ejerlejligheder. I daglig brug er de to boligtyper temmelig ens. Det primære formål med begge er, at man kan bo i dem. Men i en række underordnede forhold er der forskelle, og kan det virkelig føre til, at forbrugerne har en markant præference for den ene eller anden type.

Ejerlejlighedens oprindelse

Ejerlejligheden opstod som resultat af boligforliget i 1966. Det var et forlig indgået mellem alle de 4 gamle partier, altså socialdemokratiet, radikale, Venstre og konservative. Forliget blev efterfølgende svigtet af de borgerlige og fortrudt af socialdemokraterne.

Baggrunden var et grotesk boligmarked. Krigstidens rationering var aldrig blevet ophævet, og et stort antal unge mennesker var på udkig efter en bolig. Man skulle ligefrem ansøge kommunen om tilladelse til at få en bolig – altså ren sovjetkommunisme. Og kun de gifte fik!

Forliget indførte ejerlejligheden, hvor ledige lejligheder kunne sælges til den højestbydende. Og en del var selvsagt villige til at byde højt. Uanset mange ejendomme blev opdelt i ejerlejligheder, så betød det dog ikke, at de kom til salg, for de eksisterende lejere var beskyttede mod opsigelse.

Så de få ejerlejligheder, som blev udbudt, blev solgt til skyhøje priser, og det førte til megen kritik af spekulation og anden dårligdom. Og i 1972 blev muligheden for opdeling i ejerlejligheder afskaffet igen.

Men hvorfor har de borgerlige aldrig genindført den? Tror man på ejendomsretten? Eller er det bare festtaleretorik?

Andelsboligernes baggrund

I stedet besluttede man i 1975 at pålægge udlejere, at de ved salg skulle tilbyde ejendommen til lejerne som andelsboliger. Og siden er privat udlejning nærmest decimeret.

Venstrefløjen så andelsboligen som en billig og nemt tilgængelig boligform. Og navnlig fri for profitmageri. Den nemme tilgængelighed var ren fiktion. Men prisen gjorde selvsagt andele attraktive.

Prisen var dog ikke udtryk for samfundssind, men skyldtes lovgivningen. Det har udviklingen vist. Da de offentlige ejendomsvurderinger steg, så udnyttede andelshaverne naturligvis disse muligheder. Hvis ejere af ejerlejligheder tjente mere på lejlighedens værdistigning end ved at arbejde, hvorfor skulle andelshaverne så ikke have samme muligheder.

Det lave udgangspunkt for priserne gjorde, at fortjenesten udtrykt i procent ofte var højere end for ejerlejligheden. Hvis en andelslejlighed stiger fra 250.000 til 750.000, så er fortjenesten 200 %, medens en stigning på en ejerlejlighed fra 1.000.000 til 1.500.000 kun er 50 %. Men priserne på de 2 lejlighedstyper beregnes forskelligt, så man kan sagtens forestille sig, at de 2 eksempler dækker over næsten ens lejligheder.

Prissammenligning

En sammenligning viser entydigt, at andelsboligerne koster mindst. Det er dog svært at sammenligne. Først og fremmest fordi andelsboligerne typisk er ældre, lidt mindre og de har en ringere boligstandard (de mangler evt. badeværelser eller eget toilet).

Målingen kan foretages enten på værdien af lejligheden (svarende til ejerlejligheders købspris) eller på den månedlige pris ved at bo i lejligheden (svarende til ejerlejlighedens nettoydelse). Begge dele kan kun gøres skønsmæssigt, og det vil være et relativt groft skøn.

Navnlig den månedlige nettoydelse kan er svær, for her spiller en række skatteforhold ind. Belåningsformerne er der også forskel på. Ejerlejligheder købes med realkreditlån. Andelshaveren er henvist til at bruge dyrere banklån. Det bør føre til lavere værdier på andelslejligheder.

Med i ligningen hører, at valget af forkerte realkreditlån kan være en belastning, hvor andelshavere kan komme forfærdeligt i klemme.

Resultatet er, at andele er 20 % – eller mere – billigere end ejerlejligheder. Det betyder, at en køber, der kan vælge mellem de 2 typer lejlighed, vil betale en temmelig stor formue for at slippe for andelslejligheden. Og det må undre.

Hvorfor er der prisforskel

Fra venstrefløjen roser man ofte den særlige ethos “andelstanken”, men hvis den har en positiv værdi for beboerne, så burde den da føre til konkurrence om at komme til at bo i andelsbolig, altså gøre andelene dyrere.

Priserne viser imidlertid, at borgerne klart vælger andelsboligen fra og foretrækker ejerlejligheden.

Hvis 2 butikker havde 20 % forskel på prisen, selv om man havde ens varer og åbningstider, så ville der være noget helt galt. Det gælder også, når det samme sker på boligmarkedet. Og fejlen er den lovgivning, der styrer andelsboligforeningerne.

Tiden må være inde til at gennemføre ændringer, så de 2 boligformer bliver umiddelbart sammenlignelige, og så unge menneskers første investering i en bolig ikke bliver en lodseddel om, hvilken boligform, der fremover bliver mest fordelagtig.

Det nemmeste ville være, hvis man åbnede for, at andelslejligheder kan overgå til ejerformen – og vice versa. Så vælger beboerne selv, så kan de selv tage ansvaret, og i det lange løb har flertallet alligevel altid ret. Det er i hvert fald begrundelsen for at have demokrati.

Jens Frederik

Oprindeligt bragt i Børsen i sommeren 2011

Udgivet den

Socialdemokratiets yndlinge

Der kan aldrig blive nok offentligt ansatte!

At socialdemokraterne og SF lefler for de offentligt ansatte er gammelkendt, men denne uge har bragt 2 nye klare eksempler.
Da skatteomlægningen forleden blev lanceret, skulle regeringen nævne, hvem den gavnede. Og det var helt symptomatisk, at man som sædvanlig først og fremmest henviste til offentligt ansatte – lærere, sygeplejersker, brandmænd etc. De privatansatte var stort set fraværende.
Efterfølgende har Pernille Rosenkrantz-Theil erklæret sig som tilhænger af, at kontante ydelser erstattes af f.eks. dyrere skole og sundhedsvæsen. Det er en helt igennem klassisk tankegang, at man opdeler statens udgifter i offentligt forbrug (politi, domstole, børnehaver etc) og overførselsindkomster til pensionister, arbejdsløse etc. Og læg så lige mærke til, hvad det er Pernille R-T vil. Hun vil nemlig flytte pengene fra børnecheck, kontanthjælpsmodtagere, efterlønnnere m.fl. til offentligt forbrug, så man kan ansætte flere i den offentlige sektor. Med andre ord, endnu en gang vil hun bejle efter offentligt ansatte stemmer.
Hun gør det næppe bevidst, men hvad hjertet er fuldt af løber munden over med.

Udgivet den

Skatteomlægning

Ros til Thorning.

“Et lille skridt for Danmark, men et stort skridt for Socialdemokraterne.” Sådan kan man med god ret karakterisere forslaget til skatteomlægning. Forslaget indebærer, at Helle Thorning har slugt den hidtil største kamel – en kamel af en sådan størrelse at man skulle tro, hun selv ville få pukler af det. Det er dog ikke sket endnu.

Det er naturligvis opgøret med princippet om, at offentlige velfærdsydelser skal stige væsentligt mere end priser og lønninger, som der er tale om. Det er ikke længe siden, at lige præcis det forslag var så reaktionært og ultraliberalt, at selv borgerlige politikere tog kraftigt afstand fra den slags snigløb mod den danske velfærdsstat. Det var værre end den ofte påberåbte “sociale massegrav”.

Nu er det så en del af Socialdemokraternes og SFs forslag til skatteomlægning. At kalde det en skattereform er for stort et ord, al den stund det drejer sig om ca. 14 mia. ud af et årligt budget på ca. 800 mia. Og at tro at det er nok til at fremtidssikre dansk økonomi frem til år 2022 er måske lidt naivt. Der kan altså ske en del på 10 år.

Men Socialdemokratiet har altså bevæget sig – ikke langt, men i den modsatte retning af alle hidtidige målsætninger. Det fortjener ros. At det så ikke vil give pote blandt vælgerne, skyldes jo ganske enkelt, at det kommer så kort tid efter årtiers største overbudsprogram “Fair forandring”. Netop det forhold, at “Fair forandring” er i så frisk erindring, kunne nemt have ført til, at regeringen havde valgt en lidt sikrere vej med “Færre forandringer”. Også af den grund fortjener den ros for vilje til at skære igennem.

Det er selvfølgelig ikke rosenrødt alt sammen. Der er – fra et borgerligt synspunkt – stadig så mange mangler, at man med sindsro kan fastholde, at regeringens forslag lever op til parolen om “for sent, for lidt, forkert”.

Man har stadig ikke indset, at en stor offentlig sektor er en forhindring for at fastholde Grundtvigs berømte ord om, at “få får for meget og færre for lidt”.  Ligheden i Danmark er ikke opbygget under velfærdsstaten, men i den liberale tidsalder forud for velfærdsstaten.

Forslaget prioriterer også større offentligt forbrug på bekostning af overførselsindkomster. Fra min position er færre offentlige udgifter klart at foretrække, men når man ikke kan få det, så er overførselsindkomster, der overlader forbrugsvalget til borgerne, langt bedre end monopolistisk offentligt forbrug.

Men først og fremmest skal væksten i den offentlige sektor ned, og her ligger svigtet også hos det store borgerlige parti. Det må være os menige venstrefolks opgave at gøre vore repræsentanter på tinge opmærksomme på, at vi ikke bakker op om en vækst på 0,8 % årlig i den. Det er muligt, at Venstre havde den indstilling før valget, men der er ingen som helst grund til at tro, at baglandet var enige i det synspunkt, og verdensøkonomien er ikke blevet bedre. Det er på tide, at vi får kvalt den kimære.

Udgivet den

Boligmarkedet – beskatning

Boligbeskatningens friløbere.

Man kan ikke gennemføre en skattereform uden at ændre boligbeskatningen, og i den sammenhæng betyder ændring naturligvis forhøjelse. Det har længe været budskabet fra en lang række økonomer og andre med indsigt, men er sjovt nok endnu ikke med i regeringens udspil til skattereform.

Regeringen har ganske vist også lovet, at man ikke vil gøre det, men alle løfter har jo en udløbsdato, og i politik er det ingen betingelse for at bruge pengene, at de allerede er samlet ind; det skal blot være vedtaget, at de en gang i fremtiden vil blive samlet ind. Så et løfte om fremtidige skatter på boliger kan være en glimrende begrundelse for udgifter straks.

Men foreløbig er det kun blevet til endnu en gradvis beskæring af rentefradragsretten, og dermed endnu en udvidelse af beskatningsgrundlaget og endnu et postulat om at skattesatserne vil blive sat tilsvarende ned. I min levetid er de løfter aldrig blevet overholdt, så hvorfor skal vi tro på dem denne gang?

Rentefradraget for privat gæld vedrører imidlertid i meget betydeligt omfang renter af boliglån, og dermed går sænkningen af fradragets skatteværdi i stort omfang ud over boligejerne. På den baggrund kan der være ret god fornuft i at genoverveje, om den øvrige beskatning af boliger nu også er rimelig.
Når man som embedsmand eller politiker skal foreslå skatteobjekter, så er der naturligvis ét krav, som går forud for alle andre, nemlig at skatten skal være svær at undgå. Og det opfylder beskatning af fast ejendom selvsagt, for ejendomme kan ikke flyttes.

Beskatningen af boliger falder i dag i 2 hovedgrupper med næsten enslydende navne, nemlig ejendomsskat og ejendomsværdiskat.

Den kommunale ejendomsskat, grundskylden, betales som et antal promille af grundværdien. Den virker i dag som en udpræget parcelhusskat, for grundværdierne er vanskelige at anslå inde i byerne, hvor der ikke sælges ret mange ubebyggede grunde. Principielt set kan man imidlertid sige, at hvis man har 2 ens huse i et billigt hhv. et dyrt område, så bør hele forskellen i værdi skyldes forskelle i grundværdi. Hvis man sammenligner prisen på et nogenlunde standardiseret hus i udkantsområderne med noget tilsvarende i en københavnsk forstad, så er forskellen ret betydelig. Det indebærer, at en meget voldsom del af huspriserne i de større byer må henføres til beliggenhed, altså grundværdi.

I de større byer er det væsentligste problem imidlertid, at der et åbenlyst misforhold mellem grundværdien under etagebebyggelse og grundværdierne for parcelhuse. Hvis et parcelhus i Københavns kommune betaler 10 gange så meget i grundskyld som indehaveren af en ejerlejlighed til den halve pris – og det er ikke urealistisk – så er der en skævhed til skade for husejeren og dermed præsumptivt for skaffedyrene.

Det siger sig selv, at værdien af en grund afhænger af, hvor meget man lovligt kan udnytte grunden. Hvis man kan bygge i 5 etager, så bliver grunden noget nær 5 gange så dyr som i områder med etplanshuse. Men der skal naturligvis tages højde for lidt herlighedsværdi ved at have egen have. Omvendt skal der vel også tages hensyn til loven om faldende grænsenytte, der tilsiger, at 10 lejligheder på hver 2 værelser tilsammen er dyrere end 5 på hver 4 værelser, idet antallet af personer med økonomi til at købe må være større for de mindre lejligheder. Men disse forhold afspejles altså ikke i den offentlige vurdering af grundenes pris og dermed i ejendomsskatten.

Ejendomsskatten er ganske vist kommunal, men den skal ikke desto mindre medregnes, når man ser på beskatningen af boliger. Der er et klart behov for, at man begynder at regne lidt grundigere på byernes grundværdier, så skatten ikke blot er en “parcelhusskat”, men også pålignes etageejendomme, såvel private som andele og almene. Hvis man vil gøre noget ved boligbeskatningen, så bør dette forhold inddrages.

Den anden af de store boligskatter er ejendomsværdiskatten (der i en fjern fortid hed “lejeværdi af egen bolig”). Den er formelt set på 1 % af ejendommens værdi, men har i det store og hele været låst fast siden Fogh Rasmussen trådte til. Og hvert eneste år har venstrefløjen pebet højlydt.

Skatten begrundes på den måde, at man beskattes af den rentefordel, man har ved at bo i eget hus. Hvis man i stedet var lejer, så skulle man via huslejen betale sin udlejer en forrentning af hans egenkapital, og den sparer man som beboer i eget hus. Man kan også se det sådan, at hvis man havde penge svarende til husets værdi i banken, så ville man betale skat af sine renteindtægter. Ved at anbringe pengene i huset snyder man staten for skatter. Jurister synes, at den indkomst er fiktiv, mens en økonom slet ikke kan forstå det synspunkt. For økonomen er der en oplagt indtægt. Men hvorfor skal man så ikke betale skat af lejeværdi af egen bil, af billederne på væggen eller rejsen til Bali forrige år? Og yderligere må man spørge, hvilken rentesats der bør anvendes? For slet ikke at tale om det helt enkle spørgsmål, hvorfor renteindtægter skal beskattes fuldt ud, når man til stadighed sænker fradragsretten for udgifter?

Det er i dag sådan, at det kun er rigtige ejerboliger – parcelhuse og ejerlejligheder – der betaler ejendomsværdiskat. For private udlejningsejendommes vedkommende er det jo rimeligt nok, for der betaler man jo netop en forrentning af udlejerens egenkapital via den omkostningsbestemte husleje. Og efterfølgende betaler udlejeren så skat af sin indtægt. Afkastet på udlejede huse er ganske vist ofte låst fast til 7 % af ejendommens værdi i 1972, men det skyldes en urimelig lejelov.

De 2 sidste store grupper boliger, andelslejligheder og almene boliger (tidligere hed det almennyttige eller sociale boliger, men de er åbenbart ikke længere hverken nyttige eller sociale) betaler imidlertid heller ikke ejendomsværdiskat. Det kan man undre sig over, for beboerne i disse 2 typer ejendomme betaler jo ikke profit til nogen udlejer. For begge gruppers vedkommende fastsætter beboerne selv størrelsen af deres husleje og omfanget af vedligeholdelse mv. For andelsboligernes vedkommende kan andelen afhændes på næsten lige fod med en ejerbolig, medens dette for de almene boligers vedkommende er den største forskel fra et ejerforhold.

Hvis der skal pilles ved boligbeskatningen, så er der her en oplagt mulighed for, at man for en gangs skyld lever op til venstrefløjens evige parole om ligebehandling og samtidig skaffer et betydeligt provenu til statskassen. En meget løs beregning viser, at det formentlig kan dreje sig om et årligt beløb på op imod 12 mia., som kan bruges til at lette andre skatter med.

Samlet set må man konstatere, at det på dygtig vis er lykkedes at friholde etagebyggeri for boligskatter – og da navnlig venstrefløjens små kæledægger. Fra borgerlig side har der gennem en lang årrække været en manglende vilje til at udfordre disse forhold. Men hvorfor ikke tage dette slagsmål på vegne af skaffedyrene. De fortjener det.

Drevet af WordPress
%d bloggers like this: