Lejelov og lejeniveau

Lappeskræderi

Den 19. marts stadfæstede dronningen endnu en ændring af lejeloven. Det er umiddelbart en meget sympatisk lov og alle partier på nær Enhedslisten og Liberal Alliance støttede forslaget.
Lovens essens er, at man vil åbne mulighed for, at en boligejer, der gerne vil udleje sin lejlighed, kan få en form for “bindende forhåndsbesked” om størrelsen af den maksimalt tilladte leje. På den måde kan udlejer undgå, at han efter indgåelsen af en lejekontrakt oplever, at lejeren indbringer huslejen for huslejenævnet og får reduceret sin månedlige udgift ganske betragteligt. Det er ikke helt sjældent, at der er tale om en halvering.
 
For udlejerne kommer det ofte som en overraskelse, at de er lovbrydere. Typisk har de fastsat lejen, så den svarer til deres udgift til terminer og fællesudgifter. Hvis f.eks. boligen udlejes, fordi man skal studere i udlandet eller flytte hen til sin kæreste, så svarer huslejen jo blot til den udgift, udlejer selv har haft ved at bo der. Men de bryder altså lejeloven, når de tager det samme beløb i husleje. Og det vil man så afhjælpe med en lov om en “bindende forhåndsgodkendelse”. Selve ideen med de bindende forhåndstilsagn kender man fra skatteretten, hvor en borger mod et beskedent gebyr kan få afklaret om en eller anden påtænkt handling kan få uønskede konsekvenser for hans skat. Og der virker det. Spørgsmålet er bare, om det vil virke på lejeområdet?
 
Og her er svaret ikke alene et nej, men et surt planøkonomisk “Njet”. For det første må man jo overveje, om udlejer, som er blevet bragt ud af sin illusion om det lovlige lejeniveau, overhovedet vil gide udleje. Det kunne der jo være gode grunde til at undlade, når man kommer til at tabe penge hver eneste måned, i hvert fald hvis man kun er væk fra boligen en kort periode. Og så mindskes udbuddet af boliger jo til åbenlys skade for de boligsøgende. Mange andre lejlighedsejere vil givetvis vælge, at sætte boligen til salg, så lejeren i stedet kan købe den for en månedlig ydelse, som tilnærmelsesvis svarer til den forbudte husleje. Og det er vist næsten 3 skridt frem og 3 tilbage.
 
Alternativt må man spørge sig selv om forhåndsgodkendelsen, så overhovedet kan gøres bindende. Hvad nu hvis udlejer, som selv er begejstret for sin lejlighed, kommer til at beskrive den lidt for rosenrødt, når han ansøger om forhåndsbesked. Er forhåndsbeskeden så virkelig bindende?

Domstolene vil i hvert fald ikke kunne opretholde den, hvis det kommer til en retssag. Nogen sager kan man afvise med, at manglerne er så beskedne, at de ikke ville have medført en lavere husleje. Og selvfølgelig er der ikke plads til så store reduktioner i anden runde som i første. Men kan man virkelig have en lov, der tilkendegiver, at noget er bindende, og så er det bare ikke sandt? Det holder altså ikke. Det bliver gøgl og blændværk, og det har vi nok af i lejelovene.
 

Det værste er næsten, at lejelovene ikke en gang formår at højne standarden på boligmarkedet. Det kan man se af en anden del af forarbejderne til samme lov, nemlig et stærkt følelsesladet angreb på udlejning af huse på landet. Der males med den brede pensel, når man beskriver Laasby-Svendsen og hans ligesindedes udlejning af forfaldne rønner til sociale klienter af den forhutlede slags, som vi ellers forbinder med sager om børnemishandling, druk og elendighed.

Når lejelovene tvinger priserne ned på de gode lejligheder, så har det også den modsatrettede konsekvens, at det holder hånden under den ringeste del af boligmarkedet. Når nogen i kraft af prisregulering får mulighed for at bo på flere kvadratmeter, end de ellers ville, så må de andre mennesker deles om de resterende kvadratmetre. Og derfor gør lejelovene det muligt at udleje nogle huse, som ret beset bare burde skrottes. Og når ejeren godt ved, at man måske lever lidt på lånt tid, samt at regningen for lejere, som er sociale klienter, bare betales af kommunen, så bliver huslejen sat så højt som muligt og vedligeholdelsesbudgettet så lavt som muligt. Hvorefter man endnu en gang fanges af systemets tilsyneladende logik og begynder at lave indgreb mod den slags. Den forrige regering købte husene op for at rive dem ned. Den nuværende vil føre sager om huslejenedsættelse og tvangsrenovering. Det vil hjælpe lige lidt. Der er masser af billige huse på landet, og nogle vil altid være de dårligste, så det bliver en kamp mod vejrmøller.
 

Og man glemmer måske en ting, nemlig at beboerne måske nok er så utilpassede, at de får svært ved at få – eller navnlig bevare – en bolig hos andre udlejere.
 
Faktisk burde man måske også grave lige et spadestik dybere og spørge sig selv, hvorfor har vi behov for alle de indgreb. Hvad er det der gør, at lejeloven som regel ændres 3-4 gange årlig. Svaret er for så vidt ganske enkelt, nemlig at det skyldes, at lejelovene grundlæggende forsøger at sætte naturlovene om udbud og efterspørgsel ud af kraft. Og det kan man bare ikke!
 
Siden september 1939 har vi haft en lovgivning, der skal afbøde konsekvenserne af krigsudbruddet for boligmarkedet. Det er ikke lykkedes endnu, uanset krigen altså sluttede for en del årtier siden. For i stedet for at ophæve hele skidtet, da krigen var overstået, så har vi bestandig sat nye lapper på kludetæppet. Og hver eneste gang har den siddende minister – uanset partifarve – lovet, at nu skulle det hele så blive godt og holdbart. Men når man sætter nye solide lapper på et slidt stykke stof, så risikerer man, at syningerne river hul i det gamle stof. Og sådan går det faktisk ofte med ændringer i lejelovene.
 
Og når man så ser på de langsigtede konsekvenser af huslejeregulering, så ændrer man i hvert fald ikke opfattelse. Problemet er bare, at efter 73 år med stadigt flere regler, så er alle involverede i den grad bundet ind i et edderkoppespind af utilsigtede konsekvenser, at ingen tør frigøre sig. Det er jo ikke sådan, at kritikken kun skal rettes mod den røde blok, tværtimod er næsten hele lovkomplekset vedtaget noget nær enstemmigt. Og efterhånden som årene er gået, så vil en reduktion af lejelovgivningen få alle mulige utilsigtede konsekvenser. Hvis man gør huslejen fri, så risikerer man jo, at udgiften til boligsikring stiger eksplosivt. Det vil også få skattemæssige konsekvenser for forældrekøbere. Det vil tvinge gamle koner, enlige mødre og glade pampere, som har været så heldige at få en billig lejlighed, til at flytte. Og det er der ingen vælgere i at gå ind for.
 
Og andre liberaliseringer vil medføre lige så megen kritik fra alle de grupper på boligmarkedet, der indtil nu har nydt godt af særlige privilegier, herunder i et vist omfang udlejerne. Men når konsekvenserne bliver så ubehagelige, så skyldes det i vidt omfang manglende mobilitet. Til gengæld er stærkt forøget mobilitet måske også den største fordel ved deregulering.
 
På længere sigt er der heller ingen vej udenom. Økonomer elsker at påstå, at boligmarkedet er specielt, fordi det tager lang tid – adskillige år – hvis man vil producere nogle ekstra boliger. Grundlæggende tager de fejl, for man kan bo flere i hver bolig, men lad det nu ligge. Konsekvensen af postulatet burde i hvert fald også være, at boliger heller ikke sådan lige lader sig afskaffe. Men antallet af lejeboliger er faktisk faldet i løbet af de sidste mange, mange år. Der bygges selvsagt hele tiden nye, så det gør tallene lidt grumsede, men sandheden er, at på langt sigt overgår lejeboliger til andre boligformer – typisk andel. Derfor udrydder man lejeboligen som boligform, hvis man fastholder en restriktiv lovgivning. Det er der nogen utopister på venstrefløjen, som synes er godt, men synes de boligsøgende også det. Man kunne godt have sine tvivl.
 
Jens Frederik