Den 3. gang guldterning …om Duegården randt.

Højesteret har åbnet for, at A/B Duegården går konkurs. En konkurs er egentlig en sørgelig begivenhed, men de konkursramte andelshavere så så lykkelige ud, at de næsten græd. Men det er også en ret bagvendt sag.

Det er en af de afgørelser, som hviler på en knivsæg. 4-3 stod det!

Da jeg læste processkrifterne igennem i går, så hæftede jeg mig ganske meget ved, at Nykredits advokat er milevidt bedre til at redegøre for sine synspunkter end andelsboligforeningens. Målt på retorik stod Nykredit til at vinde. Men nu er det allervigtigste i jura jo at kunne læse det, der lige præcis ikke står på papiret. Og det er lykkedes for Højesterets flertal.

Man kan jo så sige, at det er en del af systemet, at til det formål skal de helst have hjælp af modpartens advokat.

Hovedargumentet: Ingen insolvens

Når Nykredit kunne hævde, at Duegården ikke skulle have lov til at gå fallit, så var det, fordi Nykredit har lovet at holde hånden under foreningen i hvert fald indtil 2021. Og hvis man kan betale alle sine regninger de næste 5 år, så er det jo svært at beskrive det som insolvens, da insolvens netop defineres ved, at man ikke kan betale sin regninger.

Det som Højesterets flertal lagde sin vægt på, var, at rækkevidden af løftet er uklar. Det står faktisk ikke i Nykredits tilbud om bistand, hvor mange penge foreningen skylder Nykredit i 2021! Det svæver også lidt i luften om Nykredit bare forærer foreningen tilskud til driften, eller om man vil forsøge at kradse dem ind igen, hvis økonomien vender.

Om en tekst er “uklar” eller ej, er ofte en temmeligt subjektiv vurdering, så det er måske ikke så underligt, at Højesteret deler sig på spørgsmålet. Det er lidt en gyser, at de deler sig så ligeligt. Og efter min smag kunne andelshaverne godt have gentaget argumentet mange flere gange.

Den næste overvejelse bliver så, om Nykredit kan gentage sporten, bare ved at afgive et løfte, der er “klart”. Det spor har Højesteret dog lukket ved en lille sidebemærkning om, at fordi ordningen giver Nykredit indflydelse på driften, så skal den også accepteres af skyldneren. Den slags accepter kommer der næppe mange af.

Argumentet: Ingen retlig interesse

Det andet argument fra Nykredits side, at foreningen “mangler retlig interesse” i en konkurs, bruger flertallet ikke ret mange ord på og mindretallet slet ingen. Manglende retlig interesse er et udtryk man anvender, når spørgsmål er så hypotetiske, at en borger ikke kan bede retten tage stilling til det. Men kendelsen må læses sådan, at når foreningen har dårlig økonomi og generalforsamlingen beslutter at kaste håndklædet i ringen, så har man automatisk interesse i, at domstolene tager stilling til en mulig konkurs. Dermed er så ikke sagt, at man bliver erklæret konkurs. Men domstolen vil høre argumenterne for og imod, ikke bare nægte at behandle sagen. På det punkt er der tale om en ret brutal – men underforstået – afvisning af Nykredit.

Fremtiden

Nu har Nykredit så tabt. Og så er det Nykredits tur til at give bolden op. Det kan man gøre på flere måder. Den mest synlige er, at man forhandler en akkord med foreningen, nedskriver sit tilgodehavende, og så lukker sagen.

Der er også en anden mulighed. For det mærkelige er, at hele sagen kun opstår på grund af en uhensigtsmæssig lov (andre ville skrive: tåbelige regler!). Hvis andelslejligheder kunne sælges til frie priser, så ville Duegårdens lejligheder sagten kunne sælges til langt mere end den pris de har idag. Det er en udmærket ejendom, centralt beliggende, der er elevator. Det er bestemt ikke dårlige lejligheder.

Hvis Nykredit vil have sine penge hjem. Og hvis Nordea og Danske Bank også gerne vil komme ud af deres tilsvarende møgsager. Så er der en mulighed: Frie priser på andelslejligheder!

Det har jeg argumenteret for i næsten 20 år. Men for første gang har jeg fået nogle allierede, som kan flytte borgerlige partier derhen, hvor de burde have været fra starten. Det bliver spændende.

Nykredit skylder hr. og fru Hansen en bedre forklaring

Nykredit har rigtigt mange gode argumenter for at hæve sine bidragssatser. Og Nykredit kan med stor overbevisning hævde, at det ikke er selskabets egen skyld, når det er nødvendigt, men at det skyldes en tsunami af lovkrav om større egenkapital.

Det er altsammen smukt og rigtigt, men det er en synsvinkel, der tager sit udgangspunkt hos direktion og bestyrelse. For dem er det altafgørende, at selskabet bevarer sin udlånskapacitet, for skaffer man ikke den nødvendige kapital, så må man slanke balancen, altså låne færre penge ud. Bestyrelsen har derudover et sideønske om at bevare egen position som hovedaktionær via en formel – men ikke særligt reel – forening. Det er faktisk en selvsupplerende ejerstruktur, der bringer mindelser om gamle dages ØK. Og der var det ikke en succes.

For de enkelte låntagere – Hansen, Jensen og Pedersen – er alt dette imidlertid ligegyldigt. De har fået deres lån, og de vil gerne beholde det billigst muligt. Om det så medfører, at de ved næste låneoptagelse skal gå til et andet institut med priser så identiske, at man skal have lup for at se en forskel, det rager dem da en høstblomst.

Så længe Nykredit ikke har en plausibel forklaring på, hvorfor Hansen, Jensen og Pedersen har fordel af at betale for at bevare Nykredits udlånskapacitet, så vil øvelsen ikke lykkes.

Og spørgsmålet er vel, om man også har juraen i orden. Kan man med hjemmel i nogle temmeligt bløde formuleringer i nogle almindelige betingelser gemt nede i bunden af en hel mappe med mærkelige oplysninger om et lånetilbud kræve, at låntagerne pinedød skal deltage i festen. Hvordan ville en flok jurastuderende mon besvare det spørgsmål, hvis det indgik i en eksamensopgave? De ville næppe være indbyrdes enige – end ikke blandt de, som består.

Og hvis en del af de ekstra bidrag endda skal bruges til at betale en salgsprovision til nogle banker, som ikke har regnet med indtægten, og som ikke skal yde arbejde for den, så stiger tvivlen da.

Om Nykredit har ret, skal jeg ikke sige, men deres låntagere har ret til en bedre forklaring.

Fra Børsen d. 6. april 2016 – omend avisen havde skåret 2 sætninger ud.
I øvrigt har jeg været lidt mere i dybden med spørgsmålet om lovligheden i bidragsforhøjelser her

Nykredits bidrag – et aftaleretligt synspunkt.

Den seneste tid har landets politikere stået i kø for at udtale sig om realkredit. Også økonomerne har mange og udmærkede synspunkter. Juristerne har derimod holdt sig diskret i baggrunden.

Og det kan man måske undre sig over, for grundlæggende er bidragssatserne en del af en privatretlig aftale mellem realkredittten og den kunder. At finde det præcise indhold af aftalen er ikke umiddelbart nemt, for detaljerne gemmer sig nede i nogle almindelige aftalebetingelser, som i sig selv er holdt i ret ubestemte vendinger. (Se f.eks. Nykredits Låneguide side 7-9)

Jurister kan i almindelighed ikke lide aftaler, hvor vilkårene kan ændres af den ene part. Det kan meget nemt blive et tag-selv-bord for den, som kan ændre aftalen. Men det afhænger naturligvis af kompleksiteten. At eksempelvis ens husleje ændres med nøjagtig samme beløb, som den ejendomsskat husejeren betaler, er ikke uoverskueligt. Det kan dog nemt blive en sovepude. For hvorfor skulle en husejer skaffe sig en billigere forsikring, hvis han bare skal sende besparelsen videre til sine lejere?

Så er det kun konkurrencen om kunderne, der vil holde omkostningerne nede. Og den er ofte størst om nye kunder.

Synspunktet om tag-selv-bordet er dog ikke hele sandheden. For realkreditlån ville alternativet til variable bidrag være, at långiver fra starten skulle fastsætte et fast beløb, typisk ved en forhøjelse af renten. I så fald skulle långiver indregne alle sine tænkelige omkostninger i lånets løbetid. Og så ville taksten nok blive temmeligt høj. Det kan altså være en fordel for kunderne at betale efter regning.

Men i en tid hvor lovgiver påfører realkreditten mange ekstra omkostninger, kræver det en sikker hånd at finde balancen . Skal de lægges på eksisterende lån eller kun på de nye? Hvor forskelligt kan eksisterende låntagere behandles? Skal låntagerne betale for, at udlånerne får kapital til at ekspandere? Og der kan sagtens stilles flere spørgsmål.

Et af de oplagte er, at Nykredit tilsyneladende vil betale en del af bidragene videre til de banker, der har formidlet lånene.Det er vanskeligt at se, at den slags har hjemmel i Nykredits almindelige betingelser.

En bestemmelse om ændrede bidrag, fordi man føler “behov for at motivere Nykredits kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag” er i øvrigt også så bløddyrsagtig, at den skal bruges skånsomt.

Det hele bliver ikke nemmere af, at hvor renterne er faldet fra at være tocifrede til næsten ingenting, så er bidragene gået den anden vej. Det gør emnet mere interessant end tidligere.

Men det ændrer ikke ved, at det handler om fortolkning af parternes aftale. Og det er normalt en opgave for domstolene, uanset det er en tung proces. Politiske indgreb har sjældent samme mulighed for at tage sig tid til at overveje spørgsmålets forskellige aspekter eller give parterne lige megen lejlighed til at blive hørt. Og politiske indgreb må i sagens natur handle om hele branchen, ikke blot om enkelte aktører. Og så risikerer man at ødelægge den konkurrence, som i virkeligheden nok er hurtigst til at løse problemet.

PS Efterfølgende har jeg i Børsen drøftet, hvorvidt Nykredit har håndteret kritikken fra den forkerte synsvinkel. Læs det her

Nykredits skattemoral – en folkeafstemning.

“Virksomheder ikke skal omgå skatteregler. De skal holde sig fra at gå til stregen. De skal overholde lovens intentioner og ikke bare dens bogstav. Kort sagt: De skal udvise god skattemoral.”

Den sang har vi hørt før. Og hver eneste gang erklærer et helt urimeligt antal mennesker sig fuldstændigt enige i disse synspunkter. Og folk har naturligvis lov til at have den verdensopfattelse.

Til gengæld må de så også finde sig i at blive udstillet som hyklere, dobbeltmoralske og skinhellige, hvis de på noget som helst tidspunkt selv deltager i den slags. Og det er måske grunden til, at det oftest er virksomheder – helst de multinationale – der står for skud. De færreste har trods alt egen multinational virksomhed.

Kort inden Panama-sagen havde vi imidlertid i pressen et eksempel, der ville involvere henved 40 % af Danmarks boligejere, så der kunne vi næsten få en folkeafstemning om  den gode moral. Eksemplet var Nykredits idé om “kundekroner”, altså tilbagebetaling af en del af bidragene til kunderne – noget nær det samme som nogen forsikringsselskabers årlige bonuscheck. Men skattereglerne er bare ikke de samme!

Nykredits situation

Nykredit består af realkreditaktieselskaberne Nykredit og Totalkredit, som via et holdingselskab er ejede af en forening. Holdingselskabet har ingen skattemæssig betydning i denne forbindelse.

For at få penge ud til foreningen, så skal der være et overskud i aktiesselskaberne, som udbetales som udbytte.Det overskud må udløse en selskabsbeskatning på godt 22 pct. De må være røget under alle omstændigheder, så der kun er 78 af hver 100 kroner tilbage. Men nu er de penge i hvert fald havnet i foreningen Nykredit.

Foreningen vil dernæst sende pengene tilbage til kunderne. At sende dem direkte retur vil være en gave – for de kommer jo ikke fra det selskab, som man i sin betalte bidrag til, og derfor er de ikke en rabat.

Derfor vil foreningen kanalisere dem tilbage via realkreditselskaberne, primært Totalkredit. Men det kunne meget vel udløse endnu en beskatning, omend Nykredit nok har fundet en smutvej via Selskabsskattelovens § 31D om tilskud mellem moder- og datterselskaber. Hvis ikke det er muligt, så er der kun ca. 60 % tilbage.

Under alle omstændigheder kan de penge, som ikke er røget til Skat, derefter sendes tilbage til kunderne som en skattefri rabat.

Nykredit har dog en virkeligt spændende sidebemærkning til sine forslag, nemlig at “af skattemæssige årsager må Nykredit ikke specificere, hvad pengene skal bruges til, førend de er uddelt.”

Er det virkelig moralsk forsvarligt?

Nykredit siger altså højt og larmende, at de har besluttet, at give penge tilbage til kunderne, men det må Skat ikke få at vide på forhånd, for så kan man ikke få skattefrihed. …!

Læs lige den igen. Og spørg så, om ikke det kan udlægges som et skoleeksempel på, at man ikke fortæller Skat hele sandheden. At det smager af pro forma, omgåelse, postdatering og alt muligt andet ondt!

Nu kan jeg ikke se, hvad det er for regler, som forhindrer skattefrihed af den grund. Men det bør under alle omstændigheder få de moralske op af stolen.

Det næste er, at hvis man læste sin avis, så kunne man se et par eksperter, som udtalte, at Nykredits tanker forekommer “meget tvivlsomme”, “er uopdyrket land” etc.

Heri er jeg som sagt enig, og for mig er sagen klar: Enten siger Skatterådet, som er bedt om en bindende forhåndsbesked, at det er indenfor loven, eller også gik den bare ikke. Som begavet amatør vil jeg uanset udfaldet være imponeret af den kreative tænkning, men ellers neutral.

Den enkle løsning har moralisterne bare ikke. For når en flerhed af eksperter ikke kan se modellen, så har man altså trukket skattereglerne længere end sædvanligt, så er man gået temmelig meget tættere på stregen, end nogen nogensinde før har gjort. Det gælder uanset, om man lige kniber sig gennem nåleøjet.

Så hvis der nogensinde skal være handling bag ordene, så forventer jeg, at samtlige moralister nægter at modtage pengene retur – eller hvad de snarere bør gøre: At de sender en passende andel videre til Skat.

Det gør de naturligvis ikke. Og de vil heller ikke holde op med deres hule og forløjede moralisering. Men så har vi andre i hvert fald noget at hænge dem op på.